論我國(guó)個(gè)人住房金融發(fā)展模式的選擇

摘要：我國(guó)住房制度是指國(guó)家為解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題實(shí)行的基本政策和方法。對(duì)它的改革是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，也是聯(lián)系全體城鎮(zhèn)居民生活最緊密的一個(gè)部分。本文指出我國(guó)個(gè)人住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題，分析了國(guó)外個(gè)人住房金融發(fā)展模式，并結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：住房制度 住房金融 住房公積金 經(jīng)濟(jì)適用房

1 我國(guó)個(gè)人住房金融現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.1 我國(guó)金融性個(gè)人住房金融現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.1.1 金融性個(gè)人住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的融資問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)現(xiàn)行的個(gè)人住房投資體制正在逐漸的變得更加市場(chǎng)化和多元化，其中金融因素在個(gè)人住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的作用越來(lái)越重要，但是長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道不寬，嚴(yán)重制約著我國(guó)個(gè)人住房金融體制改革的深入。具體來(lái)說(shuō)我國(guó)目前在個(gè)人住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)的融資中存在如下突出問(wèn)題：首先，個(gè)人住房開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一、融資成本過(guò)高。發(fā)行債券、股票等直接融資方式比較常見(jiàn)于一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在我國(guó)由于資本市場(chǎng)的落后沒(méi)有得到普遍的運(yùn)用，這不僅阻礙了我國(guó)個(gè)人住房建設(shè)的發(fā)展，也增加了個(gè)人住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資成本，商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格隨之提高的現(xiàn)象也不足為奇。其次，我國(guó)商業(yè)銀行信貸資金在供給總量上難以滿(mǎn)足個(gè)人住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求?，F(xiàn)階段，我國(guó)個(gè)人住房開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸資金的來(lái)源主要是企事業(yè)單位和個(gè)人存款。在“十二五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)將建造個(gè)人住房12億平方米，在二十一世紀(jì)的第二個(gè)10年，全國(guó)城鎮(zhèn)則需要建造個(gè)人住房33.5億平方米，按目前全國(guó)商品房平均價(jià)格每平方米1700元計(jì)算，總共需要投資7.735萬(wàn)億元，每年需投資5156億元才能完成這一任務(wù)。然而，目前我國(guó)各類(lèi)政策性住房資金，即使算上800億元的住房公積金存款，也只有1600多億元，與我國(guó)未來(lái)個(gè)人住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)資金的需求相去甚遠(yuǎn)。最后，在各大商業(yè)銀行已開(kāi)展的信貸業(yè)務(wù)中，很多都存在著貸款種類(lèi)單一，貸款利率、貸款期限沒(méi)有彈性等多方面的問(wèn)題。在各大商業(yè)銀行發(fā)放的存量貸款中，基本都是中短期生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，造成很多相關(guān)企業(yè)需要利用貸款展期來(lái)延長(zhǎng)貸款還款期限，無(wú)疑對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。

1.1.2 金融性個(gè)人住房消費(fèi)金融的現(xiàn)狀及問(wèn)題。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也取得了一些發(fā)展，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了廣大人民群眾的迫切需要局限于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，以下幾個(gè)方面的問(wèn)題阻礙了其大面積推廣：首先，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展受到個(gè)人住房金融機(jī)制不完備的嚴(yán)重制約。其次，從融資手段和工具來(lái)看，我國(guó)目前的個(gè)人住房消費(fèi)貸款的融資手段單一、融資工具也比較貧乏，無(wú)法滿(mǎn)足個(gè)人住房消費(fèi)信貸的需求。最后，相比其他抵押類(lèi)貸款而言，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。

1.1.3 金融性個(gè)人住房流通現(xiàn)狀及問(wèn)題。當(dāng)前，在個(gè)人住房制度改革過(guò)程中，因?yàn)檫^(guò)度重視一級(jí)市場(chǎng)的建立與完善，導(dǎo)致了二級(jí)市場(chǎng)的混亂。不僅屢屢出現(xiàn)“公房私租”等現(xiàn)象，還制約了我國(guó)在轉(zhuǎn)變房改政策及措施，加強(qiáng)住房二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)方面的發(fā)展。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下兩個(gè)方面：首先，促進(jìn)住房流通提供金融服務(wù)的政策環(huán)境還沒(méi)有形成。其次，我國(guó)各商業(yè)銀行在這方面既沒(méi)有有效的融資手段，也沒(méi)有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。

1.2 我國(guó)政策性個(gè)人住房金融的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.2.1 住房公積金制度的發(fā)展及存在的問(wèn)題

住房公積金是由職工和所在單位分別按職工工資收入的一定比例逐月向住房公積金管理中心（或住房資金管理中心）繳存，專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，定向用于住房建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)前我國(guó)很多地區(qū)都建立了該項(xiàng)制度，它的作用是提供一個(gè)穩(wěn)定的低成本資金來(lái)源用于建房和購(gòu)房。

但是由于我國(guó)公積金制度的推行時(shí)間比較短，還存在很多不完善的地方，再加上受現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》的限制，住房公積金使用效率較低、沉淀資金不斷增加的同時(shí)，其投資渠道非常狹窄，只能用于銀行存款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。這些都造成了住房公積金利用效率不高，無(wú)法達(dá)到住房公積金設(shè)立的初衷。其原因主要有以下幾個(gè)方面：首先，居高不下的房?jī)r(jià)是公積金利用效率低的重要原因。其次，住房公積金貸款數(shù)額有限，手續(xù)復(fù)雜，申請(qǐng)條件苛刻。最后，個(gè)人公積金貸款申請(qǐng)條件也非?？量?。

還有住房公積金在繳存方面也存在問(wèn)題：一是各地區(qū)沒(méi)有實(shí)行差異化的住房公積金繳交率；二是政策規(guī)定的住房公積金只能用于購(gòu)置、自建或大修自住房；三是公積金繳交比例不高，歸集量也不大；四是居民使用公積金貨款時(shí)，還款率占收入的比例太高。

最后就是住房公積金在管理方面的問(wèn)題。主要包括：部分銀行歸集后不放貸；公積金管理關(guān)系不明；部分住房管理中心違章辦事等。

1.2.2 經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

①經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。首先，在我國(guó)許多地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)使下很難保證經(jīng)濟(jì)適用住房的公益性，也正是這些原因使經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)產(chǎn)生了許多矛盾。一些開(kāi)發(fā)商為了獲取更多經(jīng)濟(jì)利益，只要有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的證明，不管其是否具備經(jīng)濟(jì)適用房的條件，都當(dāng)成經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。其次，在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房建設(shè)規(guī)模方面，根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，七成以上的家庭應(yīng)當(dāng)有資格享受經(jīng)濟(jì)適用住房。但是實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會(huì)需求量。最后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房在空間布局方面也存在不少的問(wèn)題。多把這些住房建在了城市郊區(qū)，不僅困擾了這些住戶(hù)的出行，也給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

②經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)中的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房是供應(yīng)中低收入居民家庭的居住用房，但是由于各種客觀條件的制約，我國(guó)居民家庭年收入是很難確定下來(lái)的，導(dǎo)致很多不是中低收入居民家庭的居民也來(lái)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

經(jīng)濟(jì)適用住房在定價(jià)方面也存在一些問(wèn)題。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面單價(jià)高，導(dǎo)致其價(jià)格高于價(jià)值；另一方面總價(jià)高，這主要是由于戶(hù)型面積過(guò)大造成的。

2 國(guó)外個(gè)人住房金融發(fā)展模式介紹

2.1 美國(guó)-商業(yè)性個(gè)人住房金融模式

美國(guó)的個(gè)人住房政策主要是以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府調(diào)控為輔。具體表現(xiàn)為以個(gè)人住房抵押貸款為核心的個(gè)人住房金融政策模式，此種模式基本代表了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的個(gè)人住房金融市場(chǎng)的發(fā)展方向。個(gè)人住房抵押貸款是以個(gè)人住房這種不動(dòng)產(chǎn)作為償還債務(wù)的擔(dān)保獲得貸款的借貸行為。

2.2 新加坡-政策性個(gè)人住房金融模式

新加坡作為一個(gè)新興發(fā)展國(guó)家，有著自己獨(dú)特的公共住房金融政策，比如中央公積金制度。它是一種強(qiáng)制的儲(chǔ)蓄模式，其特點(diǎn)是資金穩(wěn)定性強(qiáng)、存款期限長(zhǎng)、籌資額巨大，并且成本較低。

2.3 國(guó)外典型個(gè)人住房金融模式的比較

以上兩種個(gè)人住房金融模式的差別在于融資方式的不同，所以按其融資方式又可以分別稱(chēng)為美國(guó)-資本市場(chǎng)融資模式、新加坡-強(qiáng)制儲(chǔ)蓄融資模式。

在美國(guó)，政府指定的個(gè)人住房金融機(jī)構(gòu)是資本市場(chǎng)融資的主體，資本市場(chǎng)融資相比于依靠存款人長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄積累的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式，最大優(yōu)勢(shì)就在于可以在短期內(nèi)迅速籌集個(gè)人住房資金。而且個(gè)人住房抵押債券的期限一般較長(zhǎng)，這樣也使得個(gè)人住房抵押債券與個(gè)人住房的生產(chǎn)、消費(fèi)對(duì)個(gè)人住房資金需求的長(zhǎng)期性要求相適應(yīng)。

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄融資模式主要是政府通過(guò)強(qiáng)制性手段，強(qiáng)行要求企業(yè)或者政府機(jī)構(gòu)將員工的一定比例的工資定期存入指定管理機(jī)構(gòu)以用于員工個(gè)人住房基金。國(guó)家強(qiáng)制性是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄融資模式的最大特點(diǎn)。在這種模式下，國(guó)家強(qiáng)制的經(jīng)濟(jì)結(jié)果是：籌集資金數(shù)額較大，籌集資金成本低，資金來(lái)源穩(wěn)定且存款期限較長(zhǎng)。

3 我國(guó)個(gè)人住房金融模式的選擇及政策建議

根據(jù)其他發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人住房金融的發(fā)展歷程和成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為我國(guó)個(gè)人住房金融模式應(yīng)該采取以上兩種個(gè)人住房金融模式相結(jié)合的個(gè)人住房金融模式。如此不僅能夠通過(guò)提供多樣化、簡(jiǎn)便化的融資渠道來(lái)拓寬我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房的資金渠道，也可以在一定程度上緩解我國(guó)居民買(mǎi)房難、買(mǎi)房貴的問(wèn)題，還能夠全面、有效地推進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房制度改革的進(jìn)程。為此，我們應(yīng)該采取以下幾方面的措施：

3.1 我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房金融發(fā)展模式的探討

就個(gè)人住房建設(shè)中的融資問(wèn)題而言，首先，我國(guó)政府有必要完善個(gè)人住房開(kāi)發(fā)融資的制度，改善商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)，比如延長(zhǎng)貸款期限等，相信這一系列的舉措將對(duì)我國(guó)個(gè)人住房建設(shè)融資起到積極影響。除了要完善個(gè)人住房開(kāi)發(fā)融資的制度，還要加快我國(guó)個(gè)人住房資本市場(chǎng)的發(fā)展，從根本上降低個(gè)人住房銷(xiāo)售的平均價(jià)格。就我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)而言，當(dāng)前最重要的就是降低個(gè)人住房資金取得的難度。為改善和提高我國(guó)居民居住水平，應(yīng)盡快完善個(gè)人住房金融體系，加強(qiáng)個(gè)人住房抵押類(lèi)貸款制度的建設(shè)。

3.2 我國(guó)政策性個(gè)人住房金融發(fā)展模式的探討

政策性個(gè)人住房金融是商業(yè)性個(gè)人住房金融不可或缺的補(bǔ)充。一個(gè)國(guó)家的金融制度決定了這個(gè)國(guó)家的政策性個(gè)人住房金融所采取的方式，而這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力則決定了采取方式力度的大小。政策性個(gè)人住房金融模式成敗關(guān)鍵就是看這種模式能不能利用有限的財(cái)力，做到個(gè)人住房這樣一個(gè)社會(huì)公共服務(wù)產(chǎn)品分配的普遍性、公平性和效率性。要做到這三方面的統(tǒng)一，必須建立符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的、具有中國(guó)特色的政策性個(gè)人住房金融模式，制定一個(gè)既適合我國(guó)國(guó)情又符合各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的滿(mǎn)足我國(guó)城鄉(xiāng)二元化發(fā)展形勢(shì)的城鎮(zhèn)居民個(gè)人住房金融制度。

3.2.1 優(yōu)化公積金制度

首先，將個(gè)人住房公積金管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝越鹑跈C(jī)構(gòu)。其次，成立全國(guó)性的個(gè)人住房公積金管理中心對(duì)全國(guó)的住房公積金進(jìn)行同步管理，以強(qiáng)化政府對(duì)全國(guó)個(gè)人住房金融的行政管理職能。最后，還需要擴(kuò)大個(gè)人住房公積金的覆蓋面，提高個(gè)人住房公積金的繳存比例。對(duì)個(gè)人住房公積金繳交換屆的監(jiān)管力度也需要加強(qiáng)。

3.2.2 改革經(jīng)濟(jì)適用房制度

首先，政府應(yīng)當(dāng)牽頭成立個(gè)人住房社會(huì)保障領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，將住房公積金、保障房等住房社會(huì)保障事宜同意納入到管理范疇，職責(zé)范圍包括但不限于做好保障房、用地劃撥等方面的工作。其次，由專(zhuān)門(mén)的社會(huì)保障住房或經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)機(jī)構(gòu)建設(shè)的方式取代由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的方式。最后，政府還需要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)象的管理。除了要建立嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制之外，還需要制定靈活的退出機(jī)制。也就是說(shuō)，當(dāng)正在享受經(jīng)濟(jì)適用房的家庭收入水平超過(guò)享受經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就采取相應(yīng)的退出措施，將這一部分的房源退出來(lái)，提供給那些更應(yīng)當(dāng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房的居民。

本文通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)問(wèn)題的系統(tǒng)論述，對(duì)我國(guó)住房制度改革與住房金融問(wèn)題做一概括性總結(jié)，指出構(gòu)建和完善以商業(yè)性住房金融為主，政策性住房金融為輔的住房金融模式是我國(guó)今后住房制度改革的總體方向。

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作者簡(jiǎn)介：

許虎（1986-），男，湖北仙桃人，武漢工程大學(xué)馬克思主義學(xué)院，研究方向：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。