老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)化管理實(shí)踐與思考

何福平++王小星++朱擁軍

如皋市地處長江下游平原，面積1477平方千米，人口140萬，素有長壽之鄉(xiāng)、花木之都美譽(yù)。近年來，如皋市在加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程中，始終把改善群眾居住條件、提高群眾生活水平擺在十分重要的位置。從2013年開始，如皋市全面推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，改造好的小區(qū)由物業(yè)公司接管，推行“三基本”物業(yè)化服務(wù)管理，使老舊小區(qū)環(huán)境管理常態(tài)化管理軌道，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)與管理效益的最大化。

一、如皋市老舊小區(qū)管理存在的問題

如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計(jì)37個(gè)，建于上世紀(jì)90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數(shù)2.5萬余戶，主要存在以下問題。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善

由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，無法滿足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在：老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護(hù)缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機(jī)動(dòng)車停車位缺少，小區(qū)車滿為患，公共場地?cái)D占一空，有的甚至將車輛開進(jìn)了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小，一些老舊小區(qū)根本就沒有體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)場所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡陋，亂倒垃圾現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴(yán)重。上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞，污水橫溢。有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。

（二）管理費(fèi)用收取難

老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大。承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無管理無所謂。小區(qū)居民往往以一些問題沒有解決為由，長期拒繳衛(wèi)生清運(yùn)費(fèi)。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費(fèi)，收取率只能達(dá)到20%左右，街道和社區(qū)居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū)，人員費(fèi)用向共建單位化緣解決，由于保潔機(jī)制不健全，老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。

（三）物業(yè)管理介入難

受傳統(tǒng)思想觀點(diǎn)影響，老舊小區(qū)部分居民存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，不少人不習(xí)慣，不愿意繳費(fèi)。另外，老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

以上問題長期制約了老舊小區(qū)的長效管理，老舊小區(qū)因?yàn)榕K亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問題，只有實(shí)施物業(yè)化管理，而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造動(dòng)輒幾十萬、上百萬，只有財(cái)政投入才能解決資金來源問題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時(shí)也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐提供較好條件。

二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略

（一）科學(xué)民主實(shí)施改造

1.政府主導(dǎo)實(shí)施

2013年起，如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實(shí)事十大工程之一，市人大將老舊小區(qū)改造寫進(jìn)了人大工作報(bào)告，并每年聽取專題匯報(bào)。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進(jìn)行督查推進(jìn)。市財(cái)政充分保障改造經(jīng)費(fèi)，三年來共計(jì)投入8000多萬元對23個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，惠及居民15000戶。

2.科學(xué)民主推進(jìn)

對擬改造小區(qū)調(diào)查摸底，分類、分批實(shí)施改造。制定具體方案時(shí)，將需整項(xiàng)目（市政、綠化、車位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等）廣泛征求居民意見。首先將擬改造項(xiàng)目在小區(qū)張貼進(jìn)行公示，召開座談會聽取意見；然后根據(jù)居民意見和小區(qū)實(shí)際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復(fù)進(jìn)行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達(dá)成一致意見，最后由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位制定專業(yè)改造方案，組織實(shí)施。

3.規(guī)范組織實(shí)施

改造中嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序確定施工單位和監(jiān)理單位，實(shí)行項(xiàng)目化管理。市紀(jì)委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標(biāo)和施工過程，定期派員對老舊小區(qū)改造工程進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)詢，測評居民滿意度，確保改造質(zhì)量。對改造過程中出現(xiàn)工程增量，嚴(yán)格按程序逐級申請，完善手續(xù)，驗(yàn)收后接受審計(jì)，保證工程建設(shè)陽光透明，規(guī)范高效。

4.發(fā)揮黨建作用

在改造中，雖然已經(jīng)充分征求意見，但仍有少數(shù)居民對改造方案不滿意，影響施工進(jìn)度。工作組創(chuàng)新思路，在小區(qū)建立臨時(shí)黨支部，依靠組織力量強(qiáng)化改造工作推進(jìn)。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過此平臺對不滿意的居民進(jìn)行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對其他居民進(jìn)行宣傳動(dòng)員，保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。

（二）落實(shí)物業(yè)化服務(wù)

1.健全管理制度

為推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》，出臺了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業(yè)管理政策制度體系，規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強(qiáng)化了制度保障。

2.建立管理機(jī)構(gòu)

如皋市城管局報(bào)請市編辦同意成立了物管中心。主要負(fù)責(zé)開展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級評定及爭先創(chuàng)優(yōu)等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)（即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”）；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎(jiǎng)補(bǔ)資金的撥付；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。

3.落實(shí)物業(yè)服務(wù)

老舊小區(qū)改造工程全面驗(yàn)收后，由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會委托專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”的“三基本”物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，選擇有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。

（三）構(gòu)建物業(yè)化管理長效機(jī)制

1.政策引導(dǎo)獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

落實(shí)老舊小區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)貼。每季度對老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，市財(cái)政按每月0.15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核發(fā)放補(bǔ)貼；加大政策扶持力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策；提高老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率，市政府建立機(jī)關(guān)部門與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度，協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，作為機(jī)關(guān)部門作風(fēng)建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來，共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎(jiǎng)補(bǔ)資金298.2萬元，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎(jiǎng)勵(lì)44.6萬元。

2.基層自治組織機(jī)制

大力推進(jìn)和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會。明確業(yè)主委員會工作職責(zé)、要求、享有權(quán)利等，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用：如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣，督促居民按照標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作，提高小區(qū)管理效率。定期召開業(yè)主委員會工作座談會、培訓(xùn)會，調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作。定期對業(yè)主委員會工作進(jìn)行考核，對成績顯著的給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，兩年來共發(fā)放業(yè)主委員會考核獎(jiǎng)勵(lì)資金11.6萬元。

3.物業(yè)糾紛化解機(jī)制

建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制，兩年來共受理和調(diào)解各類物業(yè)糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業(yè)綠色司法通道”，對業(yè)主無故拖欠物業(yè)費(fèi)的案件，進(jìn)行“快立、快審、快結(jié)”，通過物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運(yùn)行，取得了預(yù)期社會效果和法律效果。

4.物業(yè)繳費(fèi)誠信機(jī)制

將業(yè)主特別是機(jī)關(guān)公職人員繳納物業(yè)費(fèi)列入誠信體系建設(shè)。市級機(jī)關(guān)工委將機(jī)關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費(fèi)情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無故仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過法定程序予以維權(quán)外，還可通過函告所在單位，由該單位負(fù)責(zé)人教育并督促其主動(dòng)繳費(fèi)，經(jīng)教育仍不繳費(fèi)又不依法維權(quán)的，年終考核不得被評為先進(jìn)。

三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效

（一）居住環(huán)境大幅提升

三年來，如皋市共投資8000萬余元，完成20個(gè)老舊小區(qū)的綜合整治工作，面積達(dá)140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個(gè)，補(bǔ)種綠化4.6萬平方米，對污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進(jìn)行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問題，小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。

（二）繳費(fèi)比率大幅提高

老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)通過政府每月每平方米補(bǔ)貼0.15元，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性得到提高。物業(yè)繳費(fèi)率由過去不到20%上升到75%，少數(shù)老舊小區(qū)達(dá)到87%以上，實(shí)現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作，雙贏共進(jìn)。

四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示

（一）老舊小區(qū)改造是前提

老舊小區(qū)由于歷史原因，在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足，經(jīng)過實(shí)施改造，基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車位等都得改善，增強(qiáng)了居民的生活幸福指數(shù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。

（二）群眾參與管理是基石

在老舊小區(qū)改造和管理中，要不斷創(chuàng)新群眾參與機(jī)制，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，鼓勵(lì)廣大居民參與小區(qū)改造和管理，并搭建參與平臺，如發(fā)放征求意見表、召開座談會，建立小區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍、文明勸導(dǎo)隊(duì)、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢下老舊小區(qū)的管理新路子。

（三）落實(shí)管理責(zé)任是根本

落實(shí)街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責(zé)任主體，將責(zé)任主體屬地化，有利于發(fā)揮社會基層組織職能作用，加強(qiáng)社區(qū)與居民聯(lián)系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序，提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用，落實(shí)老舊小區(qū)自治，增強(qiáng)老舊小區(qū)自我管理功能。

（四）物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵

過去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白，大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔，收費(fèi)也很低廉，收費(fèi)難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會化，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)，更是老舊小區(qū)落實(shí)常態(tài)長效管理的關(guān)鍵。

（五）政策獎(jiǎng)補(bǔ)扶持是推手

老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難是不爭事實(shí)，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，不愿接受老舊小區(qū)物業(yè)管理。市財(cái)政給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，有利于提高企業(yè)積極性，推進(jìn)老舊小區(qū)管理社會化、常態(tài)化。

（六）常態(tài)監(jiān)督考核是保障

物業(yè)監(jiān)管部門要積極履行行業(yè)管理職責(zé)，制定物業(yè)管理規(guī)章制度，引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康有序發(fā)展。街道社區(qū)作為日常監(jiān)管主體，要訂立考核獎(jiǎng)懲措施，解決存在問題，督促整改，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)居民滿意度。

陳品祿/責(zé)任編輯