房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、投資規(guī)模大、范圍廣、涉及稅種多，一直被視為是存在極大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。全面推開(kāi)“營(yíng)改增”以來(lái)，涉及政策調(diào)整和稅制轉(zhuǎn)換，“價(jià)外增值稅”比“價(jià)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅”計(jì)算較為煩瑣、抵扣等條件也極為嚴(yán)苛。若監(jiān)管及指導(dǎo)不到位，辦稅人員操作稍有不慎， 即有可能出現(xiàn)政策運(yùn)用失當(dāng)或核算錯(cuò)誤而被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處的可能性。如何有效地降低及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理合法降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅負(fù)，也一直是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理人員棘手的問(wèn)題。為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的工作的，確保相關(guān)稅改政策的全面落實(shí)，為讓房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)從業(yè)人員減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，正確指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)，本文以所從事稅務(wù)審核中的12家房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)為研究樣本，從收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)及以后繳納增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，歸集整理存在的增值稅涉稅問(wèn)題，對(duì)房產(chǎn)銷售中可能存在的增值稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。確定影響應(yīng)納增值稅的主要因素為：銷售收入、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、預(yù)繳稅款抵減時(shí)間、適用計(jì)稅方法等。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);增值稅;風(fēng)險(xiǎn)管理

全面推開(kāi)“營(yíng)改增”以來(lái)，筆者就稅務(wù)審核中，12家房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅涉稅事項(xiàng)為研究樣本，歸集整理存在的增值稅涉稅問(wèn)題，對(duì)房產(chǎn)銷售中可能存在的增值稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)影響應(yīng)納增值稅的主要因素包括：銷售收入、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、預(yù)繳稅款抵減時(shí)間、適用的計(jì)稅方法等。只要有一個(gè)因素確定不當(dāng)，就有可能會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、與銷售收入相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

銷售收入是企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品銷售或提供勞務(wù)、服務(wù)所獲得的收入，以及形成的應(yīng)收全部?jī)r(jià)款，包括收取的價(jià)外費(fèi)用、增值稅款。與銷售額相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情況：

（一）做低房?jī)r(jià)的情形

雖然現(xiàn)在實(shí)行房?jī)r(jià)備案制度，具體到“一套房一標(biāo)價(jià)”，更加透明和公開(kāi)化了房?jī)r(jià)信息，房?jī)r(jià)的畸高或畸低的現(xiàn)象有效地減少了。但在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作中，仍有一定程度存在做低房?jī)r(jià)的情形（包括不限于低價(jià)銷售給關(guān)系戶、以房抵債、簽訂陰陽(yáng)合同、無(wú)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的銷售等）。對(duì)不具有合理商業(yè)目的并且價(jià)格明顯偏低的，或者發(fā)生銷售房產(chǎn)的應(yīng)稅行為而無(wú)銷售收入的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照規(guī)定對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。因此，在確認(rèn)增值稅的銷售收入時(shí)，需關(guān)注明顯低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售的價(jià)格或低于評(píng)估價(jià)的房產(chǎn)銷售，以及不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)、停車位等取得的銷售收入，是否具有的合理商業(yè)目的，是否存在做低房?jī)r(jià)的情形，而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）預(yù)收款包括定金等款項(xiàng)的情形

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間，應(yīng)是在取得銷售許可證或預(yù)售許可證后收取的款項(xiàng)。其所收取的訂金、誠(chéng)意金、意向金等，以及在沒(méi)有銷售時(shí)所收定金，如果實(shí)際銷售或預(yù)售都還沒(méi)有發(fā)生，協(xié)議中也未約定“銷售方必須要銷售或預(yù)售，購(gòu)買方必須要購(gòu)買”等相關(guān)內(nèi)容的，不需要按包含在預(yù)收款中繳納增值稅。但如果協(xié)議約定“雙方未履行銷售與購(gòu)買行為的，需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容的，則需要轉(zhuǎn)為預(yù)收款中繳納增值稅。實(shí)務(wù)中申報(bào)增值稅時(shí)，需要注意預(yù)收款項(xiàng)包括訂金、誠(chéng)意金、意向金、定金等情形而未申報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）收取的價(jià)外費(fèi)用

價(jià)外費(fèi)用，是指向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款外的選房費(fèi)、中介費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、風(fēng)險(xiǎn)保證金，評(píng)估費(fèi)，貸款服務(wù)費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但符合條件的代為收取的行政事業(yè)性收費(fèi)或政府性基金、代委托方收取的款項(xiàng)以委托方名義開(kāi)具發(fā)票不計(jì)入銷售額項(xiàng)目不包括在內(nèi)。價(jià)外費(fèi)用是否需要并入銷售額繳納增值稅，需要分析判斷后決定。下面以合同購(gòu)買方因取消購(gòu)房、支付賠償款為例分析判斷如下：

1、已經(jīng)開(kāi)具適用稅率增值稅發(fā)票，商品房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，說(shuō)明應(yīng)稅銷售行為已經(jīng)發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)。因合同購(gòu)買方要求退房取得賠償款，合同購(gòu)買方退房的行為，屬于購(gòu)買方違約的情形。合同已經(jīng)履行，銷售方取得的上述賠償款，屬于價(jià)外費(fèi)用，需要開(kāi)具增值稅發(fā)票，繳納增值稅。

2、合同買方預(yù)繳房款后，商品房的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，未發(fā)生納稅義務(wù)，合同購(gòu)買方要求退房。根據(jù)合同約定，合同購(gòu)買方需要支付合同違約金。該合同當(dāng)中，商品房的銷售行為未發(fā)生、合同未履行，銷售方收到違約金，不應(yīng)開(kāi)具發(fā)票，不繳增值稅。

綜上不難看出，在確認(rèn)價(jià)外費(fèi)用的涉稅問(wèn)題時(shí)，其關(guān)鍵點(diǎn)在于合同是否履行;其次，確認(rèn)其是否屬于增值稅的納稅范圍;最后，確認(rèn)其是否可以享受稅收優(yōu)惠政策，以減少收取的價(jià)外費(fèi)用而少繳納增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）賬面增值稅收入與申報(bào)表數(shù)據(jù)口徑不一致

銷售收入進(jìn)行增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，需關(guān)注不同申報(bào)表上房產(chǎn)銷售收入的口徑，避免因填報(bào)數(shù)據(jù)口徑不一致造成的分析錯(cuò)誤。預(yù)收款發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》的“銷售額”與賬面會(huì)計(jì)“預(yù)收賬款”科目金額一致，都是含增值稅的收入;納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，應(yīng)以當(dāng)期不含稅的銷售額和征收率5%計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，填報(bào)的《增值稅納稅申報(bào)表》，填報(bào)的金額與賬面會(huì)計(jì)金額需計(jì)算后分析核對(duì);納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后，采用一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目，應(yīng)以當(dāng)期不含稅的銷售額扣減可扣除的土地價(jià)款和適用稅率計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，填報(bào)的《增值稅納稅申報(bào)表》，填報(bào)的金額與賬面會(huì)計(jì)金額需計(jì)算后分析核對(duì)。

二、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判斷可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的當(dāng)天。在實(shí)務(wù)操作中，目前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有不同的規(guī)定，納稅人和稅務(wù)人員若判斷不慎，可能面臨遲延繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）發(fā)生應(yīng)稅行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移是判斷納稅義務(wù)是否發(fā)生的關(guān)鍵，以下將從四個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行考慮分析：

1、法律適用問(wèn)題。在實(shí)務(wù)操作中，大部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：“房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間是將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天。在具體交付給買受人的時(shí)間的辨別上，以約定的交房時(shí)間（《商品房買賣合同》）為準(zhǔn);若合同約定時(shí)間遲于實(shí)際交房時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)”。這樣的判斷其實(shí)是不準(zhǔn)確的，甚至存在著較大的稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)行的稅收法律法規(guī)中，并沒(méi)有確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定，稅務(wù)部門也不具備確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的專業(yè)能力和法定職責(zé)，須由專門的法律法規(guī)有所規(guī)范，如《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”;《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。故以辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的時(shí)間作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間是較為合理的。當(dāng)然申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，發(fā)票也是需要提供的資料。因此，在一般情況下，是先開(kāi)具發(fā)票后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也不能否認(rèn)兩者存在同時(shí)發(fā)生的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)為辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的當(dāng)天或開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票的當(dāng)天，二者時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定銷售商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間較為合理，這樣操作也有法律依據(jù)。

2、進(jìn)銷匹配的問(wèn)題?！皟r(jià)外增值稅”與“價(jià)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅”的計(jì)稅規(guī)則不同，營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)納稅額與銷售收入直接相關(guān)，出于稅源管理的考慮，往往將納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間前置;營(yíng)改增后，應(yīng)納稅額的計(jì)算既要考慮銷售收入，也要考慮可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果將納稅義務(wù)前置，按收款進(jìn)度確認(rèn)銷項(xiàng)稅額，可能會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額留抵過(guò)多，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目全部銷售完畢仍有大量留抵稅額且無(wú)法退稅的情況發(fā)生。因而，在營(yíng)改增稅收政策設(shè)計(jì)時(shí)，就已經(jīng)取消了原營(yíng)業(yè)稅按收到預(yù)收款確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間的規(guī)定，盡可能地推后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，盡可能地保持進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅的匹配。

3、收入實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題?？赡苡腥藭?huì)擔(dān)心推后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，大額的稅款會(huì)集中在某一月發(fā)生，會(huì)導(dǎo)致稅款非均衡入庫(kù)。其實(shí)這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的：一方面，不動(dòng)產(chǎn)銷售有預(yù)繳稅款的義務(wù)。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提前收到的款項(xiàng)基本都可以視為預(yù)收賬款，根據(jù)規(guī)定在收到預(yù)收款時(shí)先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，稅款是按照收款時(shí)間繳納的，并不是都在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間最后一刻才實(shí)現(xiàn)的;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售周期較長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，每一套房子的銷售基本是平穩(wěn)的，辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的時(shí)間也是陸續(xù)進(jìn)行的，因此不動(dòng)產(chǎn)銷售的納稅義務(wù)也是漸次實(shí)現(xiàn)的，所以也不存在稅款不均衡入庫(kù)的問(wèn)題。

4、風(fēng)險(xiǎn)可控的問(wèn)題。發(fā)票開(kāi)具時(shí)間和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的辦理時(shí)間，都可以在政府網(wǎng)站查詢、可以監(jiān)控，以此作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判定標(biāo)準(zhǔn)，相比較合同約定交房時(shí)間、拿到鑰匙時(shí)間、房屋封頂時(shí)間、交付入住時(shí)間、面積測(cè)繪時(shí)間等有很強(qiáng)的法定性和可操作性，可以有效地防范和降低稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

（二）其他的三個(gè)時(shí)點(diǎn)

1、收訖銷售款項(xiàng)的當(dāng)天，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)的當(dāng)天。

2、取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

3、開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天，是指開(kāi)具適用稅率或者征收率的不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票。

綜合上述分析，銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)為辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的當(dāng)天或開(kāi)具適用稅率或者征收率的不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票的當(dāng)天，不包括開(kāi)具分類編碼為602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”所開(kāi)具的增值稅發(fā)票。二者時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定銷售商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

三、預(yù)繳的增值稅稅款抵減時(shí)間可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)繳的增值稅稅款抵減的時(shí)間，現(xiàn)在的稅法沒(méi)有明確規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際執(zhí)行的規(guī)定也不盡相同。

（一）對(duì)應(yīng)項(xiàng)目、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生之后扣減

如陜西、安徽稅務(wù)機(jī)關(guān)明確，只有本項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)才可以扣減預(yù)繳的增值稅稅款，即扣減時(shí)需要同時(shí)具備的發(fā)生納稅義務(wù)、對(duì)應(yīng)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)條件。筆者也認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅稅款，可以抵減的時(shí)間是在項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生之后。增值稅納稅義務(wù)發(fā)生之前，該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳的增值稅稅款不能抵減，只有當(dāng)項(xiàng)目的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生了，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳的增值稅稅款才予以抵減。

（二）無(wú)須對(duì)應(yīng)項(xiàng)目當(dāng)月即可抵減

而福建、江蘇、廣西的稅務(wù)機(jī)關(guān)明確，預(yù)繳稅款均可以用該納稅人當(dāng)期的增值稅應(yīng)納稅額抵減，且無(wú)需按對(duì)應(yīng)項(xiàng)目分別抵減。預(yù)繳稅款不需要對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，也不需要考慮增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，對(duì)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，能減輕不少的資金壓力，但易造成企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)預(yù)繳的增值稅稅款抵減管理上的混亂。建議房地產(chǎn)企業(yè)分項(xiàng)目將預(yù)繳的增值稅稅款抵減情況以備查賬登記，降低增值稅稅款抵減的風(fēng)險(xiǎn)。

造成以上兩種完全不同的抵減方法的原因，是國(guó)稅總局現(xiàn)行公布的營(yíng)改增有效政策中，預(yù)繳的增值稅稅款抵減并沒(méi)有明確的政策依據(jù)。需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)掌握當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)最新的政策文件，注意預(yù)繳增值稅稅款抵減有誤的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、適用不同的計(jì)稅方法可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人而言的，符合條件的老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法與一般計(jì)稅方法。計(jì)稅方法的不同，主要影響不含稅銷售額的計(jì)算以及銷售額可扣除的土地價(jià)款、進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。

（一）符合條件的老項(xiàng)目

房地產(chǎn)老項(xiàng)目判斷方法：有《建筑工程施工許可證》證的，根據(jù)其上面開(kāi)工時(shí)間是否在2016年4月30日之前;沒(méi)有《建筑工程施工許可證》或者《建筑工程施工許可證》上沒(méi)有注明開(kāi)工時(shí)間的，按照“建筑工程承包合同”上注明的開(kāi)工日期是否在2016年4月30日之前。《建筑工程施工許可證》與“建筑工程承包合同”都不滿足日期規(guī)定的，不屬于符合條件的老項(xiàng)目，只能選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅，不能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（二）接盤的老項(xiàng)目

1、可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法地區(qū)

青島國(guó)稅實(shí)際操作的規(guī)定，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤形式，取得的在建工程是2016年4月30日前的老項(xiàng)目，則可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。即使是2016年5月1日之后接盤的，對(duì)于接盤人仍是按老項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。雖然中間經(jīng)歷了一次交易行為，也取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票（通常轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目會(huì)選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），但從接盤開(kāi)發(fā)的角度整體考慮，視同為一個(gè)項(xiàng)目（老項(xiàng)目），納稅人可以自行進(jìn)行選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，有利于納稅人稅收安排。

2、不可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

河南國(guó)稅實(shí)際操作的規(guī)定，明確是2016年4月30日前的接盤的項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。對(duì)于2016年5月1日之后取得的不動(dòng)產(chǎn)（接盤的老項(xiàng)目）再開(kāi)發(fā)，視為自行開(kāi)發(fā)。如果《建筑工程施工許可證》日期有變更時(shí)，則不可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。只能按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，好在進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣（按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法5%開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，也可以抵扣），可少繳一部分應(yīng)納增值稅。

對(duì)于不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述規(guī)定有不同的理解和詮釋，具體操作需提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通后確認(rèn)。

房產(chǎn)銷售中的增值稅需依法合理納稅，降低自身隱藏的納稅風(fēng)險(xiǎn)，避免納稅錯(cuò)誤，輕則進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)稅，重則遭受稅務(wù)處罰。

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