試論房屋租賃中法定優(yōu)先承租權(quán)

陳廣華 楊光明

摘? ? ? 要：房屋租賃中法定優(yōu)先承租權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》合同編中新增設(shè)的法定權(quán)利，其性質(zhì)應(yīng)解釋為附條件的形成權(quán)。具體適用時(shí)，需要著重關(guān)注房屋租賃中法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件和例外情形。對(duì)“同等條件”的判斷應(yīng)采用限縮解釋，將租賃價(jià)格、租賃期限、履行方式、履行期限這四類合同條款明確作為判斷“條件”，其他合同條款則應(yīng)由出租人提出主張和舉證，由法庭視情況自由裁量;除“同等條件”之外，行使條件的內(nèi)容還應(yīng)包括存在一年以上合法有效的租賃關(guān)系、出租人繼續(xù)出租房屋且已與第三人成立合同以及承租人在合理期限內(nèi)行使權(quán)利。公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租、輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)和承租人違約這三種情形則可以構(gòu)成優(yōu)先承租權(quán)行使的例外。

關(guān)? 鍵? 詞：法定優(yōu)先承租權(quán);同等條件;公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租;住房租賃企業(yè)

中圖分類號(hào)：D923.6? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? 文章編號(hào)：1007-8207（2022）04-0093-09

收稿日期：2021-11-05

作者簡(jiǎn)介：陳廣華，河海大學(xué)法學(xué)院教授，博士研究生導(dǎo)師，法學(xué)博士，研究方向?yàn)槊裆谭?、不?dòng)產(chǎn)法、法律社會(huì)學(xué);楊光明，河海大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

基金項(xiàng)目：本文系江蘇高校人文社科校外研究基地——水利法治研究中心項(xiàng)目的階段性成果，項(xiàng)目編號(hào)：2017ZSJD004。

近年來(lái)，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)在租房需求高漲和國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策的推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）頒布前，我國(guó)法律一直缺乏對(duì)房屋租賃中承租人續(xù)租權(quán)利的保護(hù)措施?！睹穹ǖ洹奉C布生效后，其合同編第七百三十四條第二款首次作出了“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”的規(guī)定。一方面，這一規(guī)定為法定優(yōu)先承租權(quán)的存在提供了法律依據(jù);另一方面，有關(guān)法定優(yōu)先承租權(quán)的解釋和具體適用仍有不完備之處。因此，有必要通過(guò)合理化的解釋，探索優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)，明晰其在房屋租賃中包含“同等條件”判斷在內(nèi)的具體適用規(guī)則和例外情形，以更好地保護(hù)承租人的續(xù)租權(quán)利，讓優(yōu)先承租權(quán)從紙面落實(shí)到現(xiàn)實(shí)生活中，推動(dòng)我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

一、法定優(yōu)先承租權(quán)設(shè)立的理論證成

（一）優(yōu)先承租權(quán)的發(fā)展路徑——從約定到法定

從法律上來(lái)看，優(yōu)先承租權(quán)雖然首次在《民法典》中進(jìn)行規(guī)定，但是我國(guó)民間房屋租賃實(shí)踐中已存在適用于雙方當(dāng)事人之間約定性的優(yōu)先承租權(quán)。這種約定性的優(yōu)先承租權(quán)的內(nèi)容和條件均由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定并沒(méi)有固定的形式，導(dǎo)致不同案件中保護(hù)的效果參差不齊，這與其自身存在的內(nèi)生缺陷具有密不可分的關(guān)系。首先，部分承租人因未意識(shí)到續(xù)租權(quán)益保護(hù)的重要性或者因出租人不予配合而沒(méi)有在合同中約定，就不存在任何形式的優(yōu)先承租權(quán);即使在合同中作出約定，但是由于優(yōu)先承租權(quán)行使和救濟(jì)規(guī)則規(guī)定的不明確，一旦發(fā)生糾紛容易給出租人留有作出利于自身解釋的極大空間。其次，由于對(duì)約定性優(yōu)先承租權(quán)的保障缺乏明確法律規(guī)定，導(dǎo)致法院對(duì)承租人續(xù)租權(quán)利保護(hù)的重視程度不足，只將優(yōu)先承租權(quán)當(dāng)作一般的約定性權(quán)利看待。承租人與出租人發(fā)生糾紛時(shí)，法院往往會(huì)忽略承租人在房屋租賃中的弱勢(shì)地位，如果未能提供有效的相關(guān)證據(jù)，承租人就將承擔(dān)舉證不能的法律后果。隨著我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，優(yōu)先承租權(quán)糾紛的數(shù)量不斷增加，新的爭(zhēng)議焦點(diǎn)也隨著房屋租賃形式的多樣化而不斷涌現(xiàn)。《民法典》頒布前，雖然有部分地方立法對(duì)優(yōu)先承租權(quán)作出了相關(guān)規(guī)定①，但是仍存在效力層級(jí)較低、具體適用規(guī)則不明確之缺陷。因此，承租人的優(yōu)先承租權(quán)迫切需要被納入到較高效力層級(jí)的法律規(guī)定中，用法定形式的優(yōu)先承租權(quán)替代約定性優(yōu)先承租權(quán)，從根本上保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

（二）法定優(yōu)先承租權(quán)是附條件的形成權(quán)

目前，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)法律性質(zhì)的界定尚沒(méi)有統(tǒng)一的觀點(diǎn)?？傮w來(lái)看，理論界和實(shí)務(wù)界主要有三種不同的觀點(diǎn)：締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)、[1]債權(quán)物權(quán)化說(shuō)[2]和形成權(quán)說(shuō)。[3]其中，締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)是多數(shù)法院判例中的代表性觀點(diǎn)②，它主張優(yōu)先承租權(quán)不是一種絕對(duì)權(quán)，而是附條件的強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，承租人不能憑單方意思表示即與出租人直接形成新合同。債權(quán)物權(quán)化說(shuō)則是基于債權(quán)物權(quán)化理論，認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是租賃權(quán)的延伸，也符合租賃權(quán)物權(quán)化的特征，故本質(zhì)上仍屬于債權(quán)，但是具有一定的物權(quán)性因素，如對(duì)出租人物權(quán)的限制、義務(wù)主體包括不特定的第三人，等等。形成權(quán)說(shuō)主張優(yōu)先承租權(quán)為形成權(quán)，即前租賃合同期限屆滿后，在出租人與第三人成立租賃合同的同時(shí)，前承租人可以同等條件與出租人直接成立新的租賃合同。

對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)法律性質(zhì)的討論，必須要考慮到優(yōu)先承租權(quán)從約定到法定的發(fā)展過(guò)程?！睹穹ǖ洹奉C布前，不論是理論界的討論還是法院的審判觀點(diǎn)都是以房屋租賃合同中的約定優(yōu)先承租權(quán)為對(duì)象，約定優(yōu)先承租權(quán)本身只能由合同產(chǎn)生，也不存在強(qiáng)制成立新合同的效力，將其定性為債權(quán)性質(zhì)的附條件締約請(qǐng)求權(quán)的確比較合理。但是正如上文所述，這種約定優(yōu)先承租權(quán)本身存在一定的缺陷，請(qǐng)求權(quán)屬性使得其在房屋租賃實(shí)踐中的保護(hù)力度嚴(yán)重不足，承租人群體常常面臨著因出租人的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)而導(dǎo)致續(xù)租目的難以實(shí)現(xiàn)或者被迫接受不合理高額租金的困境，從而使優(yōu)先承租權(quán)本身的傾斜性保護(hù)價(jià)值弱化。隨著《民法典》將優(yōu)先承租權(quán)法定化，不論合同中有無(wú)約定，承租人只要符合“同等條件”就可以享有優(yōu)先承租權(quán)，即現(xiàn)在的優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)不是由合同而是由法律的規(guī)定直接產(chǎn)生。從《民法典》第七百三十四條第二款進(jìn)行文義解釋來(lái)看，立法者直接使用了“以同等條件優(yōu)先承租”的表述，不包含“請(qǐng)求”之含義以及結(jié)合“加大對(duì)弱勢(shì)合同當(dāng)事人一方的保護(hù)”[4]這一優(yōu)先承租權(quán)的立法理由?？梢钥闯?，將法定優(yōu)先承租權(quán)定性為形成權(quán)不僅是立法者的應(yīng)有之意，也是保護(hù)承租人續(xù)租權(quán)利的必要手段。而作為對(duì)形成權(quán)的合理限制，承租人只有符合前置要件的前提下才能行使優(yōu)先承租權(quán)：第一，時(shí)間上必須是房屋租賃期限屆滿之后;第二，滿足以“同等條件”為核心的行使條件;第三，不存在排除優(yōu)先承租權(quán)的特別情形。滿足全部要件后，承租人可以單方意思表示與出租人直接成立新的房屋租賃合同，出租人不得拒絕。

二、法定優(yōu)先承租權(quán)行使條件之界定

（一）法定優(yōu)先承租權(quán)行使的“同等條件”判斷

⒈“同等條件”判斷的困境。從民間房屋租賃中的合同約定到地方立法規(guī)定，再到《民法典》第七百三十四條第二款都將“同等條件”作為承租人優(yōu)先承租權(quán)行使的核心條件加以規(guī)定。從司法實(shí)踐來(lái)看，“同等條件”之要求也是目前法院在審理房屋租賃優(yōu)先承租權(quán)糾紛案件時(shí)最為關(guān)注的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。[5]通常來(lái)說(shuō)，“同等條件”是對(duì)房屋承租人提出的必要要求，即承租人必須接受不低于出租人和第三人就待租房屋達(dá)成合意時(shí)的承租條件，才能行使優(yōu)先承租的權(quán)利。為此，出租人不論是與行使優(yōu)先承租權(quán)的承租人或是第三人簽訂合同，都將不會(huì)損害自身應(yīng)得之利益，進(jìn)而有效沖抵優(yōu)先承租權(quán)的物權(quán)性因素對(duì)出租人行使物權(quán)所造成的影響;“同等條件”的要求也可以保證第三人不會(huì)完全喪失締約機(jī)會(huì)，使得對(duì)第三人造成的實(shí)質(zhì)損害降低到最小?！巴葪l件”作為核心條件無(wú)疑是一項(xiàng)共識(shí)，但是對(duì)于如何認(rèn)定“同等條件”，一直以來(lái)都是眾說(shuō)紛紜，“同等條件”的判斷自然就成為阻礙優(yōu)先承租權(quán)行使的主要難題。

“同等條件”存在的內(nèi)在困境主要有以下兩點(diǎn)：一是“條件”列舉的不周延性。房屋租賃合同中，從理論上能夠成為“條件”的內(nèi)容較多，既有客觀方面的，如房屋租賃價(jià)格、租賃期限、履行方式、履行期限、免租期、房屋用途、裝修約定、轉(zhuǎn)租約定、違約責(zé)任等，也有主觀方面的，如承租人信譽(yù)信用、經(jīng)營(yíng)狀況、能否飼養(yǎng)寵物等。二是“同等”的衡量難以絕對(duì)公正。以履行方式為例，若第三人以物品、股權(quán)、服務(wù)或者其他財(cái)產(chǎn)作為租金，而承租人只能以貨幣支付租金，這時(shí)兩方的條件很難實(shí)現(xiàn)公平、公正。[6]因此，司法審判中，“同等條件”只能由法官在案件中結(jié)合具體案情和當(dāng)事人的舉證情況進(jìn)行自由裁量，是否符合“同等條件”則取決于法官基于自身的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其采取寬泛的或是嚴(yán)格的理解，難以形成較為統(tǒng)一的裁判規(guī)則。

一般認(rèn)為，“同等條件”的確定標(biāo)準(zhǔn)可以分為兩種：絕對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)和相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)。[7]絕對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)是指承租人租賃房屋的交易條件應(yīng)與出租人和第三人成立的合同絕對(duì)相同，則視為“同等條件”;相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)是指在認(rèn)定“同等條件”時(shí)，承租人接受的交易條件需要與合意條件在具有重大影響的條款上相同。從理論上來(lái)看，絕對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)是判斷“同等”與否的最理想、最公正的方式，但是實(shí)踐中卻幾乎不可能存在，過(guò)分地苛求同一性是不切實(shí)際的。相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)雖然也存在著條件多樣性的困境，但是從可操作性的角度來(lái)看，相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)較為容易實(shí)現(xiàn)。需要注意的是，相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)之下也存在著嚴(yán)格或?qū)捤傻牟煌x擇，其根本上與立法者的價(jià)值判斷息息相關(guān)，若偏重于市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)，則可以要求更多的條件等同，而若是偏重于對(duì)承租人的傾斜性保護(hù)，則可以只要求具有重大影響的條件等同。除此之外，還有“同一價(jià)格說(shuō)”，[8]即只要優(yōu)先承租權(quán)人提出的租金與第三人相同就可視為符合“同等條件”。通過(guò)以上對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，想要單純從技術(shù)上為“同等條件”找出最合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)既不符合現(xiàn)實(shí)情況，也難以讓各方達(dá)成共識(shí)。因此，只有堅(jiān)持從優(yōu)先承租權(quán)的立法原意出發(fā)，以衡平出租人、承租人和第三人的合法利益為基本原則，對(duì)“同等條件”做出合乎社會(huì)發(fā)展背景的合理解釋，才能得出較為公平合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，無(wú)論選擇哪種判斷方式，都要做到既保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人的續(xù)租權(quán)利，也不能損害出租人和第三人的合法權(quán)利（一方行使其合法權(quán)利時(shí)絕不能以損害他人合法權(quán)利為代價(jià)）。

⒉“同等條件”判斷的具體規(guī)則。筆者認(rèn)為，從“加大對(duì)弱勢(shì)合同當(dāng)事人一方的保護(hù)”這一立法理由來(lái)看，對(duì)“同等條件”不宜作過(guò)于寬泛的解釋，而應(yīng)以目的性限制解釋的方法對(duì)其進(jìn)行明確。首先是要明確哪些合同條款可以作為“條件”，其次是判斷某些特別情況下是否“同等”。不論房屋租賃的形式如何變化，合同成立的基本要件是不變的。房屋租賃合同中，承租人想要獲得的是房屋的使用權(quán)，而出租人則是為了獲得租金，這是最為基本、最需要保障的合同標(biāo)的。因此，判斷一個(gè)合同條款是否屬于“條件”時(shí)絕不能對(duì)出租人安全、及時(shí)的獲取租金造成不利影響，租賃價(jià)格、租賃期限、履行方式、履行期限這四類合同條款應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定中明確作為判斷的“條件”，法庭應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查和判斷;其他如免租期、房屋用途、裝修約定、轉(zhuǎn)租約定、違約責(zé)任等，由于并不直接影響出租人獲取租金，不宜直接列明作為判斷的“條件”，而是由出租人提出主張和舉證，法庭不主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查和判斷。若出租人初步提出了較為充足的證據(jù)，則要結(jié)合不同案件的具體情形，以是否對(duì)出租人的實(shí)體利益即租金造成不利益為標(biāo)準(zhǔn)，由法官基于自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行自由裁量，這樣既保證不會(huì)對(duì)出租人的核心利益造成不利影響，也能夠增強(qiáng)實(shí)踐判斷中的靈活性和可操作性。

需要明確規(guī)定的“條件”中，租賃價(jià)格的“同等”存在出租人基于人情關(guān)系或其他特殊原因給予第三人優(yōu)惠價(jià)格的情形，這種利益雖然不是物質(zhì)利益，但卻是有價(jià)值的，因此也應(yīng)以金錢折價(jià)計(jì)入到租賃價(jià)格之中。對(duì)履行方式而言，若第三人是一次性支付，則承租人不得分期支付;若出租人基于對(duì)第三人的個(gè)人信任或者擔(dān)保而允許第三人分期支付，則承租人與出租人之間缺乏信任時(shí)只能選擇一次性支付或者提供擔(dān)保分期支付。對(duì)于履行期限，由于承租人與出租人的房屋租賃合同成立晚于第三人與出租人的合同，承租人的履行期限不能以第三人與出租人合同中的起始時(shí)間計(jì)算，而是以承租人與出租人的合同成立時(shí)間為起點(diǎn)。判斷一個(gè)合同條款是否屬于“同等條件”時(shí)，這些合同條款規(guī)定的給付都應(yīng)是能被替代或者復(fù)制的，若存在無(wú)法替代履行的給付，則不能置于“同等條件”之中;前房屋租賃合同租期屆滿之后，若出租人存在“一房數(shù)租”的情形（與多個(gè)第三人都成立了新的房屋租賃合同），這時(shí)應(yīng)以最有利于承租人的合同條款作為是否符合“同等”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，承租人在行使優(yōu)先承租權(quán)后，第三人可以向出租人尋求賠償。

（二）法定優(yōu)先承租權(quán)行使所需的其他條件

⒈存在一年以上合法有效的租賃關(guān)系。設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)的立法目的是保護(hù)房屋租賃中承租人的續(xù)租權(quán)益，而這種續(xù)租權(quán)益不論是對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃中的資金利益還是住宅租賃中的居住利益，其往往是對(duì)房屋經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)際占有和使用之后才會(huì)產(chǎn)生。如果只是對(duì)房屋進(jìn)行了短期的占有和使用，由于尚未形成可預(yù)期的客流或者穩(wěn)定的居住環(huán)境，則沒(méi)有必要從法律上予以傾斜性保護(hù)，承租人的續(xù)租權(quán)也不應(yīng)優(yōu)先于第三人的承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)作為一項(xiàng)針對(duì)出租人和不特定第三人行使的權(quán)利，其物權(quán)性因素的影響力大大超出了租賃權(quán)這一債權(quán)的平等性，理應(yīng)要謹(jǐn)慎使用，避免權(quán)利的濫用給出租人行使物權(quán)以及第三人參與締約造成不利的影響。因此，需要通過(guò)對(duì)房屋租賃中雙方當(dāng)事人的租賃關(guān)系存續(xù)時(shí)間設(shè)立一定的期限，以確保符合設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)的立法原意，降低對(duì)房屋短期租賃市場(chǎng)的影響。根據(jù)目前的行業(yè)慣例，建議以自房屋租賃合同生效之日起達(dá)到1年有效租賃期作為標(biāo)準(zhǔn)，這也符合國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)期房屋租賃的政策要求①。只有達(dá)到期限的要求，承租人才能在房屋租賃合同期限屆滿之后享有和行使優(yōu)先承租權(quán)。同時(shí)，這種雙方當(dāng)事人之間的租賃關(guān)系必須是合法有效的，不得存在《民法典》合同編中之合同無(wú)效的情形。

⒉出租人繼續(xù)出租房屋且已與第三人成立合同。如果出租人對(duì)房屋已經(jīng)表示不再繼續(xù)出租的，則承租人不再具有行使優(yōu)先承租權(quán)的基礎(chǔ)。需要注意的是，由于出租意思這一條件自身所具有的主觀性、隱蔽性和易變動(dòng)性，常常會(huì)導(dǎo)致承租人難以實(shí)現(xiàn)其續(xù)租的目的。房屋租賃市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，出租人具有較大的話語(yǔ)權(quán)。實(shí)踐中，為了租金利益最大化，出租人完全可以通過(guò)隱藏或變更自己的出租意愿來(lái)規(guī)避承租人的優(yōu)先承租權(quán)，而承租人卻對(duì)此難以充分證明。為了解決這一困境，進(jìn)行立法規(guī)制時(shí)有必要對(duì)出租人的意思表示方式加以限定，即出租人在房屋租賃合同到期之前應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式直接向承租人或者以確保承租人能夠知曉的方式進(jìn)行告知，若表示不再出租的，則至少3個(gè)月內(nèi)不得再將該房屋對(duì)外出租，否則承租人仍可以主張享有和行使其優(yōu)先承租權(quán)，并就房屋搬遷、重新締約等信賴?yán)嬖馐艿膿p失向出租人主張賠償①。出租人繼續(xù)出租時(shí)，也存在不同的情形。若出租人向續(xù)租的承租人出租，這時(shí)沒(méi)有“優(yōu)先”的對(duì)象，則只適用一般的租賃。而出租人與承租人以外的第三人成立合同時(shí)，不論出租人有沒(méi)有先與承租人進(jìn)行磋商，承租人均有權(quán)“以同等條件優(yōu)先承租”，出租人應(yīng)事先將承租人優(yōu)先承租權(quán)的存在告知第三人，因未告知而導(dǎo)致第三人未能承租的，出租人應(yīng)對(duì)第三人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。需要注意的是，出租人與第三人就合同條款僅初步達(dá)成合意但未成立合同時(shí)，承租人仍然不能行使其優(yōu)先承租權(quán)。首先，出租人與第三人達(dá)成的合意其本身并不確定，只要合同未成立，當(dāng)事人之間仍然可以隨時(shí)更改，這種不確定的狀態(tài)讓承租人面臨著未知的交易風(fēng)險(xiǎn)，難以根據(jù)“同等條件”判斷是否行使優(yōu)先承租權(quán)。其次，由于只達(dá)成合意而未成立合同，若按照初步協(xié)商的條件，則承租人履行期限的起始時(shí)間也無(wú)法確定，而合同成立則是一個(gè)穩(wěn)定的時(shí)間起點(diǎn)。

⒊承租人在合理期限內(nèi)行使權(quán)利。權(quán)利行使時(shí)效本身是權(quán)利的重要內(nèi)容之一，承租人的優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)在合理期限內(nèi)行使。基于保護(hù)合同中弱勢(shì)一方當(dāng)事人的目的，可以通過(guò)立法對(duì)出租人所有權(quán)的處分權(quán)能加以限制，但是必須認(rèn)識(shí)到房屋租賃行為本身亦是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，其注重效率和效益，而過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的等待會(huì)導(dǎo)致締約機(jī)會(huì)的無(wú)端流失。因此，為承租人行使權(quán)利設(shè)定一個(gè)合理的期限，更有利于平衡雙方利益，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。由于優(yōu)先承租權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，將優(yōu)先承租權(quán)的時(shí)效規(guī)定為不可中斷、中止或延長(zhǎng)的除斥期間較為妥當(dāng)。出租人將與第三人商定的“同等條件”告知承租人之后，承租人理應(yīng)于法律規(guī)定的期限內(nèi)作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的決定，對(duì)于這一除斥期間建議為15天，超期即視為放棄，這一優(yōu)先承租權(quán)消滅。需要明確的是，前房屋租賃合同期限屆滿之后，直到出租人與承租人或者第三人形成新的合同時(shí)，由于新的法律關(guān)系尚未確定，承租人在此期間繼續(xù)實(shí)際占有房屋的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占有天數(shù)和前房屋租賃合同約定的日租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占有使用費(fèi)。

三、法定優(yōu)先承租權(quán)行使的例外情形

（一）公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租

公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租是一種在房屋租賃中廣泛采用的招租方式，主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃。公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租采用招投標(biāo)的方式，有著一套非常完善的操作流程，能夠充分保障各參與人之間公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)并最終擇優(yōu)締約，對(duì)于保障各方參與人合法權(quán)益、促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展具有重要價(jià)值。出租人采用競(jìng)價(jià)招租方式對(duì)外公開(kāi)招租時(shí)承租人能否繼續(xù)行使優(yōu)先承租權(quán)，一直是實(shí)務(wù)和法院審判中頗具爭(zhēng)議的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。多數(shù)法院判例認(rèn)為，公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租中應(yīng)該遵守公平競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)高者得的核心原則，而優(yōu)先承租權(quán)的行使則不利于市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)，損害了參與競(jìng)價(jià)的善意第三人的合法權(quán)益，因此在公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租時(shí)承租人不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。[9]也有少數(shù)法院判例認(rèn)為，采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租方式不影響承租人最終行使優(yōu)先承租權(quán)。[10]

從對(duì)房屋租賃中公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租的操作流程進(jìn)行分析來(lái)看，其存在不同的情形。首先，承租人已經(jīng)明確收到招租公告之后，承租人可以選擇參與競(jìng)價(jià)或不參與競(jìng)價(jià)。當(dāng)承租人不參與競(jìng)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為承租人主動(dòng)放棄其優(yōu)先承租權(quán)，因?yàn)榇藭r(shí)若是允許承租人在參與人最終競(jìng)價(jià)結(jié)果確定后仍然能夠行使優(yōu)先承租權(quán)，即是對(duì)參與競(jìng)價(jià)的善意第三人的締約權(quán)益造成了極為嚴(yán)重的影響，也會(huì)使公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租制度失去存在意義。當(dāng)承租人選擇參與競(jìng)價(jià)招租時(shí)，又可以分為交替報(bào)價(jià)和各自報(bào)價(jià)兩種模式。在交替報(bào)價(jià)模式下，所有參與人依次增加報(bào)價(jià)，但是承租人出價(jià)可以與上一輪最高出價(jià)相同，最終價(jià)高者得。若承租人出價(jià)最高，則自然可以繼續(xù)締約，無(wú)須行使優(yōu)先承租權(quán);若其他參與人最終出價(jià)更高，則意味著承租人不愿意接受該價(jià)格之“同等條件”，即為自動(dòng)放棄優(yōu)先承租權(quán)。而各自報(bào)價(jià)模式是指承租人和其他參與人在互不知情的情況下各自只提出一次報(bào)價(jià)，價(jià)高者得。若承租人出價(jià)并非最高，則承租人可以行使其優(yōu)先承租權(quán)，以同等條件優(yōu)先承租。雖然公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租制度與承租人的優(yōu)先承租權(quán)存在一定的沖突，但是二者并非完全不能共存。承租人不參與競(jìng)價(jià)招租以及出租人采取交替報(bào)價(jià)模式的，公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租均構(gòu)成了對(duì)承租人優(yōu)先承租權(quán)的合理限制，排除優(yōu)先承租權(quán)的行使。只有在承租人參與并采取各自報(bào)價(jià)模式下，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)則具有合理性，不影響公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租中價(jià)高者得的核心原則，能夠保障和維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序和第三人租賃房屋的合法權(quán)益。若出租人未采取合理方式告知承租人采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租，則承租人的優(yōu)先承租權(quán)不應(yīng)受到影響，對(duì)于第三人可能遭受的締約損失應(yīng)由出租人承擔(dān);出租人發(fā)布公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租公告時(shí)應(yīng)表明承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的事實(shí)，留給其他有意參與招租的人進(jìn)行充分考慮的空間。

（二）輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)

目前，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)①已經(jīng)成為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中非常重要的主體。與傳統(tǒng)的個(gè)人向個(gè)人出租以及“二房東”的轉(zhuǎn)租行為相比，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)較為獨(dú)特。除去一些通過(guò)自有房源對(duì)外出租的企業(yè)以外，大多數(shù)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)都是先從出租人群體獲取房源，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一裝修后再對(duì)外出租給次承租人，其本質(zhì)上仍應(yīng)視為一種轉(zhuǎn)租行為，但是由于經(jīng)營(yíng)模式的不同不能與一般的轉(zhuǎn)租行為一概而論。筆者認(rèn)為，設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)的立法原意是為了保護(hù)房屋租賃合同中處于弱勢(shì)一方的承租人的利益，但是輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)作為一個(gè)法人實(shí)體，其專業(yè)能力和議價(jià)能力至少應(yīng)被視為與出租人齊平甚至可能高于出租人，因此，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)不屬于需要特殊保護(hù)的群體，自然不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)，也不存在輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)和次承租人的優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利沖突問(wèn)題。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的租期和次承租人的租期均到期時(shí)，次承租人可以直接向出租人行使優(yōu)先承租權(quán)。而對(duì)于輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)與酒店行業(yè)的關(guān)系問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，為了便于對(duì)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，可以要求輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)先取得特種行業(yè)許可證再開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)，這樣的做法是沒(méi)有道理的。因?yàn)檩p資產(chǎn)住房租賃企業(yè)和酒店本質(zhì)上是存在區(qū)別的，酒店是為了向消費(fèi)者提供以住宿為主，包含餐飲、娛樂(lè)等類型的服務(wù)，酒店和消費(fèi)者之間形成的是非要式的服務(wù)合同，雙方不屬于房屋租賃關(guān)系，消費(fèi)者自然不享有優(yōu)先承租權(quán);而輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)與承租人之間形成的則是要式的房屋租賃合同，不能排除承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

（三）承租人違約

房屋租賃本質(zhì)上是一種雙方當(dāng)事人意思自治的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)于經(jīng)雙方達(dá)成合意并符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的合同之約定，出租人和承租人均應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則始終遵守己方之義務(wù)，直至合同全部履行完畢。從優(yōu)先承租權(quán)的行使時(shí)間是在房屋租賃合同期限屆滿之后可以看出，合法有效的租賃關(guān)系應(yīng)是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的前提。盡管優(yōu)先承租權(quán)的立法目的是對(duì)處于弱勢(shì)地位的承租人施加傾斜性保護(hù)，但也應(yīng)當(dāng)是承租人遵守并履行合同約定的情形下才能被行使。若承租人在合同履行過(guò)程中存在違約情形，如未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租、私自裝修改造改建、欠繳租金等，則應(yīng)視其違約情形的程度決定是否要排除其優(yōu)先承租權(quán)。由于房屋租賃合同為繼續(xù)性合同，對(duì)當(dāng)事人的履約信用具有較高要求，所以對(duì)于一般性違約，若承租人能夠及時(shí)采取補(bǔ)救措施將對(duì)出租人合法權(quán)益造成的不利影響完全修復(fù)或者采取其他補(bǔ)救方式獲得出租人書(shū)面同意的，可以允許其繼續(xù)享有并行使優(yōu)先承租權(quán);若未能及時(shí)采取補(bǔ)救措施致使出租人合法權(quán)益受到較大影響的，則不再享有優(yōu)先承租權(quán);對(duì)出租人合法權(quán)益造成明顯不利影響的重大違約情形，無(wú)論承租人是否及時(shí)采取補(bǔ)救措施都應(yīng)直接排除承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

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（責(zé)任編輯：苗政軍）

On Legal Priority in House Leasing

Chen Guanghua，Yang Guangming

Abstract：The right of legal priority in house leasing is a new legal right in the contract part of the civil code of the people's Republic of China， and its nature should be interpreted as the right of formation with conditions.In specific application，we need to pay attention to the exercise conditions and exceptions of legal priority in house leasing.The judgment of “equal conditions” should be interpreted in a restrictive way，with the lease price， lease term，mode of performance and term of performance clearly taken as the judgment “conditions”，while other contract terms should be claimed and proved by the lessor，which shall be at the discretion of the court as the case may be;In addition to the “same conditions”，the exercise conditions shall also include the existence of a legal and effective lease relationship for more than one year，the lessor continues to lease the house and has established a contract with a third party，and the lessee exercises its rights within a reasonable period of time.Public bidding for rent，asset light housing leasing enterprises engaged in sublease business and the lessee's breach of contract can constitute exceptions to the exercise of priority lease.

Key words：legal priority;equal conditions;open bidding for rent;housing rental enterprise