房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的難點和重點探討

羅曉浩

摘 要：房地產開發(fā)企業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設、房屋銷售為一體，投資規(guī)模大、經營活動周期長，會計核算內容廣泛、賬務處理較為復雜。在當前房地產市場競爭異常激烈、庫存高、去化難的大形勢下，為保障房地產開發(fā)企業(yè)經濟利益，提高企業(yè)利潤率，對會計核算的重點與難點進行系統(tǒng)梳理、分析，以提升會計核算的有效性就顯得尤為重要。

關鍵詞：房地產開發(fā)；周期長；去化難；會計核算復雜

房地產開發(fā)企業(yè)在國民經濟增長的過程中具有十分重要的地位，是進行土地開發(fā)、房屋建設、房屋銷售等多項工作任務的具體企業(yè)，投資規(guī)模大、經營活動周期較長，涉及的工作內容相對煩瑣，在一定程度上加大了房地產開發(fā)企業(yè)會計核算工作的難度，導致部分房地產開發(fā)企業(yè)在開展財務會計核算工作時，存在一定的問題，因此，本文主要針對房地產企業(yè)會計核算中存在的難點和重點進行了簡單的分析和介紹。并提出了幾點具體的解決措施，旨在幫助企業(yè)健全會計核算體系。

一、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算概述及作用

房地產開發(fā)企業(yè)會計核算，是企業(yè)會計從業(yè)人員依據會計準則中的原則、結合房地產行業(yè)特點及企業(yè)自身特性，因地制宜的制定出的科學有效的會計核算方法，對房地產企業(yè)經濟活動進行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督。

通過房地產會計核算，一方面能夠有效地呈現(xiàn)企業(yè)在開發(fā)經營過程中發(fā)生的各種經濟活動，可以正確核算出企業(yè)在開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)發(fā)生的資金投入、成本稅費等，為決策層做出經營決策提供會計數(shù)據支持，從而有助于實現(xiàn)企業(yè)資源的合理分配、促進企業(yè)資產的最大化利用，提升企業(yè)經濟效益，推動企業(yè)健康發(fā)展。另一方面房地產企業(yè)開發(fā)周期長、涉稅環(huán)節(jié)多且金額巨大，準確的會計核算，有助于企業(yè)提高資金使用效率、有效規(guī)避稅務風險等。

二、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的難點與重點

（一）房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的難點

1．缺少清晰規(guī)范的會計準則

房地產行業(yè)自身的經營具有獨特性，與其他行業(yè)相比，其會計核算程序和方法等都有明顯的差異，尤其在費用核算、成本結算及收入確認方面都具有特殊性。我國早在2007年已經實現(xiàn)了標準的企業(yè)會計準則，但基本上是由國家圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項統(tǒng)一制定的，針對房地產會計的一些特殊事項并沒有相關具體的準則或制度加以規(guī)范。目前，根據《企業(yè)會計準則-應用指南（2018）》規(guī)定，房地產企業(yè)會計科目大部分使用各行業(yè)通用的會計科目，僅有“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費”“開發(fā)產品”等個別會計科目屬于房地產開發(fā)企業(yè)的專用會計科目。因此，房地產企業(yè)在開展會計核算工作時，由于缺乏更詳細的指引準則和制度，使得房地產企業(yè)和會計從業(yè)人員往往根據各自的需要進行會計處理，導致房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作亂象叢生，影響了會計核算結果的質量，也影響了房地產企業(yè)之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。

2．收入核算難度大

房地產開發(fā)模式呈多樣化發(fā)展，一種是由企業(yè)自行開發(fā)并組織銷售，另一種是事前與委托方簽訂合同，按照合同約定進行項目開發(fā)建設，完工后將開發(fā)產品移交給委托方，如代建房業(yè)務、承建業(yè)務和定向開發(fā)業(yè)務等。對于后者而言，新會計準則對于建造合同的收入確認已經并入新收入準則。對于自行開發(fā)建設并組織銷售的商品房，由于開發(fā)周期長、資金投入巨大，往往具有較高的價值，同時我國房地產行業(yè)實行商品房預售制，這些共同決定了房地產開發(fā)銷售通常采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產開發(fā)銷售需要提前取得預售許可證，在此基礎上，一般還要經過簽訂商品房預售合同、取得預收款（包括首付款、按揭款）、建設工程竣工驗收并交付買方驗收確認、買方辦理產權過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以，房地產收入確認和其他行業(yè)相比，存在明顯的特殊性。2017年財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則第14號—收入》取代原有《企業(yè)會計準則第15號—建造合同》和《企業(yè)會計準則第18號—收入》等相關內容，將收入確認的判斷標準由原來的風險報酬轉移改為控制權轉移，根據控制權轉移的時間段或者時間點來對收入進行確認，這對房地產企業(yè)開發(fā)的商品房、現(xiàn)房銷售、期房銷售提出新的要求，讓收入確認更加復雜。同時，給代建房業(yè)務、承建業(yè)務和定向開發(fā)業(yè)務的收入確認也帶來了一定的影響。新收入準則明確了收入確認的模型以及確認的時點，在操作時更貼近實際情況，但在判斷合同是時段履約還是時點履約時，很難量化界定，這就要求會計從業(yè)人員具有較高的職業(yè)判斷能力，無形中增加了企業(yè)收入核算的難度。

3．成本核算難度大

目前的房地產企業(yè)不僅從事土地開發(fā)建設、各種配套設施建設與商品房銷售，若是精裝交付，還負責房商品房裝修設計、材料采購等，再加上開發(fā)業(yè)態(tài)多樣化、開發(fā)周期長、同一項目分期開發(fā)等，使得成本核算的難度進一步加大。主要體現(xiàn)在三個方面：一是成本對象的劃分難以明確，房地產開發(fā)成本核算對象是指在房地產產品開發(fā)過程中，為了歸集和分配費用而確定的費用承擔者 ，如果劃分過粗，不能反映獨立開發(fā)項目的實際成本水平；如果劃分過細，則會增加許多間接費用的分配，增加核算工作量，并影響成本的準確性。隨著房地產項目越來越復雜、產品業(yè)態(tài)越來越多，確定核算對象顯得愈發(fā)困難。二是在確定成本核算對象之后，公共成本費用的分攤也是一個繞不開的環(huán)節(jié)，如項目的拆遷補償款、公共配套費、借款費用等分攤問題，采用什么分攤方法，目前尚無明確統(tǒng)一的分攤標準。加上房地產開發(fā)企業(yè)一般存在幾個項目一起滾動開發(fā)，在這種情況下，使得成本分攤更加復雜。三是核算周期也是一個不容忽視的問題，越來越多的項目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，在核算周期的劃分上，也需要企業(yè)根據自身的具體情況進行判斷，這也增加了成本核算的難度。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的重點

1．搭建會計核算平臺

會計核算體系的選擇和搭建，對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。房地產企業(yè)大小不一，開發(fā)的業(yè)態(tài)并不相同，開發(fā)節(jié)奏也各不一致，這些在開展會計核算工作時，都有可能影響后續(xù)的會計核算方案的編制工作。因此，需要會計從業(yè)人員在項目開發(fā)初期，根據項目的具體情況并結合當?shù)囟愂照?，搭建有針對性的會計核算平臺，對后續(xù)的成本核算、費用分攤等進行合理的規(guī)劃。這將對企業(yè)的所得稅匯算清繳、土地增值稅清算以及項目的利潤有著實質性影響。但在市場經濟的發(fā)展過程中，由于市場變化莫測，房地產企業(yè)要想積極地開展會計核算工作，就需要及時關注市場動態(tài)，明確宏觀經濟、稅制改革等多種因素對核算體系的影響，從而更好地迭代升級出更完善的會計核算體系，進一步的提高會計核算工作的質量。

2．成本費用的核算工作

成本核算工作是會計核算工作中的重點內容之一，會計從業(yè)人員首先要確定成本費用的具體分攤標準，明確具體的分攤方法，如占地面積法、建筑面積法、預算造價法等，并根據房地產企業(yè)實際的發(fā)展動態(tài)以及相關的業(yè)務內容，明確具體的方法認定，并根據不同的情況，采用不同的分類標準，納入企業(yè)會計核算制度中，嚴格的執(zhí)行成本核算以及費用分攤的相關標準。同時，工作人員也要明確確定成本核算的具體對象，對于分期開發(fā)的項目，也要進行分期的費用分攤和分期的費用核算，對于不是分期開發(fā)的項目，也要嚴格的按照產品的形態(tài)和產品的開發(fā)進度，進行費用分攤?？傊?，要實現(xiàn)科學合理歸集，明確分攤的具體標準。

3．預繳稅金的核算工作

由于房地產項目開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，需要承擔的稅種也具有多樣化的特征，主要包括契稅、增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、印花稅等稅種。通常情況下，房地產企業(yè)在摘地環(huán)節(jié)需繳納契稅和印花稅；在預售環(huán)節(jié)，收到客戶預付款時需繳納增值稅及附加、預繳土地增值稅，并按預計計稅毛利率分季（月）計算毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，在年度進行匯算清繳；在項目交付清算環(huán)節(jié)，需進行土地增值稅清算及企業(yè)所得稅清算；開發(fā)商品房完工自持時，需根據商品房自用或出租，計算繳納房產稅。納稅時點與會計收入確認時點存在較大差異，需要會計從業(yè)人員高度重視，不斷提升會計稅務方面的綜合素質，一方面保證預繳稅金核算的準確性，以規(guī)避稅務風險，尤其在當前“以數(shù)治稅”的大環(huán)境，預繳稅金的準確核算，對企業(yè)而言顯得尤為重要。另一方面也需要適當?shù)剡M行稅收籌劃，避免提前交稅過多的資金占用，提高企業(yè)資金使用效率。

三、有效解決會計核算工作的措施

（一）推動制定明確的會計準則或制度

雖然在新形勢下，我國頒布了新的會計準則，在一定程度上能夠明確房地產開發(fā)企業(yè)的各項工作內容，能夠為房地產開發(fā)企業(yè)開展后續(xù)的會計核算工作提供一定幫助，但對于房地產特殊業(yè)務而言仍缺少相關的具體準則或制度。因此，需要國家層面根據房地產開發(fā)企業(yè)的實際工作內容，不斷地建設和完善有針對性的會計準則或制度，統(tǒng)一房地產企業(yè)核算行為，使不同企業(yè)的會計信息更具有可比性，為會計報告的使用者進行決策提供有用的會計數(shù)據。如建立和完善配套工程的會計核算準則指引等。

房地產開發(fā)企業(yè)自身也要從整體出發(fā)，明確企業(yè)會計核算人員的具體權責，并結合自身的發(fā)展情況，建立科學規(guī)范的會計核算制度、搭建科學的會計核算體系和平臺，從而在遵守國家相關規(guī)范的前提下，更好地對本企業(yè)經濟活動進行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）推進房地產企業(yè)會計核算信息化

房地產企業(yè)的行業(yè)特性決定了其核算內容多而且雜，加之目前很多房地產企業(yè)會計核算系統(tǒng)和業(yè)務系統(tǒng)之間是割裂的，數(shù)據無法互通、信息孤島問題嚴重，多方面因素影響了會計核算的準確性和及時性。因此，企業(yè)必須建立會計核算體系，推進會計核算信息化，打破數(shù)據無法互通的局面，保證日常業(yè)務信息能第一時間端到端的傳遞到會計核算系統(tǒng)并觸發(fā)自動記賬，根據不同業(yè)務場景自動完成稅金計提、成本費用歸集及分攤等，促進會計核算工作高效完成。同時，確保國家會計準則和本企業(yè)財務制度能夠得到嚴格執(zhí)行，規(guī)避企業(yè)相關風險，提升企業(yè)抗風險能力。

（三）不斷提升會計從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)

房地產企業(yè)在進行會計核算時，要明確每一環(huán)節(jié)會計、稅務及相關法律法規(guī)的規(guī)定，要保證每一環(huán)節(jié)核算的準確性和科學性。房地產會計從業(yè)人員是會計核算的主要執(zhí)行者，這就要求其不僅要具備專業(yè)會計實務能力，也要具有稅務、相關法律法規(guī)的知識儲備，同時還要擁有對項目開發(fā)綜合判斷的大局觀和前瞻性。因此房地產企業(yè)應不斷加強對會計從業(yè)人員的培養(yǎng)，通過日常輪崗、專業(yè)交流、專業(yè)培訓等措施，不斷促進其綜合素養(yǎng)的提升，從而提升企業(yè)整體的會計核算水平。

結束語

綜上所述，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作的難度也在不斷提高。新的行業(yè)環(huán)境，給房地產行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，明確房地產開發(fā)企業(yè)會計核算工作重點和難點，切實提高房地產開發(fā)企業(yè)的整體會計核算水平，有助于實現(xiàn)企業(yè)預期的財務管理目標，更好地為房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

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