房產(chǎn)稅分析與房價調(diào)控政策探討

摘要：房價過快上漲已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展與社會和諧的問題。房產(chǎn)稅是加強國家宏觀調(diào)控，正確引導(dǎo)消費的重要手段。本文通過分析房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負轉(zhuǎn)嫁問題，探討把稅收調(diào)控政策重心放在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，以稅收資本化的后轉(zhuǎn)形式抑制房價過快上漲。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 稅負轉(zhuǎn)嫁 稅收調(diào)控 稅制改革

一、前言

國家統(tǒng)計局2014年1月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年70個大中城市新建住宅銷售價格連續(xù)第12個月同比上漲，平均上漲9.9%，多數(shù)城市未能完成2013年房價控制目標。其中北京、上海、深圳和廣州等一線城市房價同比漲幅為16%、18.2%、19.9%和20.1%；這是自2012年6月以來環(huán)比19個月上漲，但漲幅自去年9月起持續(xù)收窄，縮小至0.4%。

中共十八屆三中全會《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出：要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。改革財稅體制，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)等被提上日程。

稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效經(jīng)濟杠桿之一。研究房產(chǎn)稅的性質(zhì)及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負轉(zhuǎn)嫁與稅負歸宿，比較房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的性質(zhì)和特點，對于確定稅收著力點和稅收水平的調(diào)整程度，制定正確的稅收調(diào)控政策非常重要。

二、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中的稅收分析

現(xiàn)行房產(chǎn)稅負的特點是“輕保有重流轉(zhuǎn)”，保有環(huán)節(jié)僅占0.15%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻高達14%，但流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的“重稅”并沒有抑制住房價過快上漲，反而出現(xiàn)了“悖反效應(yīng)”。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅的目的是增加賣房者的交易成本，降低房產(chǎn)價格或抑制房產(chǎn)價格上漲速度。但在需求缺乏彈性時，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)個人所得稅稅負往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁和歸宿的非一致性，使流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)控政策失靈。

（一）房產(chǎn)稅的性質(zhì)未盡明確

將房產(chǎn)當作商品征收商品稅，還是作為社會財富存量征收財產(chǎn)稅？盡管作為資本商品的房產(chǎn)可以成為商品稅的征稅對象，但商品稅的征稅對象是流通中的房產(chǎn)，其稅源是貨幣資金流量，不同于對社會財富存量征收的財產(chǎn)稅。若以財產(chǎn)為征稅對象，是對貨幣資金積累的征稅，其特點是課稅對象的非流動性。從理論和公平性來考慮，房產(chǎn)稅應(yīng)該全部征收，不能只收增量稅，否則將會出現(xiàn)同房不同稅的情況。如果橫向不公平，雙軌制將造成資產(chǎn)定價的扭曲，失去調(diào)節(jié)住房與財富分配的功能。如果改為存量征收，又有縱向不公平之嫌。所以，我國房產(chǎn)稅是對增量還是存量征收一直處于爭議之中。

（二）房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中稅負轉(zhuǎn)嫁及決定因素

稅負轉(zhuǎn)嫁是財政學(xué)的重要稅收理論之一。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負轉(zhuǎn)嫁是在商品交換過程中，納稅人以提高銷售價格或壓低購進價格的方式將所納稅負部分或全部轉(zhuǎn)嫁給對方負擔的一個客觀經(jīng)濟過程。如對化裝品的課稅，法定由生產(chǎn)者承擔納稅義務(wù)，而生產(chǎn)者把相當于稅收的金額包含在化裝品的價格中由化裝品的消費者負擔，自己并不負擔這部分稅負。一般而言，稅負能否轉(zhuǎn)嫁及轉(zhuǎn)嫁多少，主要看應(yīng)稅商品在市場上的供求彈性，稅負轉(zhuǎn)嫁會落在相對缺乏彈性的一方。

當前，我國房地產(chǎn)屬于賣方市場，消費者對房產(chǎn)的需求明顯缺乏彈性，需求彈性僅為0.34。若在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，處于賣方市場的開發(fā)商，會把稅負轉(zhuǎn)嫁給消費者。稅率越高，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費者的稅負越重，對開發(fā)商并沒有實質(zhì)性的抑制作用，反而成為房價持續(xù)上漲的刺激因素。

（三）房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中稅負歸宿的非一致性

現(xiàn)行稅制在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種是分類所得課征模式，即房產(chǎn)交易所得作為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得被征收個人所得稅。依據(jù)財政學(xué)理論，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負是出現(xiàn)在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種，屬于間接稅，通常法定的納稅人是生產(chǎn)者。然而，我國房產(chǎn)市場基本上是完全競爭市場，有限的土地資源與無限的住房需求相對應(yīng)，房產(chǎn)的剛性需求決定了房產(chǎn)市場屬于賣方市場，在交易過程中，賣方為實現(xiàn)自身利益最大化，必定因征稅而提高銷售價格，將稅收負擔轉(zhuǎn)嫁給買方，使消費者成為稅收的實際負擔者。只要房產(chǎn)交易價格由雙方自由協(xié)商，且房產(chǎn)交易屬于賣方市場，稅負轉(zhuǎn)嫁就無可避免，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得名義上的納稅人就不可能是實際上的負稅人。即房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得名義上的納稅人不一定是實際上的負稅人。

三、房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負特點及稅率探討

（一）房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負特點

直接稅通常指納稅人同時也是負稅人，稅負難以轉(zhuǎn)嫁。例如，對個人工資征收的個人所得稅，納稅人同時也是負稅人，稅負由取得工資報酬的個人負擔。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負因房產(chǎn)保有者與負稅者通常是同一主體 ，屬于財產(chǎn)直接稅，稅負難以轉(zhuǎn)嫁。

對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，因稅負難以轉(zhuǎn)嫁，稅負增加將直接增加房產(chǎn)保有者的持有成本。空置房產(chǎn)越多或在手中停留的時間越長，會因稅負消耗掉的房產(chǎn)凈資產(chǎn)越多，擠壓掉了投資需求者的獲利空間，迫使房產(chǎn)保有者不愿保有空置房產(chǎn)或在手中停留更長時間。有專家預(yù)測：房產(chǎn)保有稅負（物業(yè)稅）每增長l%，房價將下降0.02%。房產(chǎn)保有稅負（物業(yè)稅）達到一定程度時，將降低房產(chǎn)作為投機資產(chǎn)的收益。所以，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)加強稅收調(diào)控，能有效抑制投資需求和奢侈需求。

（二）房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅率設(shè)計的探討

目前，我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負水平僅相當于房地產(chǎn)價值的0.106%—0.230%，且非營業(yè)性住房免稅。與發(fā)達國家房地產(chǎn)保有稅稅率相比差距較大。例如，美國各州有效稅率在1%—2%之間，法國為3%，德國為1.4—1.5%，韓國為0.2%—5%。雖然稅率的高低與國家發(fā)達程度沒有直接關(guān)系，是根據(jù)各國的稅制結(jié)構(gòu)模式制定的，但我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的低稅、免稅制度已經(jīng)成為影響房價調(diào)控的主要因素之一。但是，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，財產(chǎn)稅的一個重要功能是調(diào)節(jié)財產(chǎn)所有者的財富與收入，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)定既要考慮它的調(diào)控作用，又必須考慮消費者的保障性住房需要。

（三）房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的前提是健全房產(chǎn)登記制度。endprint

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，但房產(chǎn)信息登記制度卻滯后。各地房產(chǎn)信息割據(jù)化、地域化嚴重，不僅未建立全國共享的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，本地區(qū)不同部門之間也難于溝通，房產(chǎn)登記中出現(xiàn)了“一房二賣”、“房叔”、“房姐”等混亂現(xiàn)象。滯后的房產(chǎn)信息登記制度不僅為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅造成了障礙，也為公職人員腐敗提供了滋生土壤。黨的十八屆三中全會實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的決定，既是人民群眾監(jiān)督黨政干部廉潔從政的需要，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求和實施房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的前提。

四、結(jié)論與政策建議

房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負轉(zhuǎn)嫁及歸宿改變，很容易使賣方在房產(chǎn)需求彈性小時將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方，稅率越高，價格越高，買方負擔越重，不僅違背了征稅的初衷，也難以達到調(diào)控房價的預(yù)期效果。而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，屬于財產(chǎn)直接稅，法律意義上的納稅人與經(jīng)濟意義上的負稅人一致，稅負不易轉(zhuǎn)嫁。比較分析房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易所得稅與保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），稅收調(diào)控的重心應(yīng)該放在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，盡快出臺房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）調(diào)控房產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲和房產(chǎn)泡沫化。

導(dǎo)致房價上漲的因素很多。一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，大量農(nóng)民進城留城；數(shù)以千萬計的青年學(xué)生擁向大中城市創(chuàng)業(yè)就業(yè)；對長期通脹的預(yù)期和民間投資渠道不暢引起的投資需求等，造成了房產(chǎn)的剛性需求，必然要推高房價。另一方面，房地產(chǎn)土地交易是地方財政的重要來源，地方政府從自我利益出發(fā)，不會主動抑制活躍的房地產(chǎn)業(yè)。所以，稅收只是調(diào)控房產(chǎn)市場、抑制房價過快上漲的手段之一。只有深化財稅體制改革，減少地方政府對土地財政的依賴，加大保障性住房建設(shè)力度，才能使房價合理回歸和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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（王雄飛，1990年生，河南許昌人，河南大學(xué)工商管理學(xué)院碩士研究生。研究方向：財政學(xué)）endprint