對我國“以房養(yǎng)老”運營模式的探討

陳曉

摘要：本文闡述了開展“以房養(yǎng)老”存在的不針對同風(fēng)險，并對我國開展“以房養(yǎng)老”提出模式建議，以期對“以房養(yǎng)老”的順利開展發(fā)揮積極作用。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；運營；模式

一、“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

二、 實行“以房養(yǎng)老”的條件分析

（一）我國目前人口老齡化現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，2013年我國老年人口已達(dá)到2.02億，約占人口總數(shù)的14.8%。根據(jù)聯(lián)合國的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，如果一個國家或地區(qū)60歲以上的人口比例達(dá)到10%以上，或65歲以上的人口比例達(dá)到7%以上，那么這個國家或地區(qū)就已經(jīng)屬于人口老齡化國家或地區(qū)。我國老年人口增長速度明顯加快，高齡化顯著，養(yǎng)老問題亟待解決。

（二）國家政策支持

2013年9月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，如今，此項試點最終落地。近日，保監(jiān)會決定開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。其中特別指出將在北京、上海、廣州和武漢四地開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點工作至2016年3月31日截止。這無疑是對“以房養(yǎng)老”的莫大支持。

三、 國內(nèi)外開展“以房養(yǎng)老”的模式

（一）我國的模式探索

1、北京成立“養(yǎng)老房屋銀行”。服務(wù)中心最大的特點是同地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，入住中心的老人只要需要就可以同中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估、招租，老人可以選擇中介先支付租賃費用或房屋租戶分期支付費用，這種模式由于老年人較缺乏理財意識和面臨各種房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等問題而少有成效。

2、南京“以租換養(yǎng)”模式。此模式采取了個人房產(chǎn)抵押貸款的模式。實質(zhì)是個人房產(chǎn)抵押貸款。按照試點規(guī)定，申請條件要求必須是“無兒無女無親戚的孤寡老人”，由于條件限制過于苛刻，難于推行。

（二）國外模式借鑒

1、美國金融機(jī)構(gòu)的“倒按揭”。美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人，規(guī)定住房資產(chǎn)高年紀(jì)大的則可貸款數(shù)額高。如果出現(xiàn)老人最終的融資總額超過其提供的不動產(chǎn)價值，金融機(jī)構(gòu)規(guī)定“公共保險”將作為補(bǔ)充。

2、日本“連帶保證人”制度。“連帶保證人”制度允許老人和自己的子女共同居住。如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；子女是老人的繼承人，銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價值低于貸款總額時，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對超出部分進(jìn)行償還。

四、 開展“以房養(yǎng)老”存在的主要風(fēng)險

（一）借款人預(yù)期余命風(fēng)險

在以房養(yǎng)老的實際操作中，借款人預(yù)期余命直接關(guān)系到借款人每期取得借款的多少，一般來說，預(yù)期余命越長，每期所得就越少，反之越多。到目前為止還沒有一種能準(zhǔn)確預(yù)測借款人預(yù)期余命的方法，造成利益難以在金融機(jī)構(gòu)與借款人之間權(quán)衡。

（二）房屋估值和價值波動

借款人每期從貸款機(jī)構(gòu)哪里獲得的是房屋的估值減去折舊費用，以貼現(xiàn)的方式支付給借款人。因此，房屋的估值是決定借款人每期所得的基礎(chǔ)，房屋估價高是否科學(xué)準(zhǔn)確直接關(guān)系到貸款人與借款人的切身利益。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)問題

我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70 年，這也是保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。2007 年出臺的《物權(quán)法》中 “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。然而，到期后的續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險，讓保險公司和銀行望而卻步。

（四）房屋的最終處置

房屋最后該如何處置，是擺在金融機(jī)構(gòu)面前的重大問題。到期后若大批出售抵押房屋，是否能按預(yù)期價格出售到時的的房地產(chǎn)市場是低迷還是高漲？太多的疑問和不明朗也讓眾多金融機(jī)構(gòu)不敢輕易涉足。

五、我國“以房養(yǎng)老”的模式設(shè)計

（一）針對預(yù)期余命問題的模式建議

在借款人向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款時，保險公司收取房屋估計價值的一定比例，此比例需經(jīng)過嚴(yán)格的計算和數(shù)據(jù)分析，可有保險公司精算人員進(jìn)行，由這部分資金構(gòu)成“以房養(yǎng)老”保險基金，并可以由保險公司進(jìn)行投資運作，實現(xiàn)保值增值，當(dāng)出現(xiàn)以上問題時有保險公司支付差額部分；對于保險公司自營的“以房養(yǎng)老”項目，可以設(shè)計相關(guān)壽險品種，可加入一些保險業(yè)務(wù)，例如重大疾病險、意外險等作為條件。

（二）針對房屋估值和價值波動的模式建議

1、專業(yè)評估

房屋的估值由于受到房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識的限制，應(yīng)由第三方機(jī)構(gòu)擔(dān)任，例如，房地產(chǎn)評估公司。在借款人與貸款人簽訂借款協(xié)議時可規(guī)定抵押房產(chǎn)價值隨通貨膨脹率、利率和房地產(chǎn)市場相應(yīng)變化而變化，變化范圍限制在一定范圍內(nèi)，并評估機(jī)構(gòu)確定具體變化額度，由金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)予以監(jiān)督，確定浮動的抵押房屋價值。

2、投保公共保險

借鑒美國經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”可以投保較為低價的公共保險。借款人向等金融機(jī)構(gòu)借款時，保險公司收取房屋估計價值的一定比例，此比例需經(jīng)過嚴(yán)格的計算和數(shù)據(jù)分析，可有保險公司精算人員進(jìn)行，由這部分資金構(gòu)成“以房養(yǎng)老”保險基金，并可以由保險公司進(jìn)行投資運作，實現(xiàn)保值增值，當(dāng)出現(xiàn)以上問題時有保險公司支付差額部分。

（三）針對房屋產(chǎn)權(quán)問題的模式建議

由于我國目前法律規(guī)定居民擁有70年住宅土地使用權(quán)，如果再次申請土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補(bǔ)繳土地出讓金。對于補(bǔ)繳金額的多少還是未知數(shù)，政府應(yīng)建立以房養(yǎng)老保障基金，給予其適當(dāng)補(bǔ)助。

（四）針對房屋處置權(quán)問題的模式建議

1、建立專業(yè)營銷渠道

抵押房產(chǎn)能否順利再次進(jìn)入市場對于貸款人能否最終實現(xiàn)自身利益具有至關(guān)重要的作用。借款的金融機(jī)構(gòu)可建立專門部門從事抵押房產(chǎn)拍賣的部門或由各營業(yè)部門建立抵押房產(chǎn)營銷小隊并通過自身的營銷渠道和客戶資源；金融機(jī)構(gòu)還可與房地產(chǎn)中介公司合作，利用中介公司大量的客戶資源和專業(yè)的營銷平臺，能提高抵押房產(chǎn)出售的成功率。

2、引入“連帶保險人”

借鑒日本經(jīng)驗，可引入有連帶保證人的以房養(yǎng)老模式，將老人的子女作為連帶保證人，老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；子女是老人的繼承人，銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價值低于貸款總額時，超出部分可以視為老人的借債，而子女則必須對超出部分進(jìn)行償還。

六、前景展望

“以房養(yǎng)老”是一項惠國惠民的偉大事業(yè)，在當(dāng)下人口老齡化日益嚴(yán)峻的必將有一定的發(fā)展，筆者對中國開展該項業(yè)務(wù)抱有積極的態(tài)度。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院）

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