房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)財融合實施路徑探討

曹曉妹

（義烏市建筑工務管理有限公司，浙江 義烏 322000）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政府宏觀調控政策等因素的影響，面臨著日趨激烈的市場競爭，其財務核算與管理難度日益增大。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結合自身發(fā)展實際，在實踐中探究業(yè)財融合路徑，以提升財務核算及管理水平，并實現(xiàn)對財務風險的有效規(guī)避和防范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加深對業(yè)財融合的認識，充分考慮行業(yè)發(fā)展的特殊性，采取有效路徑加強業(yè)財融合。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施業(yè)財融合的意義

新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深刻認識到實施業(yè)財融合對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。業(yè)財融合，是指企業(yè)在開展管理的實踐過程中，將業(yè)務工作與財務工作緊密結合起來。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務人員不僅要將本職工作做好，還要深入了解和準確把握房地產(chǎn)開發(fā)涉及的各項業(yè)務及其進展情況，并據(jù)此規(guī)避經(jīng)營和管理過程中潛在的財務風險，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠、健康的發(fā)展。

首先，業(yè)財融合能促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉變其財務核算方式，并引導財務人員提高綜合能力，使其轉變?yōu)楦咚刭|的管理型人才。業(yè)財融合能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理決策提供相關數(shù)據(jù)和信息支持，有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資風險和經(jīng)營風險較高，管理者只有深入、全面地了解企業(yè)資源和各項業(yè)務開展的實際情況，才能制定出科學的經(jīng)營管理決策。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強業(yè)財融合，能轉變其財務人員的具體職能，引導財務人員轉型為高素質的管理型人才。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去的經(jīng)營管理模式中，財務和業(yè)務兩類部門保持相互獨立，彼此缺乏聯(lián)系，業(yè)財融合能突破這種管理模式，增強財務管理的靈活性。在業(yè)財融合背景下，財務人員不僅要開展會計核算相關工作，還需要參與業(yè)務管理，熟悉業(yè)務流程。最后，業(yè)財融合還能促進各項數(shù)據(jù)信息在各部門之間的傳遞共享，并為企業(yè)決策提供可靠的數(shù)據(jù)信息支持，推動企業(yè)實現(xiàn)高效、良好的信息化發(fā)展。

二、推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)財融合的路徑

（一）加強業(yè)財融合隊伍建設

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要高度重視業(yè)財融合，并加強對財務人員的培訓，建設一支高素質的業(yè)財融合隊伍，有效地推進業(yè)財融合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向財務人員積極地宣傳業(yè)財融合相關知識，引導財務人員深入了解和全面掌握業(yè)財融合涉及的各項操作，增強其業(yè)財融合技能。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過豐厚的薪資待遇招聘高素質的業(yè)財融合復合型人才，為業(yè)財融合提供強有力的人力資源支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過加強對財務人員的技能培訓，增強其風險管控意識和能力，督促財務人員嚴格遵循相關規(guī)定對會計業(yè)務進行規(guī)范處理，實現(xiàn)對財務風險的有效規(guī)避。

（二）加強業(yè)財融合戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要契合自身實際，加強業(yè)財融合戰(zhàn)略籌劃，采取有效措施對財務核算與業(yè)務開發(fā)進行協(xié)調，確保二者形成一致的工作目標。企業(yè)在制定戰(zhàn)略發(fā)展目標時，要從宏觀視角，對相關問題進行綜合考慮，并結合近期開展的各項業(yè)務活動。企業(yè)要促進業(yè)務和財務兩類部門加強溝通交流，并構建系統(tǒng)完善的獎懲機制加強績效考核。財務部門應對各部門進行牽頭組織，構建完備的責任制度，推動業(yè)財融合。企業(yè)要靈活運用信息技術，構建財務共享平臺，促進各項數(shù)據(jù)信息在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)及時傳遞和高度共享，為企業(yè)管理決策提供可靠的數(shù)據(jù)和信息支持，形成科學、準確的管理決策，并實現(xiàn)對業(yè)財融合的有效加強。

（三）促使財務部門深入了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各項業(yè)務流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應促進財務部門深入了解各項業(yè)務流程。財務部門應與各部門加強緊密配合，對項目開發(fā)銷售全過程涉及的各項業(yè)務流程進行深入了解：一是要加強與工程部的緊密聯(lián)系，實現(xiàn)對開發(fā)進度的實時掌握，加強對資金籌集的控制和支付進度的把握，實現(xiàn)對資金成本的有效降低；二是在項目預售階段，加強與銷售部門的緊密聯(lián)系，以管理需要為依據(jù)，結合安全納稅，督促銷售部對簽約資料進行及時傳遞，確保對銷售動態(tài)的實時掌握，并對促銷活動相應的納稅成本作出科學評價；三是在項目開發(fā)的全過程中，要加強與預算部門的緊密聯(lián)系，對開發(fā)成本呈現(xiàn)的動態(tài)變動、執(zhí)行預算建造成本的實際情況進行隨時了解，將施工單位與預算部形成的結算作為依據(jù)，對財務成本進行及時調整；四是加強與金融租賃公司、銀行等債權人的緊密聯(lián)系，對借入資金呈現(xiàn)的使用動態(tài)進行及時反饋，據(jù)此對借款額度和借款進度進行靈活調整，實現(xiàn)對資金成本的最大化節(jié)約；五是財務部門要對企業(yè)股東提出的分紅要求進行全面的了解，對財稅成本進行提前測算，實現(xiàn)對稅負問題的有效解決，保障企業(yè)經(jīng)營管理各項活動高效、良好的開展，以免股東分歧對項目開發(fā)實際進度產(chǎn)生不良影響。

（四）分析項目開發(fā)階段業(yè)財融合要點

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目開發(fā)階段是其業(yè)務重點環(huán)節(jié)，涉及較多工作。企業(yè)要從如下幾個方面著手分析項目開發(fā)階段業(yè)財融合要點。一是財務部門應在預算環(huán)節(jié)加強與預算部門的溝通交流，形成對開發(fā)成本具體構成的全面了解，基于預算造價，以開發(fā)所需時間為依據(jù)，對期間費用作出合理估計，并向開發(fā)對象合理分配預算成本，得出單位成本?；趩挝怀杀緶y算項目開發(fā)售價，向銷售部門提供各項測算結果，為后期定價提供參考。財務部門還要測算項目稅費，并對土地增值稅實施模擬清算，防止定價略高造成稅負突增。二是在合同簽訂環(huán)節(jié)，財務部門應對合同起草簽訂各項工作進行積極參與，并要求全部合同按照價稅分離方式進行簽訂。三是企業(yè)實施的財務核算要為生產(chǎn)經(jīng)營各項活動提供服務，財務核算必須對經(jīng)營活動進行準確反映，并將有價值信息提供給管理層。企業(yè)涉及較多的往來單位和預收客戶，需要繳納多種項目的稅費，其財務核算要對成本收益進行考慮，并按照真實準確的原則開展核算。針對各類開發(fā)項目，財務部門應設立不同的輔助核算，并以房地產(chǎn)開發(fā)具體特點為依據(jù)，設置合理的核算科目。為保障數(shù)據(jù)查詢的準確性和完整性，企業(yè)應針對全部乙方單位設立相應的往來核算，對預收款實施輔助核算，防止對同一業(yè)務開展多頭核算影響數(shù)據(jù)查詢的完整性，避免工作重復而導致工作量增加。

（五）加強內(nèi)部控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要高度重視并有效加強內(nèi)部控制，進一步促進業(yè)財融合。房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全內(nèi)控制度，促進內(nèi)外監(jiān)督聯(lián)動，有效地保障業(yè)財融合的高效、良好實施，并對各項工作進行規(guī)范。企業(yè)在處理各項業(yè)務的過程中，要對業(yè)務開發(fā)的具體方式進行優(yōu)化調整，并將企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀作為依據(jù)，制定科學的產(chǎn)品開發(fā)和服務策略。企業(yè)在對業(yè)務開發(fā)策略進行制定時，應與自身的成本管理具體方案相結合，加強成本管控，并在業(yè)財融合過程中，對業(yè)務開發(fā)具體方案進行逐步優(yōu)化。

（六）統(tǒng)一業(yè)財管理目標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要促進業(yè)務和財務兩類部門加強溝通交流，統(tǒng)一業(yè)財管理目標，據(jù)此加強業(yè)財融合。企業(yè)要構建高效、便捷的反饋機制，在組織構架中對“業(yè)務財務”角色進行構建，并進行充分的設計和完善，實現(xiàn)對業(yè)務部門實際情況和各項需求的全面深入了解。財務部門應緊扣資金管理和成本管控這條主線，對項目銷售、成本造價等各項業(yè)務端口進行充分下沉，以促進現(xiàn)金流轉作為業(yè)財融合的基本目標。另外，要以統(tǒng)一的業(yè)財管理目標為基礎，加速業(yè)財融合，緊扣企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，對企業(yè)財務管理與業(yè)務開發(fā)經(jīng)營二者間存在的邏輯關系進行清晰梳理，對二者的對接節(jié)點進行明確。比如，由財務部門與成本造價部門對合同系統(tǒng)或臺賬進行共同管理，實現(xiàn)對合同簽訂、合同變更與合同結算的全過程掌握，實現(xiàn)動態(tài)的成本控制和有序的資金管理，構建兼具靈活性和科學性的業(yè)財管理目標，有效地推動業(yè)財融合。

（七）找準業(yè)財融合切入點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要找準業(yè)財融合切入點，從而推動業(yè)財融合的實施進程。一是依托“大運營”體系加快業(yè)財融合，構建“大協(xié)同機制”，即實現(xiàn)跨部門統(tǒng)籌和統(tǒng)一調度；遵循組織效率導向，促進各部門加強溝通協(xié)作，實現(xiàn)高效的組織協(xié)同。二是通過全面預算管理，推動業(yè)財融合。由財務部門深入了解并精準把控業(yè)務活動，對業(yè)務經(jīng)營存在的風險點進行管理，并推動全員參與的預算管理。財務部門要從預算編制切入，對業(yè)務進行全面了解、準確把握和積極參與；業(yè)務部門要規(guī)范執(zhí)行預算，并提供預算初始數(shù)據(jù)，對預算執(zhí)行的實際情況進行定期反饋，在此過程中促進業(yè)財信息交流。企業(yè)可利用ERP系統(tǒng)，加強合同管理、銷售管理以及資金管理的融合，引入定制化軟件推動業(yè)財融合。三是企業(yè)要開展全面的成本管控，督促財務前移參與業(yè)務時點，對項目開發(fā)進行全過程參與，并通過精細化的管理流程助推業(yè)務部門落實執(zhí)行和有效強化成本控制，為業(yè)財融合夯實基礎。

（八）加強信息系統(tǒng)建設

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加強信息系統(tǒng)建設，為業(yè)財融合的實施提供信息系統(tǒng)支撐體系。一是打通業(yè)務系統(tǒng)與財務平臺之間存在的壁壘，對全業(yè)務流程涉及的數(shù)據(jù)進行有效管控和科學分析。構建現(xiàn)金流系統(tǒng)和開發(fā)成本系統(tǒng)與財務管理平臺的連接口徑，有效保障各部門數(shù)據(jù)對財務平臺的及時傳遞和有效匯總，保障準確的財務信息流。依托ERP平臺，對接成本管理與銷售管理涉及的數(shù)據(jù)，向統(tǒng)一系統(tǒng)中匯入重要的業(yè)財信息，方便財務利用管理會計開展綜合分析，為優(yōu)化業(yè)務決策提供經(jīng)營參考。二是對統(tǒng)一的財務信息平臺進行構建，打造具有信息化特點的業(yè)財融合體系。要對財務管理標準進行統(tǒng)一，實現(xiàn)自下而上的數(shù)據(jù)貫通。從橫向上對綜合費用系統(tǒng)進行構建，在線上對費用類合同、借款、報銷等各項業(yè)務實施統(tǒng)一管理，形成在線化的業(yè)財核心場景。遵循財務數(shù)據(jù)各項要求，細化并規(guī)范線上付款，構建規(guī)范化的業(yè)務流程并形成準確數(shù)據(jù)，在日常工作中，對業(yè)財融合的具體任務進行分散滲透，避免業(yè)財人員集中加班。在財務平臺系統(tǒng)中導入銀行流水相關數(shù)據(jù)，并與線上收款相對比，增強業(yè)財數(shù)據(jù)之間的關聯(lián)性，促進財務管理的具體價值實現(xiàn)大幅度提升。以財務格式對業(yè)務數(shù)據(jù)進行轉化，形成相應的會計憑證，保障業(yè)財數(shù)據(jù)的高度一致性，對業(yè)務中潛在的財務風險進行提前識別，加強財務監(jiān)控業(yè)務的力度。從縱向上要遵循企業(yè)資金管理平臺設立的統(tǒng)一標準，對資金流動各類情況進行處理，并遵循財務標準語言和相關格式，確保法人主體、供應商、組織架構、產(chǎn)品類型、項目、人員等各類數(shù)據(jù)的一致，充分實現(xiàn)各部門與財務的良好溝通。

（九）構建業(yè)財一體化模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結合自身實際，構建業(yè)財一體化模式，據(jù)此加強業(yè)財融合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合考慮自身規(guī)模和所處發(fā)展階段，合理地選用如下兩種業(yè)財一體化模式。一是簡易業(yè)財一體化模式。該模式主要由業(yè)務管理相關人員通過軟件平臺簡單輸入業(yè)務數(shù)據(jù)，上交相關審批責任人對之進行審批，審批通過后，數(shù)據(jù)實現(xiàn)對財務管理部門的自動流轉，實現(xiàn)業(yè)務管理與財務核算的有效融合。在該模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依托相關軟件平臺，錄入業(yè)務數(shù)據(jù)并對之進行審批，實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)的自動生成，并以企業(yè)管理具體需要為依據(jù)，生成資金分析、稅負分析以及納稅申報表等各類管理臺賬或報表。但該模式主要適用于規(guī)模相對較小，且管理權集中程度較高的中小型企業(yè)。二是標準業(yè)財一體化模式。對于大中型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要注重對業(yè)務管控進行加強，促進企業(yè)價值實現(xiàn)大幅度提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從整體層面，對信息系統(tǒng)進行統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)建設，依托相關的管理軟件平臺，靈活運用信息技術，構建標準化的數(shù)據(jù)庫，要求各業(yè)務部門依托信息平臺，對自身的業(yè)務管理各項功能進行完善，業(yè)務管理形成的各項數(shù)據(jù)能與財務管理系統(tǒng)實時展開數(shù)據(jù)交換，實現(xiàn)業(yè)務處理相關流程與財務管理相關流程的融合協(xié)同，進而良好滿足各方具體的數(shù)據(jù)需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過該模式，向財務核算系統(tǒng)自動推送業(yè)務管理相關數(shù)據(jù)，促進業(yè)務管理與財務核算實現(xiàn)緊密融合。

三、結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深刻認識到業(yè)財融合對企業(yè)發(fā)展的重要性，并通過加強業(yè)財融合隊伍建設、加強業(yè)財融合戰(zhàn)略籌劃、促使財務部門深入了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各項業(yè)務流程、分析項目開發(fā)階段業(yè)財融合要點、加強內(nèi)部控制、統(tǒng)一業(yè)財管理目標、找準業(yè)財融合切入點、加強信息系統(tǒng)建設、構建業(yè)財一體化模式等路徑，推動業(yè)財融合的實施，從而提高企業(yè)的財務管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。