“終破千億，實(shí)現(xiàn)夙愿”的綠城中國(guó)

丁祖昱

2009年，綠城的前掌門(mén)人宋衛(wèi)平就曾揚(yáng)言3—5年要超越萬(wàn)科，成為行業(yè)第一，也在不同場(chǎng)合提過(guò)千億目標(biāo)。時(shí)隔七年，千億目標(biāo)終于實(shí)現(xiàn)，這比曹舟南在2015年提出的2017年突破千億目標(biāo)還提前了一年。

這一成就還應(yīng)歸功于當(dāng)年宋衛(wèi)平提出的代建戰(zhàn)略，也正是因?yàn)?016年藍(lán)城的代建全面并入到綠城中國(guó)，才使其全年的銷(xiāo)售一舉超過(guò)千億，達(dá)到1139億元。雖然三年的復(fù)合增長(zhǎng)率僅為22%，但2016年金額同比增長(zhǎng)達(dá)到了58%，綠城順利達(dá)成千億夙愿。

綠城在2016年基本完成了重組之后的架構(gòu)梳理，也并未像許多市場(chǎng)人士所預(yù)測(cè)的那樣，“中交會(huì)占據(jù)新綠城的主導(dǎo)地位”。除了宋總把精力主要放在小鎮(zhèn)事業(yè)上之外，目前綠城的核心班子仍以原班人馬——曹舟南、應(yīng)國(guó)永、杜平、馮征、王科、樓明霞、楊薇、肖力為主，他們正是今天新綠城真正的操盤(pán)者。原先宋總遵循的文化，今天也被很好的繼承和發(fā)揚(yáng)。而中交給綠城帶來(lái)的，更多的是資金和資源上的支持。在中交的協(xié)助下，綠城的債務(wù)指標(biāo)有了明顯改善：2016年中期凈負(fù)債率為70%，較2015年末下降了3個(gè)百分點(diǎn)；平均融資成本由2015年末的7.3%，進(jìn)一步壓縮至6.3%。

就綠城的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，綠城的運(yùn)作模式——“開(kāi)發(fā)+代建”已經(jīng)比較成熟，特別是代建這塊，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，2016年銷(xiāo)售規(guī)模也已達(dá)到958億元。綠城代建主要分為商業(yè)代建、政府代建、資本代建，其中政府代建占據(jù)了主導(dǎo)地位，在一些二三線城市接受度也比較高。此外，盡管多家房企都在開(kāi)展產(chǎn)品研究，但是綠城的產(chǎn)品今天還是能夠保持一定的領(lǐng)先，這個(gè)也與從宋衛(wèi)平一直堅(jiān)持的企業(yè)文化密不可分。企業(yè)文化產(chǎn)生的核心價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)能力如果繼續(xù)能夠保持的話，可使綠城在千億公司中獨(dú)樹(shù)一幟。

目前綠城存在的發(fā)展隱憂主要在以下兩方面：

一方面，綠城未來(lái)發(fā)展可能還是會(huì)受到整體大中交戰(zhàn)略的影響，中交下屬的各個(gè)房產(chǎn)板塊各自為戰(zhàn)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式尚未最終確定，但不管用哪種模式，都可能對(duì)綠城中國(guó)的運(yùn)作產(chǎn)生一定的影響。這種不確定性將是綠城面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，綠城的投資速度比較慢，在招拍掛市場(chǎng)，2016年幾乎沒(méi)有聽(tīng)到綠城的聲音。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，綠城在一二線的公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)獲取的地塊非常少，只有在北京、杭州、佛山有零星的幾幅地塊入賬。作為一家千億房企，拿地速度和整體運(yùn)行規(guī)模完全不匹配。截至2016年中期，綠城的總土地儲(chǔ)備為2976萬(wàn)平米（權(quán)益面積為1748萬(wàn)平米），還在吃老本。endprint