“以房養(yǎng)老”：現(xiàn)狀、問(wèn)題與路徑選擇

李宇嘉

一、背景：“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)逆勢(shì)擴(kuò)大

2014年，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，決定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢這4個(gè)老齡化較嚴(yán)重的城市，開(kāi)展商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”（反向抵押）產(chǎn)品試點(diǎn)。自此，“以房養(yǎng)老”這個(gè)西方舶來(lái)的金融產(chǎn)品在中國(guó)落地。但試點(diǎn)至今，只有一家保險(xiǎn)公司（華夏幸福）推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，4個(gè)試點(diǎn)城市合計(jì)僅59戶、78人以自己房產(chǎn)做抵押，購(gòu)買了該產(chǎn)品。這其中，僅38戶47人辦完所有流程。由此，“以房養(yǎng)老”被貼上了“遇冷”“叫好不叫座”和“不服水土”等標(biāo)簽。

事實(shí)上，這一局面在業(yè)內(nèi)和管理層預(yù)料之中。但是，就在各界又一次總結(jié)和檢討“以房養(yǎng)老”在我國(guó)推廣所遇到的諸多問(wèn)題和挑戰(zhàn)時(shí)，重新審視這個(gè)備受推崇的商業(yè)模式在我國(guó)是否有“生存土壤”時(shí)，保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，將“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)至2018年6月30日，并在原有北京、上海、廣州、武漢4城的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市（自治區(qū)首府）、計(jì)劃單列市，以及部分省的地級(jí)市。房子為國(guó)人畢生追求和最重要的資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)，養(yǎng)老是國(guó)人頭等大事，如果二者能夠結(jié)合起來(lái)，對(duì)樓市也好，對(duì)逼近的養(yǎng)老壓力也好，都是一件幸事。

事實(shí)上，據(jù)華夏幸福介紹，從產(chǎn)品2015年3月獲批到投放市場(chǎng)，僅僅一年多的時(shí)間。而且，產(chǎn)品推出還面臨制度、法律上的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)和評(píng)估等基礎(chǔ)工作也不成熟，老百姓認(rèn)識(shí)上還有待“補(bǔ)課”。比如，壽險(xiǎn)精算“長(zhǎng)尾數(shù)據(jù)”不足，房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律難以掌握；房屋評(píng)估、保險(xiǎn)有效期和保費(fèi)給付等制定并無(wú)客觀依據(jù)；不動(dòng)產(chǎn)處置存在法律風(fēng)險(xiǎn)，典型如70年到期如何續(xù)期；“以房養(yǎng)老”與傳統(tǒng)養(yǎng)老模式（居家養(yǎng)老、“養(yǎng)兒防老”等）存在沖突；“以房養(yǎng)老”的公共屬性與房?jī)r(jià)下跌和法律、信用風(fēng)險(xiǎn)造成的商業(yè)損失如何協(xié)調(diào)。由此，正如保監(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序所言，“不能沿用傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單地以數(shù)量論成敗。只要它滿足了一部分老人的需求、為擁有并能自主支配房產(chǎn)的特定老年群體增加養(yǎng)老選擇，哪怕只出一單業(yè)務(wù)，也是成功”。

二、現(xiàn)實(shí)：養(yǎng)老壓力大，需挖掘住房養(yǎng)老功能

由此，筆者認(rèn)為，無(wú)論是華夏幸福，還是愿意嘗試產(chǎn)品的78個(gè)人，都為探索我國(guó)多渠道養(yǎng)老模式做出了巨大貢獻(xiàn)。而且，幸福人壽產(chǎn)品試點(diǎn)給我們提供了重要的信息，從家庭構(gòu)成來(lái)看，78個(gè)投保人中，無(wú)子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失獨(dú)老人；從年齡來(lái)看，平均年齡為73歲，年齡最大的85歲，其中80歲以上的高齡老人占到一成。這意味著，對(duì)于那些無(wú)子女，或子女無(wú)暇照看，或子女無(wú)法提供保險(xiǎn)產(chǎn)品附帶的諸如養(yǎng)生、看護(hù)、醫(yī)療和精神慰籍等方面的養(yǎng)老需求，而老人剛好有一套產(chǎn)權(quán)住房，那么“以房養(yǎng)老”還真是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

這恰好揭示了我國(guó)未來(lái)養(yǎng)老面臨的一大困境。相比其他國(guó)家，我國(guó)老齡化還呈現(xiàn)失獨(dú)、空巢、失能、高齡、貧困老人及子女無(wú)暇照顧的老人絕對(duì)數(shù)大，“三無(wú)老人”（無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人）養(yǎng)老問(wèn)題突出等特點(diǎn)。

首先，30多年的計(jì)劃生育政策下，我國(guó)“失獨(dú)”老人規(guī)?；鲩L(zhǎng)。1975-2010年出生的2.18億獨(dú)生子女中，超過(guò)一千萬(wàn)會(huì)在25歲之前死亡，這意味著有2000萬(wàn)名父親和母親，在中老年時(shí)失去惟一的子嗣，成為“失獨(dú)”老人。其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人口流動(dòng)性很大，空巢老人將近1億，占老年人口的比例近50%。再次，截至2013年，我國(guó)失能老人達(dá)到3600萬(wàn)，高齡老人（80歲以上）達(dá)到2200萬(wàn)，貧困和低收入老年人2300萬(wàn)。最后，未來(lái)10多年后，計(jì)劃生育時(shí)期的生育人口相繼步入老年，“4-2-1家庭”模式下，“雙獨(dú)”子女夫妻在還房貸、支付子女教育費(fèi)用，為自身養(yǎng)老考慮的同時(shí)，還要照看四個(gè)老人，實(shí)實(shí)在在的“上有老、下有小”，無(wú)暇照顧老人的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越普遍。

我國(guó)公共養(yǎng)老金存在“空賬”而自顧不暇，社會(huì)救助解決不了終生養(yǎng)老。如果上述老人擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋，在自愿、合理評(píng)估和信息公開(kāi)的前提下，借助于“以房養(yǎng)老”這一金融工具，將不流動(dòng)、“死”的資產(chǎn)，變成老人的養(yǎng)老金、金融市場(chǎng)“活”的投資品，毫無(wú)疑問(wèn)是一種“多贏”選擇。2012年，華東師范大學(xué)對(duì)上海靜安、普陀、寶山9個(gè)街道（鎮(zhèn)）約1400戶50歲以上老年人進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，無(wú)子女老人群體中44.7%愿意參加“以房養(yǎng)老”，可見(jiàn)該模式在我國(guó)特殊老人群體中有生存土壤。由此，筆者推斷，即便技術(shù)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)缺失、價(jià)值評(píng)估和給付標(biāo)準(zhǔn)不定、僅一家公司推出產(chǎn)品，但居然有78人愿意嘗試，證明“以房養(yǎng)老”潛在市場(chǎng)需求很龐大。這也許是為何保監(jiān)會(huì)決意將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)的重要原因。

三、經(jīng)驗(yàn)：住房補(bǔ)充養(yǎng)老保障是國(guó)際慣例

縱觀全球，住房在社會(huì)保障中占據(jù)重要位置。一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)保障越不完善，住房替代或補(bǔ)充社會(huì)保障的功能就越突出。在發(fā)展中國(guó)家，政府提供的社會(huì)保障一般不夠，靠房子養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。即便是擁有優(yōu)厚社會(huì)保障的發(fā)達(dá)國(guó)家，利用住房來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老支出，也是普遍現(xiàn)象?！白》?養(yǎng)老”，新加坡可謂典范，以公積金局和建屋發(fā)展局為主體，形成“建房-買房-售房-養(yǎng)老”完整鏈條。1997年，由保險(xiǎn)合作社推出針對(duì)私房“反向按揭”。2006年，建屋發(fā)展局推出覆蓋人口84%的公房“反向按揭”，針對(duì)62歲以上、收入低于3000新元的老人，建屋發(fā)展局回購(gòu)公房30年租期，并將回購(gòu)資金填補(bǔ)公積金退休戶頭。達(dá)到65歲最低提取年齡時(shí)，加入計(jì)劃的新加坡公民或永久居民，就能提取可持續(xù)終身的每月入息。目前，公房“反向按揭”很靈活，比如“小型公寓計(jì)劃”（大屋換小屋）、“屋契套現(xiàn)增收計(jì)劃”（出售30年以外的屋契）、“閑屋出租計(jì)劃”等。

素有“養(yǎng)老天堂”美譽(yù)的日本，即便有國(guó)民年金、厚生年金、醫(yī)療和介護(hù)保險(xiǎn)等“三道關(guān)”保障，但作為老齡化最嚴(yán)重國(guó)家（2000年的贍養(yǎng)比超過(guò)45%），養(yǎng)老金面臨枯竭。老齡化超預(yù)期、經(jīng)濟(jì)滑坡拖累年金積累，日本不得不在1981年推出“以房養(yǎng)老”。房產(chǎn)高值、老人住房擁有率高是兩個(gè)條件。2015年，日本三大都市圈集聚全國(guó)人口51.2%，核心城市（東京、阪神、名古屋）房?jī)r(jià)排進(jìn)全球TOP20，保值前景看好。2004年，家庭收入和消費(fèi)調(diào)查顯示，日本86%以上的65歲老人擁有房產(chǎn)，且房產(chǎn)占區(qū)域房屋總資產(chǎn)的66%。1981年，信托銀行在東京都武藏野市推出“反向按揭”，但條件嚴(yán)格，申請(qǐng)者須65歲以上、本地居住1年以上、獨(dú)棟和高層抵押借貸比在80%和50%以內(nèi)。迫于年金虧空壓力，厚生勞動(dòng)省于2002年推出以政府福利部門(mén)發(fā)起“反向按揭”產(chǎn)品。

目前，日本已形成政府直接融資型、政府間接融資型、民間機(jī)構(gòu)參與型等三種“以房養(yǎng)老”模式，即由政府設(shè)置相關(guān)機(jī)構(gòu)，直接對(duì)“反向抵押”貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；由政府部門(mén)作為第三方在金融機(jī)構(gòu)和借貸人之間牽線，幫助老人從金融機(jī)構(gòu)貸款；由銀行、信托或地產(chǎn)公司向老人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)通過(guò)證券化來(lái)獲得回流資金和投資收益。不過(guò)，日本“以房養(yǎng)老”進(jìn)展很不順利，20多年來(lái)，武藏野市僅有100多個(gè)案例。日本地震頻繁、對(duì)于泡沫危機(jī)再來(lái)的擔(dān)憂以及東亞傳統(tǒng)文化很強(qiáng)的繼承觀念等，是導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”日本“遇冷”的主要原因。

四、問(wèn)題：客觀看待“以房養(yǎng)老”的小眾特性

從國(guó)際上看，“以房養(yǎng)老”確實(shí)是一個(gè)小眾業(yè)務(wù)。比如，英國(guó)2012年新發(fā)放反向抵押1.75萬(wàn)單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%；2011年，香港推出反向按揭計(jì)劃，允許年齡在55歲以上的居民，將個(gè)人名義持有的樓齡在50年以下的住宅向銀行提出按揭，但計(jì)劃推出至今，卻總共只接獲了459起申請(qǐng)；美國(guó)是最早開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的國(guó)家，因擔(dān)心壽命拉長(zhǎng)和房?jī)r(jià)下跌等風(fēng)險(xiǎn)，期初美國(guó)金融機(jī)構(gòu)參與率很低。后來(lái)，不僅相關(guān)法律，還有政府機(jī)構(gòu)如金融消費(fèi)者保護(hù)局（CFPB）、聯(lián)邦住房管理局等，保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。2009年“次貸”危機(jī)期間，聯(lián)邦住房管理局為“反向按揭”項(xiàng)目提供近50億美元的損失準(zhǔn)備金。即便如此，1990年以來(lái)，美國(guó)僅錄得80萬(wàn)宗案例，僅約3%的參與比例，相比每年新增200萬(wàn)老年人，確實(shí)是“小眾”產(chǎn)品。

緣何“以房養(yǎng)老”問(wèn)津者寥寥？一是成本比較高，申請(qǐng)反向按揭時(shí)，評(píng)估、擔(dān)保、保險(xiǎn)和法律咨詢等中間費(fèi)用較高，加上房屋無(wú)法流動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)給予的按揭利率比較高；二是法律風(fēng)險(xiǎn)突出，包括按揭貸款到期或老人去世，老人或?qū)嶋H居住人不愿意搬離，而法律傾向于保護(hù)基本居住權(quán)；三是發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷數(shù)輪樓市泡沫，特別是20世紀(jì)90年代日本地產(chǎn)泡沫、2008年美國(guó)“次貸危機(jī)”等，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于反向抵押興趣不高；四是東亞國(guó)家受“但留方寸地，留與子孫耕”的觀念影響，情感上不愿意將房屋讓予出去。在我國(guó)，法律風(fēng)險(xiǎn)更突出，特別是70年產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)期，直接決定房屋的評(píng)估價(jià)值；我國(guó)無(wú)法像美日一樣可以通過(guò)證券化來(lái)緩解資金壓力，提供該產(chǎn)品的利率會(huì)更高，從而擠壓每月給付的保險(xiǎn)金；近20年，我國(guó)房?jī)r(jià)一直早攀升，且受規(guī)劃、政策等非市場(chǎng)化因素影響，機(jī)構(gòu)和按揭申請(qǐng)者在評(píng)估上難以達(dá)成共識(shí)。

四、前景：我國(guó)“以房養(yǎng)老”要契合養(yǎng)老壓力

這就不難理解，緣何“以房養(yǎng)老”這一西方的“小眾產(chǎn)品”在我國(guó)更難落地的原因。但是，“落地難”并非前景黯淡。一則，國(guó)人住房擁有率高、資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高、核心城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲、不動(dòng)產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)抵押品、養(yǎng)老“壓力山大”等，決定了我國(guó)發(fā)揮住房養(yǎng)老功能具有前提條件、客觀基礎(chǔ)和必然性。二則，我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。三則，我國(guó)城鎮(zhèn)居民70%的財(cái)產(chǎn)是房屋，城鎮(zhèn)居民也熱衷于買房，最重要的原因就是社會(huì)保障不健全，未來(lái)教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房變相等于抵御不確定性。2015年發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占我國(guó)家庭總資產(chǎn)的69%，而美國(guó)只有30%。四則，“三無(wú)老人”等特殊群體靠房子養(yǎng)老的需求迫切，“以房養(yǎng)老”小眾的結(jié)論不成立。

進(jìn)入老齡化后，養(yǎng)老壓力會(huì)增加，典型的就是日本，過(guò)重的老齡化形勢(shì)（據(jù)說(shuō)日本老年人紙尿褲銷量多過(guò)嬰兒紙尿褲），被認(rèn)為是日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期萎靡不振的罪魁禍?zhǔn)?。但好在?0世紀(jì)70年代進(jìn)入老齡化后的日本已經(jīng)是發(fā)達(dá)國(guó)家，彼時(shí)其人均DGP超過(guò)5000美元，而我國(guó)在1999年進(jìn)入老齡化時(shí)，人均GDP尚不足1000美元。也就是說(shuō)，我國(guó)是典型的“未富先老”。壓力不止于此。由于30多年的計(jì)劃生育政策，我國(guó)老齡人口“數(shù)量極”增長(zhǎng)是突然間的事。4年以后的2020年，我國(guó)65歲以上的人口比重將達(dá)到12%左右；到2050年，這一比例將會(huì)達(dá)到25%左右，占總?cè)丝诘?/4。

未來(lái)20年，我國(guó)65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達(dá)到2.3億，到2050年將超過(guò)3億，到2040年將達(dá)到3.6億的峰值。人口未富先老，而現(xiàn)有的養(yǎng)老保障儲(chǔ)備卻捉襟見(jiàn)肘。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院世界社會(huì)保障中心的數(shù)據(jù)，中國(guó)職工養(yǎng)老儲(chǔ)備指數(shù)中，78%均來(lái)自保障率低第一支柱——公共養(yǎng)老金，即強(qiáng)制性的社會(huì)保險(xiǎn)，而本應(yīng)發(fā)揮支柱作用的第二、第三支柱（企業(yè)年金、團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃和商業(yè)保險(xiǎn)）的發(fā)展嚴(yán)重不足。而且，由于歷史欠賬要補(bǔ)，即便是第一支柱的公共養(yǎng)老金也存在嚴(yán)重的“空賬”、“欠賬”問(wèn)題。《中國(guó)養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告2015》數(shù)據(jù)顯示，2015年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶空賬已達(dá)3.1萬(wàn)億元，比2012年增加5000億元，全國(guó)企業(yè)退休人員平均月養(yǎng)老金不過(guò)1900元，成本水漲船高，無(wú)法支撐養(yǎng)老。

五、落地：培育“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的生存環(huán)境

需要注意的是，發(fā)揮住房的養(yǎng)老功能，或靠房子來(lái)養(yǎng)老，其形式是多種多樣的，“以房養(yǎng)老”只是其中之一，還包括“大房換小房”、多余房屋（臥室）出租、房屋抵押消費(fèi)貸款、售房資金和養(yǎng)老保險(xiǎn)的對(duì)接、房屋證券化、完善住區(qū)物業(yè)管理（內(nèi)含養(yǎng)護(hù)理等服務(wù)）等。即便是“以房養(yǎng)老”，也可以順應(yīng)老人“生于斯、老于斯”、“房產(chǎn)傳兒”等傳統(tǒng)，探索到期后子女優(yōu)先回購(gòu)，非參與型為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即金融機(jī)構(gòu)不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人等，并通過(guò)政府擔(dān)保激勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與。政府作用在于，培育市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序，讓老人有多種選擇。

首先，政府要培育評(píng)估、擔(dān)保、法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等中介體系，不僅讓圍繞房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的中介體系完善起來(lái)，而且要通過(guò)信息陽(yáng)光化、“褒揚(yáng)誠(chéng)信、承接失信”，攻克“黑中介”頑疾，實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)高效率、透明化、低成本，老人可以放心地將自己的房子交予中介手中，以最大程度地體現(xiàn)房屋的價(jià)值、讓房屋流動(dòng)起來(lái)，這是目前房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大“短板”之一。

其次，政府還要消除法律障礙。土地70年產(chǎn)權(quán)到期如何續(xù)期不明確，房屋價(jià)值評(píng)估就沒(méi)有公認(rèn)算法，金融機(jī)構(gòu)和申請(qǐng)人難以達(dá)成共識(shí)，這是“以房養(yǎng)老”最大障礙，也是房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大障礙。今年4月份“溫州巨額續(xù)期”事件在百姓中間、政商學(xué)三界上所引起的巨大反響和爭(zhēng)議，已經(jīng)說(shuō)明這一法律障礙必須要攻破。既然新加坡公有住房擁有者可參與“以房養(yǎng)老”，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)障礙也可以突破。

再次，政府積極參與很重要。“以房養(yǎng)老”的公共屬性很突出，政府作用至關(guān)重要。比如日本、新加坡政府部門(mén)直接發(fā)行“反向按揭”產(chǎn)品；美國(guó)政府部門(mén)提供擔(dān)保，保障“反向按揭”產(chǎn)品出現(xiàn)類似2008年金融危機(jī)的損失。本次試點(diǎn)，之所以僅一家保險(xiǎn)公司參與，原因在于“反向按揭”是長(zhǎng)周期產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司擔(dān)心未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)下跌。因此，我國(guó)必須類政策性金融機(jī)構(gòu)兜底系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

最后，加快資產(chǎn)證券化步伐?！耙苑筐B(yǎng)老”產(chǎn)品的資金流動(dòng)還缺乏保證，重點(diǎn)城市可探索房屋資產(chǎn)證券化，金融機(jī)構(gòu)發(fā)售“反向按揭”產(chǎn)品時(shí)，可將房屋在二級(jí)市場(chǎng)上證券化，緩解流動(dòng)性壓力，這也是規(guī)避違約、吸引機(jī)構(gòu)參與、分散風(fēng)險(xiǎn)的渠道之一。綜上，住房在我國(guó)未來(lái)養(yǎng)老中的作用不可估量，“以房養(yǎng)老”只是一種選擇。對(duì)我國(guó)數(shù)量巨大的特殊老人群體，很快進(jìn)入退休階段的“4-2-1家庭”，“以房養(yǎng)老”或許并非“小眾”。政府是“以房養(yǎng)老”的最大參與者，其作用在于培育市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序，讓房子能高效率、低成本、透明地流動(dòng)起來(lái)，價(jià)值能充分實(shí)現(xiàn)，這是切合我國(guó)居民社保、財(cái)產(chǎn)、養(yǎng)老現(xiàn)狀的必然選擇，也是深度挖掘住房養(yǎng)老功能的基礎(chǔ)條件。至于“以房養(yǎng)老”是不是“小眾”，居民選擇哪種方式變現(xiàn)房子來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老，讓市場(chǎng)自己選擇吧。

李求軍/責(zé)任編輯