對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考

夏　寧

摘 要：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房．這是目前我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。本文將運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律來(lái)討論目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)問題，并揭示房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)在市場(chǎng)化過(guò)程中存在的一些問題。

Abstract:The economy develops fast, the real estate market is like a raging fire, the resident may control the income to promote largely, may have many residents not to afford the commercial housing. This is a present our country's realistic question. This article will discuss the present our country real estate market using the law of value and the supply and demand rule the high house price question, and will promulgate the real estate to take a special profession some questions which will exist in the marketability process.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 思考與探討 商品房?jī)r(jià)格

Key words:The real estate market ponders and discusses the commercial housing price

作者簡(jiǎn)介：夏寧，男(1975-)湖北荊州職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師.研究方向:經(jīng)濟(jì)管理

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-06-0066-01

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房．這是目前我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。深入研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，我們不難看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)明顯脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)因素決定的基本面，居民收入總體增長(zhǎng)速度顯然低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。更嚴(yán)重的問題是．中國(guó)兩級(jí)分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。2005年以來(lái)資本市場(chǎng)上發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來(lái)顯著的通貨膨脹，對(duì)兩級(jí)分化現(xiàn)象來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，這使得中低收入者買房越來(lái)越困難。要解決居民的居住問題，必須引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向適合目前收入分配格局的方向發(fā)展。那就是二元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一、當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格剖析

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)不外乎三個(gè)理論——價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和極差地租理論。探討房?jī)r(jià)的總體水平從前兩個(gè)規(guī)律人手就可以了。

討論房地產(chǎn)市場(chǎng)需求要區(qū)分兩個(gè)概念：有效需求和真實(shí)需求。

目前，中國(guó)住房的有效需求和真實(shí)需求都非常強(qiáng)勁。高收入群體除了真實(shí)需求外還有很大的投資需求，低收入群體沒有合理的居住條件，形成很大的真實(shí)需求。但是，有效需求與真實(shí)需求重合率并不理想，真實(shí)需求難以與供給掛鉤，不能得到很好地滿足。因?yàn)橛行枨蠓叫纬梢粋€(gè)強(qiáng)大的“資金池”，足夠吸納供給方提供的商品，這個(gè)“資金池”在有效供給與真實(shí)需求(沒有能力購(gòu)買的真實(shí)需求)之間建立了一道隔離墻，這個(gè)隔離墻不僅割斷了供給與沒有能力購(gòu)買的真實(shí)需求，而且還會(huì)將兩者的距離越拉越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。這是近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突出特點(diǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化所面臨的問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)化本身存在成本難以定價(jià)的問題，再加上經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)制度在某些方面的；中突，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以完全遵從價(jià)值規(guī)律，有些問題是不可能通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)解決的。

2.1成本難以定價(jià)

房地產(chǎn)市場(chǎng)化，住房商品化，那么住房的價(jià)格自然要由市場(chǎng)來(lái)決定。房地產(chǎn)市場(chǎng)化本身存在很多問題，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的一些東西難以由市場(chǎng)來(lái)正確定價(jià)，房地產(chǎn)成本就不能完全由市場(chǎng)決定。土地作為一種特殊的稀缺資源本身就不是一種商品，雖然表面上可以在市場(chǎng)上流動(dòng)，但其價(jià)格很難反映其真實(shí)價(jià)值．而且其定價(jià)權(quán)往往掌握在政府手里；房地產(chǎn)開發(fā)成本中的與政府有關(guān)的一系列費(fèi)用根本沒有辦法用市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。因此．商品房成本中只有建筑安全成本真正是由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)的．而總成本不能很好地由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。

2.2經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制的沖突

我國(guó)是以公有制為主體的社會(huì)主義國(guó)家，人民是國(guó)家的主人．于情于理人民都應(yīng)該居有其房。但是我國(guó)實(shí)行的又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)．住房商品化．老百姓要到市場(chǎng)上去買房子，但又買不起(有效供給與真實(shí)需求脫節(jié))，買不起的原因之一又是土地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，這就是經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制之間的沖突在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的反映。

三、對(duì)解決我國(guó)房市問題的思考

1.政府應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮什么樣的調(diào)節(jié)作用

為什么中國(guó)會(huì)出現(xiàn)“政策干預(yù)一次，房?jī)r(jià)上漲一次”的現(xiàn)象從上面的討論中可以得到解釋。以提升利率為例，政府提高利率不但加大了開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而加大開發(fā)成本，而且這種政策加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使前景變得不明朗，開發(fā)商必然要求提高投資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)補(bǔ)償。在供不應(yīng)求的強(qiáng)大“資金池”面前，開發(fā)商自然而然地會(huì)提高房?jī)r(jià)。

2.構(gòu)建第二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成二元房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

胡錦濤同志在十七大報(bào)告中提出要健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，要使住有所居，這使我國(guó)發(fā)展廉租住房的政策得到明確，為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的重點(diǎn)要放在建立隔離墻外的第二供給上。我國(guó)政府在十七大之前已經(jīng)開始采取措施解決低收入群眾的住房問題，如建立廉租房制度、提供經(jīng)濟(jì)適用房、建立住房公積金制度、實(shí)行舊村改造工程等。但是這些措施的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在政策上也沒有提升到一定高度。十七大的召開，大大提高了這些措施的政策高度，可以想象未來(lái)的執(zhí)行力度也將大大加強(qiáng)。因此，未來(lái)幾年，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見．未來(lái)我國(guó)將形成一個(gè)市場(chǎng)主導(dǎo)型的商品房市場(chǎng)和政府配給式的商品房市場(chǎng)共同存在的二元市場(chǎng)體系。

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