老舊住宅居民加裝電梯意愿分析
——以鄭州市為例

改革開放以來，我國經(jīng)濟建設取得顯著成就，人們越來越注重生活質(zhì)量，對衣食住行等方面都有了更高的要求。由于歷史原因，我國在2000年前后建設了大批沒有電梯的多層住宅，層數(shù)一般在6層以上，住在這些住宅的居民以中老年人居多，每天上下樓出行成了一個難題。這種類型的住宅目前來說土地使用權有效期還有40—50年，推倒重建不僅耗資巨大，而且不利于經(jīng)濟型社會的構(gòu)建，因此，通過對這種類型的老舊住宅進行翻新改造，提高居民的生活品質(zhì)就成為了政府較為關注的問題，而老舊住宅加裝電梯就能很好地解決中老年人的出行問題，更有許多青年人也熱衷于電梯房。對此，全國兩會上李克強總理提出鼓勵有條件的老舊住宅加裝電梯，各省市進行了積極響應，河南省政府也出臺了相應的政策文件，對這項惠民工程給予了大力支持。老舊住宅加裝電梯不僅有利于提高居民的生活品質(zhì)，而且有利于打造清潔城市，提升城市形象，因此，對于老舊住宅加裝電梯的相關研究意義十分重大。

一、研究綜述

多層住宅加裝電梯在國內(nèi)從2000年起陸續(xù)有學者進行研究，自從今年兩會李克強總理鼓勵有條件的老舊小區(qū)加裝電梯之后，各地政策頻出，相關的研究也陸續(xù)不斷。國外由于老齡化問題出現(xiàn)比較早，對多層住宅加裝電梯關注也就比較早，一些歐洲國家也有了成熟的經(jīng)驗。

（一）國外研究現(xiàn)狀

從收集的文獻來看，國外單純的老舊住宅加裝電梯的理論研究相對較少，研究老舊住宅的更新改造較多，而關于老舊住宅加裝電梯的研究以法律規(guī)定[1、2]和實踐研究[3-6]相對較多（如表1-1和表1-2所示）。

表1-1 相關國家有關電梯的法律規(guī)定

表1-2 相關國家有關電梯的實踐研究

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

與國外研究情況相比，我國多層住宅加裝電梯的研究就更深入一些，不僅在理論研究方面取得了不少的成果，其應用研究也較多。國內(nèi)的研究主要集中于老舊住宅加裝電梯的可行性研究、技術研究、困境研究以及對策研究。曹嘉明、梁士毅（2003）[7]主要從建筑、經(jīng)濟方面進行了分析和探討，指出多層住宅目前面臨的難題不是技術問題，而是社會經(jīng)濟問題。曹志錫，陳德生（2005）[8]著重從結(jié)構(gòu)方案和驅(qū)動方式技術層面對已有多層住宅加裝電梯進行了可行性分析。陳劍怡（2017）[9]認為加裝電梯存在的困難有相關政策可操作性不足、住戶意見不統(tǒng)一、 資金協(xié)商有分歧、審批手續(xù)煩瑣、機制體制欠缺等。在加裝電梯的政策方面，不同的學者又從技術方案、資金、補貼方面提出了相應的對策。

（三）總體述評

從上述研究成果中可以看出，國外多層住宅加裝電梯的理論研究較少，多集中在城市住區(qū)的更新改造理論研究方面。國外多層住宅加裝電梯的法律規(guī)定較為明確，一般要求4層以上就要加裝電梯，甚至2—3層也要加裝，充分體現(xiàn)了以人為本。國外多層住宅加裝電梯的實踐研究相對豐富一些，多個國家推行了加裝電梯項目實施，并且一般都是國家出資補助，強調(diào)居民的參與。國內(nèi)多層住宅加裝電梯的研究已取得了一些進展，并且逐步引起學術界的重視，但仍需深入細化與完善。首先，目前的大多數(shù)研究認為居民意見不一致阻礙了老舊住宅加裝電梯的進程，沒有對其背后的社會、經(jīng)濟因素及住戶的個人意愿進行深入分析，實證分析也不足；其次，沒有對如何提高居民加裝電梯意愿作具體分析。因此，研究居民加裝電梯的意愿顯得尤為重要。

本研究梳理了相關的文獻資料，進而分析了鄭州市加裝電梯的現(xiàn)狀，并結(jié)合博弈論、公眾參與理論、利益相關者理論、消費者認知理論、支付意愿理論、消費者需求理論等相關理論，調(diào)研居民的加裝電梯意愿，利用描述性分析和因子分析進行了實證，并根據(jù)實證測評結(jié)果探究老舊住宅加裝電梯推行中影響居民加裝電梯意愿的因素，并分析了一些典型案例，借鑒經(jīng)驗模式，基于鄭州市相應的具體問題提出應對策略，這為后續(xù)工作提供了一種新思路，豐富了加裝電梯的研究，也為鄭州市老舊住宅加裝電梯奠定了一定的理論基礎。

二、老舊住宅加裝電梯概述

（一）必要性

1．老齡化背景下社會需求的增加。改革開放 40 多年來， 中國房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造都取得了快速發(fā)展；然而，由于歷史和現(xiàn)實發(fā)展的原因，大部分城市多層住宅未安裝電梯。 我國早在 2000年就達到了聯(lián)合國公認的老齡化社會標準；2018年末，國內(nèi)總?cè)丝谶_到139538萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口83137萬人，城鎮(zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%。根據(jù)2017 年底的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 國內(nèi) 65 歲以上人口的比例達到 11.4%，其中2018年國內(nèi) 65 歲以上人口已達到16658萬人，占總?cè)丝诘?2%。因此，改造老舊住宅小區(qū)以適應老齡化趨勢的需求正在增加，其中現(xiàn)有多層老舊住宅中加裝電梯的需求最為強勁。[10]這種需求與老年人的生活質(zhì)量和人民的福祉有關，因此在既有老舊小區(qū)內(nèi)，解決老年人上下樓及出行問題，已成為一個急需解決的社會問題。

2．黨和政府為保障民生、提高城鎮(zhèn)化水平所采取的必然舉措。黨中央和國務院高度重視老舊住宅安裝電梯工作。李克強總理在2018年兩會上指出，要提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，鼓勵有條件的小區(qū)加裝電梯，使居民的生活更加方便、舒心，進而提高居民的生活質(zhì)量。

3．深挖消費潛力、創(chuàng)造市場需求的舉措。2019年1月發(fā)改委等多部門發(fā)布《進一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內(nèi)市場的實施方案（2019年）》，提出加快推進有條件的老舊小區(qū)加裝電梯等24項穩(wěn)消費擴消費政策，以高質(zhì)量的供給催生創(chuàng)造新的市場需求。老舊小區(qū)通過加裝電梯提高居住舒適度可以充分激活大量存量房市場，從而帶動下游相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。[11]由此可以看出在傳統(tǒng)消費潛力降溫的背景下，老舊小區(qū)加裝電梯作為一個新的經(jīng)濟增長點，在擴大內(nèi)需、刺激消費、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面發(fā)揮了重要的作用。

4．先前地方試點效果不佳，統(tǒng)籌性不強。之前中央有關部門對加裝電梯給過相關政策支持，各地在2010年前后也出臺過大部分支持政策，但在實施過程中效果并不是很理想。直到 2017年6月，從全國來看，除了福州和廣州分別有 1300余部、2000 余部電梯加裝成功以外，其余地區(qū)的推行情況均未能達到預期的效果。

圖2-1 1999—2017年國內(nèi)65歲及以上人口

（二）加裝原則

加裝電梯的受益群體和收費對象比較明確，具備“誰受益、誰負擔”的主觀及客觀條件，所以原則上既有老舊小區(qū)安裝電梯改造項目應堅持“誰受益、誰負擔”來實施推行。

首先，我們必須保證“兩個三分之二”的基本原則。其次，為了方便居民出行，要堅持平層入戶。第三，堅持加裝計劃與維修保養(yǎng)計劃同步協(xié)商、同步確定的原則。電梯作為一種特種設備，日常運行和維護需要大量的資金，因此確定明確的費用分擔方式是保證電梯長期穩(wěn)定運行及維護的基礎。最后，要結(jié)合實際情況制定具體的方案，因地制宜地制定不同形式的加裝改造方案。

（三）利益相關群體

政府：老舊小區(qū)加裝電梯有助于解決居民出行不便的問題，尤其是“懸空老人”，同時可以提升居民的生活質(zhì)量，推動老年群體的消費，也促進了相關養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展。政府是公共服務提供方，老舊小區(qū)加裝電梯是保障民生，為人民群眾謀幸福的重要舉措。此外，政府為加裝電梯的小區(qū)提供一定的財政補貼，是政府轉(zhuǎn)移支付的一種途徑，由此就涉及補貼金額及財政支出的問題。如果地方政府財政收入不足，就會造成政府節(jié)省開支，民生的補貼金額就會減少，因此造成居民自身需要籌集的資金變多，加重居民的負擔。加裝電梯可以激活并帶動存量房市場，刺激多個相關下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為市場經(jīng)濟的發(fā)展和刺激居民消費、激發(fā)市場活力提供一個重要抓手。

企業(yè)：老舊小區(qū)加裝電梯的廣大市場需求為企業(yè)帶來了發(fā)展機遇，潛在的電梯增量的利益相關企業(yè)，在增加利潤的同時也承擔了社會責任，為老齡化群體提供了更好的服務，為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和保障民生貢獻自己的力量。

居民：一般反對加裝電梯的是低層住戶，低層住戶反對的原因也好理解，一般低層住戶對電梯的需求不是很強烈，而且安裝電梯會影響到自己的居住生活質(zhì)量。對于低層住戶來說，無非是怕安裝了電梯影響自己的采光和隱私，尤其是對一樓住戶這方面的顧慮會比較大。

3—5 層中層住戶的需求不太明顯，主要取決于家里老人的健康程度，其大多數(shù)意愿是兩者皆可，但如果分攤費用較低的話，會增加其用戶的需求程度。

老舊小區(qū)高層住戶一般都是同意的，加裝電梯自身受益也大，可以直觀看到的就是：房子的價值也會提升，上班下班出行以及老人出門活動會更加便利，在很大程度上提升高層居民的生活品質(zhì)和幸福感。

（四）集資方式

老舊小區(qū)加裝電梯工作在多年前的一些大中城市就已經(jīng)開始了試點探索，相關省市也出臺了一系列的指導意見，已經(jīng)出臺的相關意見中，大體上可以歸納出以下幾種資金籌集方案。

政府補貼：一方面，地方政府以一定的比例和限額制定適當?shù)难a貼標準；另一方面，為節(jié)能環(huán)保的電梯提供綠色專項補貼。

業(yè)主自籌：在自愿平等協(xié)商的原則下進行費用的合理分攤，業(yè)主應按分攤比例共同出資來籌集資金，分攤比例由共同出資業(yè)主公平協(xié)商確定。長沙市就是采用此種方式推進了相應的老舊小區(qū)安裝電梯的工作；杭州也有自己獨特的解決方案，具體是把一層、二層設為零，三層為基本層，不同的樓層出資系數(shù)不同，從而由業(yè)主按照相對應的系數(shù)出資。

產(chǎn)權單位或集體出資：例如，北京市豐臺區(qū)溝橋鄉(xiāng)豐儀家園投資3300 萬元安裝43部電梯。

其他自有資金：在 2015 年，國務院相關部門聯(lián)合發(fā)文，允許住宅專項維修資金用于安裝電梯。目前住房公積金用于電梯改造也正在試點推進。

租賃模式：由企業(yè)進行投資改造，根據(jù)投資回收期設定收費標準（按月收費或按次收費），可以緩解居民一次性集中繳費所造成的資金負擔?！白栽干暾?、免費安裝、有償使用”，它也被稱為代建租用，屬于一種創(chuàng)新的模式，是 PPP模式的延伸。

（五）鄭州市現(xiàn)狀

2018年12 月17日鄭州市發(fā)布了《鄭州市人民政府關于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》其主要內(nèi)容涉及實施細則和資金來源等，目前雖然鄭州市官方發(fā)布了指導意見和相關規(guī)定，但在現(xiàn)實的運行中仍然出現(xiàn)了一些問題。

1．政府補貼額度較低。搜集的資料顯示，現(xiàn)在鄭州市需要加裝電梯的老舊住宅樓大約有27500棟，配套需要的電梯預計10萬部左右。目前鄭州市安裝電梯工作已經(jīng)步入正軌，官方已經(jīng)給予相應的政策支持和財政補貼。2018年底，鄭州市人民政府發(fā)布了《關于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》，其中關于政府補貼部分內(nèi)容如下：按照加裝電梯購置及施工安裝等總費用的25% (市、區(qū)財政各承擔補貼的50%),且最高不超過15萬元/臺的標準予以補貼。

鄭州市作為擁有1億人口的河南省省會城市、國家中心城市、中原城市群核心城市，具有強大的人口吸引力和發(fā)展?jié)摿Γ凑罩霸圏c地區(qū)加裝一部50萬元的平均價格來說，15萬元/臺的補貼力度還是不夠。

2．住戶意愿難統(tǒng)一。由于涉及低層住戶的切身利益，盡管有了相關文件的支持，但是整個項目的實施還是需要協(xié)調(diào)各方住戶的意愿，最好是要有權威的帶頭人和自發(fā)組成的協(xié)調(diào)群體來協(xié)調(diào)各方利益。但在現(xiàn)實的實踐中，這一過程十分緩慢，常常很難找到實現(xiàn)各方利益均衡的平衡點。此外，老舊住宅加裝電梯，必須要有業(yè)主們的授權委托書作為證明，還有加建電梯同意書，這兩份材料都需要有三分之二以上的業(yè)主簽字同意，如果簽名數(shù)量不達標，項目還是無法推進。

3．電梯加裝后期的管理和維護機制尚未完善。之前小區(qū)不存在電梯的后期維護和管理問題，但是如果加裝了電梯，就需要有人去管理、去維護，對于新加的板塊政府需要出臺細化規(guī)則，規(guī)范電梯的安全管理。針對這一情況各小區(qū)解決方法不盡相同，很難達到統(tǒng)一的要求和標準，這也是鄭州市進行加裝電梯工作的一大阻力。居民有顧慮，政府無細則，也正是現(xiàn)行政策需要完善的地方，以便解除民眾的后顧之憂。

4.審批手續(xù)煩瑣，未能形成一站式解決方案。首先是審批流程過長，加裝電梯的時間成本過高。安裝電梯需要通過供電、供水、國土、規(guī)劃、建委、燃氣等多個部門的相關審批手續(xù)，但是現(xiàn)行政策規(guī)范政出多門，各部門之間相互隔閡，群眾申報審批不能一次性解決。加裝電梯還需要專業(yè)的圖紙、樓體建筑單位資料、土地使用證、房產(chǎn)證等多種證明審核材料，另外還需要多數(shù)居民簽訂認同協(xié)議，

這些材料的審核審議也耗費大量的時間。

三、鄭州市老舊住宅加裝電梯意愿分析

（一）問卷設計與數(shù)據(jù)來源

1.問卷設計。筆者在鄭州市一些老舊小區(qū)進行前期調(diào)研，通過實地訪談和查閱文獻形成了初步的問卷，并根據(jù)前期調(diào)研和問卷試調(diào)結(jié)果形成了正式問卷。本研究的調(diào)查問卷由以下三部分組成。

第一部分是被調(diào)查者的個人特征調(diào)查，采用單選題的方式。包括被訪者的年齡、性別、受教育程度以及家庭平均月收入。

第二部分是被調(diào)查者的住房特征，采用單選題的形式。包括受訪者居住樓層、房屋的性質(zhì)以及房屋用途。

第三部分是被調(diào)查者加裝電梯的意愿調(diào)查。為了更加細化被調(diào)查者愿意加裝電梯或者不愿意加裝電梯的影響因素，筆者選擇將第三部分問卷再分為兩部分：是否愿意加裝電梯？愿意加裝電梯回答9—16題，不愿意加裝電梯回答17—20題。對于9題和17題我們選取了1—5的程度打分形式（1為沒有影響，2為較少影響，3為一般影響，4為比較影響，5為非常影響）；對于10—16題和18—20題我們選擇了單選的形式。第8題為是否愿意加裝電梯（愿意標記為1，不愿意標記為0）。

2.數(shù)據(jù)來源。本篇文章的數(shù)據(jù)來自于筆者對鄭州市的實地調(diào)查。2018年3月，李克強總理在政府工作報告中指出要鼓勵條件成熟的老舊小區(qū)加裝電梯。2018年8月河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等7部門發(fā)布了關于老舊住宅小區(qū)加裝電梯的指導意見，意見指出最高補貼15萬元，著力方便居民出行。在此背景下筆者開展了鄭州市老舊小區(qū)加裝電梯的意愿調(diào)查，調(diào)查范圍是鄭州市的六個區(qū)：金水區(qū)、管城區(qū)、經(jīng)開區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)。調(diào)查對象是房屋建設于2000年以前具有房屋產(chǎn)權的業(yè)主，并且被調(diào)查的小區(qū)內(nèi)沒有安置電梯。這次實地調(diào)研的實踐始于2019年3月，采用簡單隨機抽樣方法對鄭州市這六個不同區(qū)域的老舊住宅小區(qū)的人群發(fā)放問卷。為保證抽樣調(diào)查的科學性，本文根據(jù)各地區(qū)不同的常住人口數(shù)占全市人口的比重為標準，在各個區(qū)發(fā)放不同數(shù)量的問卷。本文調(diào)查共發(fā)放問卷500份，最終回收430份，經(jīng)過數(shù)據(jù)整理和篩選，獲得有效問卷394份，所以此次問卷調(diào)查的有效率達到78.8%。對問卷進行篩選的原則主要有三個：一是調(diào)查問卷中的問題是否全部答完；二是被調(diào)查者填寫問卷時間是否過短，經(jīng)測試，回答時間低于2分鐘的問卷被清除；三是被調(diào)查者填寫問卷是否過于隨意，整個問卷只有單一一類選項的問卷被清除，比如整個問卷無論什么問題都選A。

（二）調(diào)查樣本數(shù)據(jù)特征及描述性統(tǒng)計

1.調(diào)查樣本數(shù)據(jù)特征。在394個調(diào)查對象中，有加裝電梯意愿的是249人，占比為63.2%，不愿意加裝電梯的有145人，占比為36.8%?？梢钥闯隼吓f住宅小區(qū)的住戶加裝電梯的意愿較高。

圖3-1 調(diào)查對象加裝電梯意愿

表3-1是有效樣本的基本信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)及頻率。表3-1反映出調(diào)查對象的人口統(tǒng)計特征。

表3-1 調(diào)查樣本的個人特征

關于受訪者的性別，52.5%的受訪者是女性，47.5%的受訪者是男性。這項研究中的受訪者的年齡在60—74歲的比例為28.2%，其他年齡段的比例較少。關于受訪者的教育年限，64.5%的受訪者是高中畢業(yè)，只有4.5%的受訪者是大學及以上學歷。家庭月收入在2500—5000元的受訪者占比最高，2500元以下占比13.5%，10000元以上占比18%。

表3-2是有效樣本住房特征的數(shù)據(jù)及頻率。表3-2反映出了被調(diào)查者的住房特征。

表3-2 住房特征

本項研究中的受訪者所在樓層5層及以上占比較高，高達34.8%，85.3%的受訪者表示有房屋產(chǎn)權，34.8%的受訪者的住房性質(zhì)為商品房，31.7%的受訪者的住房性質(zhì)為房改房。

2.描述性統(tǒng)計。根據(jù)表3-3個人基本信息變量描述性統(tǒng)計，可以看出有63%的受訪者表示愿意加裝電梯，表明鄭州市老舊住宅小區(qū)加裝電梯的意愿相對較高。受訪者年齡集中在45—74歲之間，這個調(diào)查結(jié)果與老舊小區(qū)住戶年齡特點有關。受訪者性別多為女性，大部分是高中畢業(yè)，家庭月收入平均在2500—5000元，所在樓層在3層以上，房屋大多數(shù)為自住產(chǎn)權房。

表3-3 個人基本信息變量描述性統(tǒng)計

根據(jù)表3-4，可以看出愿意加裝電梯的調(diào)查者有以下幾點特征：女性較多，年齡在60—74歲者居多，學歷大部分為高中，家庭平均收入在2500—5000元，所在樓層主要是4層以上，對于加裝電梯的方式無論是集資或是租用都可以，能夠接受的加裝電梯的費用在2萬—3萬元，普遍認為加裝電梯的費用較高，更多的人認為加裝電梯樓層越高分攤的比例應該越多，對于低層住戶權益受損，大家更多傾向于不給予補償，加裝電梯也不需要得到本單元所有業(yè)主的同意，對于多層住宅加裝電梯的政策大家普遍很少關注。對于影響因素來說，受訪者的選擇有以下幾個特點：住宅公積金和住宅專項資金視為一般影響因素；把住房在高層、關懷鄰里、房屋升值、政府補貼、加裝費用在可接受范圍內(nèi)、費用分攤公平因素視為比較影響因素；把家里有老人或行動不便者、為了以后方便為非常影響與補償方案因素。

表3-4愿意加裝電梯變量描述性統(tǒng)計

根據(jù)表3-5，可以看出不愿意加裝電梯的調(diào)查者的特征：女性較多，年齡以19—44歲者居多，學歷大部分為高中，家庭平均收入在2500—5000元，所在樓層主要是3層以下，能夠接受的加裝電梯的費用在2萬—3萬元，普遍認為加裝電梯的費用較高，更多的人認為加裝電梯樓層越高分攤的比例應該越多，對于多層住宅加裝電梯的政策大家普遍不關注。受訪者選擇影響加裝電梯意愿的影響因素有以下幾個特點：把擔心加裝電梯后電梯安全性不高、加裝電梯后影響采光通風、電梯運行的噪聲干擾、施工影響大視為一般影響因素；把加裝費用成本高、出資的分攤與補償方案不均勻、擔心加裝電梯后房屋安全性降低視為比較影響因素；把不需要看作非常影響因素。

表3-5 不愿意加裝電梯變量描述性統(tǒng)計

（三）鄭州市老舊住宅加裝電梯意愿影響因素的因子分析

因子分析法就是尋找眾多變量的共同因子，分析原始變量的內(nèi)部關系，并根據(jù)變量間存在的相關性的大小把變量分組，并用一個因子來代表這個組的變量，通過歸類分組用較少的因子來解釋原始變量中絕大多數(shù)信息。因子分析的基本模型如下：

其中，X1、X2、X3…Xm為原始變量向量，B為公因子負荷系數(shù)矩陣，Z1、Z2、Z3…Zn為公因子向量，且n≥m,e為殘差向量。公因子Z1、Z2、Z3…Zn之間不相關，稱為正交模型。表示成矩陣形式為：X=BZ+e。其中，B=bij，bij是Xi與Zj的相關系數(shù)，表示Xi依賴于Zj的程度，反映了第i個原有變量在第j個公共因子上的相對重要性。e 為原有變量，同時不能被公因子所解釋。因子分析的任務就是求出公因子負荷系數(shù)和殘差。

1.信度檢驗。本文進行KMO檢驗和巴特利球體檢驗，KMO檢驗系數(shù)＞0.5，P值＜0.05時，問卷才有結(jié)構(gòu)效度。

表3-6 愿意·信度檢驗

表3-7 不愿意·信度檢驗

通過信度分析（Reliability Analsis）進一步考驗問卷的可靠性與有效性。根據(jù)表3-8可信度高低與Cronbach α系數(shù)之對照表可以看出該問卷的愿意加裝電梯的影響因素的信度是0.827，不愿意加裝電梯的影響因素的信度是0.837，α系數(shù)均在0.7—0.9之間，表明本文調(diào)查問卷信度較高。

表3-8 可信度高低與Cronbach α系數(shù)之對照表

表3-9 愿意·效度檢驗

2. KMO檢驗及Bartlett球形檢驗。通常，KMO檢驗和Bartlett球體檢驗是做主成分分析的效度檢驗指標之一，通過表3-9和表3-10可以看到，KMO檢驗系數(shù)均大于0.5，并且Sig小于0.05，表明各個變量之間具有顯著的相關性，可以進行因子分析（主成分分析）。

3.主成分分析。本文的主成分分析結(jié)果如表3-11和表3-12所示：

表3-11 愿意·解釋的總方差

表3-12不愿意·解釋的總方差

從表3-11和表3-12的輸出結(jié)果可以看出，愿意加裝電梯的5個公因子初始特征值均大于1，不愿意加裝電梯的4個公因子的初始特征值均大于1，說明可以做主成分分析。另外，從旋轉(zhuǎn)平方和載入一欄中，可以發(fā)現(xiàn)表3-11的5個公因子和表3-12的4個公因子的方差累計貢獻率總和占總體方差的65.122%和71.003%，說明這幾個公因子成分可以對原始指標的大部分內(nèi)容進行解釋。

圖3-2 愿意·碎石圖

圖3-3 不愿意·碎石圖

在圖中，解釋能力越強的因子斜率越大，因此，主因子一般是在陡峭的線段上，相反，線段越平緩，斜率越小，因子對變量的解釋能力越不強。如圖3-2所示，前5個主成分都在陡峭的線段上，并且特征值較大，由此可以看出，提取5個主成分因子是合理的。如圖3-3所示，前4個主成分都在陡峭的線段上，并且特征值較大，由此可以看出，提取4個主成分因子是合理的。

4.旋轉(zhuǎn)成分矩陣。本文對因子載荷矩陣進行旋轉(zhuǎn)，以達到讓原始數(shù)據(jù)與因子間的相關關系更加突出的目的，把變量通過共同因子進行歸類分組。本文采用最大方差法對數(shù)據(jù)進行旋轉(zhuǎn)處理，最大程度地讓每個變量在一個因子上面擁有較高的載荷，而在其他的因子上的載荷較小，方便對因子進行解釋。

表3-13 愿意·旋轉(zhuǎn)后成分矩陣

通過主成分分析，住房在高層、家有老人或行動不便者、以后方便為第一主成分，包含的變量主要是出行便利因素，將其命名為出行特征因子；政府補貼、加裝費用在可控范圍內(nèi)、費用分攤公平、關懷鄰里歸屬于第二主成分，其中的變量多是電梯費用因素，將其命名為費用特征因子；房屋升值、住房公積金、住宅專項資金、電梯費用的高低程度歸屬于第三主成分，這些變量主要是住宅因素，將其命名為住宅特征因子；加裝電梯費用是否樓層越高分攤得越多、低層住戶權益受損是否應該有經(jīng)濟補償為第四主成分，涉及的變量主要是電梯樓層因素，將其命名為樓層特征因子；對多層住宅加裝電梯政策的關注程度、加裝電梯是否要得到本單元所有業(yè)主同意歸屬于第五主成分，包含的變量主要是電梯政策因素，將其命名為政策特征因子。

表3-14 不愿意·旋轉(zhuǎn)后成分矩陣

通過主成分分析，擔心加裝電梯后房屋安全性降低、擔心加裝電梯后電梯安全性不高、加裝電梯后影響采光通風、電梯運行住戶出入電梯的噪聲干擾、加裝電梯費用的高低程度為第一主成分，包含的變量主要是風險因素，將其命名為風險特征因子；加裝費用成本高、后期電梯維護成本高、出資的分攤與補償方案不合理歸屬于第二主成分，其中的變量主要是電梯費用因素，將其命名為費用特征因子；對加裝電梯政策的關注程度、是否同意樓層越高費用分攤越多歸屬于第三主成分，涉及的變量多是政策因素，將其命名為政策特征因子；不需要為第四主成分，和第四因子關系比較密切的變量主要是需要程度因素，將其命名為需要特征因子。

表3-15 愿意·成分得分系列矩陣

表3-15為因子得分系列矩陣。因子得分表達式最終是根據(jù)這個表格中的系數(shù)得出的。旋轉(zhuǎn)后的因子表達式可寫為：

為節(jié)省篇幅，本文選取了部分旋轉(zhuǎn)后的因子得分表，通過比較旋轉(zhuǎn)后的五個主成分的因子得分，估計出每一位受訪者對五個主成分的敏感程度，從而得出五個主成分中各個主成分所占的比例，從而找到對受訪者影響較為顯著的影響成分，見表3-16。

表3-16 愿意·旋轉(zhuǎn)后因子得分

可以看到，比較第一行，第五個影響因子的得分較高，可以認為對于愿意加裝電梯的受訪者來說，第五個主成分因子是影響其加裝電梯最顯著的影響因子，以此類推，可以得到對于每個受訪者來說比較顯著的影響因子，從而可以得到每個主成分因子的比例，即可以從五個主成分因子中獲得影響最為廣泛且顯著性較強的因子。

表3-17 愿意·主成分敏感程度

從表3-17中可以看到，愿意加裝電梯的受訪者中，約有22.49%對加裝電梯的費用最為敏感，約21.28%的受訪者比較關注自己應分攤的費用，約22.08%的受訪者對加裝電梯的政策較為敏感。河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、河南省發(fā)展和改革委員會等7部門聯(lián)合發(fā)布《關于城市既有住宅加裝電梯的指導意見》，提出對于符合加裝條件的小區(qū)最高可提供15萬元的補助。愿意加裝電梯的受訪者年齡在在60歲以上，經(jīng)濟能力薄弱，面對高昂的電梯費用，很多人表示希望政府可以提供政策支持。關于住房公積金、住宅專項資金，受訪者大多數(shù)表示沒有住宅公積金和住宅專項資金的費用，因為房子大多是2000年以前的房子，住戶多是退休工人，企業(yè)沒有繳納過公積金，另外小區(qū)里也多數(shù)不存在住宅專項資金這一項，大多數(shù)的受訪者表示這兩項對于加裝電梯的影響非常小。

表3-18 不愿意·成分得分系列矩陣

表3-18所示為因子得分系列矩陣。因子得分表達式最終是根據(jù)這個表格中的系數(shù)得出的。旋轉(zhuǎn)后的因子表達式可寫為：

通過比較旋轉(zhuǎn)后的4個主成分的因子得分，估計出每一位受訪者對4個主成分的敏感程度，從而得出受訪者對于4個主成分中各個主成分所占的比例，從而找到對受訪者影響較為顯著的影響成分。如表3-19所示：

表3-19不愿意·旋轉(zhuǎn)后因子得分

比較第一行，第2個影響因子的得分較高，說明對于不愿意加裝電梯的受訪者來說，第2個主成分因子是影響加裝電梯最顯著的影響因子，依此類推，可以得到對于每個受訪者來說比較顯著的影響因子，從而可以得到每個主成分因子的比例，這樣就可以從4個主成分因子中獲得影響最為廣泛且顯著的影響因子。

從表3-20中可以看到，不愿意加裝電梯的受訪者中，29.87%表示加裝電梯的費用是最重要的影響因素，約28.28%受訪者對于加裝電梯的政策不太關注，約22.07%的受訪者認為不需要是影響加裝電梯最重要的影響因素，對于風險特征因子，只有小部分的人認為這是其選擇不加裝電梯最重要的影響因素。

表3-20 不愿意·主成分敏感程度

表3-21 加裝電梯方式

表3-22 加裝電梯承受費用

圖3-4 電梯加裝方式

圖3-5 電梯加裝承受費用

愿意加裝電梯的受訪者中，30.1%的人選擇集資購買，26.1%選擇租用，43.8%的人選擇兩者皆可，我們可以根據(jù)柱形圖看到，大多數(shù)的受訪者對于加裝電梯的方式?jīng)]有嚴格的要求，加裝電梯的愿望比較強烈。選擇租用的受訪者較少，原因在于大部分受訪者不相信社會資本，有一部分不了解社會資本進入是否會導致居民的權益受損，不了解企業(yè)、政府和居民的利益分配機制。關于加裝電梯的費用，41.8%的人認為1萬元及以下是可以接受的，45.4%的人認為2萬—3萬元是可以接受的，12.9%的人認為4萬及以上是可以接受的，根據(jù)柱形圖，我們可以看出，多數(shù)的受訪者在電梯費用是2萬—3萬時表示可以接受。愿意加裝電梯的受訪者年齡集中在60歲以上，經(jīng)濟收入水平普遍不高，大家希望可以花更少的錢滿足加裝電梯的意愿。

（四）實證結(jié)果分析

通過以上的主成分分析，對于影響居民加裝意愿的因素，我們可以看出：

首先，費用特征因子占比最大，影響最為重要，主要包括加裝費用以及分攤比例和補償標準問題。據(jù)搜集的資料，鄭州市目前加裝一部電梯的費用在50萬左右，戶均4萬左右，再加上后期的維修費用，對于一般家庭來說，費用有些昂貴。對于分攤比例和補償標準，目前并沒有一個明確的標準，居民意見不統(tǒng)一，對于各戶出資多少分歧較大，對于受影響的低層住戶權益的補償尚未有定論。

其次，政策特征因子影響較為重要，主要包括對政策的了解程度和對出資方式的規(guī)定。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)只有部分居民對政府補貼政策有一定關注，更多居民對加裝電梯的政府政策了解較少，尤其是對住房公積金、維修專項資金可以用于加裝電梯集資和后期維修等政策未曾耳聞。相關住房政策主要是指住房的拆遷政策，在訪談中發(fā)現(xiàn)一些居民不愿意安裝電梯主要是受住房拆遷政策不明確的影響，他們認為自己的住房如果在最近幾年拆遷的話，投入過高加裝電梯顯得性價比過低，所以不愿意加裝電梯。對于出資方式是均攤還是按樓層以及分攤比例多少，政府沒有明確規(guī)定，高層與低層之間往往達不成一致意見。

再次，是需要特征因子的影響。據(jù)調(diào)研得知，不愿意加裝電梯的受訪者年齡以19—44歲居多，在這個年齡段，身體健康狀況良好，不需要電梯。因此需求這個因素對他們來說并不重要。

最后，是風險特征因子的影響，主要包括擔心加裝電梯后房屋安全性降低、擔心加裝電梯后電梯安全性不高、加裝電梯后影響采光通風、電梯運行住戶出入電梯的噪聲干擾等因素。隨著經(jīng)濟發(fā)展和科技進步，加裝電梯的風險越來越低，大部分受訪者將加裝電梯的風險視為最不重要的影響因素。

四、經(jīng)驗總結(jié)

（一）老舊住宅加裝電梯集資經(jīng)驗借鑒

1．垂直公交模式。為了解決舊社區(qū)安裝電梯的問題，北京開始嘗試“公交式”電梯模式按需充電。居民不用支付建設費和維修費，根據(jù)個人的實際需要刷卡，單人0.2元一次。在試運營期間和正式運營期后，將提供7 × 24小時的現(xiàn)場服務，確保居民安全、便捷地使用。在后期，沒有必要“包月”或“包年”，根據(jù)實際使用情況，按層數(shù)付費，如果您愿意走樓梯，您仍然可以走樓梯。前期不用支付巨額安裝費，這一做法使居民在心理上可以接受，從而有助于政策的實施，按次消費，對于居民來說也更加公平合理。

2．普陀模式。為了使加裝電梯后一樓居民的權益不受損，上海市推出了“普陀模式”，這是一種出小錢就能辦大事的創(chuàng)新模式：新復式房屋的頂層被一樓取代。

具體方法：由政府部門牽頭，引入社會資本，對符合條件的住宅樓進行電梯改造，并在頂層建造復式新房，增設新房，更換一樓居民，騰出空間新建社區(qū)活動室等基礎設施，這樣一來，不僅一樓住戶的居住質(zhì)量沒有減低，反而使整個樓房的居住環(huán)境得以提升，也大大降低了加裝電梯時來自一樓居民的阻力。

此外，不少建筑專家還提出“6+1”模式。所謂的“6 + 1”模式由開發(fā)商資助，覆蓋原有6層樓房的頂層。超出房屋的出售用于補貼電梯安裝和預維護費用，業(yè)主只需要支付電梯運營費用。另外，改造完成后，開發(fā)商可以承擔一段時間內(nèi)的電梯維護費用，并對受新增電梯影響的居民進行補償。

（二）老舊住宅加裝電梯費用分攤經(jīng)驗借鑒

1．廣東華農(nóng)模式。廣東華農(nóng)模式主要來源于華農(nóng)茶山社區(qū)，針對市民熱議的增設電梯相關費用分攤及補償問題，廣州市既有住宅增設電梯辦法給出了相應指引，業(yè)主可參考以下評估比率，就資金、維護和維護成本的分配達成一致：第三層是參數(shù)1，第二層是0.5，第一層是0，并且每個附加層從第四層增加。

具體做法是，引入0.1個系數(shù)，即第4層1.1，第5層1.2，第6層1.3，同一層樓每一戶出資的比例可以根據(jù)業(yè)主專有的部分與建筑物總面積的比例確定。該指引方案以樓層來分攤加裝電梯的費用，給出了各樓層的參數(shù)，明確了同一樓層各戶費用的分攤依據(jù)。

華農(nóng)模式解決了低層住戶經(jīng)濟補償問題，這樣一來，不僅促進了鄰里之間的和諧，更拓展了加裝電梯的受眾人群，便于方案的推廣和落實。

2. 濰坊“4321”模式。山東省濰坊市在探索新型加裝電梯費用分攤機制方面也取得了創(chuàng)新性突破，創(chuàng)新性地推出了“4321”電梯費用分擔模式，這一模式對山東省既有住宅加裝電梯政策落實產(chǎn)生了巨大的推動作用。

“4321”模式：假設既有住宅小區(qū)的建筑最高樓層為6層（可按照具體建筑層數(shù)進行設計），那么“4321”模式指的是6樓承擔全部費用的40%，5樓承擔30%，4樓承擔20%，3樓承擔10%。

（三）老舊住宅加裝電梯社區(qū)經(jīng)驗借鑒

1．江灣模式。上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)涼城路上建有許多6層的公共房屋。江灣鎮(zhèn)能夠在既有住宅加裝電梯這一民生工程“領跑”的關鍵就在于“黨建引領、居民自治、區(qū)域協(xié)同”的江灣模式。

為了更好地動員居民，在街道和居委會的指導下，成立了黨員自治團體。自治小組的組長起到模范帶頭作用，將自己的聯(lián)系方式公開，方便居民隨時進行咨詢和訪問。為了廣泛動員群眾，黨員挨家挨戶做思想工作。

在居民自治方面，街道成立了“帶電梯的多層住宅樓的工作室”，該工作室由街道相關部門工作人員和駐地代表組成，負責與住房管理、土地規(guī)劃、建設等部門對接，指導具體方案和程序，跟蹤項目建設、規(guī)劃審批、住房安全認證和施工許可證的全過程，做好施工工作。

江灣模式帶動了區(qū)域居民對既有住宅加裝電梯這一惠民政策的理解和支持，簡化了辦事程序，加快了加裝電梯的辦事速度，創(chuàng)新了社區(qū)自治制度，對于其他社區(qū)、加裝電梯具有借鑒意義。

2．自治聯(lián)盟+社會組織模式。杭州市上城區(qū)的老齡化程度達到30.2%，轄區(qū)內(nèi)沒有電梯的多層住宅占70%以上。和其他城市一樣，加裝電梯需要征求小區(qū)居民的意見，不同的是，杭州市的老舊小區(qū)加裝電梯，是政府、居民和社會組織多方協(xié)商的智慧。

在加裝電梯之前，當?shù)卣块T面向相關職能部門、街道、社區(qū)以及各個樓道進行協(xié)商。每個樓道成立一個自發(fā)組織，進行加裝電梯事務的管理，樓道組長通過樓道民主會議，選出3—5名業(yè)主作為代表，承擔民意的調(diào)查與溝通。自發(fā)組織梳理住戶需求的信息，對接有意向的業(yè)主，和廠商聯(lián)系，設計安裝方案，盡量做到業(yè)主滿意、高效安裝。

與此同時，社區(qū)內(nèi)還成立了加裝電梯的自治同盟會，由居委會、居民、電梯公司、物業(yè)等多方主體共同參與，搭建社區(qū)自治平臺。該聯(lián)盟將協(xié)助申請完成電梯的初步申報，并指導有安裝需要的居民，以便好好動員鄰居，培養(yǎng)良好的鄰居關系。

五、鄭州市老舊住宅加裝電梯的對策與建議

在對全國各地多層住宅加裝電梯成功經(jīng)驗進行整理歸納后，結(jié)合對鄭州市居民意愿的實地調(diào)研情況，可以發(fā)現(xiàn)，在影響居民安裝意愿的眾多決定因素中，政策的宣傳程度、資金籌措的難易程度、分攤費用的公平與否以及加裝風險程度這幾部分占了相當大的比重。因此，鄭州市電梯安裝的順利實施需要從以下幾個方面著手。

（一）政策方面

1．出臺更詳細的加裝電梯政策。目前政府出臺的加裝電梯政策多停留于費用補貼等宏觀方面，缺少具體的實施性政策。加裝電梯主要包括居民意愿的協(xié)商、施工企業(yè)的選擇、施工、運營等環(huán)節(jié)，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在已取得成功的案例中，社區(qū)的組織、協(xié)調(diào)作用對項目的推進起到了至關重要的作用。因此政府需要出臺與加裝電梯各個環(huán)節(jié)相適應的政策，明確基層政府、社區(qū)居委會、居民、企業(yè)在項目推進過程中的責任與義務，尤其是激發(fā)社區(qū)居委會參與項目的積極性。

2．加強政策宣傳。豐富政策宣傳的內(nèi)容。政策宣傳主要包括加裝電梯政策和相關住房政策的宣傳，目前政策宣傳內(nèi)容主要以政府補貼為主，其他政策涉及較少。政府補貼以及住房公積金、住房維修專項資金可以用于加裝電梯集資和后期維修等政策對減少居民加裝電梯費用分攤、保障電梯后期的維修運營等方面效果顯著，對提高居民安裝電梯意愿起著至關重要的作用。

拓寬政策宣傳的渠道。目前相關政策宣傳主要是通過報紙、電視等新聞媒體，缺乏針對性，加裝電梯的直接利益群體接收的機會較小。政府應該充分借助社區(qū)居委會在居民之間的活躍力量，有針對性地對多層住宅小區(qū)居民進行相關政策宣傳。社區(qū)居委會不僅在居民間利益協(xié)調(diào)中扮演著重要的角色，在居民與政府和企業(yè)間的利益協(xié)調(diào)中也發(fā)揮著不可替代的作用。其一，社區(qū)居委會要協(xié)調(diào)居民之間的利益關系，充分了解不同居民的利益表達，為利益相關的居民建立溝通平臺，并營造良好的協(xié)商環(huán)境。其二，社區(qū)居委會要協(xié)調(diào)政府、居民和企業(yè)間的利益關系。在多層住宅加裝電梯項目中，三者之間存在利益博弈關系，獲取其他兩方的完全信息是各方獲取其最優(yōu)解的必要條件。因此社區(qū)居委會要充當好三方溝通橋梁的角色，保證各方獲取信息的完整性。在實地調(diào)研的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，每個小區(qū)都有幾個群眾心目中的“帶頭人”，他們可能是具有正式職位的社區(qū)領導，也可能是因為個人魅力和優(yōu)秀的組織能力而被群眾推崇的非正式“領導”，這部分人可以很好地動員和激勵群眾，就像杭州上城區(qū)的?！白灾温?lián)盟+社會組織模式”：樓道組長通過樓道民主會議，選出3—5名業(yè)主作為代表，承擔民意的調(diào)查與溝通，這樣更有利于群眾之間的溝通，也提高了辦事效率。除此之外，鄭州市在采用自治模式的同時，可以借鑒江灣模式，組織專家，成立社區(qū)自己的加裝電梯事務所，專事專辦，效率更高。

（二）費用方面

首先，拓展多種集資模式，如政府補貼+業(yè)主自籌，使用住房公積金和住房維修資金，引入社會資本進行租賃式管理。通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，不同的家庭收入水平、年齡以及住房建筑年代等都會使得居民對集資模式選擇的傾向不同，因此拓展多種集資模式一定程度上能夠提升多層住宅居民加裝電梯的意愿。對于費用較高的顧慮，鄭州市加裝電梯同樣可以采用“公交式”的收費模式，居民前期不用繳納高昂的建設費用和維護費用，這對于許多家中有殘疾人或者老人的貧困家庭來說，帶來便利的同時也減輕了負擔，安裝后期可以根據(jù)個人實際需求刷卡使用，這樣既解決了資金籌措的難題，也體現(xiàn)了公平理念。另外，對于鄭州市的實際情況來說，大部分既有住宅年久失修，不適宜采用普陀的“6+1”模式進行改造，因此，相對于普陀模式來說，垂直公交模式在鄭州市加裝電梯的安裝問題上更具有借鑒意義，這將在很大程度上解決居民的顧慮——資金問題，提高居民的加裝意愿。

其次，因地制宜優(yōu)化費用分攤比例，受鄰里關系、收入水平、樓層高度等方面因素不同的影響，根據(jù)實際情況采取差異化費用分攤方式顯得尤為重要。在實地調(diào)研的過程中可以發(fā)現(xiàn)，許多低層住戶表示由于住在一樓不需要電梯而不支持安裝，另外，也有居民提出不同的樓層使用電梯的次數(shù)、對電梯的使用強度等情況不同，不贊成均攤費用，因而阻礙安裝的進度。為了解決這個問題，鄭州市政府在安裝電梯時可以借鑒廣東華農(nóng)模式和濰坊的“4321”模式，采用更加合理和公平的計算方法進行費用分攤。華農(nóng)小區(qū)的居民情況較為特殊，大部分都是高校退休教師，文化程度和素質(zhì)相對較高，因此對于華農(nóng)模式采用的相對復雜計算方法接受程度較高，推廣起來相對簡單。對于整個鄭州市來說，居民素質(zhì)參差不齊，不建議用過于復雜的計算方式，建議采用濰坊的“4321”模式，相對來說，居民更容易理解和接受，也便于政策的推廣。

最后，針對利益受損的群體進行合理的補償，多層住宅加裝電梯對低層居民尤其是一層和地下一層居民的正常生活產(chǎn)生一定程度的負面影響，卻沒有為其帶來便利，在該情況下對其進行一定程度的物質(zhì)、精神補償顯得尤為重要。

（三）風險方面

首先，針對樓體安全、電梯安全、遮光擋風等潛在風險，在安裝之前須嚴格按照技術規(guī)范，層層監(jiān)控，定期審核，如舉辦技術方面的講座，請專業(yè)人員到小區(qū)里進行宣講，打消人們對樓體安全的疑慮。其次，對電梯質(zhì)量進行層層把關，完善其運行過程中的監(jiān)控、報警系統(tǒng)，尤其是在租賃模式中可采取一卡一層制。最后，針對社會資本租賃式管理模式的定價實施嚴格的標準監(jiān)控，防止運營企業(yè)在運行期間隨意提高租金水平。