房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理問(wèn)題研究

潘慧林

【摘 要】預(yù)算管理作為對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成熟與發(fā)展起過(guò)重大推動(dòng)作用的管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。從最初的計(jì)劃、協(xié)調(diào)生產(chǎn)發(fā)展成為現(xiàn)在的兼具控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能的一種綜合貫徹房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，從而處于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心位置。正確實(shí)施預(yù)算管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理水平、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置。以銷售為核心的預(yù)算管理模式是一項(xiàng)行之有效的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；管理模式

1.概述

正如著名管理學(xué)家戴維·奧利所說(shuō)：預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能夠?qū)⒔M織所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。隨著改革開放的逐漸深入，房地產(chǎn)企業(yè)管理控制的目標(biāo)從完成生產(chǎn)的品種、產(chǎn)量計(jì)劃，逐漸轉(zhuǎn)移到追求房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化上來(lái)。預(yù)算管理由此不斷引起重視，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。我國(guó)許多集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭荛L(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理慣性的影響，在推行預(yù)算管理上仍普遍帶有計(jì)劃的特色，尚未形成全面預(yù)算的理念。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)以及管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，使得預(yù)算管理成效大打折扣，未能取得理想效果。因此，有必要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的進(jìn)行系統(tǒng)性總結(jié)，進(jìn)而根據(jù)存在的問(wèn)題尋找相應(yīng)的解決對(duì)策。以銷售預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的預(yù)算基本是按“以銷定產(chǎn)”的體系編制的。預(yù)算的起點(diǎn)是以銷售預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的銷售預(yù)算；然后再根據(jù)銷售預(yù)算考慮期初、期末存貨的變動(dòng)來(lái)安排生產(chǎn)；最后是保證生產(chǎn)順利進(jìn)行的各項(xiàng)資源的供應(yīng)和配置。以銷售為核心的預(yù)算管理模式的預(yù)算體系主要由以下幾項(xiàng)組成：

1.1銷售預(yù)算

銷售預(yù)算是關(guān)于預(yù)算期的銷售量和銷售收人的規(guī)劃，它是以銷售為核心的預(yù)算管理模式下預(yù)算體系的起點(diǎn)。銷售預(yù)算編制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是對(duì)預(yù)算期銷售情況的預(yù)測(cè)，可采用定性分析或定量分析兩種基本方法，具體又有判斷分析法、調(diào)查分析法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、因果預(yù)測(cè)法及購(gòu)買力指數(shù)法等。

1.2生產(chǎn)預(yù)算

生產(chǎn)預(yù)算的編制要以銷售預(yù)算和產(chǎn)成品存貨預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)。多環(huán)節(jié)生產(chǎn)的產(chǎn)品還應(yīng)編制每一環(huán)節(jié)的半產(chǎn)品預(yù)算。產(chǎn)品的預(yù)測(cè)生產(chǎn)量可根據(jù)預(yù)測(cè)銷售量和期初、期末產(chǎn)品的庫(kù)存量確定，主要有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是要預(yù)測(cè)期初和期末產(chǎn)成品的庫(kù)存量；二是計(jì)算預(yù)測(cè)生產(chǎn)量，公式如下：預(yù)測(cè)生產(chǎn)量=預(yù)測(cè)銷售量+預(yù)測(cè)期末產(chǎn)成品庫(kù)存量一預(yù)測(cè)期初產(chǎn)成品庫(kù)存量。

1.3供應(yīng)預(yù)算

為保證生產(chǎn)順利進(jìn)行，要進(jìn)行各項(xiàng)資源供給及配置的預(yù)算，并確定相應(yīng)的預(yù)算成本。具體包括：“直接人工預(yù)算”，要根據(jù)生產(chǎn)的需要安排適當(dāng)各崗位上的工作人員，并確定相應(yīng)的人工成本；“直接材料采購(gòu)預(yù)算”，要根據(jù)各期預(yù)算產(chǎn)量對(duì)材料的需求，考慮期初、期末存貨變化從而確定材料采購(gòu)量及相應(yīng)的采購(gòu)支出；“制造費(fèi)用預(yù)算”，要確定產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中相應(yīng)發(fā)生的制造費(fèi)用，包括變動(dòng)制造費(fèi)用和固定制造費(fèi)用。

1.4成本費(fèi)用預(yù)算

首先，在生產(chǎn)、供應(yīng)基礎(chǔ)上確定單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本；其次，預(yù)計(jì)因此發(fā)生的其他管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)算要在充分考慮外部市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力、房地產(chǎn)企業(yè)歷史成本情況、內(nèi)外環(huán)境變動(dòng)等因素的基礎(chǔ)上，進(jìn)行內(nèi)部挖潛，使預(yù)算先進(jìn)合理。

1.5利潤(rùn)預(yù)算

在銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算基礎(chǔ)上，確定預(yù)算產(chǎn)品或業(yè)務(wù)在預(yù)算期內(nèi)可望獲取的利潤(rùn)。這一預(yù)算利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)除了受外部市場(chǎng)異常變動(dòng)的影響外，主要受房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略是否成功、成本控制是否有效等因素的影響。

1.6現(xiàn)金流量預(yù)算

在銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算基礎(chǔ)上，確定由此引起的現(xiàn)金流人和流出情況，使財(cái)務(wù)部門能及早進(jìn)行資金運(yùn)作，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金需要和提高資金使用效益。為方便現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，往往在各項(xiàng)預(yù)算的編制中包括現(xiàn)金流量資料，而這一體系中的現(xiàn)金流量預(yù)算可以不包括投資與籌資活動(dòng)所引起的現(xiàn)金流量。此外，還包括相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算和資本支出預(yù)算等各項(xiàng)具體內(nèi)容。

2.預(yù)算編制的一般流程

在以銷售為核心的預(yù)算管理模式下，預(yù)算編制一般按以下程序進(jìn)行：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)，參考房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算期間的預(yù)期利潤(rùn)，采用適當(dāng)方法科學(xué)、合理地確定預(yù)算期間房地產(chǎn)企業(yè)的銷售指標(biāo)。

（2）銷售部門以銷售預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和預(yù)算期間預(yù)計(jì)可能發(fā)生的變動(dòng)情況編制銷售預(yù)算，以確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上級(jí)管理部門下達(dá)的銷售指標(biāo)。

（3）生產(chǎn)部門在銷售預(yù)算基礎(chǔ)上，考慮期初、期末產(chǎn)品存貨的需要，編制生產(chǎn)預(yù)算，保證預(yù)算期間銷售的需要。

（4）供應(yīng)部門圍繞生產(chǎn)部門生產(chǎn)所需，認(rèn)真編制料、工、費(fèi)等各項(xiàng)預(yù)算，協(xié)調(diào)各項(xiàng)資源供給及配置，保證生產(chǎn)正常有序進(jìn)行。

（5）相關(guān)職能部門根據(jù)上述各項(xiàng)預(yù)算分別編制相應(yīng)的包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等在內(nèi)的成本費(fèi)用預(yù)算，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理和內(nèi)部控制，確保預(yù)算總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（6）財(cái)務(wù)部門根據(jù)這些預(yù)算，結(jié)合所掌握的各種信息，在上述銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等預(yù)算的基礎(chǔ)上，編制利潤(rùn)預(yù)算，確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算期內(nèi)可望獲取的利潤(rùn)，并據(jù)以對(duì)各級(jí)責(zé)任單位和個(gè)人進(jìn)行考評(píng)和控制。同時(shí)還可編制現(xiàn)金流量預(yù)算，以便房地產(chǎn)企業(yè)及早進(jìn)行資金運(yùn)作，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金，提高資金使用效益。

3.適用范圍

以銷售為核心的預(yù)算管理模式主要適用于如下房地產(chǎn)企業(yè)：

（1）以快速成長(zhǎng)為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)不是追求一時(shí)的利潤(rùn)高低，而是追求市場(chǎng)占有率的提高，可以采用以銷售為核心的預(yù)算管理模式。

（2）處于市場(chǎng)增長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)。這類房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品逐漸被市場(chǎng)接受，市場(chǎng)占有份額直線上升，這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的主要管理工作是不斷開拓新的市場(chǎng)以提高自己的市場(chǎng)占有率，增加房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。在此情況下，采用編制生產(chǎn)及費(fèi)用預(yù)算進(jìn)而編制財(cái)務(wù)預(yù)算的以銷售為核心的預(yù)算管理模式能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的全面提高。

4.優(yōu)缺點(diǎn)

以銷售為核心的預(yù)算管理模式的優(yōu)點(diǎn)主要有：符合市場(chǎng)需求，能夠?qū)崿F(xiàn)以銷定產(chǎn)；具有科學(xué)、合理的預(yù)算指標(biāo)體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用總預(yù)算和部門預(yù)算上下同步編制的方法，即在編制總預(yù)算的同時(shí)，對(duì)部門預(yù)算的主要指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和確定；有利于減少資金沉淀，提高資金使用效率；具有健全的成本分解落實(shí)的網(wǎng)絡(luò)體系，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的貫徹實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)步驟、各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，使財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)和方法滲透到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)全員參與財(cái)務(wù)管理的目的；有利于不斷提高市場(chǎng)占有率，使房地產(chǎn)企業(yè)快速成長(zhǎng)。

同時(shí)，應(yīng)該看到以銷售為核心的預(yù)算管理模式存在以下不足：可能會(huì)造成產(chǎn)品過(guò)度開發(fā)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；可能會(huì)忽略降低成本，不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)；可能出現(xiàn)過(guò)度賒銷，增加房地產(chǎn)企業(yè)壞賬損失。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

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