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    地產(chǎn)泡沫中的民生問(wèn)責(zé)

    2008-12-03 14:50:15邢少文
    南風(fēng)窗 2008年21期
    關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)

    邢少文

    只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場(chǎng)策略,房?jī)r(jià)適度回落,市場(chǎng)仍有消費(fèi)的剛性需求在支撐,政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是慢慢釋放的過(guò)程,不至于出現(xiàn)崩潰,政府不需要救市。而如何改變政府既做市場(chǎng)參與者,又當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位,才是地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正走上健康發(fā)展的關(guān)鍵。

    對(duì)于32歲的王金泉而言,今年是一個(gè)有些困難的年份。他在一家軟件公司當(dāng)咨詢顧問(wèn),客戶大部分是中小型企業(yè),但去年以來(lái),中小企業(yè)普遍不景氣,單越來(lái)越難做了,項(xiàng)目提成下降,月收入從原來(lái)的8000元降至5000元。收入下降,但物價(jià)卻在漲。

    一個(gè)更大的難題是,結(jié)婚兩年他還沒(méi)有買房。原本計(jì)算2007年中買房,但年初正碰上股市火爆,房?jī)r(jià)又漲得厲害,十幾萬(wàn)元的存款都不夠買一套二手房的首付,干脆投資股市。去年從股市E掙得幾萬(wàn)塊錢,盤算著差不多夠首付了,但沒(méi)想到風(fēng)云變幻,原先掙的錢現(xiàn)在又全部被套回去了。

    王金泉只不過(guò)是2007年以來(lái)經(jīng)濟(jì)通脹大環(huán)境下中國(guó)居民所處境況的一個(gè)例子而已。并不是他這樣的購(gòu)房者才在通脹之下承受著高房?jī)r(jià)的壓力。房地產(chǎn)商,這個(gè)在過(guò)去十年中被稱為“暴利”獲得者的群體也正品嘗煎熬。

    過(guò)去的兩年,是房地產(chǎn)行業(yè)富有戲劇性變化的兩年,在經(jīng)歷了2007年的一輪瘋狂之后,從開(kāi)發(fā)商到消費(fèi)者,大家都在盤算著今明兩年的日子該怎么過(guò)。

    地產(chǎn)瘋狂

    “我們?cè)谵k公室里經(jīng)常叫,瘋了,瘋了?!币晃蝗ツ暝趶V東省佛山市南海區(qū)從事房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者說(shuō),作為小開(kāi)發(fā)商,他們的樓盤去年初的時(shí)候以3000元/平方米開(kāi)盤,但毗鄰的時(shí)代地產(chǎn)的樓盤卻在短短的幾個(gè)月之內(nèi)就賣到了1萬(wàn)元/平方米,水漲船高,他們的盤也跟著調(diào)整到4500元/平方米、6000元,平方米?!昂茈y想象,像我們這種爛盤,以前1900元/平方米的時(shí)候都賣過(guò)?!彼f(shuō)。

    得益于政府“廣佛一體化”的規(guī)劃,很多廣州人涌向南海購(gòu)房,而這些人里,大部分是投資者。南海房?jī)r(jià)的瘋狂因此緊隨著廣州而起。隨著廣州的房?jī)r(jià)飆升,這類投資者如蝗蟲(chóng)一般,橫掃珠三角樓市。來(lái)自廣州市房管局的數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示,去年10月,廣州一手商品住宅的均價(jià)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)11500元/平方米。

    這樣突飛猛進(jìn)的樓價(jià)在近幾年未曾停歇,2005年廣州商品房均價(jià)比2004年漲了18%,2006年同比漲了24%,2007年同比漲了36%。深圳的漲幅更為驚人,2007年同比增長(zhǎng)達(dá)到了51%。

    在全國(guó)其他地區(qū),同樣的情況也在上演。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整后的全國(guó)主要城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示,大部分城市的平均漲幅接近30%,北京2007年的漲幅更高達(dá)48.4%,即使二類城市武漢和南京的漲幅也超過(guò)了30%。

    大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),推高了投資和房?jī)r(jià)。據(jù)央行統(tǒng)計(jì),2007年,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元,增長(zhǎng)30.2%,增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn),高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資1.8萬(wàn)億元,增長(zhǎng)32.1%,占開(kāi)發(fā)投資總量的71.2%,占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

    在這一輪的瘋狂之中,房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)也到達(dá)頂點(diǎn),據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),109家房地產(chǎn)上市公司2008年上半年共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)132.02億元,較去年同期的80.62億元增長(zhǎng)64%。(由于大部分商品住宅采取期房銷售模式,按10~12個(gè)月的交房期,2008年上半年的報(bào)表正好可以反映2007年的利潤(rùn)狀況)

    “這是一種非理性的市場(chǎng)行為,是正常的供需所不能解釋的”,合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)本刊記者說(shuō)。在大幅度增長(zhǎng)的銷售量之中,大部分是投資客所為。雖然沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明這個(gè)比例到底有多大,但在過(guò)去的一年里,售樓處經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況是,一個(gè)人一次性地訂下了十幾二十套房子。

    正在王金泉還在考慮本金加上股市掙的錢夠不夠買個(gè)二手房之時(shí),許多在股市里實(shí)現(xiàn)了增值的個(gè)人和企業(yè)的資金,已經(jīng)著手進(jìn)行第二套乃至第幾十套的房產(chǎn)投資了。

    “投機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重”,黎文江說(shuō)。而泡沫與否,與這些投資者緊密相關(guān)。否則,2007年10月,就不會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大“拐點(diǎn)”了。

    削減泡沫

    投資者的望風(fēng)而遁,轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2007年9月27日,這一天,中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,通知規(guī)定,無(wú)論第一套房是否貸款還清,只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭,在買第二套房時(shí)最低首付款都不得低于四成,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,即貸款利率要比首套房貸利率高10%。

    時(shí)代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明計(jì)算了一下,如果以一套100萬(wàn)元的房子計(jì),貸款年限是30年,那么,每月多支出的利息是325元,一年就是3250元,30年就要多支出近10萬(wàn)元?!芭c第一套同樣面積的住房相比,要多支付10萬(wàn)元,當(dāng)然不劃算了?!毙鞂?duì)記者說(shuō)。而如果是購(gòu)買的第一套房子,銀行是有優(yōu)惠政策的,比同期同檔次基準(zhǔn)利率還要優(yōu)惠10~15%,這么一算就更不劃算了。

    自2007年10月開(kāi)始實(shí)施第二套房貸新政之后,政策的效果立竿見(jiàn)影,當(dāng)月,樓市的成交量立即下跌。徐友明說(shuō),在廣州,2007年9月的成交量還接近90萬(wàn)平方米,到了10月份,成交量便一下下滑到57萬(wàn)平方米。這也印證了2007年的這一輪瘋狂行情主要是由投資客推動(dòng)的事實(shí)。

    自此之后,成交量便一路下滑,今年一度滑落到40萬(wàn)平方米/月。不僅廣州,全國(guó)皆如此。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全國(guó)住房銷售面積同比下降10.8%,其中,現(xiàn)房銷售面積同比下降128%,期房銷售面積同比下降8.2%,增幅同比下降42%。

    DTZ戴德梁行對(duì)上海、北京、廣州、深圳、天津、成都、廈門、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙十個(gè)重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,2008年上半年,上述十個(gè)城市交易量平均下滑了41%,其中,上海、深圳、武漢、廈門成交量降幅超過(guò)50%。

    雖然2007年最后兩個(gè)月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整體銷售面積,但到了2008年,樓市終于從上年末的量跌價(jià)升轉(zhuǎn)變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊跌,根據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在廣州的均價(jià)是9050元/平方米,比2007年高峰時(shí)跌了2000元。

    在地產(chǎn)界,萬(wàn)科首領(lǐng)降價(jià)之風(fēng),其他開(kāi)發(fā)商也明升暗降。一位開(kāi)發(fā)商人士告訴記者,恒大地產(chǎn)的一個(gè)新盤已從原來(lái)的6000元/平方米調(diào)低到了現(xiàn)在的2800元/平方米。

    投資需求引發(fā)的泡沫在消除之后,真實(shí)的消費(fèi)需求便顯現(xiàn)出來(lái)了?!斑@只能說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的投資需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)旺盛于消費(fèi)需求,大部分的人對(duì)商品房作為居住的消費(fèi)需求被高房?jī)r(jià)給壓抑住了?!敝袊?guó)

    社科院金融研究所研究員易憲容對(duì)記者說(shuō)。畸形的供求

    宏觀經(jīng)濟(jì)向好、人均收入提高、投資渠道單一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程,都可以成為推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去十年中不斷上漲的理由。然而,真實(shí)的需求到底有多大?供需平衡的價(jià)格點(diǎn)在哪里?由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的水分和統(tǒng)計(jì)口徑的不統(tǒng)一,誰(shuí)也無(wú)法完全說(shuō)明白。

    “拿人均GDP來(lái)衡量是不準(zhǔn)確的,GDP更多是投資拉動(dòng)而不是消費(fèi)拉動(dòng),拿人均國(guó)民收入分配來(lái)衡量,也不準(zhǔn)確,問(wèn)題是國(guó)民收入分配中更多的是流向了企業(yè)和政府?!敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)本刊記者說(shuō)。

    一個(gè)被廣為認(rèn)可的指標(biāo),是房?jī)r(jià)與居民可支配收入比,在發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó),這一比例是5~6倍,在發(fā)展中國(guó)家,是8倍,在中國(guó),這一比例2007年是7.4倍,但在一線城市,這一比例高達(dá)14~15倍。而世界銀行給中國(guó)計(jì)算的合理比例是3—6倍。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2007年,全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元,2007年住宅銷售平均價(jià)格為3655元/平方米,“房?jī)r(jià)收入比”已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)泡沫全盛時(shí)期的日本。而今年上半年,由于通脹,扣除價(jià)格上漲因素,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)更是大幅回落。

    “如果房?jī)r(jià)支付超過(guò)可支配收入的30%以上,買房和供房就會(huì)比較困難了,以美國(guó)6倍的房?jī)r(jià)和收入比計(jì),家庭負(fù)債便已超過(guò)100%。”曹建海說(shuō)。

    以廣州為例,2007年人均可支配收入為19851元,同比增幅為8.5%左右,而一手房均價(jià)為11500元/平方米,上漲幅度高達(dá)30%。這意味著,如果房?jī)r(jià)的增幅繼續(xù)高于收入增幅,要買一套面積在80平方米的房子,要花去40年以上的積蓄;要用12年的時(shí)間,才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更為艱難的人,被排擠在樓市之外。

    相對(duì)于有效需求,樓市供過(guò)于求已是事實(shí),國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年7月末,全國(guó)商品房空置面積為1.29億平方米,同比增長(zhǎng)6.1%。其中,空置商品住宅6538萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4.6%。在廣州,市場(chǎng)消化率(銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積)已從去年10月之前的149%下降到目前的30—40%。

    “從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)市場(chǎng)像房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣,十年里只漲不跌的。”易憲容認(rèn)為。按照正常的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,供過(guò)于求,房?jī)r(jià)下跌,供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲。而當(dāng)房?jī)r(jià)偏離了居民收入的基本面,支撐房?jī)r(jià)的剛性需求也將失去。

    如此看來(lái),解決的方法只有兩條:一是房?jī)r(jià)穩(wěn)定不變,讓居民收入提高,二是房?jī)r(jià)回調(diào),與居民收入相適應(yīng)。

    “如果還有第三條路,那就是政府和開(kāi)發(fā)商拿槍逼著消費(fèi)者購(gòu)房?!辈芙ê蚍Q。他指出,房子的根本屬性說(shuō)到底是消費(fèi)品,而不是投資品,如果只是投資品,即所謂泡沫化,投資投機(jī)過(guò)剩,價(jià)格嚴(yán)重偏離,最終沒(méi)人消費(fèi),泡沫即宣告破滅。

    “在投資過(guò)盛的情況下,也會(huì)影響消費(fèi)者的判斷,大家都以為以后只會(huì)漲不會(huì)跌,所以晚買不如早買,借錢也要買。但最終還是有一個(gè)支付能力的界限和心理的界限,去年的價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)離譜?!睍r(shí)代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明說(shuō)。

    透支的后果已然呈現(xiàn),“二套房貸新政讓投資者望而卻步,消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)也望而卻步,變成雙方的心理預(yù)期相同,都等著房?jī)r(jià)下跌,而且誰(shuí)都不知道底在哪里,都在觀望,這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最要命的?!毙煺f(shuō)。

    資金鏈問(wèn)題

    自從房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)以來(lái),關(guān)于要求政府救市的論調(diào)一再出現(xiàn),多家房地產(chǎn)商在公開(kāi)場(chǎng)合或網(wǎng)絡(luò)上,大談目前房地產(chǎn)商面臨的所謂資金危險(xiǎn)以及房市崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。“百日巨變”、“對(duì)賭論”、“捆綁論”不絕于耳。

    對(duì)于資金鏈緊張論,莫衷一是。由于商業(yè)銀行在過(guò)去幾年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款過(guò)度集聚,去年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)之一后,銀監(jiān)會(huì)及央行多次下達(dá)文件,要求收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批。央行的數(shù)字顯示,銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30%,減至3990億元人民幣。

    而由北京師范大學(xué)金融研究中心出具的一份報(bào)告顯示,到2008年上半年,開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過(guò)3.2億平方米,樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上,2008年上半年土地購(gòu)置費(fèi)則超過(guò)2100億元,2007年全年超過(guò)4000億元。

    “從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看,有75%的資產(chǎn)來(lái)自于負(fù)債,每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)?!眻?bào)告還指出,房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出,“到2007年稅收支出接近2500億元?!?/p>

    按照房地產(chǎn)業(yè)的慣常操作手法,自有資金一般占開(kāi)發(fā)資金的10~20%,先交付土地訂金,再利用土地進(jìn)行抵押貸款,然后再由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè),再利用預(yù)售款進(jìn)行營(yíng)銷和還貸。許多企業(yè)正是利用土地的政府擔(dān)保和期房銷售的方式,進(jìn)行滾雪球式的項(xiàng)目操作。由于低成本,高房?jī)r(jià),造就了開(kāi)發(fā)商的暴利。而在此過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到了金融機(jī)構(gòu)身上。

    “有些甚至是自有資金為零,只是利用政府信用擔(dān)保就能撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目。”曾負(fù)責(zé)過(guò)開(kāi)發(fā)貸審批的建設(shè)銀行廣東分行營(yíng)業(yè)部經(jīng)理聶永祥對(duì)記者說(shuō)。

    現(xiàn)在的情況有了改變,自去年以來(lái),各大銀行被要求嚴(yán)格執(zhí)行2003年212號(hào)文規(guī)定的開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到35%才能放貸的規(guī)定,同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商不得利用未開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行抵押貸款,土地閑置一年不滿兩年,加征閑置土地費(fèi),兩年不開(kāi)發(fā),政府便收回。

    由于銀行放貸和土地管理開(kāi)始規(guī)范,如果不能及時(shí)賣掉房子,預(yù)售款拿不到,資金不能回籠,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的地產(chǎn)商很快便會(huì)四面楚歌。以恒大地產(chǎn)為典型代表的地產(chǎn)商由于在過(guò)去兩年中大量囤積土地,并且上市申請(qǐng)最終未獲通過(guò),資金鏈緊繃已成行業(yè)共知。

    “大開(kāi)發(fā)商的資金壓力相對(duì)不會(huì)那么大,可以通過(guò)去年的上市融資、地產(chǎn)信托、股權(quán)出讓等一系列方式獲得一部分資金,但中小開(kāi)發(fā)商就比較緊張,銀行對(duì)他們的貸款審批也少很多?!甭櫽老檎f(shuō)。

    然而,奇怪的是,廣州從去年10月份90多萬(wàn)平方米銷售面積下滑到現(xiàn)在的40多萬(wàn)平方米,但大部分開(kāi)發(fā)商仍然堅(jiān)持不降價(jià),或者只肯小幅降。“現(xiàn)在的問(wèn)題在于,房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度比較低,開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上具有壟斷性。過(guò)去獲得的暴利使得他們具有了短期對(duì)抗市場(chǎng)的能力?!币讘椚菡f(shuō)。

    易憲容認(rèn)為,雖然成交量比去年同期出現(xiàn)萎縮,但由于去年是高位運(yùn)行,所以現(xiàn)在不論是銷售量還是房?jī)r(jià),和前年相比仍處在高位?,F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一邊在喊房市危險(xiǎn),資金鏈緊張,一邊卻不愿意下調(diào)房?jī)r(jià),正是房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的一種做法?!鞍蠢碚f(shuō),成交量萎縮,資金鏈緊張,只要下調(diào)房?jī)r(jià),把手里的房子賣出去,現(xiàn)金流就會(huì)好轉(zhuǎn)。但開(kāi)發(fā)商偏偏不這樣做,而是采取了對(duì)賭心理?!?/p>

    對(duì)賭心理

    有地產(chǎn)商公開(kāi)放言,如果政府任由房

    價(jià)跌下去,仍然勒緊放貸的口子,房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)死,銀行就先死了。

    對(duì)此,聶永祥認(rèn)為,銀行的風(fēng)險(xiǎn)肯定有,按照目前的統(tǒng)計(jì),商業(yè)銀行增量貸款中30%投向了開(kāi)發(fā)貸,在一些一級(jí)城市這個(gè)比例可能更高。

    中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)有限公司的報(bào)告稱,截至2008年6月末,中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類人民幣貸款質(zhì)量有所下降,不良貸款率為2.56%,比去年末微升0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中,商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率為4.32%,較去年年底提高0.37個(gè)百分點(diǎn)。

    “不過(guò)8月份后,商業(yè)銀行有10%的新增貸款額度,會(huì)沖淡原來(lái)余額的不良貸款率,今年的數(shù)據(jù)總體還不會(huì)很難看?!甭櫿f(shuō)。

    “開(kāi)發(fā)貸一般要兩到三年以上,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,還貸的壓力還是次要的。一方面,最主要的是如果政府為了收回土地出讓金,嚴(yán)格地執(zhí)行閑置土地回收規(guī)定,將迫使開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)開(kāi)工時(shí)間?!甭櫽老檎f(shuō)。

    在地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈之中,土地出讓金作為地方政府滿足財(cái)政開(kāi)支缺口的重要來(lái)源,與地產(chǎn)商的利益捆綁到了一起,“土地出讓金占了地方財(cái)政收人的比例至少在50%以上”,曹建海說(shuō)。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù),去年全年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到近1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)約六成左右。

    在某南部城市,今年上半年土地出讓金收入約為60億元,而去年全年這項(xiàng)收入?yún)s高達(dá)207億元。在地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂之時(shí),地方政府也有推波助瀾的嫌疑,“地王”屢屢產(chǎn)生,開(kāi)發(fā)商樓面地價(jià)甚至高于房?jī)r(jià)。時(shí)過(guò)境遷,在今年上半年該市公開(kāi)拍賣的五塊商業(yè)用地中,就有三塊以底價(jià)成交,一塊流拍。

    但廣州市房管局副局長(zhǎng)黃文波認(rèn)為,只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場(chǎng)策略,房?jī)r(jià)適度回落,市場(chǎng)仍有消費(fèi)的剛性需求在支撐,政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是慢慢釋放的過(guò)程,不至于出現(xiàn)崩潰,政府不需要救市。

    這即是“捆綁論”與“救市論”的由來(lái)。

    而在多方博弈之中,像王金泉這樣的消費(fèi)者則采取了用腳投票的方式——9月22日,央行公布的2008年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查情況顯示,未來(lái)3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%,分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)1999年開(kāi)始此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最低水平。

    政府的角色和責(zé)任

    其實(shí),長(zhǎng)久以來(lái),政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所扮演的角色一直存在錯(cuò)位的現(xiàn)象。

    1999年,住房需求被全面推向市場(chǎng)。由于土地的公有性質(zhì),決定了土地出讓的政府壟斷,也決定了居民商品住宅需求的民生性質(zhì),“居有其屋”,是公民在公有土地上的一項(xiàng)基本權(quán)利。

    2000年之后,在住房消費(fèi)釋放的推動(dòng)下,房地產(chǎn)開(kāi)始了第二輪的繁榮。在2002年之后,由于投資的拉動(dòng),一些一級(jí)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的上漲。房地產(chǎn)行業(yè)也在當(dāng)時(shí)被列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),被作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主力軍來(lái)扶持。

    然而,由于相關(guān)政策和監(jiān)管法規(guī)落后于地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)的暴利模式形成。土地的非公開(kāi)低廉出讓,銀行貸款的低門檻和漠視風(fēng)險(xiǎn),使得大量的開(kāi)發(fā)商涌入市場(chǎng),并滋生大量的權(quán)錢交易和腐敗。

    而正是這種利益捆綁式的發(fā)展模式,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度很低,地域壟斷色彩濃重,不管規(guī)模大小,產(chǎn)品好壞,只要能夠通過(guò)種種不規(guī)范的手段拿到土地和貸款,便可以獲取暴利。這也導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)的淘汰率極低,特別是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程比較快的一二級(jí)城市,淘汰率幾乎為零,缺乏一個(gè)公平、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

    在這個(gè)過(guò)程之中,土地資源產(chǎn)生的財(cái)富大量被開(kāi)發(fā)商和政府官員瓜分,財(cái)富分配流向不合理,民眾被迫承受高房?jī)r(jià)。而銀行形成的大量呆壞賬最后又由納稅人支撐的國(guó)家財(cái)政買單。這無(wú)疑都是小利益集團(tuán)對(duì)國(guó)家資源和民生權(quán)利的剝奪。

    1994年實(shí)行分稅制改革之后,土地出讓金漸漸成為地方政府彌補(bǔ)開(kāi)支缺口的主要財(cái)政收入來(lái)源。

    針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的種種不規(guī)范問(wèn)題,中央政府有關(guān)部門先后針對(duì)土地協(xié)議黑箱式出讓、金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高、房?jī)r(jià)泡沫等出臺(tái)了一系列的措施,“招、拍、掛”、“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“31號(hào)文”等。但在利益團(tuán)體的博弈之中,房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有改變其迅猛上漲的勢(shì)頭。

    其中原因,既由于地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的半壟斷機(jī)制,也由于權(quán)力出租導(dǎo)致的市場(chǎng)扭曲,沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的環(huán)境。一系列的刺激“消費(fèi)”措施,后來(lái)僅僅褪變成了刺激“需求”,而且其中很大的一部分便是投機(jī)需求。

    如何改變政府既作為市場(chǎng)交易中一員參與交易,又充當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位,是地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正走上健康發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵。

    應(yīng)該看到,目前,政府已經(jīng)逐漸地作出調(diào)整和改變,在市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管上,土地出讓漸趨公開(kāi)化、透明化,開(kāi)始通過(guò)信貸管理投機(jī)過(guò)熱和限制地產(chǎn)商“空手套白狼”的暴利模式,完善公平的市場(chǎng)交易規(guī)則,減少對(duì)市場(chǎng)交易的直接干預(yù)和參與。

    在民生照顧上,各級(jí)政府則已經(jīng)表態(tài)要利用好土地出讓金,初步建立起一個(gè)基本的住房保障體系——針對(duì)低收入人群的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,針對(duì)中等收入人群的限價(jià)房。

    但實(shí)際情況是,一直以來(lái),廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)有限,據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有4.5%。2005年5月之后,進(jìn)一步減少到只有3%。

    近年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的地段差、配套交通生活措施沒(méi)有一起跟進(jìn)規(guī)劃、建設(shè),反而造成了經(jīng)濟(jì)適用房的滯銷。在一些城市,也出現(xiàn)了利用限價(jià)房來(lái)滿足中低收入人群需求的舉措,但由于限價(jià)房的另一個(gè)目的是希望形成對(duì)高房?jī)r(jià)的緩沖,并且有操作過(guò)程不規(guī)范等等原因,最后又演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商與地方政府的另一種博弈,成效不大。

    對(duì)此,2007年8月7日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文),提出廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型(90平米以下)普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

    這被認(rèn)為是民生住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在眼下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,讓它在復(fù)雜的利益格局中盡量不走樣地被執(zhí)行,遠(yuǎn)比主動(dòng)出手托市、救市,更是政府部門應(yīng)盡之責(zé)。王金泉們也就多了一份希望可以寄托。

    責(zé)編郭凱

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