基于緊縮政策下的房地產(chǎn)融資問題

尹杭

【摘 要】在社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及國際間激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國的主要經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況直接影響到我國的經(jīng)濟運行狀況。然而近幾年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫化特征，房價上漲過快已遠遠超出普通民眾的承受能力，政府處于總體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的考慮，推出了一系列的緊縮政策來約束房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，其中包括限購、基準利率、限貸等等政策。在緊縮政策環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴重影響，因此房地產(chǎn)業(yè)需要開拓新的融資渠道，避免出現(xiàn)資金斷裂的情況。本文將著眼于目前融資問題以及解決措施，對房地產(chǎn)業(yè)能夠脫離困境實現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)進行分析。

【關(guān)鍵詞】緊縮政策；房地產(chǎn)；融資問題；融資模式

國家之前為了緩解金融危機以及推動經(jīng)濟發(fā)展，出臺了一系列積極的財政政策，不斷調(diào)整貨幣政策，這些導致了大量的資金都涌入了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展壯大，因此出現(xiàn)了明顯的通貨預期，房價過高，呈現(xiàn)泡沫狀態(tài)。為了遏制房價上漲的形勢，政府隨后出臺了緊縮政策以及阻止通貨膨脹的政策，目的就是把宏觀經(jīng)濟的主要方向轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊。房地產(chǎn)業(yè)屬于最為典型的資金密集型行業(yè)，良好的資金周轉(zhuǎn)狀況對房地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要，在緊縮政策下，各大銀行縮小了房地產(chǎn)信貸額度，嚴重影響了房地產(chǎn)的資金鏈，甚至一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉的危機，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金周轉(zhuǎn)問題。

在未來的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)市場不再是生產(chǎn)能力、營運能力的比拼，而更多是融資能力的博奕，資金的充裕程度對房地產(chǎn)業(yè)的影響不容忽視，因此房地產(chǎn)企業(yè)中多渠道融資創(chuàng)新能力將展現(xiàn)出舉足輕重的作用。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資情況以及出現(xiàn)的問題

1.過分依賴銀行貸款，將導致風險程度上升

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，并且間接的融資所占比例過大，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金超過60%都是從銀行貸款獲得的，一旦銀行改變信貸政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會延緩資金流轉(zhuǎn)的速度，將會造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上的隱患。根據(jù)調(diào)查，自從2010年國家頒布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來，隨著信貸政策的不斷嚴格化，能從銀行獲得融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的難度越來越高。單一的融資渠道在緊密的房地產(chǎn)政策調(diào)控下顯得更加蒼白無力。

2.資金無效占用不斷增加

我國的房地產(chǎn)企業(yè)目前不僅僅是資金短缺的問題，同時對資金占用的問題也不斷在加深。隨著一系列市場調(diào)控政策遏制房價上漲，房地產(chǎn)市場處于持續(xù)觀望、樓市交易低迷的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金并沒有變成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是大量商品房等產(chǎn)品積壓。2014年以來，一線城市樓盤成交量大幅下滑，似乎量價齊跌的趁勢已難以挽回，這也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)企業(yè)在擴張時過于盲目，并沒有做好事先的調(diào)查，缺乏考量。房地產(chǎn)企業(yè)大量擴張土地，然而目前的調(diào)控政策持續(xù)加深，更加給資金回流帶來了困難。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)性質(zhì)獨特，所以在上市在過程中會受到監(jiān)管部門更嚴格的檢查。對于已上市的房地產(chǎn)企業(yè)，因為政府要控制房價的持續(xù)上漲，證監(jiān)會就會暫時的停止審批房地產(chǎn)企業(yè)想要通過發(fā)行股票來獲得融資的申請，這也就導致了很多房地產(chǎn)企業(yè)放棄上市。在這樣的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不試圖通過買殼或者借殼的方式來達到上市的目的，或者是通過海外上市的途徑獲得上市的資格。想要通過上市融資來改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)問題顯然是比較困難的。

4.房地產(chǎn)信托融資風險增大、監(jiān)控力度加強

隨著一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到了市場追捧。但房地產(chǎn)信托存在融資成本高、違約成本高、風險大、擔保措施多、監(jiān)管措施嚴、還款資金來源受限等特點，這些都使房地產(chǎn)信托融資的風險在無形中不斷增大。2010年，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求各信托公司立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風險自查，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險，檢查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。同時，信托公司還需要對自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目評價體系、風險評估體系以及風險處置預案等方面進行自查。同時要求各銀監(jiān)局要結(jié)合專項調(diào)查和壓力測試，逐筆對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)核查，加強信托資金運用監(jiān)控。嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。這些都說明房地產(chǎn)融資的監(jiān)控力度在不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)利用房地產(chǎn)信托進行融資的難度也在不斷加大。

二、緊縮形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策

1.積極開拓融資銀行的信貸渠道，試圖通過銀行獲得貸款

目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)能獲得大量資金的途徑很少，基本上還是要從銀行獲得，所以房地產(chǎn)企業(yè)是需要積極開拓在銀行的信貸渠道，試圖得到銀行的貸款，如何才能達到預期的目標呢？在目前緊縮政策下，直接貸款方式之外的其他方式也是可以獲得資金的，例如并購貸款。何為并購貸款，就是指通過商業(yè)銀行來向并購方的企業(yè)或者并購方控股的子公司發(fā)放貸款，這種貸款方式是用作支付并購股權(quán)對價款項的本外幣貸款的。

2.積極發(fā)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和投資基金，實現(xiàn)創(chuàng)新型的融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過于局限，需要我們進行創(chuàng)新，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題的必然途徑。在其他的發(fā)達地區(qū)國家，房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅只是通過銀行貸款和上市發(fā)行股票來獲得融資，而是通過房地產(chǎn)的信托方式，房地產(chǎn)企業(yè)基金、債券等等來獲得運營的資金。比如房地產(chǎn)企業(yè)基金在2014年下半年就有著比較有利的并購時機，雖然融資成本較高，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，選擇與實力雄厚的房地產(chǎn)基金公司合作，往往會形成一種雙贏的局面。針對國外的成功例子，我國企業(yè)可以取長補短，積極開拓發(fā)展適合自身的融資解決措施，這樣才能有效的解決融資問題。

3.買殼上市緩解房地產(chǎn)融資問題

雖然目前我國證監(jiān)會在對房地產(chǎn)上市過程中的各項檢查較為嚴格，但是對于一些資質(zhì)好、經(jīng)濟實力強的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過買殼上市來進入市場進行融資的。買殼上市有很多優(yōu)點：只要房地產(chǎn)企業(yè)從事的是合法的業(yè)務(wù)，并且自身的實際經(jīng)濟實力強大就可以買殼上市，在買殼上市的措施上，所需的審批時間很短，不需要等待漫長的審批手續(xù)，買殼上市是直接通過業(yè)務(wù)來完成的上市的，所以具有時間短、效率高的特點。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資

內(nèi)部融資就是房地產(chǎn)企業(yè)通過利用企業(yè)自身的內(nèi)部資源來實現(xiàn)融資的方式。企業(yè)內(nèi)部的資源除了自身的可流動資金外還有一些應(yīng)收票據(jù)、賬款等。內(nèi)部融資的成本很小，且融資的風險小，例如房地產(chǎn)企業(yè)可以將手中未到期的票據(jù)轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行按票面金額扣除貼現(xiàn)利息后，將余額支付給房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行通過對企業(yè)的票據(jù)貼現(xiàn)，將原本計劃用于貸款卻放不出去的資金不斷輸入這個較為安全的市場，實現(xiàn)這種變通形式的放貸，所以通過利用內(nèi)部資源融資的方式是可行的。

5.加快房地產(chǎn)證券化步伐

房地產(chǎn)證券化對于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸問題有著良好有效的作用，證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)能夠在市場中流通的前提，我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。數(shù)目巨大的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化后就可以實行分割交易，很大程度上改善了資產(chǎn)流動性。其中住房抵押貸款信用風險比較小，資產(chǎn)質(zhì)量高，雖然從我國目前的實際情況來看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白，但發(fā)達國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義，證券化住房抵押貸款將來會成為流通市場的主流。

6.積極發(fā)展債券融資

發(fā)展債券融資是加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效途徑，因為房地產(chǎn)企業(yè)有著周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的特性，所以在發(fā)行債券中最好選擇發(fā)行中長期的債券來獲得資金。在國外，債券融資是企業(yè)第一個優(yōu)先考慮的融資方案，因為債券融資通常都是股票融資的3到10倍。但是我國房地產(chǎn)債券規(guī)模小，債券融資遠沒有股票融資有效。積極發(fā)展債券融資，將房地產(chǎn)債券規(guī)模擴大，規(guī)范發(fā)行程序，完善債券流通市場等等，向發(fā)達國家看齊，為企業(yè)日后發(fā)展作出努力。

三、結(jié)語

面對政府緊縮政策的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)要及時的根據(jù)自身情況改變?nèi)谫Y途徑，創(chuàng)新發(fā)展融資渠道，為企業(yè)提供充足的“血液”，為日后發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。要審時度勢，吸取發(fā)達國家房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)驗，在緊縮政策不利的條件下依然能夠獲得良好的發(fā)展。

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