德國住房租戶權(quán)益保護(hù)以及對我國的啟示

文/鐘庭軍

聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署的數(shù)據(jù)顯示，德國住房租賃比例較歐美其他國家而言略高，其租賃住房占比為60%（第二名為荷蘭），自有住房占比僅為40%，其中柏林租賃住房比例高達(dá)89%。德國租賃住房比例高的主要原因在于其對租戶權(quán)益的保護(hù)。我國正在積極采取各種措施培育住房租賃市場，德國對租戶權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)尤其值得我國借鑒。本文擬圍繞德國對住房租賃過程中雙方權(quán)益的保護(hù)，尤其是對租戶權(quán)益的保護(hù)作較為詳細(xì)的介紹，從而提出完善我國租賃市場的政策建議。

一、對潛在承租人的權(quán)益保護(hù)

第一，房東不得有歧視傾向。根據(jù)德國《一般平等法》的不歧視原則，禁止基于種族、性別、宗教信仰、殘疾、年齡或性取向的歧視。這條原則必須在租約條款中得到體現(xiàn)。

第二，注重對租戶隱私權(quán)的保護(hù)。如果對達(dá)成租賃意向?qū)崒俦匾?，房東應(yīng)依法收集有關(guān)潛在租戶的個(gè)人身份或支付能力等信息?？梢院戏ㄊ占男畔撛谧鈶艄裆矸?、孩子數(shù)量、職業(yè)、支付能力等。在這種情況下，租戶有義務(wù)如實(shí)提供信息，否則，房主有權(quán)對已經(jīng)達(dá)成的合同提出異議，甚至撤銷合同。但如果所詢問的問題不合法，尤其侵犯了人身權(quán)利，潛在的承租人具有“說謊的權(quán)利”，房主不能因此撤銷合同。不合法的話題涉及性取向、懷孕意向或者潛在租戶的健康狀況等。房東對潛在租戶的個(gè)人財(cái)務(wù)狀況核查通常包括：訪談潛在的租戶（特別是關(guān)于他的償付能力）前一任的房東或雇主；要求潛在租戶提供工資單明細(xì)；在承租人的同意下查詢（或承租人自愿提供）信用保護(hù)機(jī)構(gòu)（SCHUFA）的償還能力證明；可以查閱地方法院或其他信用機(jī)構(gòu)的負(fù)債人名單。在查詢前，房東必須征求潛在租戶同意。這是因?yàn)樽鈶羰欠窆_信息屬于私人基本權(quán)利。租戶沒有義務(wù)同意償還能力核查，但往往被要求提供，這樣“有助于”房東選擇租戶。

第三，租戶可獲得多種幫助。租戶可以從本地租賃者協(xié)會獲取有關(guān)房東的信息。除此之外，在網(wǎng)站（http：//www.wowirwohnen.de/leitbild/）上，租戶可以給房東打分。房東姓名并不出現(xiàn)在網(wǎng)站上，但會顯示其真實(shí)的地址，這樣有助于租戶挑選房東。此外，租客還可以查明房東是否具備德國房地產(chǎn)協(xié)會的會員資格。因?yàn)樵搮f(xié)會規(guī)定每一個(gè)協(xié)會成員必須具有非常專業(yè)且能提供良好服務(wù)的代理人。

租戶在尋找住房的過程中，可以得到各種形式的幫助。租戶可聘請一名房地產(chǎn)代理，協(xié)助租戶尋找住房，根據(jù)租戶的住房需求提出參考建議。如果經(jīng)由房地產(chǎn)代理協(xié)商最終達(dá)成合同，房地產(chǎn)代理最多可要求兩月凈租金作為報(bào)酬（不包括水電費(fèi)和增值稅）。除房地產(chǎn)代理外，如果承租人正在尋找社會性住房，還可得到市政當(dāng)局的協(xié)助。如果想租賃一套合作社住房，則可得到住房合作社的幫助。如果是學(xué)生和訪問學(xué)生（guest students），多數(shù)大學(xué)都有專門的機(jī)構(gòu)，如學(xué)生服務(wù)中心或國際辦事處，可以協(xié)助學(xué)生尋找住房，尤其是學(xué)生宿舍。

二、租賃合同簽訂過程中的租戶權(quán)益保護(hù)

（一）租賃合同的形式與內(nèi)容

第一，租賃合同以無限期為主。租賃合同可以定期，也可以是無限期。在德國，租賃合同主要是無限期合同。如果是定期合同，房東必須說明定期租賃的三個(gè)原因：一是房東希望該住宅未來將是自己、家人、本人的住處；二是房東希望未來某個(gè)時(shí)間徹底拆除或修理該住宅，如果長期租賃，則將難以采取這些措施；三是出租人希望將住宅出租給履行義務(wù)的人，例如房東的雇員。如果訂立的租約是定期的合同，房東必須向租戶強(qiáng)調(diào)以上某點(diǎn)，否則將被視為無期限的合同。但是度假屋、公共住房、青年旅舍、學(xué)生公寓均不受此限制。

第二，通過書面形式保護(hù)長期租戶權(quán)益。租賃協(xié)議不一定要以書面形式生效。然而，如果租賃期限超過一年，則租約必須以書面形式簽訂。尤其是無時(shí)間限制的租約，必須以書面形式簽訂。如果租賃期限超過一年，且不以書面形式續(xù)簽租約，則一年后視同租約已經(jīng)結(jié)束。如果繼續(xù)以書面形式續(xù)簽，則租約仍然有效。

第三．規(guī)范租賃協(xié)議范本。為了滿足書面形式的要求，合同主要條款必須遵循租賃協(xié)議范本要求。租賃合同必須至少包括描述租賃雙方、租賃對象、合同期限（視情況補(bǔ)充說明實(shí)行期限限制的原因）、租金數(shù)額和居住用途等基本強(qiáng)制性內(nèi)容。除這些最低的強(qiáng)制性要求外，合同還應(yīng)提供包括住宅面積、使用范圍、動(dòng)物飼養(yǎng)規(guī)定以及公用事業(yè)費(fèi)用分?jǐn)偱c表面修理的責(zé)任（以覆蓋輕微損壞的費(fèi)用）。

根據(jù)建筑法規(guī)，住宅必須至少具備一個(gè)可居住的房間，一個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)浴缸或淋浴，一個(gè)廚房。就精裝修公寓的租約而言，房東往往還需要提供主要的家具，如床、沙發(fā)、衣柜和書桌，甚至廚房用具。

住宅交接時(shí)，房東通常會列出入住清單（如備有家具的住宅，亦包括一份清單），作為租賃合同的一部分，并載明住宅的實(shí)際運(yùn)行情況以及現(xiàn)有損壞情況。根據(jù)這些清單，如果住宅未來出現(xiàn)了超出正常使用范圍的過度磨損與折舊，則承租人將對這些（及其家具）改變和劣化負(fù)責(zé)。

其他與承租人有關(guān)的通常合同條款如下：保證金條款；運(yùn)營成本的分?jǐn)倵l款；表面修復(fù)或小維修工程費(fèi)用分?jǐn)偟臈l款；禁止飼養(yǎng)寵物或吸煙的條款；房東檢查住房狀況權(quán)利的條款。

（二）租賃住房過程中租戶權(quán)益保護(hù)

第一，入住權(quán)益的保護(hù)。承租人的配偶、民事伴侶、父母和子女均可與租客同住，而無需征得房東同意。這是由于帶近親入住是在適當(dāng)?shù)氖褂梅秶畠?nèi)。同樣，這適用于保姆與護(hù)理人員。值得注意的是，帶上述人員入住時(shí)，租客有義務(wù)通知房東。若同居者是其他家庭成員，如兄弟姐妹，則必須得到房東的同意。承租人不一定要使用該住宅。根據(jù)租賃法，承租人有權(quán)利但沒有義務(wù)（被迫）住在該住房里。只要他還在維護(hù)房屋，即使租客沒有使用該住房，房東也沒有合法的理由解除租賃合同。

第二，租賃合同關(guān)聯(lián)人的權(quán)益保護(hù)。為了維護(hù)承租人家庭成員的住房需求，法律規(guī)范了承租人死亡情況下合同繼承的事宜。通過承租人死亡后其（同居?。╆P(guān)聯(lián)人的合同義務(wù)與權(quán)利繼承，保障了居民居住的穩(wěn)定性，避免了因承租人死亡而造成合同關(guān)聯(lián)人缺失的混亂。在新修訂的版本中，租賃法拓寬了保護(hù)對象，不僅僅局限于（已死亡）承租人的家庭成員，還包括其未婚生活伴侶或者其他類型的共同生活人。

離婚時(shí)，配偶同樣可以獲得住房的租賃權(quán)（包括同等情況，如沒有結(jié)婚的男女朋友以及同性戀伴侶）。根據(jù)家庭法，配偶必須證明，他比另一半更加依賴于此套住房，尤其是離異帶孩子的一方?？紤]到孩子熟悉住房日常環(huán)境，照顧孩子而需要此房是最好的理由。

若該住宅由房東出售，則該住宅的收購人需接受現(xiàn)有租約，并接管原房東的所有權(quán)利與義務(wù)。如果新房東不履行其職責(zé)，前房東應(yīng)以擔(dān)保的方式負(fù)有連帶責(zé)任。因此，出售住宅不會改變租賃關(guān)系以及租戶地位。這是所謂的“買賣不破租賃”。但是如果房東破產(chǎn)，住宅通過強(qiáng)制拍賣出售，當(dāng)新房東購得住宅時(shí)，雖同樣必須接受前房東所有權(quán)利與義務(wù)，但新房東有權(quán)在法定通知期三個(gè)月后解除現(xiàn)有租賃合同。

（三）租金支付以及維修費(fèi)用分?jǐn)?/h3>

關(guān)于租金的支付，合同必須首先區(qū)分凈租金（冷租）以及使用過程中產(chǎn)生的費(fèi)用（后者包括在總租金中，暖租）。此外，租戶必須知道什么時(shí)候支付房租。通常情況下，租戶必須每月提前支付租金。如果合同沒有規(guī)定支付租金的精確時(shí)間，則根據(jù)德國租賃法規(guī)定，在每個(gè)月開始時(shí)必須支付，最遲不超過雙方商定的每個(gè)付款時(shí)期后的第三個(gè)工作日。由于周六不是銀行營業(yè)日，因而不計(jì)算在工作日之內(nèi)。最后，雙方必須明確租戶通過銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付租金，且以長期定單形式支付。

一般租約無須在土地局登記冊登記。就訂立租賃合同過程而言，不得收取任何行政費(fèi)用，但并不禁止在租約合同簽訂結(jié)束時(shí)，房東向租客收取一定的費(fèi)用。這個(gè)合同費(fèi)用僅僅需要覆蓋成本。非法收取或者過度索取費(fèi)用，有違道德原則，可以從房東處重新索回。法院認(rèn)為，約50歐元的費(fèi)用是合理的，可以作為成本補(bǔ)償。因此，在合同簽訂時(shí)，按照商業(yè)模式由房東向租戶索取費(fèi)用是無效的（如按照中介代理費(fèi)用收?。?/p>

房東承擔(dān)主要的維修責(zé)任，但可以轉(zhuǎn)嫁小額維修費(fèi)用。根據(jù)德國租賃法的規(guī)定，由房東維持租賃性住宅的良好狀況，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的必要維修保養(yǎng)工作。然而，最低表面維修成本也可由租戶承擔(dān)，這也符合法律要求。房東應(yīng)該承擔(dān)經(jīng)常性的表面維修工程，包括翻新工程，如貼壁紙、粉刷墻壁和天花板，油漆地板，油漆暖氣管、內(nèi)門、窗戶以及所有外門之內(nèi)的設(shè)施。通常，廚房以及帶淋浴的浴室每三年要翻新一次，廁所、走廊、廳堂、客廳、臥房每五年翻新一次，附屬房間如儲藏室每七年翻新一次。然而，對租戶經(jīng)常直接使用的部分，例如修復(fù)小硬件（如電、水、氣以及烹飪、烘烤的設(shè)備，還有門窗的鎖），可以由租戶承擔(dān)。但是租戶一次支付的維修費(fèi)用不得超過100歐元，而全年用于維修的費(fèi)用不得超過年租金的8%到10%。此外，租戶沒有義務(wù)獨(dú)自進(jìn)行維修。如果合同具有單獨(dú)規(guī)定表面修理或者最低的維護(hù)工作的條款，則往往視為無效。

保證金專戶專管。在德國，為履行承租人的職責(zé)，租戶必須繳納一定的保證金，最多可達(dá)三個(gè)月的租金（不包括運(yùn)行成本）。如果雙方同意分期繳納幾筆保證金，則其總額也不得超過此限額。如以現(xiàn)金形式提供，租戶有權(quán)分三期付清。第一期租賃合同開始時(shí)支付第一期，其他分期付款可與租金一起支付。如果租戶沒有繳納至少相當(dāng)于兩個(gè)月租金的保證金，則房東可以立即終止租約。在三個(gè)月內(nèi)，房東必須以儲蓄存款利率把保證金存入銀行。房東也可以要求租客自行開立儲蓄帳戶以保證房東的利益。在這兩種情況下，儲蓄賬戶必須與房東資產(chǎn)分開，而租客則有權(quán)獲得利息收入，房東有義務(wù)支付押金利息，以此杜絕房東對保證金的挪用。

三、租賃過程中的權(quán)益保護(hù)

（一）住房缺陷認(rèn)定與減租

根據(jù)德國的租賃法，住房缺陷的定義是住宅租賃合同中約定的條件和實(shí)際情況的偏差。缺陷包括物理上或者法律上的缺點(diǎn)，后者尤其存在被第三方部分或全部剝奪使用租賃性住宅權(quán)利的可能。物理缺陷的定義為合同中確保提供的設(shè)備缺乏或者環(huán)境惡劣，如缺少廚房、廚房無法使用或住宅濕度過大等。從建筑工地傳來的噪聲以及喧鬧的周邊環(huán)境，如果超過忍受程度，也被視為住宅的物理缺陷。

一般而言，在租賃合同簽訂時(shí)，只有在房東有意隱藏缺陷的情況下，租戶才有權(quán)利要求索賠和減租。此外，租戶如發(fā)現(xiàn)有任何瑕疵，則有義務(wù)通知房東，房東應(yīng)立即處理。否則，租戶無權(quán)要求減少租金，也無權(quán)要求損害賠償。相反，因租戶未及時(shí)報(bào)告而造成的損失，租戶負(fù)部分責(zé)任。最后，如果損失完全由于租戶原因造成，則業(yè)主不會答應(yīng)任何索賠。

（二）住房維護(hù)中的權(quán)利與義務(wù)

出租人（業(yè)主）主要職責(zé)之一是在整個(gè)租期內(nèi)，保持所租住宅的完好。因此，房東主要負(fù)責(zé)各類維修保養(yǎng)工作。沒有業(yè)主許可，租戶基本上不被允許進(jìn)行影響住宅建筑結(jié)構(gòu)的實(shí)物改建，包括翻新浴室、安裝新供暖系統(tǒng)以及更換地板。只有在最低限度結(jié)構(gòu)改變的情況下，租戶才有權(quán)申請?jiān)S可，包括可輕易修復(fù)的改變，如重新油漆墻壁、釘釘子。

（三）房東進(jìn)入住宅的有限條件

考慮到憲法對房客占有權(quán)的保護(hù)和住宅不可侵犯性的保護(hù)，租客有權(quán)獨(dú)立不受干擾使用其承租的住房。因此，只有在以下情況下，房東才允許進(jìn)入住宅：有具體和正當(dāng)?shù)睦碛?；事先告知他的意圖；征得房客的同意。

房東有權(quán)進(jìn)入住宅的情況有：實(shí)施維修或現(xiàn)代化改造措施；對承租人違反合同有懷疑；租客可能將住宅出售；避免迫在眉睫的危險(xiǎn)而進(jìn)行檢查。房東必須至少提前24小時(shí)通知房客，檢查應(yīng)在可接受的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行（上午10時(shí)到下午1時(shí)和下午3時(shí)到晚上8時(shí)）。

房東有義務(wù)將所有的鑰匙交給房客，使其能夠不受任何干擾使用該住房。特別是在沒有明顯原因的情況下，房東不能扣留鑰匙。如果房東使用自己的鑰匙進(jìn)入該住宅，承租人不經(jīng)通知即可終止租約。房東無權(quán)將房客鎖在出租的住宅之外，即使其可以因拖欠租金而終止租約。如果房東更換了鎖，則當(dāng)承租人不能使用該住宅時(shí)，即沒有義務(wù)支付租金。

（四）房東的法定留置權(quán)

在房租拖欠的情況下，業(yè)主對承租人住房物品享有法定留置權(quán)，這項(xiàng)權(quán)利不得用于未來的索賠要求以及在此后租賃期間的租金支付。此外，它并不延伸至并不相關(guān)的事物。豁免扣押的物品，主要是租戶個(gè)人使用或家庭的物品，如租客及其家庭成員需要的食物、供暖和烹飪的燃料與照明用具，這處處體現(xiàn)了人性的原則。

四、結(jié)束租約時(shí)的權(quán)益保護(hù)

一般而言，強(qiáng)制解約的理由主要是根本違反合同義務(wù)。德國租賃法列舉了一些強(qiáng)制性停止租約、承租人可以不經(jīng)通知地終止案例，包括：承租人不被允許使用租賃住宅的全部或者部分功能，或者在某個(gè)時(shí)段被剝奪了使用權(quán)；使用住宅會導(dǎo)致對健康的嚴(yán)重威脅；業(yè)主持續(xù)騷擾家庭安寧。嚴(yán)重威脅房客健康的常見例子是住房中的霉菌侵?jǐn)_。

租客希望在法定通知期屆滿前遷出，例如在另一個(gè)城市有新的工作。業(yè)主通常會同意租客的請求，條件是租客可以推薦一個(gè)合適且有償債能力的替代租客，而該租客愿意很快入住。

房東有權(quán)終止租約，必須滿足以下幾種情況：一是承租人嚴(yán)重違反合同。例如，未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租、拖欠付款、付款不及時(shí)以及對房東或其他租戶進(jìn)行噪音干擾和誹謗。在這種情況下，承租人必須嚴(yán)重違反合同以及拒絕履行義務(wù)，如拖欠至少一個(gè)月的租金，業(yè)主無須事先發(fā)出警告即可解約。二是業(yè)主本人或者家庭成員需要該物業(yè)。因房東需要終止租賃合同，所以房東要能夠證明確實(shí)是自己以及家庭成員所需。家庭成員包括父母、子女、兄弟姐妹、孫子、公婆、女婿、兒媳，甚至侄女和侄子。三是租賃合同妨礙了業(yè)主將物業(yè)作適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用途。如果租賃合同妨礙了業(yè)主將物業(yè)作適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用途，則房東有權(quán)發(fā)出終止租賃合同的通知。此外，需要房東證明如果繼續(xù)實(shí)施租賃協(xié)議，房東會遭受重大損失。

一般終止合同的通知期限為三個(gè)月。在允許承租人使用住宅五年和八年后，通知期延長，每次延長三個(gè)月（使用五年，提前六個(gè)月通知；使用八年，提前九個(gè)月通知）。如果房東住在同一棟樓里，通知期限可延長到12個(gè)月。有效的通知通常要求房東在終止通知中說明理由，通知必須是書面的。

即使房東可以合法地終止無限期租賃，也不能強(qiáng)迫租戶搬遷，尤其是對于遇到困難的租戶。即使考慮到房東的合法權(quán)益，如該通知對租戶而言不近情理，則租戶也可以拒絕。租戶拒絕的合理理由包括：租戶懷孕、重病、低收入、老年租戶居住時(shí)間長、殘疾、體弱多病、考試即將到來、學(xué)校和幼兒園更換困難、搬家時(shí)間短以及沒有合適的房源等。然而，承租人必須提前提出書面反對意見，最遲不得晚于租約終止日期的兩個(gè)月前。

五、對我國完善租賃住房市場的政策建議

第一，健全租賃法律法規(guī)體系。一是借民法典出臺的機(jī)遇，在法律中體現(xiàn)承租人權(quán)益的有關(guān)內(nèi)容，如租賃權(quán)、買賣不破租賃制度、租賃合同一般期限等。二是推動(dòng)住房租賃條例的盡快出臺。三是在政策文件中推行租賃合同示范文本，明確實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)制度等。

第二，規(guī)范房主和租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。德國住房租賃保護(hù)體現(xiàn)在簽訂租約以及結(jié)束租約等一系列細(xì)節(jié)之中，尤其是加強(qiáng)對解約的保護(hù)，包括終止合同的通知期限、條件等，禁止房主隨意將租戶趕出租賃住房。我國也亟待強(qiáng)化對解約的保護(hù)，可以在終止合同的通知期限、條件等方面大膽試點(diǎn)。

第三，建立住房租賃主體信用體系。借助我國正在實(shí)施《社會信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014-2020年）》的契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域個(gè)人信用（如房東信用、租戶信用）和機(jī)構(gòu)信用（如中介信用）建設(shè)，如中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2019年10月舉辦的百家住房租賃中介機(jī)構(gòu)“守法經(jīng)營、誠信服務(wù)”公開承諾活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是租賃中介機(jī)構(gòu)信用建設(shè)的嘗試。