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    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)解析

    2017-01-04 11:08:49許偉
    建筑建材裝飾 2016年13期
    關(guān)鍵詞:開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)

    許偉

    摘要:房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重點(diǎn)工作,其對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗具有決定性的作用。基于此,本文展開了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)討論。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理

    中圖分類號:TU201文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1674-3024(2016)13-157-02

    前言

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演著極為重要的角色,因此加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理,對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有重要的意義。

    1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容及特點(diǎn)

    1.1設(shè)計(jì)管理基本內(nèi)容

    一些人認(rèn)為,設(shè)計(jì)管理就是“催圖”。這是對設(shè)計(jì)管理的錯誤理解。通過研究發(fā)現(xiàn),設(shè)計(jì)活動對整個工程項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生了極為重要的影響,而設(shè)計(jì)部門作為整個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的核心管部門,是提高公司市場競爭力的核心力量。因此認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理,從本質(zhì)上而言,包括了三個方面的內(nèi)容:①保證設(shè)計(jì)工作人員能夠準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位。②對過程加強(qiáng)控管。③充分發(fā)揮自身的主動性。

    1.2設(shè)計(jì)管理主要特點(diǎn)

    我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理工作存在下述特點(diǎn):(1)貫穿在整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部環(huán)節(jié)中,具體包括了項(xiàng)目遷移的研究、方案設(shè)計(jì)、工程施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場、后期維修和整改等。(2)涉及的對象包括了建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、投資方產(chǎn)品消費(fèi)者、國家政府有關(guān)部門等。

    2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)

    2.1設(shè)計(jì)定位工作

    設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)加強(qiáng)和其他部門的溝通配合,明確項(xiàng)目定位以及開發(fā)模式:提高自身的產(chǎn)品研發(fā)能力,對設(shè)計(jì)師加強(qiáng)管理,全面提高設(shè)計(jì)師的業(yè)務(wù)處理能力。同時還應(yīng)結(jié)合以往的設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn),制定產(chǎn)品系列。此外,設(shè)計(jì)部門要在結(jié)合產(chǎn)品特征的基礎(chǔ)上,明確規(guī)劃、施工、景觀、裝飾等各個環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);明確施工成本標(biāo)準(zhǔn)、工程管理標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)識與形象標(biāo)準(zhǔn)等。唯有這樣才能夠滿足施工現(xiàn)場的各種變更要求以及客戶的變更要求。

    2.2設(shè)計(jì)目標(biāo)深度

    設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度和時間節(jié)點(diǎn)。例如:寫字樓由自持改為銷售.很多配置勢必會做出相應(yīng)的調(diào)整,如幕墻形式、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)等:商業(yè)如果從高端零售改為餐飲,荷載、排油煙也要做相應(yīng)的改變:餐飲改成百貨,荷載安裝也要做相應(yīng)改變。因此在各個規(guī)劃初期以及設(shè)計(jì)初期,必須要明確設(shè)計(jì)方案的具體完成時間以及深度要求,確保施工部門能夠清楚該項(xiàng)目的完成時間和要求,并嚴(yán)格執(zhí)行:在設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的過程中,應(yīng)該及時跟蹤,明確設(shè)計(jì)方案的進(jìn)度和實(shí)際完成情況,及時解答施工單位存在的疑問。而其他部門則應(yīng)該根據(jù)流程做好各項(xiàng)工作,如及時和甲方進(jìn)行協(xié)商,并要求甲方提出相應(yīng)的修改要求,為更改施工圖紙?zhí)峁┳钚沦Y料:在規(guī)定時間內(nèi)制定具體的決策方案:結(jié)合具體情況修改施工圖紙等。

    2.3設(shè)計(jì)任務(wù)管理

    在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中,企業(yè)最關(guān)注的就是客戶需求、建設(shè)成本以及完工時間等方面的情況,這些要求需要設(shè)計(jì)單位將技術(shù)語言轉(zhuǎn)化到圖紙中,而設(shè)計(jì)任務(wù)書就是向設(shè)計(jì)單位提出這些要求的書面文件。設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容一般包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目產(chǎn)品要求、項(xiàng)目技術(shù)要求、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時間要求、項(xiàng)目的成本要求等方面,同時還應(yīng)對項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進(jìn)行說明,使設(shè)計(jì)單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中,往往出現(xiàn)對設(shè)計(jì)任務(wù)書不夠重視,對設(shè)計(jì)單位的要求往往以口頭表達(dá),并未經(jīng)過認(rèn)真推敲,這樣就容易引起設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改,造成時間和成本的極大浪費(fèi)。因此一份完善的設(shè)計(jì)任務(wù)書,有利于設(shè)計(jì)單位更好地理解和貫徹建設(shè)單位的意圖,避免過程中的反復(fù)。

    2.4設(shè)計(jì)資源管理

    在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,設(shè)計(jì)管理最大的資源就是外聘的設(shè)計(jì)單位,而在開發(fā)階段的資源管理中,設(shè)計(jì)管理的第一步就是選擇設(shè)計(jì)單位,選擇了合適的設(shè)計(jì)單位,就意味著開發(fā)階段中設(shè)計(jì)管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設(shè)計(jì)單位時,需要做到以下幾個方面:①要詳細(xì)的根據(jù)項(xiàng)目面對的市場以及產(chǎn)品地位,收集有關(guān)的資料,針對項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇合適的設(shè)計(jì)單位。②要對開發(fā)階段所需的設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行有效地控制,切實(shí)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的要求,確定合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用。③對于已合作過的設(shè)計(jì)單位,可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫,從而合理地選擇設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)人員,有效地降低溝通成本。在設(shè)計(jì)單位選擇過程中,較多選用的是設(shè)計(jì)招標(biāo),一方面通過方案比選來考察設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目的契合程度,并通過設(shè)計(jì)方案體現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的技術(shù)水平:另一方面可以通過設(shè)計(jì)費(fèi)用的競爭性報價,有效地降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。

    2.5設(shè)計(jì)成本管理

    成本是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線,決定了一個項(xiàng)目能否盈利。在項(xiàng)目開發(fā)過程中,往往有一個誤區(qū),即對施工建設(shè)過程中的成本管理高度重視,而對設(shè)計(jì)過程中的成本管理重視程度不夠。事實(shí)上,項(xiàng)目的成本有約80%是在設(shè)計(jì)階段確定的,項(xiàng)目的規(guī)劃方案、結(jié)構(gòu)形式、技術(shù)選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設(shè)計(jì)階段確定。設(shè)計(jì)階段的成本管理重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾方面工作。

    (1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案成本對比,擇優(yōu)選用。設(shè)計(jì)方案需要充分理解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi),選擇能夠符合項(xiàng)目定位,成本最優(yōu)的產(chǎn)品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室,房屋建造的層數(shù)等問題,這一階段的成本對比在項(xiàng)目開發(fā)過程中往往被忽視,但卻具有事半功倍的效果。

    (2)加強(qiáng)技術(shù)選型論證。對一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術(shù)問題,應(yīng)通過技術(shù)選型論證的方式進(jìn)行專題研究,必要時可邀請專家參與。比如基坑維護(hù)方案的選型、基礎(chǔ)形式選用、主體結(jié)構(gòu)的選型等,這些問題對成本有著重大影響,選擇恰當(dāng)不僅可以有效節(jié)約成本,還能夠降低施工難度。

    (3)加強(qiáng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量管理,避免返工。避免返工就是節(jié)約成本,因此加強(qiáng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量,避免錯、漏、碰、缺等問題,減少施工過程中的浪費(fèi)和返工,也是降低成本的重要措施。

    2.6設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

    對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,時間是保證企業(yè)獲得利潤的一個重要因素,一方面土地成本及建設(shè)成本積壓,產(chǎn)生較大的資金成本,另一方面項(xiàng)目的開發(fā)周期越長,項(xiàng)目所面臨的不確定因素就更多,如市場行情以及政策出現(xiàn)變化等,這些都使得房地產(chǎn)開發(fā)商希望加快建設(shè)進(jìn)度,提高周轉(zhuǎn)速度,而設(shè)計(jì)進(jìn)度是項(xiàng)目進(jìn)度管理的關(guān)鍵一環(huán)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理可以從以下幾方面著手。

    (1)制定合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃。結(jié)合項(xiàng)目的總體開發(fā)要求制定合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃,如根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃開盤時間和開工時間,確定設(shè)計(jì)成果的完成時間。設(shè)計(jì)計(jì)劃要綜合考慮設(shè)計(jì)方案調(diào)整、設(shè)計(jì)成果報批等諸多不確定因素,并考慮必要的設(shè)計(jì)周期來確定。通過合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃,來指導(dǎo)設(shè)計(jì)各個階段的工作安排:在過程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度出現(xiàn)偏差時,應(yīng)采取必要的措施進(jìn)行糾偏。

    (2)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是加快設(shè)計(jì)進(jìn)度的重要措施,成熟的建設(shè)單位通過經(jīng)驗(yàn)的積累,形成一系列標(biāo)準(zhǔn)化的文件,在設(shè)計(jì)過程中可以直接引用,既能保證設(shè)計(jì)品質(zhì),又能加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。常見的標(biāo)準(zhǔn)化文件有標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化建筑節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等等。

    (3)增加設(shè)計(jì)階段不同分項(xiàng)設(shè)計(jì)的穿插。設(shè)計(jì)過程中涉及到的專業(yè)較多,加大不同工種設(shè)計(jì)穿插的力度,一方面可以縮短設(shè)計(jì)周期,另一方面可以在過程中加強(qiáng)不同專業(yè)之間的溝通,避免設(shè)計(jì)方案的反復(fù)。比如總圖設(shè)計(jì)過程中,景觀設(shè)計(jì)可以同步開展:又如戶型設(shè)計(jì)過程中,裝修平面布置可以同步進(jìn)行。

    2.7圖紙審查修改

    房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該對設(shè)計(jì)管理部門所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的管理:結(jié)合公司的有關(guān)制度規(guī)定,采取相應(yīng)的獎罰方案,對設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量進(jìn)行量化考核。而設(shè)計(jì)管理部門自身應(yīng)該加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核,在圖紙下發(fā)前應(yīng)進(jìn)行白圖及藍(lán)圖審核:并且在施工環(huán)節(jié),要結(jié)合工程情況,對設(shè)計(jì)圖紙分階段進(jìn)行審核。例如:空調(diào)機(jī)位的設(shè)置因前期考慮不周,后期進(jìn)行了改造,無論是對建筑外觀還是項(xiàng)目成本都造成了一定的影響,對用戶的入住也造成了很大的不便等。這就要求我們要對設(shè)計(jì)圖紙嚴(yán)格進(jìn)行修改及審查,確保設(shè)計(jì)圖紙符合施工要求。

    3.結(jié)語

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的,開發(fā)設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期中占據(jù)至關(guān)重要的地位,合理的設(shè)計(jì)管理對方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用。

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