完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的研究

【摘 要】伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)住房條件的改善越來越關(guān)注。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，然而隨之而來的是無序經(jīng)營，房價(jià)暴漲，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；財(cái)稅體制；稅收；房地產(chǎn)行業(yè)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)稅收體系以及一些主要稅種的不足和弊端也日益暴露出來。我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系混論，很是不規(guī)范。稅輕費(fèi)重、重復(fù)征稅、體系結(jié)構(gòu)不合理等一系列問題。面對(duì)這種狀況我國房地產(chǎn)行業(yè)采取一系列的措施。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)規(guī)模、重新調(diào)整整個(gè)行業(yè)的稅收體系，盡快實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)的“營改增”如何合理利用房地產(chǎn)稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控作用，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，成為業(yè)務(wù)之急。然而對(duì)于房產(chǎn)稅討論與正義并未結(jié)束，房產(chǎn)稅是否能成為穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵，還需要時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，分析我國房產(chǎn)稅體制中現(xiàn)存的問題，全面思考了完善房產(chǎn)稅的對(duì)策建議。為此，改革和完善當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收已刻不容緩。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收體系不是一個(gè)獨(dú)立的稅種.而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所涉及的諸多相關(guān)稅種的總稱，在現(xiàn)行稅收政策中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅種主要有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、教育附加費(fèi)等，它成為健全的房地產(chǎn)稅收體系不可或缺的一部分。按照征稅對(duì)課體的作用與性質(zhì)不同，我國房地產(chǎn)稅可分為資源稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅）和行為目的稅（印花稅、契稅）[1]。

除了房地產(chǎn)涉及各種稅收以外，其經(jīng)營過程的程序也相當(dāng)繁瑣，主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓。在每個(gè)環(huán)節(jié)上都有與之對(duì)應(yīng)的稅收。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系存在的主要問題

（一）稅收體系結(jié)構(gòu)不合理。

從我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系角度，我們可以看出房地產(chǎn)稅收政策在房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，稅種較多。以北京為例，根據(jù)北京市有關(guān)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)出租人需要繳納的稅收包括4%的營業(yè)稅、教育費(fèi)附加稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。同時(shí)2008年3月，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，規(guī)定“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在 3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%征收房產(chǎn)稅。這樣導(dǎo)致租賃人沒有任何利潤。同時(shí)如果考慮稅法的規(guī)定，稅負(fù)分布的不合理之處更容易被看出。根據(jù)國家規(guī)定，商品房在出售之前，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，不征收房產(chǎn)稅； 但對(duì)售出前已被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出借、出租的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。而我們知道，對(duì)于房地產(chǎn)商來說，其開發(fā)的房地產(chǎn)品大部分是用來銷售的，自用房產(chǎn)只占小一部分，而商品房出借、出租屬于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，由此可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的分布情況。

這種分布結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有很多不利的影響，主要表現(xiàn)在： （1）保有環(huán)節(jié)的低稅負(fù)加劇了房屋土地的閑置，降低了持有房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，，不利于充分利用本來有限的房地產(chǎn)資源的。（2）高稅負(fù)制約了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，同時(shí)也抬高了房屋的銷售價(jià)格，制約了居民租用購買房屋的熱情，進(jìn)而影響了房屋出租、銷售等流通市場的充分發(fā)育。

（二）交叉重復(fù)征稅高。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策中直接以房地產(chǎn)品作為課稅對(duì)象的稅種主要有城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。在此基礎(chǔ)上，還有其他十幾個(gè)稅種與房地產(chǎn)行業(yè)在不同程度上發(fā)生關(guān)系，這勢(shì)必增加稅收成本。由于稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性，使得在某些環(huán)節(jié)上存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。這不僅違背了稅收理論，而且使納稅手續(xù)復(fù)雜化，增加了房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。目前存在的重復(fù)征稅問題主要包括：營業(yè)稅和土地增值稅的重復(fù)； 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的重復(fù)；營業(yè)稅自身的重復(fù)征稅；房屋租賃中的重復(fù)征稅。

（三）稅輕費(fèi)重，稅費(fèi)體系混亂

目前在我國，與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)少則幾十種，多則上百種。雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的收費(fèi)有些是十分必要的，但我國現(xiàn)行的稅費(fèi)體系混亂，而且存在著稅輕費(fèi)重、重復(fù)性收費(fèi)、不合理收費(fèi)的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售全過程中，稅負(fù)只占到建設(shè)成本的9%，而各類規(guī)費(fèi)卻占到了41%。而這種稅費(fèi)體系的失衡狀況對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來了很多不良的影響：一是收費(fèi)過多而抬高了房價(jià)，從而制約了居民購房的積極性；二是收費(fèi)比重過高，將降低政府稅收政策的敏感性； 三是收費(fèi)的泛濫導(dǎo)致腐敗的滋生。

三、完善房地產(chǎn)稅收政策促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的構(gòu)想

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的步伐加快，在我國入世之后，我國的稅收政策與國際接軌是必然的發(fā)展趨勢(shì)。要想對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題進(jìn)行改革與完善，需要我們借鑒他國先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、制度體系。我國的地產(chǎn)稅收政策應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

（一）界清稅費(fèi)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模肆意擴(kuò)大，防止泡沫經(jīng)濟(jì)再出現(xiàn)。

我認(rèn)為稅收政策應(yīng)該根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系，界定稅、租、費(fèi)的內(nèi)涵概念，建立合理的稅費(fèi)體系，通過改菲清稅，擴(kuò)大稅收規(guī)模，已而減輕企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)。具體的細(xì)節(jié)份兩步走：（1）注重國家在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的稅費(fèi)調(diào)整，改變其面臨的體系混亂的局面。此外，國家還應(yīng)該實(shí)行基金化管理，保留一部分納入國家管理、預(yù)算的規(guī)范基金和稅費(fèi)項(xiàng)目，調(diào)整補(bǔ)償性、資源性、證照性稅收政策。（2）取消與行政事業(yè)征稅在管理、建設(shè)中不合理的部分，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，簡化辦事程序，加大政策透明，提高辦事效率。

（二）重新調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)每一環(huán)節(jié)的賦稅水平。

一方面采用轉(zhuǎn)讓和開發(fā)環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn)降低總負(fù)擔(dān)率；另一方面通過簡化稅制，進(jìn)而降低在上述環(huán)節(jié)中的稅收成本。具體思路如下：（1）重新設(shè)計(jì)合理的、規(guī)范的保有環(huán)節(jié)稅收，并設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)稅、土地閑置稅、定期土地增值稅。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)征收自用商業(yè)性房地產(chǎn)的稅費(fèi)。

（三）調(diào)整預(yù)收賬款的納稅時(shí)間，統(tǒng)一會(huì)計(jì)處理方法。

在實(shí)踐過程中總存在對(duì)預(yù)收帳款納稅時(shí)間的規(guī)定的不合理之處，需要在商品房未完工之前，在每月月末對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行本月發(fā)生的預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅的極端，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，待房地產(chǎn)品完工、交付使用時(shí)，統(tǒng)一匯算清繳。

（四）完善地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

（1）制定和完善稅收優(yōu)惠目標(biāo)；（2）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)在對(duì)存量房地產(chǎn)產(chǎn)品在銷售、租賃環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策；（3）根據(jù)實(shí)情劃分國家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住宅、別墅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，明確優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)產(chǎn)品的透明度，并實(shí)時(shí)對(duì)公眾公布最終結(jié)果。

總體而言，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)且復(fù)雜的工程。從整體上說，它不僅需要政府在稅收政策方面的引導(dǎo)，還需要來自投資、金融、財(cái)政等方面的支持和配合： 而從稅收部門來說，它不僅需要進(jìn)一步完善稅收政策，還需要加強(qiáng)稅收稽查、稅收征管等工作。因此，只有各方面的通力合作，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展的宏偉目標(biāo)。

作者簡介：平云龍（1988——），男，榆樹，學(xué)士。研究方向：經(jīng)濟(jì)與財(cái)政。