上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的變更
——以三木集團為例

許曉華

(鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。根據(jù)我國2006年頒布的企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。[1]而實際上，公允價值在我國的應用并不廣泛。如下表1所示，截止到2010年年末，上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)為833家，采用公允價值計量的有27家，占總數(shù)的3%。與2007～2009年相比，雖然略有增長，但總體來說基本上沒有變化。

表1 2007～2010年投資性房地產(chǎn)準則實行情況分析[2-5]

這種現(xiàn)象主要是由于我國會計準則的規(guī)定和上市公司所處的市場環(huán)境所決定的。根據(jù)企業(yè)會計準則相關(guān)規(guī)定，計量模式的變更屬于會計政策的變更，需對前期報表進行追溯調(diào)整；成本模式可以變更為公允價值模式，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能變更為成本模式。這種單一的轉(zhuǎn)換模式也會影響企業(yè)計量模式的選擇。另外，在我國現(xiàn)有的市場環(huán)境下，成本模式相對于公允價值模式來說，其操作比較簡單，成本較低，且不容易人為操縱，具有平抑利潤波動、降低市場風險、便于企業(yè)的盈余管理等優(yōu)勢。因此，有諸多學者認為目前來說成本模式更適合我國企業(yè)。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成本模式已不能如實反映投資性房地產(chǎn)的真實價值和盈利狀況。因此，有部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)的計量模式。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)大幅增值的情況下，采用公允價值計量可以反映資產(chǎn)的真實價值，使企業(yè)獲得公允價值變動所帶來的巨額收益，使得財務(wù)報表中利潤的大幅增加，從而滿足企業(yè)的多方面需求。

為此，以三木集團為例，分析企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的影響及動因，考慮公允價值在投資性房地產(chǎn)應用過程中存在的問題，并提出相關(guān)建議，以提高會計信息質(zhì)量，改善市場環(huán)境。

一 三木集團投資性房地產(chǎn)計量模式選擇

福建三木集團股份有限企業(yè)(以下簡稱三木集團)成立于1992年，是一家以地產(chǎn)開發(fā)(一級資質(zhì))以及進出口貿(mào)易為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。該企業(yè)是由福州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)總企業(yè)經(jīng)過股份制改制而來，累計完成開發(fā)量超過100萬平方米，主要分布于福州、上海。1996年11月，企業(yè)股票在深圳證券交易所成功上市。

2012年12月14日，該企業(yè)發(fā)布公告，決定自2012年1月1日起，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。本次會計政策變更后，將對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。并在2010及2011年度可比報表中進行追溯調(diào)整。

二 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更對財務(wù)報表的影響

財務(wù)報表是外部信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營狀況的主要渠道，因此，研究會計政策變更對企業(yè)財務(wù)報表的影響，有助于投資者更加真實的了解企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，并據(jù)此做出決策；有助于監(jiān)管部門對各行業(yè)進行更有效的監(jiān)控及管理，完善經(jīng)濟體制。

三木集團此次對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更，會對該企業(yè)的資產(chǎn)負債表、利潤表以及所有者權(quán)益變動表產(chǎn)生重大影響。

表2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更對資產(chǎn)的影響[6-7] (單位：萬元)

從中我們可以看到，會計政策變更后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值較上年增加了9倍，其中由于變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式影響到的金額為89 574萬元，占投資性房地產(chǎn)總變動金額的70%。另外，投資性房地產(chǎn)賬面價值的大幅增加，也使得其在總資產(chǎn)中所占比重由2011年的3.75%擴大到2012年的28.87%，增長了25.12%。同時，2012年公司的總資產(chǎn)也有巨額增加。

表3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更對所有者權(quán)益的影響[6-7] (單位：萬元)

由表3可知，變更會計政策后，該企業(yè)的資本公積大大增加，這主要是由于母企業(yè)于2012年購買子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)少數(shù)股權(quán)。子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)投資性房地產(chǎn)改為公允價值計量模式后，購買少數(shù)股權(quán)差額增加399萬元計入資本公積。同時，根據(jù)《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》有關(guān)規(guī)定，對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益。這兩個方面都會增加該企業(yè)的所有者權(quán)益。

表4 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更對利潤的影響[6-9] (單位：萬元)

由表4可以看出，該企業(yè)從2009年到2011年，三年利潤額連續(xù)下降，2012年度的凈利潤略有上升。實際上，在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式之前，2012年度前三個季度的凈利潤只有346萬元，而在變更以后，企業(yè)通過追溯調(diào)整法使得前三個季度的利潤額上漲了84.14%，達到了636萬元，大大增加了2012年的凈利潤。

三 投資性房地產(chǎn)變更計量模式的原因

在我國對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的條件規(guī)定嚴格的情況下，三木集團決定變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，由此引發(fā)了該集團的財務(wù)報表的重大變化，其背后的深層次原因引人深思。

(一)增加賬面資產(chǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況。按照我國企業(yè)會計準則的有關(guān)規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。[1]對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說，這會大大減少企業(yè)的成本費用，從而提高企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)。另一方面，按照我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實情況，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)其賬面價值會低估真實價值。而企業(yè)選擇采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，其賬面價值會大大增加，從而會增加企業(yè)的總資產(chǎn)。企業(yè)資產(chǎn)的增加，會相應減少該企業(yè)的資產(chǎn)負債率，增強抵御風險的能力。如三木集團2011年末的資產(chǎn)負債率是81.4%，變更計量模式后，2012年的資產(chǎn)負債率減少為72.3%，改善了企業(yè)的財務(wù)狀況。同時，企業(yè)資產(chǎn)的增加，也可以使企業(yè)從資本市場獲得更多的資金，提高企業(yè)的再融資能力。

(二)提升凈利潤，增加市場信心，緩解融資困難[10]。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，根據(jù)企業(yè)會計準則的有關(guān)規(guī)定，此次變更屬于會計政策的變更，應當對上年同期相關(guān)項目進行追溯調(diào)整。對凈利潤的調(diào)整為：對2011年度合并凈利潤調(diào)減134 502.35元，調(diào)減0.9%；對2012年度前三季度合并凈利潤調(diào)增2 318 306.46元，調(diào)增84.14%。從該企業(yè)前3年的年報來看，企業(yè)的利潤逐年下降，這會大大降低投資者的信心。而在變更會計政策后，該企業(yè)通過追溯調(diào)整使得前三個季度利潤大幅上升，大大增加了2012年度的凈利潤。近些年三木集團的長線項目和土地儲備項目較多，資金回籠速度較慢，使得該企業(yè)的資金供給方面出現(xiàn)了一定的缺口；一些在建市政項目已進入竣工結(jié)算，但是由于之前的融資成本比較高，短期內(nèi)難以實現(xiàn)收益。雖然企業(yè)調(diào)整了信貸結(jié)構(gòu)，爭取到部分信貸資金，但企業(yè)的擔?？傤~占期末合并報表凈資產(chǎn)的比例為96.31%，仍然存在很大風險。2012年第三季度凈利潤為負，使得該企業(yè)下定決心變更投資性房地產(chǎn)計量模式，擺脫利潤逐年下降的趨勢。此次變更雖然沒有使得該企業(yè)的利潤較上年大幅增加，但是相對去年的小幅上升，對于投資者來說，仍是一個有利的信號，向外界傳遞了公司未來發(fā)展狀況良好的信息。這有利于企業(yè)的再融資，對于緩解該企業(yè)資金緊張的壓力意義重大。

(三)反映真實價值，樹立企業(yè)良好形象。采用公允價值模式進行后續(xù)計量是目前國際上通行的計量方法，[11]伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與完善，要求更加真實地反映資產(chǎn)的真實價值成為大勢所趨。采用公允價值計量既能較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，又能如實的反映企業(yè)的盈利情況，使企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利能力更加真實和透明，也能使得投資者更加全面的了解企業(yè)情況，為企業(yè)樹立真實可靠的企業(yè)形象。三木集團在其“ 關(guān)于會計政策變更的公告”中認為，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的會計政策更能夠提供更可靠、更相關(guān)的會計信息。

四 公允價值應用存在問題

(一)利潤的大幅波動。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可能將加大企業(yè)凈利潤的波動幅度。對企業(yè)來說，利潤的提升一方面可以吸引更多投資，解決資金問題；另一方面又容易誤導投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。隨著我國各項房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，我國的房地產(chǎn)市場仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài)，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價值持續(xù)上升的地區(qū)，將會帶來利潤的增加；而如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價值下跌的環(huán)境，則會導致利潤的減少；如果投資性房地產(chǎn)的公允價值上下波動，將會大大影響到企業(yè)的利潤。特別是對于追求穩(wěn)定的上市公司，如果采用公允價值將導致利潤的不穩(wěn)定增加，將非常不利于該公司保持收益的穩(wěn)定性。因此，變更計量模式所帶來的利潤的波動是把雙刃劍，企業(yè)在選擇會計政策時，要充分考慮到企業(yè)所處的市場環(huán)境以及相關(guān)的政策因素，做出理性決策。

(二)稅收方面的影響。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式不同，也會引起稅收方面的變化。首先，企業(yè)在采用不同計量模式時其操作流程不完全相同。采用成本模式時，計算的利潤和稅法的相關(guān)規(guī)定一致，因此，可以直接依據(jù)該數(shù)據(jù)作為計稅基礎(chǔ)；而采用公允價值模式時，由于會計和稅法規(guī)定的不一致，企業(yè)需要通過納稅調(diào)整計算應納稅所得額，這在一定程度上增加了工作人員的工作量。[12]其次，采用公允價值計量需要把公允價值的變動計入當期損益，從而增加應納稅所得額。不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，也會導致相關(guān)成本費用的減少，降低抵稅作用，從而引起稅收的增加。

(三)公允價值評估技術(shù)的欠缺。2006年我國再次引入公允價值，體現(xiàn)了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的接軌，但同時應當看到，我國應用公允價值的市場條件還不成熟。按照公允價值的定義，只有通過充分活躍的市場交易確定的公允價值才是可靠的，但在復雜多變的市場環(huán)境下，很多會計要素在現(xiàn)今市場上難以找到可供對比的交易價格，獲得其公允價值的技術(shù)手段往往只有將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值的現(xiàn)值計量。且投資性房地產(chǎn)出租個體性較強，其價值的確定具有不可復制模仿性，當前，我國企業(yè)主要是通過經(jīng)紀商、資產(chǎn)評估機構(gòu)等獲得活躍市場中非貨幣性資產(chǎn)的公允價值。大多數(shù)采用公允價值計量模式的上市公司主要采用了評估價值、參考同類房地產(chǎn)的市場價格和第三方調(diào)查報告的方法確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。但由于目前我國公允價值體系的不健全，所謂的資產(chǎn)評估機構(gòu)很容易受被評估機構(gòu)的影響，其專業(yè)性會受到人們的質(zhì)疑，由此確定的公允價值顯然也不夠公正和客觀。

五 監(jiān)管建議

(一)監(jiān)管部門的雙重責任。公允價值計量能夠準確反映資產(chǎn)的真實價值。但在我國，投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量的條件還不太成熟，因此，對于企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的行為，監(jiān)管部門除了要完善與此相關(guān)的公允價值體系，與國際會計準則實現(xiàn)真正意義上的趨同外，還應合理引導上市公司正確認識公允價值計量所帶來的利與弊。在我國房價波動較大的背景下，企業(yè)既要看到房地產(chǎn)價格上漲所帶來的采用公允價值的優(yōu)勢，又要看到房地產(chǎn)價格有可能下跌所帶來的風險。

(二)公允價值評估技術(shù)的完善。公允價值如何評估，以及取得的結(jié)果是否公正，都是我國公允價值應用中必須面對的問題。評估技術(shù)的欠缺，需要有獨立的第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)的支持才能正確反映投資性房地產(chǎn)的公允價值，降低公眾對公允價值的質(zhì)疑。[13]所謂獨立的專業(yè)評估機構(gòu)要具有準確性高、可靠性強、不易被管理層操縱的特點。[14]因此，評估機構(gòu)是否獨立直接關(guān)系到評估的公允價值是否公正。監(jiān)管部門也應加強對評估機構(gòu)的管理，保證評估機構(gòu)的準確性和獨立性。

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