村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目研究

袁潔琪

摘要：文章介紹了村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的基本情況及實(shí)務(wù)中面臨的問題和解決方案。該項(xiàng)目主要包括住宅改造和工業(yè)廠房改造。在實(shí)踐中，該項(xiàng)目面臨著多方面的問題，如拆遷補(bǔ)償、前期費(fèi)用、建設(shè)周期長、政策解讀和建設(shè)資金保障等。為此，需要制定市場通行的解決方案，并確定實(shí)現(xiàn)方案所需的資源。同時(shí)，還需要應(yīng)對可能面臨的各種障礙和困難，如政府政策的限制和社區(qū)居民的抵制等。在問題和風(fēng)險(xiǎn)管理方面，需要建立完善的規(guī)章制度和流程，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行，并為項(xiàng)目成功實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：村集體；房地產(chǎn)；舊改建設(shè)項(xiàng)目

一、引言

近年來，我國城市化進(jìn)程加快，城市人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，城市土地利用呈現(xiàn)出不充分、低效率等問題，舊城區(qū)房屋老舊、不適應(yīng)居民需求，因此，舊城區(qū)的房地產(chǎn)舊改建設(shè)變得日益重要。村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目是其中的一個重要方面，它所涉及的房產(chǎn)種類多、涉及范圍廣，對我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重要的推動作用。本篇文章將從政策、實(shí)踐和前景三個方面對村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行研究探討，旨在深入了解這一領(lǐng)域的發(fā)展變化和未來趨勢，并為相關(guān)部門和社會各界提供有價(jià)值的參考和借鑒。

二、 村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目基本情況

（一）村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目建設(shè)方向及項(xiàng)目目的

1. 住宅改建

住宅改建一般是指對村集體企業(yè)的宿舍空間進(jìn)行改造，通過改進(jìn)原有住宅的空間布局和設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其更符合現(xiàn)代人的生活需求。例如，在改建中可以增設(shè)衛(wèi)生間、自動化電梯、陽臺和綠化空間等。這樣不僅能夠提高住戶的居住品質(zhì)，還可以為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的動力。

在住宅改建項(xiàng)目中，還可以加入一些商業(yè)元素，如在住宅樓底層增設(shè)便利店、商場和服裝店等，這樣能夠極大程度地方便居民購物生活。住宅改建項(xiàng)目還可以增加社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，如籃球場、足球場、健身房、圖書館等，以提高居民的文化娛樂生活水平。

2. 工業(yè)廠房改造和改建

工業(yè)廠房改造和改建，則是將過去的工廠場所重新建設(shè)成多種用途的場所，例如辦公樓、科技園等，并為其配上各項(xiàng)設(shè)施和服務(wù)。在改造和改建中，可以借鑒國內(nèi)外科技園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，如為租戶提供融資、基礎(chǔ)設(shè)施和物流等一系列配套服務(wù)，從而提高他們的生產(chǎn)效率和商業(yè)競爭力。

另外，在工業(yè)廠房舊改項(xiàng)目中，還可以將企業(yè)營銷和知識產(chǎn)權(quán)事務(wù)外包到孵化或加速器機(jī)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)資源共享和合作創(chuàng)新。這樣能夠進(jìn)一步提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，為企業(yè)和組織提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

總體來說，村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目旨在提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，推動本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的互動。此外，該項(xiàng)目還可以有利于提升國家軟實(shí)力，促進(jìn)綠色環(huán)保、低碳經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目通用程序

隨著城市化進(jìn)程的加速，老舊城區(qū)和城鎮(zhèn)化空間亟須規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)。在這個過程中，房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目成為一個重要環(huán)節(jié)。針對住宅和工業(yè)廠房兩類舊改方案，以下是房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目通用程序的詳細(xì)介紹。

1. 住宅改住宅

前期調(diào)研：調(diào)查目標(biāo)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅年限、居民的主要收入來源、居住條件等，形成整體改造方案。在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的歷史、文化、社會和經(jīng)濟(jì)背景，以及居民的需求和期望。通過對目標(biāo)區(qū)域的調(diào)研，可以了解到目標(biāo)區(qū)域的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，為后續(xù)的方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

方案設(shè)計(jì)：根據(jù)前期調(diào)研的結(jié)果，確定改造樓房的建筑面積、分戶面積、容積率、綠地率等，并對物業(yè)管理、居民配套設(shè)施、兒童活動場所等作出詳細(xì)規(guī)劃。在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的特點(diǎn)和居民的需求，以及政府的政策和規(guī)劃。設(shè)計(jì)方案需要充分考慮到居民的生活需求和社區(qū)的發(fā)展需求，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目立項(xiàng)：將方案提交地方政府，通過審批后簽署合同。在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，需要考慮到政府的政策和規(guī)劃，以及項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目立項(xiàng)需要經(jīng)過政府審批，簽署合同后才能正式施工。

工程施工：施工期間按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面改造。在進(jìn)行工程施工時(shí)，需要充分考慮到施工的安全和質(zhì)量，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的進(jìn)度和成本。施工期間需要進(jìn)行現(xiàn)場管理和監(jiān)督，確保施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

竣工驗(yàn)收：在基本保證質(zhì)量的前提下完成竣工驗(yàn)收，交付給業(yè)主，接受相關(guān)方檢查驗(yàn)收。在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，需要充分考慮到項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，同時(shí)也需要考慮到業(yè)主的需求和期望，竣工驗(yàn)收需要經(jīng)過相關(guān)方的檢查和驗(yàn)收。

2. 工改工

前期調(diào)研：詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域工業(yè)企業(yè)廠房的年限、廠房結(jié)構(gòu)，以及周圍市場的需求等。在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的歷史、文化、社會和經(jīng)濟(jì)背景，以及工業(yè)企業(yè)的需求和期望。通過對目標(biāo)區(qū)域的調(diào)研，可以了解到目標(biāo)區(qū)域的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，為后續(xù)的方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

方案設(shè)計(jì)：根據(jù)前期調(diào)研的結(jié)果，編制出廠房改造的設(shè)計(jì)方案，包括面積重新劃分、新設(shè)施建設(shè)、綠化、交通路線等。在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的特點(diǎn)和工業(yè)企業(yè)的需求，以及政府的政策和規(guī)劃。設(shè)計(jì)方案需要充分考慮到工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)需求和市場需求，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目立項(xiàng)：完成設(shè)計(jì)方案后，在相關(guān)部門進(jìn)行申報(bào)立項(xiàng)審批。在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，需要考慮到政府的政策和規(guī)劃，以及項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目立項(xiàng)需要經(jīng)過政府的審批和批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后才能正式開展工程施工。

工程施工：開展施工工作，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。在進(jìn)行工程施工時(shí)，需要充分考慮到施工的安全和質(zhì)量，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的進(jìn)度和成本。施工期間需要進(jìn)行現(xiàn)場管理和監(jiān)督，確保施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

投產(chǎn)前驗(yàn)收：在基本保證質(zhì)量的前提下，按照規(guī)定程序進(jìn)行驗(yàn)收。在進(jìn)行投產(chǎn)前驗(yàn)收時(shí)，需要充分考慮到項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，同時(shí)也需要考慮到工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)需求和市場需求，投產(chǎn)前驗(yàn)收需要經(jīng)過相關(guān)方的檢查和驗(yàn)收。

3. 工改居

前期調(diào)研：詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)的數(shù)量、性質(zhì)，周圍市場的需求及人口規(guī)模等。在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的歷史、文化、社會和經(jīng)濟(jì)背景，以及工業(yè)企業(yè)的需求和期望。通過對目標(biāo)區(qū)域的調(diào)研，可以了解到目標(biāo)區(qū)域的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，為后續(xù)的方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

方案設(shè)計(jì)：根據(jù)前期調(diào)研的結(jié)果，編制出廠房改造為居住用房的設(shè)計(jì)方案，包括面積重新劃分、新設(shè)施建設(shè)、綠化、交通路線等。在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮到目標(biāo)區(qū)域的特點(diǎn)和居民的需求，以及政府的政策和規(guī)劃。設(shè)計(jì)方案需要充分考慮到居民的生活需求和社區(qū)的發(fā)展需求，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目立項(xiàng)：完成設(shè)計(jì)方案后，在相關(guān)部門進(jìn)行申報(bào)立項(xiàng)審批。在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，需要考慮到政府的政策和規(guī)劃，以及項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目立項(xiàng)需要經(jīng)過政府的審批和批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后才能正式開展工程施工。

工程施工：開展施工工作，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。在進(jìn)行工程施工時(shí)，需要充分考慮到施工的安全和質(zhì)量，同時(shí)也需要考慮到項(xiàng)目的進(jìn)度和成本。施工期間需要進(jìn)行現(xiàn)場管理和監(jiān)督，確保施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

投產(chǎn)前驗(yàn)收：在基本保證質(zhì)量的前提下，按照規(guī)定程序進(jìn)行驗(yàn)收。在進(jìn)行投產(chǎn)前驗(yàn)收時(shí)，需要充分考慮到項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，同時(shí)也需要考慮到居民的生活需求和社區(qū)的發(fā)展需求，投產(chǎn)前驗(yàn)收需要經(jīng)過相關(guān)方的檢查和驗(yàn)收。

三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)務(wù)中面臨的問題及解決方案

（一）實(shí)務(wù)中面臨的問題

1. 拆遷補(bǔ)償問題

村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償問題是不可忽視的重要環(huán)節(jié)。本文將從多角度探討該問題，旨在為相關(guān)方面提供有關(guān)依據(jù)和參考。拆遷補(bǔ)償是指因國家建設(shè)需要，對土地上已有房屋、構(gòu)筑物等進(jìn)行征收，同時(shí)對權(quán)屬人所造成的房屋、構(gòu)筑物、耕地、林木及其他財(cái)物的損失，以及生產(chǎn)經(jīng)營所受的直接損失和合理費(fèi)用的賠償。在村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目中，因存在種種歷史原因，相關(guān)的拆遷補(bǔ)償問題也變得相對復(fù)雜和棘手。因此，在具體操作過程中，需要考慮許多因素，并選擇適合的方式來解決這些問題。

目前，拆遷補(bǔ)償方式主要分為以下幾種。一是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是指將拆遷房屋的價(jià)值和使用權(quán)的合法權(quán)益換算成貨幣后，支付給權(quán)利人的補(bǔ)償方式。這種補(bǔ)償方式是最簡單、最直接的補(bǔ)償方式，但也存在缺陷，比如無法準(zhǔn)確反映權(quán)利人的真實(shí)損失、易出現(xiàn)不公平等問題。二是房屋固定補(bǔ)償，房屋固定補(bǔ)償是指除經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償外，在原址建設(shè)的集資住宅房屋中核定一個面積和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)配給拆遷戶。雖然此種補(bǔ)償方式可以保證權(quán)力人得到一定程度的物質(zhì)補(bǔ)償，但房屋相對于拆遷前和新建后的價(jià)格水平有很大差別，這樣一來，就不利于房主的經(jīng)濟(jì)利益。

在實(shí)行拆遷補(bǔ)償制度時(shí)，也存在一些爭議，主要表現(xiàn)在以下四個方面：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議，即應(yīng)如何確定補(bǔ)償數(shù)額；補(bǔ)償方式爭議，即應(yīng)采用何種方式給予補(bǔ)償；權(quán)益主體爭議，即誰應(yīng)獲得補(bǔ)償。補(bǔ)償資金爭議，即補(bǔ)償資金的來源和分配問題。特別是在村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目中，這些爭議還有可能因歷史、地理、文化等因素而進(jìn)一步復(fù)雜化。

2. 前期費(fèi)用問題

房地產(chǎn)舊改建設(shè)一般是指對老舊不堪或未能適應(yīng)城市更新需要的房屋進(jìn)行拆除重建或改造，旨在提高城市用地效益和居住條件。但房地產(chǎn)舊改建設(shè)過程中會遇到很多問題，如土地改造、拆遷安置、立項(xiàng)設(shè)計(jì)勘察等前期費(fèi)用的巨額投入問題。

一是土地改造費(fèi)用。經(jīng)過多年的使用或廢棄之后，舊房所在土地經(jīng)常需要進(jìn)行附加投資才能重新利用和激活效益。土地復(fù)墾、填埋等工作都需要一定的成本，特別是在土壤改良、綠化鋪裝等方面都需要大量的資金投入。隨著國家政策的調(diào)整升級，商業(yè)開發(fā)、住宅改造等過程需要更高標(biāo)準(zhǔn)的土地修復(fù)，因此土地改造費(fèi)用有望進(jìn)一步攀升。村集體企業(yè)需要與相關(guān)部門溝通并制定詳細(xì)的土地改造方案，以便獲得更多的政策支持和資金投入，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

二是拆遷安置費(fèi)用。由于房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目涉及受拆遷人員的利益，因此為了平衡雙方的休養(yǎng)生息，即使有必要進(jìn)行拆遷，也需要對受拆遷人員給予適當(dāng)?shù)陌仓醚a(bǔ)償。這一費(fèi)用是整個項(xiàng)目中的重要部分之一。根據(jù)中國法律，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該合理、公正，應(yīng)對每位受拆遷人員提供合適高質(zhì)量的住房、工作機(jī)會等福利。

三是立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)用。在房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施中，需要制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃和工程方案，進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)和勘察工作。這些工作涉及專門技術(shù)人員等巨大的成本，在計(jì)算投資總額時(shí)需要考慮這些費(fèi)用。村集體企業(yè)需要預(yù)估好這些費(fèi)用，并與政府以及開發(fā)商等相關(guān)方協(xié)商確定相應(yīng)的解決方案，以減少成本和風(fēng)險(xiǎn)。

四是各類手續(xù)費(fèi)用。包括申請行政審批、環(huán)境評估等手續(xù)所需支付的費(fèi)用，也需要作為前期投入的一個重要部分。除了拿到相關(guān)手續(xù)，村集體企業(yè)還需要與有關(guān)部門進(jìn)行多層次的協(xié)商磋商，確保項(xiàng)目能夠有一個合規(guī)的實(shí)施方案。

綜上所述，房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目需要面臨著巨大的前期費(fèi)用問題。為了降低成本，需要村集體企業(yè)在項(xiàng)目開展的初期與政府部門、相關(guān)業(yè)態(tài)機(jī)構(gòu)等各方進(jìn)行廣泛溝通和協(xié)調(diào)。

3. 建設(shè)周期長，溝通協(xié)調(diào)難度大

在村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際操作中，建設(shè)周期長是一個主要問題。這類項(xiàng)目需要對現(xiàn)有的建筑進(jìn)行重大改造，包括拆除、改建、增加新的建筑等等。這些工程需要非常詳細(xì)地規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并依照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行審批，以保證施工的質(zhì)量和安全性。因此，在整個建設(shè)過程中必須精心組織、周密計(jì)劃，避免出現(xiàn)意外或延誤。

從實(shí)踐來看，建設(shè)周期確實(shí)是舊改項(xiàng)目面臨的最主要問題之一。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一是工程施工規(guī)模巨大。集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改通常涉及的是一整片區(qū)域的舊建筑物，需要進(jìn)行拆除、翻新、增建等大型工作。因此，工程時(shí)間較長，而且施工過程中需要協(xié)調(diào)眾多分包單位，對于總包方的協(xié)調(diào)能力也提出了更高的要求。二是施工期間可能遇到各種問題。由于施工規(guī)模較大，可能會遭遇資金、人員、材料等諸多方面的困難。此外，由于涉及舊城區(qū)改造，還可能會遇到歷史遺留問題、法規(guī)歧義等問題，需要耗費(fèi)較長時(shí)間進(jìn)行溝通和解決。三是審批程序繁瑣。房地產(chǎn)開發(fā)的審批程序已經(jīng)相對較復(fù)雜，而集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改則更為復(fù)雜。拆遷補(bǔ)償、用地、環(huán)保、建設(shè)工程驗(yàn)收等方面的審批程序均需符合法規(guī)，對建筑業(yè)者出了很高的要求。這些審批周期通常較長，也會影響項(xiàng)目的進(jìn)展。

在村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際操作中，溝通協(xié)調(diào)難度大是一個重要問題。這個問題主要來源于以下幾個方面：一是角色關(guān)系復(fù)雜，在房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目中，涉及角色眾多，如政府部門、村委會、相關(guān)企業(yè)、業(yè)主等等，他們有著不同的利益訴求和職責(zé)，同時(shí)也存在著不同的利益沖突和矛盾。而這些人員的溝通需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，協(xié)調(diào)難度非常大。二是信息不對稱，在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，每個人都只掌握了一部分關(guān)于項(xiàng)目的信息，導(dǎo)致信息不對稱問題。例如，政府部門可能擁有更多的政策信息和資源，而業(yè)主則擁有更多的土地和房產(chǎn)信息。這種信息不對稱也會導(dǎo)致溝通協(xié)調(diào)難度的增加。三是目標(biāo)不一致，在項(xiàng)目中，每個參與方都有不同的目標(biāo)和訴求，有些人可能更加注重經(jīng)濟(jì)效益，而有些人則更加注重社會效益。這種不同的目標(biāo)或者訴求可能會導(dǎo)致他們的溝通出現(xiàn)分歧，協(xié)調(diào)起來更加困難。

4. 各類政策解讀問題

村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目在實(shí)施過程中，涉及各種政策和法規(guī)的解讀和符合程度等問題，其中主要涉及以下方面：一是政策模糊性問題，有些政策和法規(guī)在具體實(shí)踐中存在模糊性，對于項(xiàng)目實(shí)際操作的指導(dǎo)意義較少，需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行理性解讀。二是權(quán)屬問題，由于很多村集體企業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬比較復(fù)雜，例如林地、水田、荒地、土地等資源，不同的資源被不同的單位或個人占用，因此在舊改建設(shè)中涉及權(quán)屬劃分問題，需要在法律框架內(nèi)合理劃分權(quán)屬。三是地價(jià)評估問題，土地的評估價(jià)格是房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)之一，也是各類政策解讀問題中經(jīng)常涉及的問題。這里除了要考慮當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰞r(jià)值外，還需要結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)進(jìn)行評估。四是建筑安全問題，對于舊改建設(shè)項(xiàng)目建筑安全問題，也需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)合理的解讀和具體操作。五是拆遷補(bǔ)償問題，房地產(chǎn)舊改建設(shè)涉及拆遷補(bǔ)償，需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理解讀和操作，保障被征收人的利益。六是新建項(xiàng)目資金問題，房地產(chǎn)舊改建設(shè)還需要考慮到新建項(xiàng)目所需要的資金等問題，這涉及融資、借貸等多方面的政策解讀問題。七是環(huán)保要求問題，隨著環(huán)保意識的不斷提高，房地產(chǎn)舊改建設(shè)中的環(huán)保要求也越來越高，需要對環(huán)保相關(guān)政策進(jìn)行合理解讀。

5. 建設(shè)資金保障問題

村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目實(shí)務(wù)中面臨的建設(shè)資金保障問題，是當(dāng)前許多舊城區(qū)改造中所面臨的共同難題。首先，基于當(dāng)前市場環(huán)境和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)資金的規(guī)模較大且成本相對較高。其次，在政府的引導(dǎo)下，眾多村集體企業(yè)逐漸投身到舊城區(qū)改造項(xiàng)目中，但由于各種因素的制約，這些企業(yè)在獲得銀行貸款等融資渠道方面存在較大的困難。此外，部分項(xiàng)目開發(fā)過程中存在資金管理漏洞、資金監(jiān)管不夠等問題，也增加了建設(shè)資金安全的風(fēng)險(xiǎn)。針對以上問題，需要制定有效措施，確保建設(shè)資金的安全有序使用。

（二） 解決方案研究

本節(jié)研究主要探討村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目的解決方案，主要包括市場通行的解決方案及實(shí)務(wù)中可能面臨的障礙及對策。

1. 市場通行的解決方案及方案比較

一是政府出臺扶持政策。目前，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快的背景下，一些較老的村集體企業(yè)房地產(chǎn)建筑物面臨破舊落后、物業(yè)管理不善、環(huán)境衛(wèi)生差等問題，卻又面臨著舊建筑改造難度大、費(fèi)用高、融資難等諸多困難。因此，通過政府出臺扶持政策，解決舊改項(xiàng)目融資難、運(yùn)營難等問題，是一種可行的方案。

二是借助先進(jìn)科技手段?？梢岳萌斯ぶ悄?、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)科技手段，對舊房進(jìn)行快速評估、分類整治，從而有效提高整個項(xiàng)目的執(zhí)行效率。例如，可以借助智能硬件實(shí)現(xiàn)對房屋結(jié)構(gòu)保溫、采暖等方面的監(jiān)控，對商家、住戶等使用者實(shí)施更精準(zhǔn)的管理，也可通過智能科技提高安全性和便民服務(wù)水平。

三是引入專業(yè)機(jī)構(gòu)?？梢砸雽I(yè)機(jī)構(gòu)，提供專業(yè)化建議和工程設(shè)計(jì)，以便于在解決舊房改造過程中更好地避免甲方、乙方之間的分歧和爭議，從而保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

四是多元化融資渠道?？梢酝ㄟ^多元化融資渠道，達(dá)到提高資金效益的目的。例如，通過政府引導(dǎo)、PPP模式以及金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保等多種途徑，吸引民間資本投資，從而實(shí)現(xiàn)雙方的共贏與合作。

2. 實(shí)務(wù)中解決方案可能面臨的障礙及對策

舊改項(xiàng)目也面臨一些問題，以下是可能存在的問題以及對應(yīng)的解決方案：

一是項(xiàng)目融資不足。項(xiàng)目的融資規(guī)模比較大，而且目前國內(nèi)市場上銀行的房屋抵押貸款利率相對比較高，且村集體企業(yè)底層經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對薄弱，資本量極少。因此，可以考慮采取股權(quán)資本注入、基金運(yùn)作等形式，增加項(xiàng)目融資量，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推進(jìn)。

二是政策限制難題。目前，一些地區(qū)的舊改項(xiàng)目還面臨著土地使用權(quán)、房產(chǎn)證明等核心證照、批文的審批周期長乃至停滯不前的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目更難于順利推進(jìn)。對于這類問題，可以采取法律顧問意見咨詢，遵守現(xiàn)行法規(guī)，逐項(xiàng)履行相關(guān)手續(xù)，從而保證項(xiàng)目持續(xù)實(shí)施。

三是團(tuán)隊(duì)協(xié)同難題。在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，各種研究者、建設(shè)方等群體同時(shí)參與，但在實(shí)踐過程中可能性格、特點(diǎn)、思維方式等完全不同，產(chǎn)生分歧和爭議的情況。針對這種情況，可以采取“項(xiàng)目總監(jiān)”奉命管理的形式，加強(qiáng)凝聚力，統(tǒng)一思想，從而創(chuàng)造團(tuán)隊(duì)發(fā)展的有利條件。

四是技術(shù)落后及安全管理難題。舊改項(xiàng)目存在很多老舊房屋、危險(xiǎn)品存儲等問題，極易導(dǎo)致隱患及事故。因此在項(xiàng)目執(zhí)行過程中應(yīng)注意科技進(jìn)步和緊急響應(yīng)方案，及時(shí)采取措施，防患于未然。

總之，在村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目解決方案研究中，重點(diǎn)考慮市場通行的解決方案及方案比較，同時(shí)也不能忽視實(shí)際操作過程中可能存在的障礙及對應(yīng)的解決方案。

四、結(jié)語

本次研究對村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了一定的梳理和總結(jié)，從項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)務(wù)中面臨的問題以及解決方案等方面進(jìn)行了分析。通過對相關(guān)問題的研究，我們可以得出以下結(jié)論：首先，對于村集體企業(yè)房地產(chǎn)舊改建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目方向和目的往往是住宅改住宅或工業(yè)廠房改造，這需要進(jìn)行相應(yīng)的前期規(guī)劃和準(zhǔn)備工作。其次，在項(xiàng)目實(shí)踐中，會面臨一些問題，包括拆遷補(bǔ)償問題、前期費(fèi)用問題、建設(shè)周期長等。這需要在不同階段做好溝通和協(xié)調(diào)，并尋找可行的解決方案。最后，為了解決這些問題，需要依據(jù)市場通行做法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定相應(yīng)解決方案，并對可能面臨的障礙進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)測和對策分析。同時(shí)，也需要注重建設(shè)資金保障問題，維護(hù)項(xiàng)目的長期穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：深圳市大鵬新區(qū)壩光開發(fā)建設(shè)運(yùn)營管理有限公司）