新時期高校教職工住房問題的思考與建議——以河南大學住房改革實踐為例

郝 銘 鄭洪濤 范昌盛

新時期高校教職工住房問題的思考與建議——以河南大學住房改革實踐為例

郝 銘 鄭洪濤 范昌盛

[河南大學]

住房作為人類生產(chǎn)生活中的重要物質(zhì)性資料，既是人民安居樂業(yè)的基本保障，也是維系社會和諧與安定的關鍵性要素。新時期如何進一步深化高校住房制度改革，推動高校住房的可持續(xù)發(fā)展，已成為現(xiàn)階段高校后勤工作的重要任務。本研究以國家與地方所出臺的相關政策為依據(jù)，系統(tǒng)梳理我國高校住房制度改革歷程，剖析改革中的重點與難點問題，并結合河南大學教職工住房實際情況，提出相應的改革思路與建議，以期推進高校資產(chǎn)管理水平與綜合實力，并嘗試為其他高校的住房改革提供參考和借鑒。

高校；住房問題；住房改革；改革建議

改革開放后，我國舊有的住房制度逐漸打破，新興的城鎮(zhèn)住房制度日益興起。在此浪潮中，高校教職工住房問題得到了普遍解決，住房條件獲得有效改善。但因高校教職工存在著人員數(shù)量大、流動頻繁及房屋權屬復雜等特點，致使高校住房改革工作中仍存在諸多問題與矛盾。[1]本研究以國家及地方相關政策為依據(jù),以高校住房改革推進過程中的重點難點問題為切入口,并結合河南大學教職工住房現(xiàn)狀，提出相應的改革思路與建議。

一、 我國高校住房改革歷程回顧

（一）初步探索與預備階段（1980年-1991年）

上世紀80年代初，一篇刊載于《紅旗》雜志的文章——《怎樣使住宅問題解決得快些》，迅速在政界與學界引發(fā)了對于住房改革問題的關注，其中關于房屋屬性商品化、貨幣化的倡導，為住房制度改革工作的推行發(fā)揮了重要的先導性作用。在此期間，城鎮(zhèn)住房體制改革的試點工作也在全國逐漸鋪開，一些頗具獨創(chuàng)性與探索性的改革方案也隨之出臺。1988年頒布了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案》，1991年出臺了《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》及《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行住房制度改革的通知》等文件。但該階段大多數(shù)高?；境钟^望態(tài)度，并未有實質(zhì)性的住房改革舉措提出。

（二）全面啟動與實施階段（1991年-1998年）

黨的十四大后,我國正式建立起了具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制，而這也為我國住房體制改革的推進提供了新的契機與制度保障。1994年國務院頒布了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，該《決定》進一步明確了我國城鎮(zhèn)住房體制改革的目標與方向。隨后，1995年國家教委印發(fā)了《關于高等學校出售公有住房有關問題的意見》，標志著高校住房改革的全面啟動。該意見重點強調(diào)要擺脫以往由國家和學校所主導的福利性統(tǒng)包分配體制，主張將教職工同樣納入其中，形成三方共擔的高校住房投資建設體系，拓展多角度多渠道籌資集資建房,促進高校住房商品化快速發(fā)展，穩(wěn)步出售學校部分公有住房，滿足教職工的住房需求。

（三）深化改革與轉型階段（1998年至今）

在1998年7月所頒布的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的基礎上，教育部與建設部針對高校住房制度改革問題又進一步印發(fā)了《教育部、建設部關于進一步深化學校住房制度改革，加快解決教職工住房問題的若干意見》，意見指出：為有效滿足高校教職工的住房需求，解決好高校住房供不應求的實際困境，在加大投資與傾斜力度建設教職工住宅小區(qū)的同時，各地政府也應積極做好兜底與配套工作，地方政府可劃定適當比例的經(jīng)濟適用房以供其需。對于資金較為雄厚的高校，也可利用銀行信貸的手段，在其自用地上籌建經(jīng)濟適用房以滿足教職工的住房需求。該階段，高校住房分配的貨幣化改革持續(xù)深入，高校住房福利性分配體制已基本廢止，并逐步引入社會化手段探索高校住房改革的新路徑。

二、高校住房改革的重點與難點

（一）高校住房改革中房改房的交易流轉問題

與一般城鎮(zhèn)房屋交易管理不同，高校的辦學時間往往跨度較大，房屋的質(zhì)量、戶型與樓層結構也存在較大差異，加之高校本身院系調(diào)整頻繁，人事關系復雜，房屋權屬模糊，使得高校房改房交易管理難度較大。其次，許多高校的房改房被校外人士承租，致使高校房改房調(diào)劑余缺、聯(lián)接供求、優(yōu)化房源配置的功能缺失，高校房改房配置效率較低。且公有住房的出售政策往往較為籠統(tǒng)，缺乏具體的管理細則與操作流程。再者，盡管各地政府和高校的住房政策都明確指出校內(nèi)房改房在未經(jīng)批準不可私自交易，但因高校監(jiān)管的缺位，私下的交易情況仍十分普遍，而這也為高校住房管理工作帶來諸多隱患。

（二）高校住房改革中周轉房的建設與管理問題

隨著高校人才引進力度不斷加強，教職工對于周轉房需求也越來越大，高校周轉房常常面臨著供給不足的現(xiàn)象。且由于校內(nèi)周轉房具備基礎設施齊全、通勤便利等優(yōu)勢，許多教職工頗為青睞，甚至一些本可自行解決住房問題的教職工也傾向于爭選校內(nèi)周轉房，這也使得周轉房供不應求的情況更為顯著。其次，由于周轉房租金偏低，生活配套設施完備，承租人一旦入住后往往不愿退出，更有甚者出現(xiàn)轉租給社會人士，以謀私利，且高校缺乏對承租人的有效約束，所收繳的租房保證金偏低，使得轉租現(xiàn)象無法得到有效遏制，這進一步加深了高校周轉房流轉不暢。再者，在房改過程中，大量多居室己出售給教職工，而遺留下的房型多是一室一廳或單身宿舍類戶型，其房屋面積小，居住條件較差，也較難滿足教職工養(yǎng)老育子的居住需求。[2]

（三）高校住房改革中的物業(yè)管理問題

在物業(yè)管理問題上，高校往往沿用過去房改房的管理辦法，由學校后勤部門提供服務與管理。而這與社會化的管理模式相比，效率較低且專業(yè)性不強。盡管在出售公房之初劃定了一定額度的維修資金，但要滿足長期的維護需求，仍是杯水車薪。其次，在房屋售出后，原單位與教職工對產(chǎn)權歸屬的認知發(fā)生變化，進而使得原售房單位在管理上逐漸放松，也使得教職工對于房屋的處置隨意性提高，加大了物業(yè)管理的難度。再者，在公房出售前，小區(qū)管理與維護往往由學校負擔，其費用也由高校提供，公房出售后，住房已經(jīng)轉為私有財產(chǎn)，應繳納相應費用。但因業(yè)主舊有觀念的依賴性，致使部分業(yè)主不愿甚至反對有償征收，阻礙了物業(yè)管理社會化的推進。[3-4]

三、河南大學教職工住房現(xiàn)狀

河南大學是一所有近百年歷史的老校，在我國教育史上有著重要地位，2017年進入國家“雙一流”高校建設行列。學校長期在歷史文化名城開封辦學，2010年開始在鄭州市鄭東新區(qū)建設新的國際學院校區(qū)，配建有教職工周轉房項目。其招生規(guī)模和教職工數(shù)量較大，學校名下教職工住房數(shù)量更是高居全國高校前列。學校十分重視教職工住房的建設和管理，將其作為服務學?！半p一流”建設、實現(xiàn)內(nèi)涵發(fā)展、吸聚海內(nèi)外優(yōu)秀人才以及保障教職工安居樂業(yè)的基本支撐條件與戰(zhàn)略性資源。

河南大學自上世紀八十年代以來每4-6年左右就會新建一個家屬院解決教職工住房問題。目前，開封和鄭州兩市共有21個成規(guī)模家屬院（含合校后醫(yī)專師專家屬院），教職工住宅房數(shù)量多，分布廣，但分布并不均衡（圖1）。截至2021年9月，教職工住宅房數(shù)量達10521套。

圖1 河南大學教職工住房套數(shù)分布圖

河南大學教職工住房面臨的主要問題如下。

1. 家屬房分布較為分散，管理和服務戰(zhàn)線長。蘋果園新區(qū)、蘋果園老區(qū)、仁和小區(qū)、仁和公寓博士樓、幼兒園南院等分布于開封市龍亭區(qū)，油坊街家屬院分布于開封市鼓樓區(qū)，鄭州馬李莊家屬院分布于鄭州市金水區(qū)，而31號院則分布于鄭州市鄭東新區(qū)。（圖2, 圖3）

圖2 河南大學教職工住房分布圖（開封地區(qū)）

圖3 河南大學教職工住房分布圖（鄭州地區(qū)）

2. 家屬房建設時間跨度大，房屋破舊程度差異大。學校教職工住宅套數(shù)較多的區(qū)域主要分布于31號院、22號院、21號院、蘋果園新區(qū)等地，其興建時間短，配套設施較為完備。其余地區(qū)如一附院東側、銀瀚園、西小閣等地，套數(shù)較少，且分布零星，年代久遠，房屋老舊，配套設施較差。有些家屬房建設年代較早，已有40-50年的房齡。

3. 家屬房房產(chǎn)性質(zhì)復雜，管理和維護標準較難統(tǒng)一。包括個人100%產(chǎn)權、個人80%產(chǎn)權、全額集資、四點集資和租賃周轉房等多種類型。且部分教職工習慣于計劃經(jīng)濟時代的國家（學校）包管一切的思維，市場化物業(yè)管理推進阻力大，使得物業(yè)服務體驗較差，學校包袱沉重。

4. 因未有效徹底開展房產(chǎn)改革，在分配、建設、管理等環(huán)節(jié)往往出現(xiàn)前后政策不一致的現(xiàn)象，房產(chǎn)管理方面積累問題較多。且具體經(jīng)辦部門層級較低，人員少，很難適應如此大的管理強度。

四、推進教職工住房問題解決的建議

河南大學數(shù)量眾多、情況復雜的教職工住房問題已經(jīng)成為學校的風險點，也成為近年來影響學校發(fā)展大局的矛盾集中點。結合學校情況，具體建議如下。

（一）以政策文件為指導，可將相對獨立的房屋依序出售

1994-1998年，國務院、教育部、建設部先后頒布了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》。隨后，教育部、建設部又印發(fā)了《關于高等學校出售公有住房有關問題的意見的通知》及《教育部、建設部關于進一步深化學校住房制度改革加快解決教職工住房問題的若干意見》。上述文件精神為高校住房改革中公有住房的出售提供了依據(jù)。盡管目前《關于高等學校出售公有住房有關問題的意見的通知》已經(jīng)廢止，但文件中的有關精神和操作方法仍有重要的借鑒意義，可作為推進此項工作的依據(jù)。按照文件精神，可與校園分割及封閉管理的住房都可依序售讓給住戶，河南大學開封校區(qū)分布在明倫校區(qū)和市區(qū)的大部分家屬院都可按照這一方法與學校脫鉤。

（二）完善住房交易平臺，發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

2018年5月14日，為解決住房嚴重不均衡和現(xiàn)有房屋使用人房屋升值利益訴求，學校出臺了《河南大學住房校內(nèi)交易流轉管理辦法（試行）》，成立校內(nèi)交易流轉平臺，鼓勵有多套學校住房的教職工自愿將名下閑置住房交回學?；蛟谛?nèi)交易流轉平臺交易。這是一項有意義的重要改革和探索，也是學校在房產(chǎn)管理中的一項積極措施和創(chuàng)舉。自實行以來，有600余套房屋在平臺上交易。住房改革后，該制度應得到堅持和完善，以保證學校未房改住房住戶居住區(qū)自由流動，緩解房管壓力。

（三）加強對學校各類住宅的物業(yè)管理

河南大學現(xiàn)有家屬區(qū)除21、22、31號院外，其余小區(qū)仍沿用原學校后勤部門所提供的行政式管理手段，帶有濃厚的福利化后勤管理體制特點，這不僅不利于物業(yè)管理能力與服務水平的提升，還較大幅度地增加了學校物業(yè)管理負擔。根據(jù)2018年1月1日起施行的《河南省物業(yè)管理條例》，進行房改后的家屬區(qū)，產(chǎn)權已然明晰，學?？膳c社區(qū)結合成立業(yè)主委員會，按照市場規(guī)范招租物業(yè)管理公司，對業(yè)主委員會負責，納入市場化物業(yè)管理。其次，在學校名下的周轉房，也可按照《條例》精神，成立業(yè)主委員會，由當年開始計提維修基金，共用設施設備的管理權移交給業(yè)主委員會管理。此外，考慮到公用設施設備維護成本較高，學?？蓪⒅苓呴T面房等盈利設施管理權和收益按比例移交業(yè)主委員會，學校對其維修維護采取差額補貼方式，按照市場規(guī)范招租物業(yè)管理公司，對業(yè)主委員會負責。

（四）爭取政府、社會支持，保障學校住房供應

從現(xiàn)行政策看，高校籌資建設周轉房或家屬房已無可能。但是隨著學校規(guī)模的擴大和人才引進等因素，學校必須積極拓展途徑為教師提供住房。學校應積極對接屬地政府，爭取政府保障性住房和高層次人才住房。河南大學在鄭州和開封兩地辦學，兩個城市的政策都應積極爭取。鄭州市近年來相繼出臺“1125聚才計劃”、2017年“智匯鄭州”人才工程等一系列政策文件，全力打造鄭州人才新政，筑強筑大“鳳凰之巢”。而開封也持續(xù)推進“四個一”人才工程 ，深入實施“汴梁英才計劃”，全面落實人才激勵政策，匯聚天下英才。兩地不斷推行的人才引進與住房政策為政府與學校間的合作提供了良好契機，也為學校住房的供應提供了制度性的保障。

（五）繼續(xù)執(zhí)行和完善住房補貼政策

學校青年教師的住房補貼政策已執(zhí)行多年，目前按照博士學位獲得者按入職協(xié)議一次性補貼，碩士學位獲得者住房補貼為400元/月，學士學位獲得者住房補貼為300元/月，其他人員住房補貼為200元/月，雙職工每月加補120元標準執(zhí)行。建議對政策進行優(yōu)化，按照國家政策，這項制度可以覆蓋到全體無房老師。同時加強教職工住房補貼的管理，簡化優(yōu)化流程，作為保底政策惠及所有教工，以促進學校的發(fā)展和穩(wěn)定。

[1]張威虎.當前我國高校住房改革存在的問題及對策探析[J].高校后勤研究,2013（04）: 1-3.

[2]黃帆.住房貨幣化改革背景下的高校周轉房供應管理研究[D].武漢：華中師范大學, 2012.

[3]楊彪.我國高校住房制度改革問題研究[D].武漢：華中師范大學,2013.

[4]周曉軍.高校職工住房管理改革探討[J].科技和產(chǎn)業(yè), 2010,10（07）: 111-114.

（責任編輯：趙相華）