淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全新發(fā)展模式

袁利坤 袁霄凌

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在過去十多年的發(fā)展中遺留了諸多的問題，在面對經(jīng)濟體制、區(qū)域發(fā)展等重大改革時也需要抓住機遇，從物業(yè)類型的綜合化開發(fā)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與現(xiàn)代生活環(huán)境和生態(tài)主題相適應、現(xiàn)代化管理手段的運用、價值鏈向前后兩端移動、企業(yè)社會職能轉(zhuǎn)型五個方面開拓全新的發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；微笑曲線；發(fā)展模式

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡述

由于社會公共資源配置的不均衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、地方依靠土地財政、一刀切的制度安排、部分地區(qū)先上車后補票的行業(yè)管制政策等都造成了房地產(chǎn)業(yè)的一系列問題：（1）各類需求畸形上升，房價居高不下，市場泡沫化嚴重。（2）土地財政依致使土地浪費和使用違規(guī)，滋生了腐敗。（3）強勢消費型物業(yè)扎堆建設(shè)，導致供給結(jié)構(gòu)失衡，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低。（4）房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，房地產(chǎn)開發(fā)與運營相分離，產(chǎn)品良莠不齊。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的全新發(fā)展模式

（一）物業(yè)類型的綜合化開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)應該認識到我國住宅保有量與家庭總戶數(shù)接近1：1，現(xiàn)在存在的是物業(yè)類型結(jié)構(gòu)上的不均衡，應該改變地產(chǎn)開發(fā)以開發(fā)住宅為主的產(chǎn)品供給模式，以市場需求為導向，拓展開發(fā)產(chǎn)品的類型。見下表：

（二）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適應現(xiàn)代生活環(huán)境和生態(tài)主題

（1）家庭結(jié)構(gòu)的變化

住宅產(chǎn)品的設(shè)計要適應中國家庭年齡結(jié)構(gòu)和老少撫養(yǎng)模式在變化，采用“鄰居型”“合住型”等分而不離的住宅設(shè)計，使“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)既能相對獨立地生活，更加注重產(chǎn)品設(shè)計智能化便捷性、安全性、舒適性。

（2）低碳環(huán)保的生態(tài)要求

房地產(chǎn)企業(yè)要遵從生態(tài)文明的要求。一是加強開發(fā)節(jié)能環(huán)保項目。二建立綠色建筑行業(yè)認定標準。三是提高建筑附件和結(jié)構(gòu)質(zhì)量，延長建筑壽命。此外，施工工藝上推廣住宅工業(yè)化，實現(xiàn)了土建裝修一體化、生產(chǎn)經(jīng)營社會化、形成有序的工廠的流水作業(yè)，減少在建造過程中的污染問題。

（三）運用現(xiàn)代化管理手段

房地產(chǎn)企業(yè)如果要獲得持續(xù)的發(fā)展機會，必須在管理和服務(wù)上下功夫，同時要運用現(xiàn)代信息管理技術(shù)，創(chuàng)新管理方法，提升管理效率。

（1）實現(xiàn)房產(chǎn)運營“大數(shù)據(jù)”管理

大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)企業(yè)整理和挖掘有效信息，實現(xiàn)智能化家居、智慧型社區(qū)、配套服務(wù)、環(huán)境監(jiān)測與客戶數(shù)據(jù)聯(lián)系對接，尋求新盈利點。

（2）推進信息化現(xiàn)代企業(yè)管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)充分借用信息化和數(shù)據(jù)化處理工具，加強互聯(lián)網(wǎng)的運用，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開發(fā)模式、戰(zhàn)略調(diào)整、盈利模式、業(yè)務(wù)流程梳理、現(xiàn)代營銷的全方位對接，充分運用互聯(lián)網(wǎng)思維，解決企業(yè)管理有效實現(xiàn)計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項職能。

（四）價值鏈前后兩端越來越重要

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈主要集中在中間環(huán)節(jié)土地的獲取、房產(chǎn)的建設(shè)、物業(yè)的銷售三個環(huán)節(jié)，呈現(xiàn)的是一個哭泣曲線，未來房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的發(fā)展必須戒掉依賴銀行貸款的金融運作模式，同時隨著房地產(chǎn)總量供不應求時期逐步成為過去，整個房地產(chǎn)行價值鏈可能呈現(xiàn)出一個微笑的曲線（如下圖所示）：

如圖所示：①未來發(fā)展模式更加注重項目論證、產(chǎn)品設(shè)計，遵從并引領(lǐng)現(xiàn)代人生活方式；②提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，堅持完成好房地產(chǎn)開發(fā)最后一公里居住環(huán)境、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)將會成為突顯產(chǎn)品價值的主要載體，房地產(chǎn)企業(yè)要向后期服務(wù)環(huán)節(jié)延伸。③注重金融運作，可以通過借殼將旗下地產(chǎn)資產(chǎn)在香港H股上市，以此解決開發(fā)商債務(wù)融資的成本上升、運作空間受限等問題；房地產(chǎn)企業(yè)以成立或參與成立房地產(chǎn)私募基金的方式，由專業(yè)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)特定項目進行投資業(yè)不失為一個好辦法；以債務(wù)型、權(quán)益型、股權(quán)證券型三種類型為主的房地產(chǎn)投資信托（REITs）也為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了一種好的方式。

三、結(jié)論

伴隨著新型城鎮(zhèn)化的推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將應向城市運營商轉(zhuǎn)型。一是要領(lǐng)會城市總規(guī)的宗旨，配合城市的發(fā)展需要，幫助提升整個城市的核心競爭力。二是要完善自身產(chǎn)品開發(fā)和服務(wù)的職能，做全職開發(fā)商，更加注重品牌和文化這種企業(yè)“軟實力”的打造，要加強品牌建設(shè)、完善品牌戰(zhàn)略、發(fā)揮品牌效應，樹立健康向上、誠實守信的良好社會形象。（作者單位：1.鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2.河南師范大學商學院）

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