保障性住房財務(wù)風(fēng)險識別評價研究

尹琦東

摘要：住房問題是非常重要的民生問題。保障性住房對于解決住房問題有著非常重要的作用。文章通過對A公司承建大型LK住宅小區(qū)項目跟蹤實地調(diào)研，立足建筑企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，對得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，建立了風(fēng)險評價模型，用具體的實證數(shù)據(jù)展開風(fēng)險識別和評價，希望為確保保障性住房的建設(shè)提供支持。

關(guān)鍵詞：保障性住房;財務(wù)風(fēng)險;控制

保障性住房作為國家政府部門供給那些中低收入階層家庭住戶的擁有社會保障特性的可居住房，是國家制定的社會政策的核心構(gòu)成部分。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營過程中各類活動產(chǎn)生風(fēng)險的貨幣表示。保障性住房項目中財務(wù)風(fēng)險管控的目的就是要以最經(jīng)濟(jì)、最科學(xué)的方式盡可能避免施工過程中各類風(fēng)險所導(dǎo)致的嚴(yán)重事故后果。

一、A公司保障房項目簡介

A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在20世紀(jì)末成立，是根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)所成立的一個股份制的企業(yè)，該企業(yè)的資質(zhì)良好，不僅擁有房屋建筑工程施工總承包及市政總承包二級資質(zhì)等資格，還具有設(shè)計乙級資質(zhì)等。為了整合各種資源，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，為了繁榮太原房地產(chǎn)市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力，增強企業(yè)的綜合實力，集團(tuán)于2010年8月在太原市成立了太原分公司。公司是根據(jù)市場的實際情況作為發(fā)展的方向的，并且也會根據(jù)國家投資熱點以及地區(qū)的實際情況作為發(fā)展的方向，讓地區(qū)的業(yè)務(wù)布局、結(jié)構(gòu)更加科學(xué)，這樣可以獲得更加良好的經(jīng)濟(jì)效益。

A公司LK保障房項目概述。

該項目位于山西太原尖草坪區(qū)，總用地21.16公頃，總投資20.96億元，容積率3.44，綠地率36%，建筑密度18.28%，總建筑面積50.4萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房39.63萬平方米/5672套，廉租房7.46萬平方米/1492套。項目配建中學(xué)、商業(yè)、市政設(shè)施以及公園，擬安置住戶7164戶。

為緩解政府資金壓力，響應(yīng)國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的有關(guān)決定》，經(jīng)政府常務(wù)會研究批準(zhǔn)，本項目采用兩種模式進(jìn)行建設(shè)：北區(qū)1-6號樓總建筑面積12.96萬平方米，采用商業(yè)貸款方式解決資金困擾，取得銀行授信2億元的貸款額度批復(fù)，財政資本金到位。其余工程總建筑面積33.78萬平方米，總投資約18.96億元，采用BT融資建設(shè)模式，經(jīng)公開招標(biāo)確定為A公司。BT模式，用中文來說就是“建設(shè)—移交”的項目，這樣的模式一方面可以降低政府所承擔(dān)的風(fēng)險，另一方面對A公司的企業(yè)風(fēng)險加大，而且這種風(fēng)險因素很具有代表性，因此從理論和數(shù)據(jù)分析識別的風(fēng)險以及評價建議都對以后山西省甚至全國的保障房建設(shè)具有指導(dǎo)借鑒意義，項目研究具有可行性。

二、A公司保障房項目各階段財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)體系

第一，選擇風(fēng)險評價指標(biāo)。為了追求評價的準(zhǔn)確性，本文選取的評價指標(biāo)有債務(wù)償還能力、盈利能力、經(jīng)營能力、成長能力、現(xiàn)金流保障能力等方面。確定權(quán)重的方法是層級分析法。

第二，確定各指標(biāo)權(quán)重。主要采用的方法是層次分析法。層級分析法在確定財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的權(quán)重上具有一定的科學(xué)性，這是確保財務(wù)風(fēng)險評價結(jié)果準(zhǔn)確性的保障。

A公司保障房項目各階段財務(wù)風(fēng)險評價模型：層次分析法是20世紀(jì)70年代誕生的。利用該方法確定指標(biāo)群眾的步驟有三個：一是把一個問題進(jìn)行層層分解，形成多個因素，然后將這些因素進(jìn)一步根據(jù)隸屬關(guān)系進(jìn)行分解，建立起目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層，構(gòu)筑起一個逐步遞進(jìn)的層次節(jié)奏。二是將這些因素進(jìn)行兩兩比較，確定相對重要的因素。三是根據(jù)各種因素的重要性進(jìn)行層次排序。然后就可以得出相對于總的目標(biāo)來說的指標(biāo)權(quán)重。因為本文的研究主要是通過定性分析的方法對財務(wù)風(fēng)險情況進(jìn)行評價，所以層次分析法比較適合使用。

本文采用的是九分位法作為指標(biāo)重要性比較值，構(gòu)成的標(biāo)準(zhǔn)值表如表1所示。

通過專家調(diào)查法對個指標(biāo)的相對重要性進(jìn)行評價。所邀請的為業(yè)內(nèi)財務(wù)人員和專家學(xué)者，最終形成個指標(biāo)的權(quán)重值。

進(jìn)一步計算便可以獲得具體的大類評價指標(biāo)評價值。

采用同樣的方法，可以對每個財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重計算。

第三，確定財務(wù)指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)，并計算系數(shù)。

不同的財務(wù)指標(biāo)的分值標(biāo)準(zhǔn)是不同的。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，按照沃爾評分法，計算各財務(wù)分項評價指標(biāo)的系數(shù)方法如下：

極大型指標(biāo)系數(shù)= （如果實際值≥滿意值，指標(biāo)系數(shù)則為0;如果實際值不允許值，指標(biāo)系數(shù)則為1）

極小型指標(biāo)系數(shù)= （如果實際值≤不允許值，指標(biāo)系數(shù)則為0;如果實際值不允許值，指標(biāo)系數(shù)則為1）

穩(wěn)定型指標(biāo)系數(shù)=

（如果|實際值-滿意值|≥|不允許值-滿意值|，指標(biāo)系數(shù)則為1）

區(qū)間型指標(biāo)系數(shù)= （下限不允許值<實際值<下限值，上限值<實際值<上限不允許值）

每個單項財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的評分也可以按照每項指標(biāo)的系數(shù)和權(quán)重之積計算得出。其公式為各項指標(biāo)分?jǐn)?shù)=各項指標(biāo)系數(shù)*各項指標(biāo)權(quán)重。

其計算公式是綜合評價分?jǐn)?shù)=∑各項指標(biāo)分?jǐn)?shù)系數(shù)*各項指標(biāo)權(quán)重

第四，劃分財務(wù)風(fēng)險的層次和等級。

根據(jù)以上的綜合評價分?jǐn)?shù)結(jié)果，分別以招投標(biāo)階段、籌資階段、建造階段、移交階段第一年的財務(wù)運行數(shù)據(jù)為例，構(gòu)建A公司財務(wù)風(fēng)險評價體系，進(jìn)而對各階段財務(wù)風(fēng)險狀況分析。具體情況如表2所示。

縱觀以上數(shù)據(jù)結(jié)果可以得出，A房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)風(fēng)險總體控制得比較好。相比較而言，盈利能力和運營能力相對比較低，而且低于可接受值。但是因為這兩項指標(biāo)在風(fēng)險控制綜合權(quán)重中所占的比例相對比較小，所以對總體財務(wù)風(fēng)險影響并不嚴(yán)重。在具體的日常管理中，需要管理者給予足夠的重視，根據(jù)引發(fā)問題的原因制定措施，實現(xiàn)風(fēng)險可控。

同理得出籌資階段Y1為24分，Y2為12分，Y3為15分，Y4為5分，Y5為17分，綜合分?jǐn)?shù)73分，風(fēng)險警情為中度風(fēng)險預(yù)警。從數(shù)據(jù)反映情況可以看出，A房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資階段財務(wù)風(fēng)險相對較高?；I資階段不僅要考慮籌集足夠資金，還要考慮不同籌資渠道下風(fēng)險程度，制定合理的管理模式。表中A公司債務(wù)償還能力顯著升高，因為該項目籌資階段所有資金全部來源于光大銀行，籌資第一階段貸款5個億，直接造成公司負(fù)債急速增長，財務(wù)風(fēng)險加大。

建造階段Y1為14分，Y2為12分，Y3為16分，Y4為5分，Y5為20分，合計得分67分，風(fēng)險等級評價為輕度風(fēng)險預(yù)警。從數(shù)據(jù)反映情況我們可以推斷A公司在建造階段財務(wù)風(fēng)險基本可控，沒有太大問題。

移交階段Y1為17分，Y2為12分，Y3為16分，Y4為4分，Y5為15分，合計得分64分，風(fēng)險等級評價為輕度?？v觀多年的數(shù)據(jù)，盈利能力和運營能力相對比較低，最主要原因是保障性住房項目類利潤相對較小，所以得分值較高，財務(wù)風(fēng)險比較大，但該兩項指標(biāo)占總體比例較小，影響不大。總而言之，A房地產(chǎn)開發(fā)公司總體財務(wù)風(fēng)險控制較好，移交階段財務(wù)風(fēng)險控制平穩(wěn)。截止到移交階段，該保障性工程項目工程款支付已經(jīng)達(dá)到95%，故項目對此公司財務(wù)風(fēng)險造成影響很小，公司整體財務(wù)風(fēng)險控制良好。

三、A公司各階段財務(wù)風(fēng)險共性分析評價

從A公司各個階段的財務(wù)風(fēng)險綜合評價指標(biāo)來看，該公司風(fēng)險控制做得比較好，不至于極端化，因此該公司建設(shè)的保障房項目具有一定代表性，從該項目出發(fā)研究的保障房開發(fā)工程項目財務(wù)風(fēng)險的識別和應(yīng)對也具有普遍的指導(dǎo)性和可操作性。

基于A公司在開發(fā)LK保障房項目的同時，還承建其他一些房地產(chǎn)項目工程，因此上述A公司各階段財務(wù)風(fēng)險數(shù)據(jù)以及分析的結(jié)果不只是針對LK保障房項目，故接下來本章節(jié)將從A公司各階段所面臨的財務(wù)風(fēng)險的共同點進(jìn)行了相關(guān)的分析研究，并且根據(jù)該企業(yè)目前的財務(wù)風(fēng)險宏觀普遍性進(jìn)行研究，其他章節(jié)將從保障房項目個性方面進(jìn)行特殊性的分析。共性原因主要分析如下。

首先，外部環(huán)境因素引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)經(jīng)營活動受所處的社會環(huán)境、政治環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等眾多的因素影響。外部環(huán)境的影響因素對于企業(yè)來說有時候?qū)儆诓豢煽沽ψ饔?，對財?wù)風(fēng)險影響十分重要，嚴(yán)重的時候有可能直接誘發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，近年來面臨的外部環(huán)境可謂千變?nèi)f化。國家、地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策層出不窮，國民購買房產(chǎn)的形態(tài)千差萬別，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展處于變化較大的外部環(huán)境中。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境對于A公司的財務(wù)風(fēng)險影響來看，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了低速增長時期，太原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨同樣的問題。長期困擾太原地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性問題、總量性問題使太原的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在省會城市中表現(xiàn)并不十分突出。

從行業(yè)發(fā)展環(huán)境對于A公司的財務(wù)風(fēng)險影響來看，A公司具有多年來從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，在長期的發(fā)展中具有良好的品牌效應(yīng)，并且和當(dāng)?shù)卣３至肆己玫年P(guān)系，所以能夠獲得當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展支持，但是從市場競爭的角度來看，依然存在一些風(fēng)險因素。一是公司當(dāng)前的土地儲備量不足，所以如果房地產(chǎn)市場進(jìn)一步緊縮，土地價格如果上漲，公司發(fā)展就面臨考驗。二是當(dāng)前公司的經(jīng)濟(jì)實力還不雄厚，不能將發(fā)展目標(biāo)聚焦到太原的國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，一旦出現(xiàn)這些房地產(chǎn)大企業(yè)壟斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況來看，土地資源、資金資源的獲得難度都會加大，所以發(fā)展的風(fēng)險也會加大。三是在太原房地產(chǎn)市場，向A公司這樣規(guī)模的公司數(shù)量比較多，在資質(zhì)水平、建筑設(shè)計能力等方面該公司沒有絕對的優(yōu)勢，如果在激烈的行業(yè)競爭中A公司需要面臨的壓力還是比較大的。

其次，是公司內(nèi)部管理中存在引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，當(dāng)前A公司對于財務(wù)風(fēng)險的管理機制不健全。將企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險控制集中于外部風(fēng)險，對于內(nèi)部的組織架構(gòu)、人員意識等方面存在的風(fēng)險因素認(rèn)識不足。如當(dāng)前A公司將財務(wù)風(fēng)險的控制職能僅僅集中在財務(wù)管理部門，對于項目建設(shè)、銷售等部門而言，似乎他們并不關(guān)系財務(wù)風(fēng)險的狀況。即便是有所關(guān)注，也因為不夠?qū)I(yè)而無法提出有效的風(fēng)險防范意見和建議，所以導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險控制氛圍不濃厚，力量單薄。因為沒有專門的風(fēng)險控制或者在財務(wù)風(fēng)險控制機構(gòu)，所以對于財務(wù)風(fēng)險的分析、預(yù)警以及防范重視不足，一方面不善于發(fā)現(xiàn)苗頭性問題，防微杜漸，另一方面，如果出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，迅速應(yīng)對機制欠缺。迅速化解風(fēng)險能力不夠。

第二，財務(wù)管理的過程中存在管理不完善的地方，成為引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的漏洞。在籌資活動中，缺乏對一個時間段企業(yè)的負(fù)債狀況進(jìn)行全面的分析，對負(fù)債資本結(jié)構(gòu)問題缺乏全面掌控，容易出現(xiàn)負(fù)債比例比較高的情況，成為財務(wù)風(fēng)險的伏筆。同時，對于資金籌集計劃的編制也比較隨意，參考的依據(jù)就是短期的資金需求計劃和預(yù)算，對于籌資結(jié)構(gòu)和是否符合當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)形勢等研判不足，所以公司的籌資利息費用會出現(xiàn)比較高的情況，加大籌資成本，并且因為籌資結(jié)構(gòu)缺乏評估，所以容易導(dǎo)致成本壓力較大和籌資出現(xiàn)問題，引發(fā)資金短缺，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。長期以來，A公司在發(fā)展的過程中對于財務(wù)管理人員隊伍建設(shè)重視不夠，所以他們的專業(yè)化管理能力不足，在編制籌資計劃的時候往往無法與公司的整體戰(zhàn)略發(fā)展計劃相融合，所以出現(xiàn)過經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)的情況，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場變數(shù)比較多的背景下，這又進(jìn)一步加大了資金籌集的難度?；I資難度大、結(jié)構(gòu)不合理以及方式單一等問題的多重疊加，加上銀行貸款的償還和預(yù)售房款的比例等指標(biāo)國家控制得又比較嚴(yán)格，公司的資金鏈運轉(zhuǎn)會出現(xiàn)問題，有時候會因為財務(wù)風(fēng)險因素影響停工。

第三，從投資管理角度來看，A公司在投資過程中對于項目的調(diào)查分析不充分，所以項目開工后容易出現(xiàn)進(jìn)度、資金等問題。在項目評估的過程中過于看到將來創(chuàng)造利潤的誘惑，而對于存在的風(fēng)險分析不夠，項目可行性評估不到位，建設(shè)過程中容易出現(xiàn)追加資金的情況。一旦出現(xiàn)這種情況就會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大。與此同時，該公司在投資的過程中缺乏對于市場環(huán)境和國家宏觀政策的分析和把握能力，容易出現(xiàn)土地價格較高的情況，導(dǎo)致項目建設(shè)成本加大，銷售壓力加大，使財務(wù)風(fēng)險因素加大。

四、結(jié)論與建議

對于保障房建設(shè)的建筑企業(yè)來說，雖然市場是廣闊的，但是在建設(shè)過程中會出現(xiàn)各種各樣的虧損和質(zhì)量問題，工程項目建設(shè)需要資金量大，資源需求量大，質(zhì)量要求高，設(shè)計環(huán)節(jié)太多，會產(chǎn)生一系列問題，諸如多重利益關(guān)系交錯復(fù)雜造成經(jīng)濟(jì)犯罪貪污腐敗的現(xiàn)象，資金鏈的斷裂，以及管理不善造成工期拖延，不能如期交工等等風(fēng)險因素。因此，建筑企業(yè)的風(fēng)險因素是更為復(fù)雜。有些企業(yè)自嘲：虧損卻要承建保障房基本上等同于搞公益活動。

保障房建筑企業(yè)財務(wù)風(fēng)險貫穿了企業(yè)經(jīng)營活動的整個周期，面對這些風(fēng)險，需要不同的社會主體全部參與進(jìn)來，因此還可以從以下幾個方面著手加以防范，建議一金融機構(gòu)一定要鼓勵信貸的發(fā)展，鼓勵其擴大規(guī)模，并在必要的時候提供一定的幫助，例如在貸款期限方面，或是利率等方面。不斷提高對國內(nèi)的保障性住房建設(shè)的金融服務(wù)水平。建議二政府要切實將有關(guān)稅務(wù)方面的優(yōu)惠政策落到實處，要確保當(dāng)前的保障性住房無論在建的過程還是買賣，還是經(jīng)營等多個環(huán)節(jié)都得到政府的相關(guān)的支持。建議三建設(shè)此類特殊住房更加要提高相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并且嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的要求來建設(shè)。不僅要切切實實地提高住房的建設(shè)質(zhì)量，還要切切實實地提高住房的居住品質(zhì)，迎合國內(nèi)人們的生活水平。

文章在論述中存在很大局限性，如從財務(wù)風(fēng)險的角度對保障房建設(shè)項目進(jìn)行研究，就財務(wù)風(fēng)險概念采用廣義的范疇，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中各類風(fēng)險的集中表現(xiàn)，但是保障房項目建設(shè)周期長，涉及范圍廣，文章只是從幾個方面進(jìn)行識別和提出控制策略，遺漏很多方面的因素，需要今后進(jìn)一步努力研究細(xì)化，不斷去完善。再者，論文中提出的風(fēng)險應(yīng)對策略只具有一般共性特征，在實際建設(shè)項目中，會遇到很多特殊性的風(fēng)險，需要企業(yè)不斷變通策略去積極應(yīng)對。本文拋磚引玉，希望社會各界人士集思廣益，積極提出各種寶貴的意見和建議以及經(jīng)驗和教訓(xùn)，從而能使保障性住房開發(fā)項目建設(shè)更加順暢，切實保護(hù)好中低收入者的住房權(quán)益。

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（作者單位：太原市城市建設(shè)管理中心）