英美德日韓房產(chǎn)稅經(jīng)驗借鑒與啟示

魏呈呈

摘要：房產(chǎn)稅是以房屋為課稅對象，按房屋的市場評估價值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅能為地方籌集財政收入，并有利于加強房產(chǎn)管理。英、美、德、日、韓五國房產(chǎn)稅制較為成熟完善，本文在對主要發(fā)達國家房產(chǎn)稅制進行梳理歸納和總結(jié)的基礎上，對我國下一階段房產(chǎn)稅制改革和完善提供了一些有益的參考。

關鍵詞：英美德日韓 房產(chǎn)稅 借鑒與啟示

十八屆三中全會后，財政部門首次明確了財稅改革的重點方向，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的稅種改革將作為今后重點推進的對象。在獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的過程中對應的房產(chǎn)稅類主要有不動產(chǎn)取得類稅種、不動產(chǎn)保有類稅種和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類稅種三大類。狹義的房產(chǎn)稅主要指保有環(huán)節(jié)的稅種，主要包括不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、不動產(chǎn)增值稅等。

一、英、美、德、日、韓五國房產(chǎn)稅制概況

（一）英國的房產(chǎn)稅

1、英國房產(chǎn)稅的基本情況

英國房產(chǎn)稅分為針對住宅征收的住宅房產(chǎn)稅和針對營業(yè)性用房征收的營業(yè)房屋稅兩種。前者為地方稅種，后者為中央稅種，均由地方政府征收，但后者征收的稅需上交中央財政，然后依據(jù)各地區(qū)人口基數(shù)以一定的比例進行轉(zhuǎn)移支付。

2、英國房產(chǎn)稅的主要特點

（1）稅基分層、稅額累進、稅率累退。住宅房產(chǎn)稅對房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產(chǎn)按照歷史評估價值的一定比例（約0.4%-0.7%的稅率）征稅。房屋依評估價值分成A-H八個等級（威爾士是A-I九個等級），每個等級實行定額稅收。其中，D級為基準稅級，每年各地政府只需確定D級納稅額，其他等級的納稅額為D級的一定比例或倍數(shù)。雖然住宅房產(chǎn)稅的稅額隨住宅評估價值的增加而上升，但其上升速度小于住宅價值上升速度，故稅率實際是累退的。營業(yè)房屋稅針對經(jīng)營性不動產(chǎn)，如商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等非住宅用不動產(chǎn)的租金價值征收，稅率由中央政府每年統(tǒng)一決定。

（2）專門機構(gòu)定期評估，分工細致明確。對于住宅房產(chǎn)稅，英格蘭和威爾士地區(qū)的住宅和經(jīng)營性房屋由估值委員會負責估值匯總和維護，蘇格蘭地區(qū)由蘇格蘭評估委員會負責。當房屋由于損壞而價值減少，或由于擴建等而價值增加，或者部分開始或停止用做經(jīng)營用房時，使得房屋變換等級，則應按新等級進行交稅。對于營業(yè)房屋稅，英格蘭和威爾士地區(qū)由估值委員會每5年評估一次，蘇格蘭地區(qū)由地方評估官員負責，評估租金價值時需考慮物業(yè)的位置、大小、當?shù)厥袌鰲l件、物業(yè)出租或出售等多種因素。

（3）減免稅受惠范圍廣，扶持弱勢群體。住宅房產(chǎn)稅規(guī)定納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者，對于未成年人、學生、殘疾人或外交人員居住的房產(chǎn)則完全免稅；對于空置的住房最長免稅6個月；僅對城市的房產(chǎn)征稅，對農(nóng)村則不征收房產(chǎn)稅等。營業(yè)房屋稅則對農(nóng)村、小企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、慈善組織等經(jīng)營物業(yè)設有減免。在價值重估時期，為避免稅費上升太快，也設有一定的過渡期減免。

（4）主推公共事業(yè)，調(diào)節(jié)收入再分配。房產(chǎn)稅一般專項用于地方各項公共服務支出，包括警察、消防、環(huán)衛(wèi)、教育、娛樂、公園、街道清理、補助公眾交通、博物館等。同時，房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入再分配中也起到積極的作用。在英國，累進稅率使得住房越大、越豪華，房子價值越高，承擔的稅賦越多。目前英國也在實行讓低收入家庭和失業(yè)者減免房屋稅的做法，而對豪宅和二套住房實行高征稅制度，再配合免稅政策，實質(zhì)上英國房產(chǎn)稅大多針對富人征收。

（二）美國的房產(chǎn)稅

1、美國房產(chǎn)稅的基本情況

美國實行聯(lián)邦、州、地方三級稅制，房地產(chǎn)稅屬地方稅，其房產(chǎn)估價和稅率均由地方政府機構(gòu)制定，相關稅收由郡政府、市政府和學區(qū)負責征收。

2、美國房產(chǎn)稅的主要特點

（1）稅基靈活機動，稅率因時因地而異。美國對土地及房屋的財產(chǎn)價值采取合并課征，各州課征財產(chǎn)稅的基數(shù)通常以最近買賣價格為基礎，部分地區(qū)稅基以其公平市價或其一定比率為準。當不動產(chǎn)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)變、房產(chǎn)重建、加建等情況時，政府當局會對其進行重新估價或調(diào)整稅率以及補加稅款。美國房地產(chǎn)稅率無統(tǒng)一標準，每年由各州政府根據(jù)預算收入和財政支出需要采用彈性比例稅率（各州規(guī)定最高限額），大多維持在0.8%-3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。

（2）設立專門評估機構(gòu)，房地產(chǎn)信息公開透明。各州及地方稅收管理局設有房地產(chǎn)估價處，負責對本轄區(qū)住宅和商用房地產(chǎn)在內(nèi)的所有不動產(chǎn)進行每年一度的估價。就住宅資產(chǎn)而言，估價人員每年對最新房地產(chǎn)銷售情況進行研究，以確定它們是否代表公平市場價格，調(diào)節(jié)之后作為確定同一社區(qū)內(nèi)所有其他房地產(chǎn)估價的標尺。對商業(yè)房地產(chǎn)的估價主要是每年通過分析上一年租賃收入與市場銷售價格之間的關系進行。此外，法律明確要求將每一項房地產(chǎn)資產(chǎn)的詳細資料，包括具體地址、建筑時間、建筑面積、買賣歷史以及交易價格等情況公布在相關網(wǎng)站供公眾查詢。

（3）稅收減免層次豐富、形式多樣、受益面廣。全面性免稅指政府公共部門、非營利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅。局部性免稅大致分四類：一是自用住宅免稅，各州因地制宜，如給予固定免稅金額或按財產(chǎn)課稅價值一定比例免稅。二是退伍軍人免稅，目前有30個州對其自用住宅提供固定金額免稅額。三是州斷電器，當房地產(chǎn)稅負超過家庭所得一定比例時，超過部分可扣抵所得稅或獲得返還，主要受益者是高齡的房屋持有者。四是首套房減免，2009年開始增加了15年的無息貸款。

（4）大頭用來建學區(qū)，保障地方公共設施和福利。美國各州的房產(chǎn)稅由郡政府、市政府和學區(qū)負責課稅，三者稅收比例一般為1：1：5。受益于財政的支持，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學校基礎設施和教學質(zhì)量也首屈一指，而且孩子從學前班到高中畢業(yè)免交學費。與此同時，周邊房產(chǎn)的增值空間也較大。房產(chǎn)稅有力地充實了各地方政府財政資金，也極大保障了公益性財政支出的源泉。

（三）德國的房產(chǎn)稅

1、德國房產(chǎn)稅的基本情況

德國房產(chǎn)稅屬地方稅，設有專門機構(gòu)對地價、房價、房租實行“指導價”，法律體系完善規(guī)范，房價穩(wěn)定波幅不大。

2、德國房產(chǎn)稅的主要特點

（1）房地單列、稅率法定，計算方式相對簡單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產(chǎn)稅，每年初僅需按照稅收評估法確定的課稅標準價值繳納房基地的土地稅。法律規(guī)定，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。用于出租、出售的房地產(chǎn)要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當?shù)卮_定的稅率，一般為1%-1.5%。法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”。

（2）房價評估機制完善，評估獨立、專業(yè)、權(quán)威。德國各類地產(chǎn)價格由獨立的地產(chǎn)評估師評定，對自己的評估報告負有法律責任，且評估師資格實行年審制。同時，德國成立了各地民間組織“房地產(chǎn)公共評估委員會”，負責制訂當?shù)赝恋氐摹爸笇r”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細且具法律效力的“基準價格”。所有房地產(chǎn)交易有義務參照此類指導價執(zhí)行，并允許在合理范圍內(nèi)浮動。

（3）自建房減免稅收，法律運用落到實處。德國政府采取減免稅和其他獎勵方式以降低所得，鼓勵私人建房：一是建房費用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%；二是申請建房的貸款可從應納稅收入中扣除；三是免征10年地產(chǎn)稅，并在購買建房地產(chǎn)時免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。德國各項房地產(chǎn)政策規(guī)范落實源于完善的法律體系保障。如評估師及房地產(chǎn)公共評估委員會制定的“指導價”由法律規(guī)定其效力，對于房價、房租超高乃至由此獲取暴利的地產(chǎn)商和房東甚至要承擔刑事責任；購置房產(chǎn)時，相關事宜由《房產(chǎn)購置稅法》明確規(guī)定；保有階段，德國設有專門的《房產(chǎn)稅法》等。

（4）住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機。德國政府將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產(chǎn)行業(yè)為福利而非支柱產(chǎn)業(yè)。除鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷之外，德國在房地產(chǎn)購置、保有、租賃、銷售等環(huán)節(jié)設置高稅制遏制炒房。如房屋買賣要繳納3.5%的交易稅，若通過買賣獲得盈利，需繳納15%的差價盈利稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納25%的個人所得稅。

（四）日本的房產(chǎn)稅

1、日本房產(chǎn)稅的基本情況

日本稅收分中央、都道府和市町村三個級別。房產(chǎn)稅包括固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅。其中，前兩者屬于市町村稅，由地方政府征收，后者屬于都道府縣級地方稅。

2、日本房產(chǎn)稅的主要特點

（1）劃分納稅主體，適用差別稅率。一是固定資產(chǎn)稅對房屋產(chǎn)權(quán)所有者的經(jīng)營性房屋，如房屋、土地、機械設備、汽車等可折舊資產(chǎn)進行征稅。計稅標準是房屋的估定價值，稅率由國家統(tǒng)一制定，標準稅率是1.4%，上限為2.1%。二是都市規(guī)劃稅納稅人、計稅依據(jù)等同于固定資產(chǎn)稅，原則上在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，以城區(qū)土地、房屋的評估值為課稅標準，稅率由各市町村自定，但最高不得超過0.3%。三是事業(yè)所得稅對以營業(yè)需要而新建和擴建的房屋課征。稅率按納稅人不同劃分兩種：一是房屋所有者要在建筑完工后的兩個月內(nèi)繳稅，每平方米6000日元；二是對房屋使用者，若營業(yè)房屋面積超過1000平方米、雇員人數(shù)超過100人，則要對房屋按每平方米6000日元和按支付雇員總報酬的0.25%征稅。

（2）專設人員估價，依據(jù)標準微調(diào)。市町村估價員對土地及其地基上的建筑分開評估。評估土地應稅價值時，每一地區(qū)設定一基準地塊，基準地塊根據(jù)其距離公路、鐵路的距離來確定其價值，區(qū)域內(nèi)其他地塊則參考基準地塊價值，并根據(jù)其自身大小、距離公共設施距離等來確定。評估房屋價值時，參考房屋的材料、特征等，估價的當年確定的估定價值稱為標準年度價值，原則上每3年估價1次。

（3）減免稅較廣，傾向公共服務部門。固定資產(chǎn)稅免稅規(guī)則為，對國家和地方政府擁有的房屋免稅；宗教寺院內(nèi)房屋免稅；社會公益福利機構(gòu)所擁有的非營利房屋免稅；科研團體所有直接用于學術研究的房屋免稅；非營利事業(yè)法人擁有的事務所和倉庫免稅。城市規(guī)劃稅、事業(yè)所得稅減免規(guī)定較多，如倉庫或低溫貯藏庫等，其課稅標準扣除率按3/4實行，大飯店或旅館按1/2實行。日本法令還規(guī)定不得在居住人口少于30萬人的城市征收事業(yè)所得稅。

（4）稅種引入循序漸進，關注特定目的。固定資產(chǎn)稅引進于1950年，實質(zhì)上是一個綜合性的財產(chǎn)稅種；城市規(guī)劃稅在1950年稅制改革中被暫時并入水利土地收益稅，1956年開始又作為市町村的目的稅獨立征收，用于籌集城市規(guī)劃事業(yè)所需費用；事業(yè)所得稅自1975年設立以來，一定程度上改善了城市環(huán)境，并且壓制了營業(yè)用房屋建筑物的收益，使其低于住宅性房屋收益。

（五）韓國的房產(chǎn)稅

1、韓國房產(chǎn)稅的基本情況

房產(chǎn)稅包括歸屬于地方的土地和住宅物業(yè)稅，以及歸屬于中央的綜合房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅實行累進稅率，稅率較低；綜合房產(chǎn)稅主要針對價值較高的土地和住宅物業(yè)，以此打擊房地產(chǎn)投機行為。

2、韓國房產(chǎn)稅的主要特點

（1）偏好價值比例，稅基稅率分層設定。一是物業(yè)稅是地方政府對土地、建筑物、住宅、輪船、飛機等所有者按物業(yè)評估標準價值的一定比例進行課征。物業(yè)稅實行累進制，對農(nóng)田實行特別優(yōu)惠稅率0.07%；對高爾夫球場、別墅等奢侈場所實行較高稅率4%；對其他類型的土地、住宅和建筑物等實行稅率相對較低，從0.2%-0.5%不等。二是綜合房地產(chǎn)稅稅基為物業(yè)總評估價值扣減一定額度后凈值的80%。對于住宅、一般土地、特殊土地，扣減額度分別為6億韓元、5億韓元和80億韓元。稅率依據(jù)土地和住宅用途、價值的不同從0.5%到2%浮動。

（2）地方政府集中評估權(quán)，稅收最終普惠地方 。對住宅、土地、建筑物等財產(chǎn)價值的評估由地方政府于每年6月1日評定并公示其標準價值，這一公示價格往往比市場價格低很多，降低了總體稅負水平。盡管綜合不動產(chǎn)稅為中央稅收，但該稅收收入會被分配到各個地方政府，以縮小地域之間的差距。房產(chǎn)稅主要用作當?shù)亟逃?、圖書館、公共設施、支付本地公務人員等地方政府公共開支。

（3）偏向非盈利公共組織，減免稅靈活機動。物業(yè)稅稅法規(guī)定，國家和地方政府擁有的房產(chǎn)免稅；外國政府駐韓機構(gòu)所有的房產(chǎn)免稅；非營利社會公益組織用于慈善、宗教、科學研究、文化教育等方面的財產(chǎn)免稅。由于自然災害或緊急財政需要等原因，市長或當?shù)匦姓L官可將物業(yè)稅稅率進行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過50%，且為一次性的調(diào)整，只適用于當年。

（4）多措并舉穩(wěn)定房價，高檔房產(chǎn)賦稅重。為打擊炒房行為，韓國政府除制定多種賦稅制度以外，還出臺了更為嚴厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅：擁有兩套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售的，要繳納房價50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；擁有三套以上住宅、2年之內(nèi)出售的，要繳納房價60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%-35%的轉(zhuǎn)讓所得稅。在多種政策合力下，韓國的房價漸趨穩(wěn)定，且擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層承擔的賦稅較重。

二、英、美、德、日、韓五國房產(chǎn)稅制的共同特點

（一）房地產(chǎn)稅收主要劃歸地方

發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，且各地方政府大多可根據(jù)本地需要自行決定各稅種具體稅率。英國營業(yè)房屋稅和韓國綜合不動產(chǎn)稅雖為中央稅收，但最終分配到各地方政府，以縮小地域之間的差距。地方財政收入中房地產(chǎn)稅比重一般為50%-80%，基本實現(xiàn)了事權(quán)與財權(quán)的相匹配，有助于地方基礎設施建設和公用事業(yè)規(guī)模的擴大，有利于實現(xiàn)公共服務的均等化。

（二）設立專門的價值評估部門

專設機構(gòu)對房地產(chǎn)的價值進行評估受法律保護，不受政府行政機構(gòu)的影響，評估獨立權(quán)威，評估價格對市場交易、價值定價具有指導意義。發(fā)達國家對房屋和土地進行評估時，英美主要采取房屋及其土地基地合并評估，德日韓則對房屋和土地分別評估并課稅。具體操作時，評估官員通常結(jié)合資產(chǎn)的位置、大小、當?shù)氐氖袌鰲l件及資產(chǎn)所在區(qū)域范圍等因素，評估客觀專業(yè)。

（三）多減免、少課稅、重調(diào)節(jié)

多減免，即對除非營利性事業(yè)機構(gòu)免征房產(chǎn)稅外，減免稅受惠范圍廣，多向?qū)W生、退伍軍人、高齡退休人員傾斜；少課稅，即稅種較少、稅率較低，總體稅負不高，既降低了稅收征管成本，又提高了稅收征管效率；重調(diào)節(jié)，即重在調(diào)節(jié)收入再分配，保障基本住房需求，提高公共服務水平。

（四）關注民生設施建設，兼顧公平

從五國經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅致力于地方公共服務建設，主要用于滿足住房需求、改善居住環(huán)境、建設基礎設施、調(diào)節(jié)再分配，較少作為調(diào)控房價的手段。韓國曾通過綜合房地產(chǎn)稅來打擊囤積房屋，但效果短暫，且單一房產(chǎn)稅的效果不顯著，而德國房地產(chǎn)稅收體系完善規(guī)范、環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)了多稅種有效聯(lián)動，投機行為得以遏制，房價波動平穩(wěn)。

三、對完善我國房產(chǎn)稅制的經(jīng)驗借鑒與啟示

2011年1月，房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先試先行。試點開始以來，滬渝兩地的高端不動產(chǎn)逐漸出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)的正面效應。相關部委也將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。然而房產(chǎn)稅試點效果顯現(xiàn)需要較長過程，且與發(fā)達市場經(jīng)濟國家相比，我國房產(chǎn)稅試點仍存在納稅對象確定有失公平、計稅依據(jù)標準有失公允、稅率區(qū)分標準不盡合理、房產(chǎn)稅對房價抑制作用不理想等諸多問題，亟待改進和完善。

（一）加大對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅力度

統(tǒng)一征收物業(yè)稅，界定清楚納稅義務人為我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的所有單位和個人，稅率設計可放權(quán)地方，依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和具體用途區(qū)別設置。對于居住用不動產(chǎn)可以按土地和地上建筑的資產(chǎn)價值進行征收，對于經(jīng)營性不動產(chǎn)可以根據(jù)所有在冊的經(jīng)營性土地和房產(chǎn)的租金狀況，按資產(chǎn)價值一定比率征稅。同時，配和相應的稅收優(yōu)惠政策，如實行居民自住第一套住房免稅政策等。

（二）建立專業(yè)的房地產(chǎn)評估機制

由于目前我國的房產(chǎn)評估市場發(fā)展仍不完善，開征房產(chǎn)稅前期的重要準備工作之一應該是建立健全稅基評估體系，形成完善的評估方法，構(gòu)建專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估師隊伍。評估工作應由獨立的社會中介評估機構(gòu)開展，并由行業(yè)協(xié)會和相關政府部門實施監(jiān)督?？蓞⒄諊獾淖龇ǎ扛魞扇陮ν恋?、房屋進行一次基礎評估，并依據(jù)不同地區(qū)、不同用途的土地、房屋價格進行修正。

（三）盡快完善房產(chǎn)稅相關法律

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主體包括1986年頒布的適用于全國的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和分別適用于兩大試點的《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，尚未建立房產(chǎn)稅征管專門法律?？山梃b德國經(jīng)驗，依托滬渝兩地試點經(jīng)驗，制定我國房產(chǎn)稅征收各細分領域的專門法律，在實踐中逐步完善。

（四）建立住房信息共享平臺

為排除地域、戶籍造成的個人房產(chǎn)信息排查障礙，可借鑒美國經(jīng)驗，建立全國房地產(chǎn)評估部門、國土資源局、住房保障管理、征稅系統(tǒng)等部門房地產(chǎn)信息管理共享平臺，對每一項房地產(chǎn)資產(chǎn)的詳細資料，包括具體地址、建筑時間、建筑面積、買賣歷史以及交易價格等情況錄入個人住房信息數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)信息共享，建立起不動產(chǎn)登記制度。

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