淺議房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理

汪成立

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也步入了黃金發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中降低企業(yè)的運(yùn)行成本成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)。本文將全面介紹目標(biāo)成本管理的概念和內(nèi)涵，并具體論述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何落實(shí)目標(biāo)成本管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 目標(biāo)成本管理 動(dòng)態(tài)成本

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展不僅僅有效地改善了我國(guó)居民的基本生活條件，也有效地提高了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的增速。隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟以及國(guó)家不斷地出臺(tái)新政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)的價(jià)格增速大幅降低，部分城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始由過(guò)去粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化發(fā)展，成本控制能力開(kāi)始轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文將全面分析目標(biāo)成本管理法的內(nèi)涵，指出目標(biāo)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要作用，并就如何在房地產(chǎn)企業(yè)推行目標(biāo)成本管理給出科學(xué)合理的建議和對(duì)策。

一、目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵及在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的作用

目標(biāo)成本管理是從國(guó)外引入到我國(guó)的一種先進(jìn)的成本管理理念和方法，恰當(dāng)?shù)氖褂媚繕?biāo)成本管理可以有效地控制企業(yè)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。下面，筆者具體介紹目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要作用。

（一）目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵

所謂目標(biāo)成本管理，指的是企業(yè)在會(huì)計(jì)核算年初設(shè)立一定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)之上設(shè)立合理的成本控制目標(biāo)，并對(duì)設(shè)立的成本目標(biāo)進(jìn)行分解、過(guò)程控制、考核以及最終的評(píng)價(jià)，保證最終成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其真正的內(nèi)涵是結(jié)合企業(yè)的總體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)成本控制目標(biāo)，并對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解和落實(shí)，最終保證總體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是一種目標(biāo)導(dǎo)向的過(guò)程控制。

（二）目標(biāo)成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要作用

改革開(kāi)放之后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就開(kāi)始了發(fā)展的步伐，特別是近20年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量還是規(guī)模都實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，也有效地推動(dòng)了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)大量政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了重要的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的成本控制開(kāi)始成為管理者所關(guān)注的焦點(diǎn)。與一般的行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)成本受諸多因素影響，成本控制成為當(dāng)前制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的最重要因素。在房地產(chǎn)企業(yè)推行目標(biāo)成本管理，可以有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本過(guò)程控制，改變我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)粗放式的發(fā)展方式，提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率。

二、目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的具體應(yīng)用

目標(biāo)成本管理法的實(shí)質(zhì)是目標(biāo)導(dǎo)向的過(guò)程管理和控制，其在房地產(chǎn)企業(yè)的具體應(yīng)用可分為以下步驟：

（一）測(cè)定房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)整體成本基本上在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算編制時(shí)就能大體確定，所以其可控開(kāi)發(fā)成本在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)階段就基本上能加以鎖定。在項(xiàng)目的可行性研究階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著以市場(chǎng)為導(dǎo)向的原則，認(rèn)真分析研究及時(shí)可靠有用的信息資源，結(jié)合自身實(shí)際情況，以確定所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的最佳目標(biāo)成本?！暗箍鄯ā痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用較為普遍，該方法是一種事先確定目標(biāo)利潤(rùn)而后測(cè)算所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格（須是客戶愿意接受的開(kāi)發(fā)面積、產(chǎn)品價(jià)格等），通過(guò)測(cè)算初步鎖定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，繼而確定相應(yīng)的目標(biāo)成本。

一般而言，確定目標(biāo)利潤(rùn)的方法有以下幾種：一是將預(yù)計(jì)銷售收入乘以邊際利潤(rùn)率而后減去預(yù)計(jì)固定費(fèi)用確定預(yù)計(jì)目標(biāo)利潤(rùn)；二是采用本企業(yè)或標(biāo)桿企業(yè)業(yè)務(wù)較好年度的銷售收入乘銷售凈利率加以確定；三是將企業(yè)平均占用資產(chǎn)額乘以同行業(yè)平均資產(chǎn)利潤(rùn)率或企業(yè)歷史階段最高的資產(chǎn)利潤(rùn)率加以確定。需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品往往是指單一項(xiàng)目，而上述資產(chǎn)利潤(rùn)率指標(biāo)所涉及的資產(chǎn)是對(duì)企業(yè)整體而言的，所以必須首先分解資產(chǎn)利潤(rùn)率以使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠真正達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)整體的資產(chǎn)利潤(rùn)率水平。

（二）分解房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本

房地產(chǎn)企業(yè)可容忍的最大成本總額應(yīng)不超過(guò)其所測(cè)算的目標(biāo)成本，這是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的必要前提。具體目標(biāo)成本的確定階段一般是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)點(diǎn)，目標(biāo)成本主要包含產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的單位成本和總成本。完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)還須依據(jù)工程進(jìn)度表來(lái)完成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)各階段所涉及的成本開(kāi)發(fā)明細(xì)表的編制工作。

上面說(shuō)到如何確定目標(biāo)成本，下面就要將目標(biāo)成本分解為幾個(gè)可以具體落實(shí)至各個(gè)項(xiàng)目部的可實(shí)現(xiàn)指標(biāo)。需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，其所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所涉及成本項(xiàng)目的分解與細(xì)化堅(jiān)決不能突破，只能加以降低。遇到可能影響房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的特殊情況時(shí)，務(wù)必由產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撰寫(xiě)書(shū)面報(bào)告并交項(xiàng)目目標(biāo)成本管理小組會(huì)議討論研究通過(guò)后，再上報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)最高層管理人員審批通過(guò)。

（三）控制房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本

一般而言，房地產(chǎn)應(yīng)將經(jīng)濟(jì)責(zé)任制與其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本的控制過(guò)程密切結(jié)合起來(lái)，通過(guò)層層分解目標(biāo)成本并將分解細(xì)化后可轉(zhuǎn)化為責(zé)任成本的目標(biāo)成本具體落實(shí)到人、崗位及相關(guān)部門(mén)，明確劃分相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利，相應(yīng)地將預(yù)算也落實(shí)到具體的崗位、部門(mén)及人員，形成并持續(xù)完善部門(mén)責(zé)任預(yù)算制，清晰劃分目標(biāo)成本控制的各責(zé)任中心，結(jié)合相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰機(jī)制，倡導(dǎo)積極控制目標(biāo)成本的文化與環(huán)境，做到使各責(zé)任中心真正承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。通過(guò)由上至下的分級(jí)管理、由下至上的反饋過(guò)程中，在房地產(chǎn)企業(yè)中構(gòu)筑起一個(gè)多層次、廣范圍的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品目標(biāo)成本管理體系。

應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本控制的重點(diǎn)在于土地成本及建安成本，因?yàn)檫@兩者占產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的比重最大。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的控制主要也可從事前、事中和事后三個(gè)控制階段進(jìn)行分析：第一，事前目標(biāo)成本控制。事前目標(biāo)成本控制指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就進(jìn)行科學(xué)合理的目標(biāo)成本控制工作，保證企業(yè)最終成本控制目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，科學(xué)合理的分析項(xiàng)目所在位置和環(huán)境，并依據(jù)市場(chǎng)條件和財(cái)務(wù)狀況做好可行性分析以及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供科學(xué)的指導(dǎo)和參考。

具體來(lái)說(shuō)需要在以下三個(gè)方面予以落實(shí)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化土地成本控制。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，土地成本占到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的很大比例，在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)需要采取綜合措施，在不違反相關(guān)法律和政策規(guī)定的前提下盡可能降低土地動(dòng)遷成本，控制拆遷等相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生。其次，建筑材料成本和安裝成本。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程之中，相關(guān)電梯、水電等材料的采購(gòu)和安裝會(huì)產(chǎn)生一大筆費(fèi)用和成本，在具體的操作過(guò)程中需要房地產(chǎn)企業(yè)與施工方加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，可以利用施工方的集中采購(gòu)平臺(tái)降低項(xiàng)目材料采購(gòu)成本，同時(shí)還需要進(jìn)一步明確企業(yè)對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備的質(zhì)量要求，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保質(zhì)保量的完成。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和財(cái)務(wù)管理。作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的甲方，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效的協(xié)調(diào)和管理整體施工建設(shè)過(guò)程，科學(xué)的現(xiàn)場(chǎng)管理可以有效降低整體建設(shè)成本，保證施工節(jié)點(diǎn)的完成。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，明確每一成本和費(fèi)用發(fā)生的原因，控制付款節(jié)奏，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。第三，事后成本控制。事后成本控制指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后對(duì)項(xiàng)目整體成本控制情況的匯總和判斷。事后成本控制的最主要工作就是財(cái)務(wù)決算，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員匯總項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所有資料，分析項(xiàng)目成本控制過(guò)程中各項(xiàng)成本和費(fèi)用發(fā)生的原因，并組織企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)工作，總結(jié)成本控制的成功經(jīng)驗(yàn)，指出成本控制過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，為企業(yè)的最終管理績(jī)效考評(píng)提供依據(jù)，為未來(lái)的成本控制工作提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)是我國(guó)目前最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是利潤(rùn)率很高的行業(yè)。但隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的不斷成熟以及國(guó)家政策的不斷緊縮，成本控制能力成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，而目標(biāo)成本控制法是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制最有力的方法。本文作者從目標(biāo)成本控制法的內(nèi)涵、作用以及具體運(yùn)用等方面做了詳細(xì)的闡述，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具體運(yùn)用目標(biāo)成本控制法提供了很好的借鑒和參考。但在這里需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，目標(biāo)成本控制法也僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法之中的一種，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地、保證企業(yè)的低成本運(yùn)行，還需要在實(shí)際企業(yè)管理過(guò)程中綜合考慮多種有效成本控制方法的應(yīng)用。

（作者單位：海鹽中頤置業(yè)有限公司）