國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的有效途徑探討

孟軒熠

（天津市中環(huán)電子信息集團(tuán)置業(yè)服務(wù)有限公司，天津 300100）

一、前言

存量不動產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的全部可確指土地及房產(chǎn)，多數(shù)指的是企業(yè)中低效資產(chǎn)和閑置資產(chǎn)。其中，土地是指國有企業(yè)在發(fā)展主業(yè)過程中積累的存量土地資源，房產(chǎn)包括土地使用權(quán)及地上房屋、建筑物。國有企業(yè)存量不動產(chǎn)盤活是指通過房產(chǎn)土地的轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、嫁接、置換、改變房產(chǎn)土地用途、改變使用條件等方式，將這些不動產(chǎn)重新進(jìn)行統(tǒng)籌、科學(xué)管理、合理運(yùn)用，從而提高資產(chǎn)效益。

我國的土地資源是企業(yè)單位資產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，由于各種歷史原因，國有企業(yè)在發(fā)展過程中存有大量的土地資源。在我國全面實(shí)施土地改革后，我國的土地資源的利用機(jī)制發(fā)生巨大的改變。目前，多數(shù)國有企業(yè)均具有大面積的存量或閑置土地資源，而這些土地資源的使用途徑和類型均不相同，根據(jù)我國的土地管理規(guī)定，對于部分閑置的土地房產(chǎn)資源仍需投入大量的運(yùn)行成本。因此，國有企業(yè)為避免國家對存量的土地資源的收回，需要積極地與當(dāng)?shù)氐恼块T合作，利用有效的解決措施進(jìn)行協(xié)商與溝通，并采取有償回收、合作開發(fā)等方式處理存量的土地資源，從而防止國有資產(chǎn)流失，避免企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

二、影響國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的因素

1.社會因素

在土地資源進(jìn)行實(shí)際的轉(zhuǎn)讓過程中，雖然存在大面積存量的土地資源進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是在實(shí)際交易中，會出現(xiàn)很多因素使競拍者不能及時地繳納費(fèi)用，導(dǎo)致土地資源在轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)民事糾紛等情況，無法確保土地資源能夠順利地進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)。在土地資源被開發(fā)時，會由于突發(fā)的自然災(zāi)害或地下管線結(jié)構(gòu)存在問題等，在一定程度上增加土地資源的建設(shè)成本，并且會延緩原本土地建設(shè)的工程進(jìn)度，從而使國有企業(yè)的土地資源出現(xiàn)存量或閑置的狀態(tài)。

2.政府因素

國有企業(yè)在發(fā)展的過程中，會受到當(dāng)?shù)卣咦儎?、行政區(qū)域調(diào)整、缺少準(zhǔn)確的招商引資等因素的影響，使得國有企業(yè)的土地資源出現(xiàn)大面積的存量或閑置的情況，導(dǎo)致閑置的土地資源無法進(jìn)行有效的開發(fā)與建設(shè)。同時，在土地資源進(jìn)行建設(shè)中，對于低質(zhì)量土地資源的利用上，政府部門以改造為主要工作，而忽視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，阻礙存量土地資源的合理利用，與此同時，由于實(shí)際的土地資源使用范圍與上報的土地范圍不相符，使土地資源在開發(fā)建設(shè)后出現(xiàn)“邊角料”的問題，極大地影響土地資源整體的利用率，進(jìn)而造成我國國有企業(yè)土地資源存量的現(xiàn)象。

3.企業(yè)因素

針對我國的國有企業(yè)而言，出現(xiàn)存量或閑置的土地資源的原因很多，其中一點(diǎn)便是企業(yè)自身對土地資源管理存在問題。部分企業(yè)由于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要、資金短缺無法繼續(xù)承擔(dān)土地建設(shè)的成本，導(dǎo)致國有企業(yè)不能夠合理地利用土地資源，從而出現(xiàn)土地資源閑置或存量的情況。同時，部分國有企業(yè)重視投資的風(fēng)險因素，而在土地資源建設(shè)過程中，故意拖延土地建設(shè)的進(jìn)度，最后造成國有企業(yè)土地資源出現(xiàn)存量或閑置的狀態(tài)。

三、國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.影響土地資源的盤活的因素很多，因此需要綜合考量國家發(fā)展情況、相關(guān)的法律規(guī)定以及土地改革政策等情況。尤其在黨的十八大以來提出的相關(guān)的政策內(nèi)容，其中要求嚴(yán)格控制樓堂館所的開發(fā)建設(shè)，所以，在具體的土地資源盤活過程中，要遵守法律法規(guī)，避免與土地政策出現(xiàn)不符的建設(shè)工作。

2.由于各個省市之間存在差異化的土地政策，使得各個省與市之間對于土地資源規(guī)劃使用的條件大相徑庭。尤其針對大型的國有企業(yè)而言，根據(jù)不同省市的土地資源，要結(jié)合正確的政策條件進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)。

3.土地資源盤活的策略需要根據(jù)土地權(quán)所屬方、建設(shè)方、當(dāng)?shù)卣块T等多方面因素進(jìn)行協(xié)調(diào)，由于近幾年我國城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，使得我國的土地資源逐漸變得稀有，土地的經(jīng)濟(jì)價值也逐步地提升。在實(shí)際的土地盤活過程中，需要綜合考量各方面的因素，在考慮經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，要積極地調(diào)動社會各方面的工作效率，作為國有企業(yè)要始終以企業(yè)總體利益為核心，同時也是國有企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。

4.由于我國土地改革政策內(nèi)容較多，并且土地的性質(zhì)各不相同，加之協(xié)調(diào)各方面的利益難度較大，使得我國國有企業(yè)的土地資源出現(xiàn)大量的閑置，甚至部分土地資源已經(jīng)閑置了幾十年。

四、國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的有效途徑

1.老廠房重新建設(shè)

由于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，使得國有企業(yè)部分的廠房以及倉庫被長期閑置。同時也存在環(huán)境優(yōu)越的老廠房能夠重新開發(fā)與建設(shè)，具有一定的使用價值，并且政府部門始終以盤活閑置的工業(yè)廠房為核心工作，所以，對閑置的老廠房以及倉庫進(jìn)行土地資源的盤活，不僅可以節(jié)約資金，而且又為國有企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，是國有企業(yè)土地盤活工作的重點(diǎn)內(nèi)容。隨著大型購物商場以及酒店的盛行，使得市區(qū)工業(yè)廠房與經(jīng)濟(jì)型酒店結(jié)合的發(fā)展模式逐漸出現(xiàn)，為閑置的老廠房提供了創(chuàng)新的發(fā)展模式。由于老廠房的規(guī)模較大，結(jié)構(gòu)良好，并且便于物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，節(jié)省改造的資金成本，有效地提高其利用率。例如“如家酒店”等，均是利用老廠房重新改造，實(shí)行低成本的經(jīng)營。老廠房在重新改造過程中，需要重視兩個問題。首先是位置的選擇。針對經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的選址，需要選擇較好區(qū)位的環(huán)境，吸引更多的消費(fèi)者。其次是工業(yè)用地性質(zhì)的變更。工業(yè)廠房在轉(zhuǎn)變使用性質(zhì)的時候，必須要經(jīng)過具體部門嚴(yán)格的審批流程，以及當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展政策等因素進(jìn)行多方面的考量。

2.開發(fā)新物業(yè)

針對部分閑置的土地資源，企業(yè)可以對其進(jìn)行有效的價值評估。對于大型的國有企業(yè)而言，有關(guān)的配套設(shè)備十分關(guān)鍵，其中包括員工的住宿環(huán)境、休閑的場所等配套設(shè)備，所以國有企業(yè)對有使用價值的閑置土地資源，可以進(jìn)行配套設(shè)備的建設(shè)工作，不僅可以提高員工的滿意度，還能夠合理地利用土地資源的理想化效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的目標(biāo)。針對部分具有使用價值的閑置土地資源，在補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)出費(fèi)用獲得土地所有權(quán)后，企業(yè)可以實(shí)行商品房出租或出售的方式，但由于多數(shù)企業(yè)不具備開發(fā)資質(zhì)，所以，在實(shí)際的建設(shè)過程中存在難度，并且會受到相關(guān)土地政策的限制，此時企業(yè)可以利用靈活變通的方式，例如，利用土地的價格投資入股引入房地產(chǎn)企業(yè)，與其共同建設(shè)開發(fā)，同步提升經(jīng)濟(jì)效益。

3.對外投資或合作開發(fā)

對于閑置的土地資源，企業(yè)可以采取對外投資或合作開發(fā)的形式，進(jìn)行土地盤活的策略。通常情況下，國有企業(yè)可以將對外合作開發(fā)作為核心項目，一方出資，另一方提供土地的模式。其中作為土地出資的一方，不參與任何土地盤活過程中的經(jīng)營與管理工作，同時也不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而土地盤活所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，需要雙方進(jìn)行合理的分配使用。這種對外合作的盤活形式，可以明確雙方的責(zé)任義務(wù)，有效降低了盤活過程中的風(fēng)險，充分發(fā)揮土地盤活的積極作用。

4.制定有效的優(yōu)惠政策

針對國有企業(yè)閑置土地資源的盤活策略而言，一旦國有企業(yè)在土地盤活過程中出現(xiàn)處理不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，會對國有企業(yè)的發(fā)展造成不利的影響。想要提高國有企業(yè)閑置土地資源的盤活效率，需要政府部門給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。因此，在國有企業(yè)進(jìn)行實(shí)際土地盤活的過程中，當(dāng)?shù)氐恼块T需要制定有效的優(yōu)惠措施，并激發(fā)國有企業(yè)從內(nèi)部進(jìn)行資源整合，鼓勵國有企業(yè)在閑置的土地資源進(jìn)行盤活時，能夠?qū)ζ溥M(jìn)行科學(xué)化的處理，保障國有資產(chǎn)不會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，提高閑置土地資源的利用效率，從而確保我國的國有企業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展與建設(shè)。

五、國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的案例

某石化企業(yè)在城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，原有一座石油站，其土地面積約為0.67hm，但沒有相關(guān)的土地權(quán)證，在2000年期間，由于經(jīng)營過程中出現(xiàn)一些原因，該石油站暫停營業(yè)，使得這座加油站區(qū)域成為閑置的土地資源。同時該加油站附近由于沒有圍墻進(jìn)行保護(hù)，使得附近村民隨意進(jìn)行開墾種植，導(dǎo)致該加油站被長時間的閑置，同時該加油站附近沒有公路，不能重新進(jìn)行建設(shè)。在2012年，該石化企業(yè)為進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，利用土地盤活的策略，重新對該加油站區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并在每年均收獲了大量的租金。

某企業(yè)在海邊擁有約為1933m閑置的土地資源，由于長時間沒有對其進(jìn)行盤活利用，使得該片區(qū)域?qū)儆诠I(yè)用地。該企業(yè)原計劃將其建設(shè)為油庫工程用地，但是由于該地區(qū)政府以及村民占用土地的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)的土地工程建設(shè)的進(jìn)度一直被拖延，進(jìn)而無法順利開展土地開發(fā)。在2015年，該地政府部門要求收回閑置的土地資源，根據(jù)具體的土地政策，政府可采取無償回收的方式。該企業(yè)在后期主動的與政府解釋閑置土地資源不可回收的原因，并以政府對土地不斷規(guī)劃調(diào)整作為不可抗的因素，與政府不斷地進(jìn)行協(xié)商，同時該地區(qū)政府為使其他項目的順利實(shí)行，與該企業(yè)進(jìn)行多次的協(xié)商，最后利用市場評估的形式進(jìn)行土地資源的回收，其土地賠償金約為3000萬元。該企業(yè)在不斷地與政府進(jìn)行協(xié)商的過程中，不僅維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，一定程度上保護(hù)了我國國有企業(yè)資產(chǎn)的完整。

六、國有企業(yè)盤活存量不動產(chǎn)的建議

1.使閑置土地資源處于受管制狀態(tài)

國有企業(yè)在土地盤活過程中，首先，要明確閑置土地資源的具體情況，并對國有企業(yè)閑置的土地資源的規(guī)模、造成閑置的因素、分布的位置等情況進(jìn)行詳細(xì)的考量，并為閑置的土地資源清冊并進(jìn)行重新的規(guī)劃；其次，需要將土地的建設(shè)項目作為土地盤活工程的核心內(nèi)容，進(jìn)而為國有企業(yè)的土地資源提供更多改造建設(shè)的機(jī)會；最后，需要定期地對閑置土地資源進(jìn)行盤活，并及時地對新增的建設(shè)項目進(jìn)行記錄，將其融入具體的管理范圍內(nèi)，保障國有企業(yè)的閑置土地資源一直處于受管制的狀態(tài)，避免出現(xiàn)土地資產(chǎn)不明確的情況。

2.改變存量土地資源的利用方式

想要提高國有企業(yè)閑置土地資源的利用率，需要在原有的土地使用方式上進(jìn)行創(chuàng)新與改進(jìn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并根據(jù)閑置土地資源的實(shí)際利用情況，選擇正確的利用方式，同時當(dāng)閑置土地資源被有效利用后，要實(shí)行凈地的轉(zhuǎn)讓措施，通過轉(zhuǎn)讓后繳納全部的建設(shè)費(fèi)用等形式，針對實(shí)力較差的國有企業(yè)進(jìn)行合理的制止，并對已經(jīng)獲得土地全部使用權(quán)的國有企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募s束，避免企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，出現(xiàn)建設(shè)延緩的現(xiàn)象，在凈地轉(zhuǎn)讓中當(dāng)?shù)氐恼块T，需要限制土地動遷等情況，避免閑置土地出現(xiàn)開發(fā)的風(fēng)險問題。

3.完善存量土地盤活的考核監(jiān)管制度

在國有企業(yè)實(shí)行盤活閑置土地資源的過程中，既要嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)土地政策，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際的發(fā)展?fàn)顩r，選擇最佳的處理方式。首先，在盤活閑置土地資源的過程中，需要加強(qiáng)節(jié)約土地資源的考核制度，科學(xué)地制定具體的考核策略和指標(biāo)，并根據(jù)土地盤活項目的資金投入、開發(fā)周期、建設(shè)規(guī)模等因素進(jìn)行細(xì)致化的綜合考量，進(jìn)一步提高國有企業(yè)閑置土地的盤活效率，促進(jìn)閑置土地資源的利用率；其次，要加大對閑置土地的監(jiān)管力度，督促用地的企業(yè)單位嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律制度對建設(shè)的項目進(jìn)行監(jiān)督管理，最大限度地提高閑置土地資源節(jié)約的質(zhì)量。

七、結(jié)語

綜上所述，在我國國有企業(yè)的發(fā)展過程中，要注重對閑置土地資源的盤活建設(shè)工作，在企業(yè)具體的實(shí)踐過程中，可以統(tǒng)籌企業(yè)的閑置土地資源，將閑置的土地資源進(jìn)行合理的開發(fā)與建設(shè)，有效地明確企業(yè)的資產(chǎn)，并迅速地獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對閑置土地資源的成功盤活，不僅可以提高企業(yè)資產(chǎn)的總體質(zhì)量，還能夠吸引更多的外部企業(yè)進(jìn)行經(jīng)商，提高閑置土地資源的利用率，有效地避免國有企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失的情況，為企業(yè)提供更好的發(fā)展空間，使企業(yè)重新獲得土地資源的使用權(quán)，充分發(fā)揮企業(yè)土地資產(chǎn)的積極作用。