房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究

李文娟

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和國(guó)家各項(xiàng)宏觀政策出臺(tái)導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本居高不下，發(fā)展舉步維艱。然而，由于降低其經(jīng)營(yíng)成本的空間已經(jīng)達(dá)到極限，通過(guò)稅收籌劃降低納稅成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要途徑。本文強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)階段企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性，并在分析其影響因素和存在不足的基礎(chǔ)上，提出加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)稅收籌劃工作的舉措。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；必要性

一、引言

從2003年我國(guó)把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)可謂是一路飆升。然而在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，一系列現(xiàn)實(shí)社會(huì)問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。為了有效抑制房?jī)r(jià)迅猛上漲，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向可持續(xù)發(fā)展道路，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，如“國(guó)六條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”等。要想在日趨復(fù)雜的背景下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑必須降低開(kāi)發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負(fù)重的特點(diǎn)，可進(jìn)行籌劃的空間相對(duì)比較大，所以通過(guò)稅收籌劃來(lái)降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（1）房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮：當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮現(xiàn)象，資金回籠變緩，全國(guó)各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本幾乎達(dá)到極限：隨著建筑材料的價(jià)格上漲、工人工資的上調(diào)以及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的提高等經(jīng)營(yíng)成本的提高，使得從經(jīng)營(yíng)成本入手來(lái)降低成本變得難度加大。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多、稅負(fù)重：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得土地開(kāi)始到最后的銷售，整個(gè)過(guò)程都會(huì)涉及到稅收。而且在整個(gè)過(guò)程中涉及的稅種多，稅負(fù)也相當(dāng)重。例如土地增值稅的稅率高達(dá)30%-60%。但這同時(shí)也為納稅籌劃帶來(lái)了可操作的空間。

（4）國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為納稅籌劃提供了可行性：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種，國(guó)家都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)有效利用稅收優(yōu)惠政策，可以為企業(yè)降低納稅成本，同時(shí)還可實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控，可謂一舉兩得。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需時(shí)刻注意環(huán)境變化，因?yàn)槎愂栈I劃必然受到各種政策、法律法規(guī)等各種環(huán)境變化的影響，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生影響的主要涉及兩點(diǎn)：存貨和投資性房地產(chǎn)。

（1）我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》對(duì)存貨的發(fā)出計(jì)價(jià)方式的規(guī)定中不再有后進(jìn)先出法，只能采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法和個(gè)別計(jì)價(jià)法。而原來(lái)的后進(jìn)先出法在目前我國(guó)通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不對(duì)此采取措施，必然使其負(fù)稅加重。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期一般都比較長(zhǎng)，取消了后進(jìn)先出法，必將會(huì)對(duì)企業(yè)的當(dāng)期損益造成影響，進(jìn)而影響到利潤(rùn)。

（2）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，增加了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，而且規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)資產(chǎn)分類。另外，準(zhǔn)則還增加了“公允價(jià)值”這種計(jì)量模式，對(duì)如何確認(rèn)、計(jì)量都做出了明確的規(guī)定。若是合理運(yùn)用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式，便可為公司減輕稅負(fù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

2000年一直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了很多利潤(rùn)。由于房地產(chǎn)投資金額大加之發(fā)展迅速，很多企業(yè)發(fā)展并不成熟，他們往往企圖通過(guò)偷漏稅的辦法來(lái)達(dá)到降低成本的目的。但是2002年我國(guó)就開(kāi)始把房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查工作作為重點(diǎn)工作，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。通過(guò)偷漏稅的現(xiàn)象不僅存在很大風(fēng)險(xiǎn)，還阻礙了稅收籌劃的進(jìn)程。

（一）企業(yè)稅收籌劃意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)《憲法》第五十六條明確規(guī)定，“中華人民共和國(guó)公民有依照法律納稅的義務(wù)。”同時(shí)，我國(guó)稅法也規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于稅負(fù)重、納稅多，其認(rèn)為通過(guò)稅收籌劃減輕負(fù)稅的效果不明顯，所以常常通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減稅?；诖?，很多企業(yè)出現(xiàn)了內(nèi)外兩套賬的現(xiàn)象，對(duì)內(nèi)的是反映企業(yè)真實(shí)情況的賬，對(duì)外則是用來(lái)應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的假賬。這種做法無(wú)疑給企業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，除了繳納罰款，還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。稅收籌劃反而是一個(gè)合理減輕稅負(fù)的方式。

（二）企業(yè)稅收籌劃組織不健全。企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃組織不健全也是房地產(chǎn)稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性，他要求工作人員不僅掌握會(huì)計(jì)知識(shí)，還要熟悉我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，尤其是我國(guó)稅收法律法規(guī)相對(duì)繁多復(fù)雜的情況下，納稅籌劃工作更是復(fù)雜。通過(guò)調(diào)查當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)很少設(shè)置專門的稅務(wù)部門，一般都不進(jìn)行納稅籌劃，即使開(kāi)展納稅籌劃工作也是由財(cái)務(wù)部門來(lái)完成。如此重要復(fù)雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務(wù)工作不太一致的財(cái)務(wù)部門來(lái)做的話，恐怕難以達(dá)到應(yīng)有的效果。

（三） 企業(yè)各部門之間合作困難。企業(yè)各部門之間合作困難，阻礙了稅收籌劃的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都會(huì)涉及到稅收而且建造的過(guò)程中有很多部門參與，財(cái)務(wù)部門并不能控制整個(gè)過(guò)程。要使得每個(gè)部門都積極配合并非易事，從而使得稅收籌劃的工作執(zhí)行起來(lái)會(huì)很困難。財(cái)務(wù)部門除了制定合理的稅收籌劃計(jì)劃，還要與各部門之間進(jìn)行溝通交流，從而使得各個(gè)部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計(jì)劃的前提下執(zhí)行。然而其他部門由于稅收知識(shí)的缺乏和利益的問(wèn)題，都會(huì)使得稅收籌劃工作的進(jìn)行。

五、 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的舉措

（一） 增強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展得背景下，我國(guó)有關(guān)稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減輕稅負(fù)、降低企業(yè)成本已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。所以，企業(yè)要想真正通過(guò)節(jié)稅降低成本必須進(jìn)行稅收籌劃。我認(rèn)為在我國(guó)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策，或者利用媒體的作用鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作。也可以通過(guò)宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來(lái)引起企業(yè)的足夠重視，使得他們積極主動(dòng)的進(jìn)行稅收籌劃，為企業(yè)降低成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二） 建立健全的稅收籌劃組織。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的形式，如果想要做好稅收籌劃工作，建立健全的組織機(jī)構(gòu)很重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃。在此，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門設(shè)立稅收籌劃部門，并且配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)。這要求該部門職工不僅要有財(cái)務(wù)知識(shí)，還要掌握稅收工作，了解相關(guān)法律法規(guī)，以期保證稅收部門的專業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。

（三） 促進(jìn)各部門之間的合作。如果一個(gè)好的籌劃計(jì)劃得不到順利的實(shí)施，其最后也是失敗的。因此，在整個(gè)稅收籌劃的過(guò)程當(dāng)中，除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外，各部門之間的配合協(xié)調(diào)也相當(dāng)重要。我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部普及稅收相關(guān)知識(shí)，讓每個(gè)員工意識(shí)到稅收籌劃對(duì)公司發(fā)展的意義，以及清楚各部門具體應(yīng)該做些什么。另外，制定相關(guān)激勵(lì)制度，鼓勵(lì)各部門積極配合，以確保工作的順利。

六、總結(jié)

通過(guò)以上分析可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，稅收籌劃發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收在我國(guó)財(cái)政收入中也占據(jù)著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視稅收籌劃工作，以期為企業(yè)及國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。（作者單位：重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院/財(cái)會(huì)研究與開(kāi)發(fā)中心）

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