宋衛(wèi)平：賣綠城，為哪般？

闞聞

宋衛(wèi)平自己說(shuō)，“我的責(zé)任就是在我的有生之年，別看到它一個(gè)悲慘的下場(chǎng)?！?/p>

5月17日晚，宋衛(wèi)平又發(fā)出一封公開信。 如果宋衛(wèi)平不做房地產(chǎn)開發(fā)商，他或許會(huì)成為一位作家。在綠城集團(tuán)的關(guān)鍵時(shí)刻，他總喜歡洋洋灑灑地寫上一封公開信。2011年，陷入破產(chǎn)傳言的宋衛(wèi)平就曾經(jīng)寫過(guò)一封公開信。他說(shuō)：“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，命運(yùn)只有兩個(gè)字，生、死。無(wú)他。我們所能探討的是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

“天下本一家，有德者掌之”，宋衛(wèi)平的公開信，再一次印證了一個(gè)傳聞——綠城易主了。取而代之的是宋衛(wèi)平的好友，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌。五天后，融創(chuàng)中國(guó)正式發(fā)布公告，63億港幣收購(gòu)綠城24.313%的股份，與九龍倉(cāng)并列為綠城第一大股東。

理想主義將綠城推上懸崖？

宋衛(wèi)平說(shuō)，從上學(xué)以來(lái)就沒得過(guò)第二名。做住宅，他從來(lái)只考慮產(chǎn)品，“做房子是在做生命的轉(zhuǎn)移”。

從2002年進(jìn)入北京，綠城在京只開發(fā)了屈指可數(shù)的幾個(gè)項(xiàng)目，名氣遠(yuǎn)沒有其他企業(yè)大。但在房地產(chǎn)圈內(nèi)，綠城和宋衛(wèi)平卻是一個(gè)符號(hào)，一個(gè)理想主義的符號(hào)。

因?yàn)槔硐胫髁x，宋衛(wèi)平往往不考慮成本。他會(huì)在某項(xiàng)目銷售接近尾盤時(shí)，追加投資2000多萬(wàn)元重新進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。做北京某高端住宅，宋衛(wèi)平帶領(lǐng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)歷時(shí)兩年，才完成最終方案。做保障房，他也堅(jiān)持要做到最好——法式宮廷對(duì)稱風(fēng)格、坡地景觀，儼然是商品房的標(biāo)準(zhǔn)。宋衛(wèi)平說(shuō)，不希望在低收入階層中出現(xiàn)對(duì)高端開發(fā)商的敵對(duì)和仇視。他還有一個(gè)理想，讓綠城園區(qū)的孩子們都學(xué)會(huì)游泳，于是在綠城全國(guó)項(xiàng)目發(fā)起“海豚計(jì)劃”。

然而，理想主義成就了宋衛(wèi)平和綠城，也曾把綠城推到懸崖邊上。在很多人眼里，綠城的房子，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房子本身的居住功能，但這些都需要成本作為代價(jià)。在一次媒體溝通會(huì)上，綠城執(zhí)行總監(jiān)曹舟南說(shuō)，綠城平均利潤(rùn)率只有9%，而行內(nèi)平均值為21.7%。

2009年綠城拿下多個(gè)“地王”，隨后在2010年遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，因?yàn)殇N售去化壓力大，公司資金鏈遭遇嚴(yán)重問(wèn)題。2011年年中，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163%。以至于有了這樣一個(gè)著名的故事，2011年年底，綠城向SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海外灘地王股權(quán)時(shí)，綠城副董事長(zhǎng)壽柏年催著潘石屹簽字，“你再不簽，我就要死了”。因?yàn)榫G城有一筆欠款須在第二天支付。

從2010年開始，綠城收縮拿地規(guī)模，成立代建公司，開始輕資產(chǎn)發(fā)展。2012年，綠城引入九龍倉(cāng)的戰(zhàn)略投資。這一年，宋衛(wèi)平還遇到了孫宏斌。

敗軍之將不足言勇

孫宏斌本身也是一個(gè)“傳奇”。1988年，作為清華大學(xué)的研究生，他進(jìn)入聯(lián)想集團(tuán)。柳傳志十分欣賞這個(gè)眼睛很大很亮，長(zhǎng)著一張娃娃臉的山西青年，幾個(gè)月后就從普通職員晉升為企業(yè)部經(jīng)理。1992年，柳傳志的這個(gè)得意弟子卻突然入獄——罪名是挪用公款13萬(wàn)，該判決于2003年被推翻。孫在獄中度過(guò)自己的而立之年。1994年出獄后，孫宏斌又站在柳傳志面前，在柳的幫助下東山再起。

從聯(lián)想時(shí)期的鋃鐺入獄，到順馳時(shí)代的功敗垂成，再到融創(chuàng)首次上市夢(mèng)斷，經(jīng)歷過(guò)三次世界末日般的敗局之后，孫宏斌已更懂得拿捏主觀欲望與殘酷現(xiàn)實(shí)之間的分寸。

2012年6月23日，綠城啟動(dòng)與融創(chuàng)的戰(zhàn)略合作，融創(chuàng)以33.72億元收購(gòu)綠城9個(gè)項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，并成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司。宋衛(wèi)平稱此事“是受過(guò)傷的男人與正在受傷的男人之間的握手”。雖然和融創(chuàng)的合作五五開，宋衛(wèi)平卻把經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)都交給孫宏斌。他說(shuō)，“敗軍之將不足以言勇，我們可以把項(xiàng)目安心交給融創(chuàng)，閉門思過(guò)，好好反省?！?/p>

雙方合作的業(yè)績(jī)十分驚人。2014年第一季度最新出爐的上海房企排行榜：融綠項(xiàng)目以44.26億的成交額位居上海房企第一名。此外，2013年，融創(chuàng)、綠城以網(wǎng)簽155億元的銷售業(yè)績(jī)挺進(jìn)中國(guó)房企50強(qiáng)。

融創(chuàng)狼性的營(yíng)銷，也給一直埋頭做產(chǎn)品的宋衛(wèi)平團(tuán)隊(duì)洗了腦：房地產(chǎn)終究是靠賺錢能力論英雄，而不是依靠單純的產(chǎn)品質(zhì)量。在拿地以及銷售上，孫宏斌很好地彌補(bǔ)了宋衛(wèi)平的這一短板。

孫宏斌和宋衛(wèi)平、壽柏年的交情都很好。壽柏年是綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁，今年已過(guò)花甲，被稱為“宋衛(wèi)平背后的男人”?！熬G城二十年，壽柏年擔(dān)任重要角色，如果不下火線，他就要繼續(xù)面對(duì)超強(qiáng)度的工作量?！彼涡l(wèi)平在公開信中表示，權(quán)衡再三，老兄弟共進(jìn)退吧，把工作交給更有斗志、激情，也更有能力的人去做。

實(shí)際上，孫宏斌也很欣賞宋衛(wèi)平，雙方合作之后，他公開表示很喜歡宋衛(wèi)平身上有股文人和商人揉搓之后的味道。在綠城最近的一次營(yíng)銷會(huì)議上，宋衛(wèi)平的性格畢露無(wú)遺，他找人背《紅樓夢(mèng)》里的《好了歌》：世人都曉神仙好，只有功名忘不了！

胃出血，1500CC

難道宋衛(wèi)平真的是因?yàn)橄矚g一個(gè)人，認(rèn)為他能把綠城的旗幟扛下去，所以就不惜出讓品牌來(lái)托付信任？

要知道，在港交所上市之時(shí)，綠城控股承諾將綠城商標(biāo)永久性賦予上市公司綠城中國(guó)所有，綠城中國(guó)控制權(quán)的易主，意味著綠城已經(jīng)賣掉綠城房產(chǎn)的商標(biāo)。也就是說(shuō)，宋衛(wèi)平再開發(fā)房子，可以叫藍(lán)城，紅城，唯獨(dú)不能叫“綠城”。一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的人，一個(gè)苦苦創(chuàng)業(yè)20年，視品牌如生命的人，為何要把品牌賣掉？

宋衛(wèi)平自己說(shuō)，“我的責(zé)任就是在我的有生之年，別看到它一個(gè)悲慘的下場(chǎng)?！睆?994年白手起家，到綠城成為中國(guó)地產(chǎn)界的標(biāo)桿企業(yè)，宋衛(wèi)平雖然名利雙收，卻做得非常辛苦。2009年1月，某媒體舉辦的公開論壇上，他對(duì)開發(fā)商們吐苦水說(shuō)：“不要學(xué)我，把企業(yè)做大了，把自己搞得很累?！?/p>

宋衛(wèi)平總是身體力行，確實(shí)活得很累。在參觀某樣板房時(shí)，宋衛(wèi)平進(jìn)門前突然叫人拿來(lái)卷尺，彎腰在進(jìn)門臺(tái)階量了起來(lái)，然后準(zhǔn)確地說(shuō)出“軸線對(duì)稱還有2厘米的誤差”。反觀萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石，卻可以今天登山，明天跳傘，后天航海，大后天出國(guó)留學(xué)。

早在2006年，萬(wàn)科首度進(jìn)入杭州市場(chǎng)時(shí)，宋衛(wèi)平曾對(duì)萬(wàn)科造的房子不屑一顧，并多次在公開場(chǎng)合“奚落”萬(wàn)科。2009年，綠城銷售額實(shí)現(xiàn)517億元，僅次于萬(wàn)科，位居全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第二。然而，8年來(lái)綠城幾度告急，萬(wàn)科卻實(shí)現(xiàn)從百億到千億的跨越。endprint

綠城是一家企業(yè)，但卻不是一家現(xiàn)代意義上的企業(yè)?！拔赋鲅?，1500CC……不下火線，還要繼續(xù)面對(duì)超強(qiáng)度的工作量?！彼涡l(wèi)平公開信中，想告訴外界綠城改姓的苦衷。但王石對(duì)一家企業(yè)的理解是：“現(xiàn)代企業(yè)一定是制度化的，一定是職業(yè)經(jīng)理化的，包括你的休息也都應(yīng)該制度化。如果你連休假都沒有時(shí)間，說(shuō)明你在管理上有問(wèn)題。”

做養(yǎng)老，做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)？

離開了宋衛(wèi)平的綠城會(huì)去向何處？“不知道。”宋衛(wèi)平回答。“這個(gè)問(wèn)題我已經(jīng)思考了好幾年，從進(jìn)化論的角度來(lái)講，一代更比一代強(qiáng)，其實(shí)也不用太操心。但也有可能，六十年代、七十年代、八十年代出生的人不能把綠城撐下去?！彼ＭG城有一個(gè)好的歸宿，萬(wàn)一撐不下去也能死得漂亮一點(diǎn)。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō)，如果綠城倒了，那將是房地產(chǎn)行業(yè)的悲哀。

很多人相信，當(dāng)孫宏斌成為綠城的“城主”后，他會(huì)對(duì)綠城進(jìn)行一場(chǎng)大刀闊斧的變革。盡管他依舊會(huì)大打綠城名片，力推綠城的產(chǎn)品，但對(duì)營(yíng)銷、管控，會(huì)打入融創(chuàng)的鮮明烙印。這也是宋衛(wèi)平讓孫宏斌“當(dāng)家”的理由，他寄希望于融創(chuàng)的營(yíng)銷和綠城的產(chǎn)品完美結(jié)合，即使這僅僅是一種理想。

在宋衛(wèi)平、壽柏年退位后，綠城中國(guó)的高管和地方諸侯們將迎來(lái)權(quán)力的震動(dòng)。一位綠城人稱：“宋總對(duì)下面的人非常大方，而且他對(duì)金錢沒概念，他只管產(chǎn)品。項(xiàng)目老總、片區(qū)老總都有非常大的權(quán)力。跟著宋總，他們都賺得盆滿缽滿，但融創(chuàng)或許要精明得多?！?/p>

此外，融創(chuàng)的體系和文化，綠城也未必人人都能適應(yīng)，尤其是當(dāng)豪宅品質(zhì)和“每個(gè)環(huán)節(jié)超預(yù)算”發(fā)生沖突的時(shí)候，過(guò)去的綠城人或許會(huì)毫不猶豫地選擇前者。

宋衛(wèi)平在“公開信”中說(shuō)，“我也有自己繼續(xù)努力的方向：做代建，做養(yǎng)老，做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)……我將比過(guò)去更能集中自己的精力，在卸下重?fù)?dān)的同時(shí)，把全身心投入到其他有價(jià)值的事業(yè)中去?！币恍┚G城團(tuán)隊(duì)，或許會(huì)追隨老宋，不過(guò)，代建項(xiàng)目盈利有限，養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)尚不能產(chǎn)生盈利，并不是所有人都能像老宋這樣為理想而活。

樓市的下半場(chǎng)，該怎么打？

宋衛(wèi)平賣掉綠城，讓人想起他在杭州大學(xué)的同班同學(xué)周慶治。

周、宋兩人均是辭去公職南下廣東，1993年，周慶治回杭州開發(fā)房地產(chǎn)，成立南都集團(tuán)。1994年，回到杭州的宋衛(wèi)平也選擇了房地產(chǎn)，建立綠城。從此，綠城和南都成長(zhǎng)為浙江房地產(chǎn)界的“男一號(hào)”和“男二號(hào)”，稱雄浙江多年。

而杭州大學(xué)歷史系77級(jí)簡(jiǎn)直就是一個(gè)傳奇，兩個(gè)班級(jí)70多名學(xué)生，出現(xiàn)10多位知名地產(chǎn)商、2名福布斯富豪、1名茅盾文學(xué)獎(jiǎng)獲得者。老宋和老周一起入選福布斯富豪榜。

2006年，宋衛(wèi)平帶領(lǐng)綠城在香港上市，從此高歌猛進(jìn)，而周慶治則急流勇退，將南都集團(tuán)的股份賣給萬(wàn)科。如今，宋衛(wèi)平的放棄讓杭州輿論界也唏噓不已。

事實(shí)上，企業(yè)都有壽命，生生死死，易主購(gòu)并，是常態(tài)。宋衛(wèi)平、周慶治畢業(yè)于上世紀(jì)80年代初，他們是改革開放最受益的一代，在近花甲的年紀(jì)，當(dāng)產(chǎn)業(yè)開始調(diào)整后，如何選擇一個(gè)漂亮的退出方式是他們共同的宿命。

對(duì)于杭州樓市而言，世代交替正在更大范圍地發(fā)生：運(yùn)營(yíng)的主角將由“土著”（本土民營(yíng)開發(fā)商）轉(zhuǎn)移給過(guò)客（職業(yè)經(jīng)理人），更多的70后80后職業(yè)經(jīng)理人，將成為這個(gè)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

不過(guò)最關(guān)鍵的事情在于，房地產(chǎn)行業(yè)的明天會(huì)怎樣？今年以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，多地樓市經(jīng)歷從“一房難求”到“降價(jià)甩賣”的驟變。全國(guó)整體信貸收緊，地價(jià)居高不下，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在激烈討論樓市“拐點(diǎn)”的到來(lái)。

在這樣的背景下，拿了高價(jià)地的開發(fā)商舉步維艱，宋衛(wèi)平的脫手，未嘗不是一種解脫。對(duì)于繼續(xù)留在行業(yè)內(nèi)奮戰(zhàn)的人來(lái)說(shuō)，不確定的未來(lái)繼續(xù)橫亙他們面前，那是完全迥異于宋衛(wèi)平、周慶治時(shí)代的風(fēng)景。這是行業(yè)內(nèi)所有人面臨的難題：樓市的下半場(chǎng)，該怎么打？endprint