房市平穩(wěn)是“以房養(yǎng)老”的前提

張思思

住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及房地產、金融、保險、社保等多個領域，其業(yè)務模式的成熟、完善，既需要各地的試點推廣積累經驗，也需要制度法規(guī)的細致和完善?！耙苑筐B(yǎng)老”能否在中國順利推行？筆者認為，除了制度性障礙和傳統(tǒng)文化障礙等因素，房地產市場的價格波動大、預期不明朗是當前“以房養(yǎng)老”推行過程中難以跨越的坎。

自2015年來，中國房地產市場已呈現明顯的分化趨勢，一方面一線及部分二線城市房價繼續(xù)攀升，另一方面三四線城市去庫存形勢依舊嚴峻。不論是繼續(xù)攀升還是泡沫破裂的預期，都會嚴重影響“以房養(yǎng)老”的積極性。

從老年人的角度來看，持續(xù)上漲的房價客觀上會降低老年住房擁有者參與反向按揭的積極性。住房資產具有投資和消費的雙重屬性，而一線城市持續(xù)飆升的房價強化了住房的投資需求，從而弱化例如“以房養(yǎng)老”這類的住房消費動機。如果短期內對房價的預期仍然是持續(xù)上漲，那么當前參與反向按揭就不是最優(yōu)的資產配置選擇，繼續(xù)持有房產使其增值一段時間后再參與反向按揭可以獲得更大收益。這樣的預期造成老年人對“以房養(yǎng)老”的觀望和等待心態(tài)。同時，高漲的房價也推動了租金價格的上漲，老年人將住房出租就足夠支付養(yǎng)老院的費用，家人還擁有房屋的所有權，顯然比反向按揭更具吸引力。

從老年人子女角度看，房價上漲及房產在家庭財富中的主體地位使子女較難支持父母反向按揭。北上廣深的高房價造成大批年輕人買不起房，只能與父母同住?！耙苑筐B(yǎng)老”將住房資產反向抵押給保險公司，老人過世后房產處置權歸保險公司而非法定繼承人，與老人同住的子女將居住何處？西南財經大學中國家庭金融調查數據顯示，2015年中國家庭總資產中房產占比高達69.2%，是美國的兩倍多。住房資產是我國絕大多數家庭最主要的財富，將其交給保險公司而非子女，這已不僅是面臨傳統(tǒng)文化障礙，而是更現實的經濟問題。

從保險或金融公司的角度看，房地產市場中長期的走勢不明朗，部分城市呈現泡沫化風險，使公司在開發(fā)此類產品時持謹慎保守態(tài)度，缺乏推行反向按揭的動力。在發(fā)達國家，反向按揭由以政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。比如在2007年至2009年的次貸危機中，美國房價大幅下跌造成許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。

相對理性健康的房地產市場，以及對房價較為穩(wěn)定的預期，對“以房養(yǎng)老”的發(fā)展過程至關重要。當中國房地產市場基本平穩(wěn)，才是推廣“以房養(yǎng)老”的適合時機。

作者為暨南大學經濟與社會研究院副院長