應(yīng)用現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)踐探討

宋云婷

摘要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)金流折現(xiàn)法逐漸引起了人們的關(guān)注，因?yàn)槠溥m合應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估中。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在應(yīng)用傳統(tǒng)的假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，還應(yīng)逐漸將現(xiàn)金流折現(xiàn)法應(yīng)用在其中，進(jìn)而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估能得到有效的發(fā)展。本文從分析現(xiàn)金流概念等的相關(guān)理論入手，進(jìn)而詳細(xì)的闡述了現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用實(shí)踐，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了有利的參考文獻(xiàn)，并推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流折現(xiàn)法 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

前言

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，從而致使其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間。因而導(dǎo)致相關(guān)人士在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要考慮到資金的時(shí)間價(jià)值。因此，應(yīng)用現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的意義。同時(shí)現(xiàn)金流折現(xiàn)法模式下的評(píng)估結(jié)果較傳統(tǒng)的評(píng)估方法相比也更為精確，以下就是結(jié)合現(xiàn)金流的理論概念，對(duì)如何將現(xiàn)金流折現(xiàn)法應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其應(yīng)用意義的詳細(xì)闡述。

一、相關(guān)理論

（一）現(xiàn)金流概念

現(xiàn)金流是指在特定時(shí)間下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金收入和支出的情況，現(xiàn)金流中現(xiàn)金流入量是指在特定時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收入情況，而現(xiàn)金的流出則是反映某 時(shí)間資金的支出情況，同時(shí)凈現(xiàn)金量則是二者之間的差。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估之前，必須對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行全方位的了解，進(jìn)而才能確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，與傳統(tǒng)的評(píng)估方法相比，現(xiàn)金流折現(xiàn)法的評(píng)估方式的應(yīng)用更值得推廣，因?yàn)槠涓享?xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體情況。

（二）現(xiàn)金流公式

現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)用之前，需要求相關(guān)人士提前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況進(jìn)行相應(yīng)的了解，進(jìn)而準(zhǔn)確的模擬出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)，確保項(xiàng)目評(píng)估的結(jié)果更為準(zhǔn)確。同時(shí)在明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的折現(xiàn)率的情況下，可以對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)法公式進(jìn)行使用，進(jìn)而便于項(xiàng)目測(cè)算工作的實(shí)施。與此同時(shí)，由于現(xiàn)金流公式中包含待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值，因而其與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方法相比，評(píng)估出的結(jié)果更為精確。

二、應(yīng)用現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)踐

（一）項(xiàng)目概況

委估房地產(chǎn)擁有面積為68500平方米的酒店主體等項(xiàng)目，因而其在項(xiàng)目改造過(guò)程中必須嚴(yán)格按照政府批復(fù)的文件對(duì)項(xiàng)目改造進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃。其規(guī)劃內(nèi)容除保留酒店主體以外其余的項(xiàng)目都需拆除，然后要求將項(xiàng)目拆除之后要再對(duì)其進(jìn)行重新的建造，因此經(jīng)估計(jì)委估房地產(chǎn)擁有的土地使用權(quán)的面積為13500平方米。

（二）項(xiàng)目測(cè)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的各個(gè)時(shí)間段的現(xiàn)金流是最為關(guān)鍵的項(xiàng)目環(huán)節(jié)。在委估房開(kāi)發(fā)酒店的業(yè)務(wù)過(guò)程中，要求其在評(píng)估之前要采取相應(yīng)的措施對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行全方位的了解，然后對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而歸納出相應(yīng)的計(jì)劃策略，并明晰項(xiàng)目中需要保留的物業(yè)內(nèi)容，以便確保需要保留的業(yè)務(wù)可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中正常營(yíng)業(yè)。在本項(xiàng)目的評(píng)估中，保持8年后凈現(xiàn)金流穩(wěn)定不變：

1.資本化率

在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)人士應(yīng)對(duì)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公開(kāi)的資料進(jìn)行搜集，進(jìn)而將類似的參照數(shù)據(jù)作為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考文獻(xiàn)，同時(shí)在測(cè)算折現(xiàn)率時(shí)，可以根據(jù)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)選擇同行業(yè)中符合本項(xiàng)目的折現(xiàn)率，進(jìn)而利用公式對(duì)項(xiàng)目折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算，在計(jì)算公式中，對(duì)于B的系數(shù)的確定，要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期資本市場(chǎng)的情況。同時(shí)，在對(duì)折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算時(shí)，還應(yīng)確保考慮到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程中由于外界因素的影響給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)大量的數(shù)據(jù)綜合結(jié)果，本項(xiàng)目的資本化率為10%。

2.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期兩個(gè)階段，而開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期，在項(xiàng)目未進(jìn)行施工前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人士要針對(duì)改造的情況進(jìn)行分析，弄清在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中哪些項(xiàng)目需要拆除，而哪些項(xiàng)目又需要保留，進(jìn)而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以確保工作實(shí)現(xiàn)有序的開(kāi)展。根據(jù)《國(guó)有土地使用證》所記載的內(nèi)容和對(duì)記載的內(nèi)容的分析，本項(xiàng)目應(yīng)將年限35年作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期。

3.經(jīng)營(yíng)收益

根據(jù)近幾年酒店的經(jīng)營(yíng)狀況和結(jié)合同類行業(yè)的收益水平，本項(xiàng)目的收益包括俱樂(lè)部等物業(yè)內(nèi)容，另外還包括由原有的建筑重新建造的餐飲和影院等物業(yè)項(xiàng)目。但是在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中，對(duì)于酒店主體等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中保留的物業(yè)的收益的計(jì)算應(yīng)從經(jīng)營(yíng)期的第年開(kāi)始測(cè)算，同時(shí)也應(yīng)考慮在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)原有物業(yè)項(xiàng)目造成的影響的因素。而在對(duì)新建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行測(cè)算時(shí)，也應(yīng)考慮到由于新建物業(yè)的影響力較低，因而其收益在三年內(nèi)也會(huì)相對(duì)較少的現(xiàn)象。

4.經(jīng)營(yíng)成本

委估房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要支付保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等，因而測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本是項(xiàng)目評(píng)估的 個(gè)重要的環(huán)節(jié)。委估房地產(chǎn)在對(duì)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行評(píng)估之前應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中相關(guān)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)所涉及市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而了解相關(guān)費(fèi)用的成本。其次，委估房地產(chǎn)也應(yīng)根據(jù)同行業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本數(shù)據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而總結(jié)出各類物業(yè)站項(xiàng)目總成本的比例：客房25%，餐飲55%，商場(chǎng)18%，其他物業(yè)15%。再次，由于委估房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，導(dǎo)致其在物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要不斷的對(duì)物業(yè)環(huán)境進(jìn)行更新，同時(shí)其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)在無(wú)意中產(chǎn)生一定的費(fèi)用。從而為了確保評(píng)估結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性，相關(guān)人士在對(duì)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)時(shí)刻保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

（三）項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)

1.最佳用途

應(yīng)用現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，促使房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)選擇適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)利用方式，并確保其方式涉及的內(nèi)容較為全面。同時(shí)房地產(chǎn)在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行確定之前，應(yīng)對(duì)城市規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的了解，進(jìn)而避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容出現(xiàn)與城市發(fā)展不相符的現(xiàn)象。在本實(shí)踐中主要以開(kāi)發(fā)酒店式公寓為主，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前應(yīng)提前對(duì)城市對(duì)此項(xiàng)目的接受程度進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)也應(yīng)全面考慮此項(xiàng)目的用途是否符合現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以后可以為相關(guān)企業(yè)贏得更大的效益，并滿足人們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在對(duì)開(kāi)發(fā)利用方式進(jìn)行選擇時(shí)，還應(yīng)對(duì)城市對(duì)該項(xiàng)目的接受能力進(jìn)行分析。

2.歷史成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本中部分開(kāi)發(fā)成本，例如，土地使用權(quán)費(fèi)用等都是屬于歷史成本。因而在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以不考慮相關(guān)的歷史成本，因?yàn)槠鋵?duì)項(xiàng)目的評(píng)估不會(huì)造成任何的影響。因此，項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，只需要全面的考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期所要投入的成本，例如，續(xù)建成本等。開(kāi)發(fā)后期的投入成本決定著現(xiàn)金流折現(xiàn)，因而應(yīng)提高對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期成本投入的重視，從而確保項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.專業(yè)要求

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，要求評(píng)估師要熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此其必須確保對(duì)各類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)有所了解。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估要求評(píng)估師要具備較高的評(píng)估技術(shù)水平，并且其掌握的專業(yè)知識(shí)也必須全面，從而才能保證評(píng)估師評(píng)估的結(jié)果能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生有利的條件。其次，要求評(píng)估師在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估之前，要對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，進(jìn)而促使評(píng)估師所估值與市場(chǎng)價(jià)值接近。

三、結(jié)論

綜上可知，由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展解決了我國(guó)就業(yè)的問(wèn)題，因此人們應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重視，并應(yīng)在社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利用法進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新。而現(xiàn)金流折現(xiàn)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用，大大提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了有利的條件。同時(shí)其應(yīng)用也解決了傳統(tǒng)評(píng)估法存在的問(wèn)題和不足，促使評(píng)估數(shù)據(jù)可供相關(guān)人士參考使用?？傊诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估中，應(yīng)大力推廣對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)法的應(yīng)用，以便促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)固存市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。