納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響芻議

文靜

摘要：隨著市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了黃金發(fā)展時期，但近年來國家對房地產(chǎn)政策的收緊，過高的地價和用工成本，以及較高的稅負使得房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭變得愈加激烈，近幾年，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力日益增加，各企業(yè)之間在資源分配上開始出現(xiàn)不均衡，企業(yè)的經(jīng)營利潤也顯現(xiàn)出巨大差距。影響企業(yè)經(jīng)營利潤的因素有很多，其中稅費支出占據(jù)比重較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過合理的納稅籌劃減輕企業(yè)的稅費壓力，實現(xiàn)最大化的經(jīng)營利潤。本文對納稅籌劃的內(nèi)涵和特點進行分析，對納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用進行闡述，分析納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;財務管理;影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)歷了快速的發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模在不斷擴大，數(shù)量在不斷增多，企業(yè)之間的競爭在逐漸加劇，而國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策的持續(xù)收緊，導致企業(yè)的經(jīng)營利潤不斷被壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展遇到巨大的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)需要通過降低經(jīng)營成本提升利潤空間，稅費成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本中占有很大比重，因此需要引起高度重視，需要加強內(nèi)部財務管理，通過合理的納稅籌劃降低企業(yè)的納稅成本，并把納稅籌劃作為財務管理的重點工作內(nèi)容，提高納稅籌劃在財務管理中的應用。

一、納稅籌劃的內(nèi)涵和內(nèi)容分析

納稅籌劃是指企業(yè)通過合法合規(guī)的手段，采用科學的籌劃方法，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動和投資行為進行規(guī)劃，通過合理避稅，最終實現(xiàn)降低企業(yè)稅費成本，減輕企業(yè)稅負壓力，提高企業(yè)經(jīng)營利潤的目的[1]。企業(yè)的納稅籌劃活動必須要符合國家稅收方面的相關(guān)法律法規(guī)，要確保納稅籌劃的合法性和合理性，納稅籌劃受到國家法律的保護。納稅籌劃的內(nèi)涵包含幾個方面：一是納稅籌劃具有合法性。納稅籌劃的依據(jù)是國家現(xiàn)行稅收方面的相關(guān)法律法規(guī)，通過對企業(yè)的經(jīng)營活動和投資行為進行合理的規(guī)劃，從納稅籌劃角度進行分析，幫助企業(yè)合理避稅，減少稅費支出，減輕稅負壓力，納稅籌劃的路徑符合國家法律法規(guī)規(guī)定，因此不同于偷稅漏稅，也不屬于投機取巧行為;二是納稅籌劃不改變企業(yè)的經(jīng)營目標。企業(yè)進行納稅籌劃要保持經(jīng)營目標不發(fā)生改變，在此基礎(chǔ)上通過對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務流程和范圍進行調(diào)整和優(yōu)化，實現(xiàn)合理避稅，降低企業(yè)的稅費成本，減輕稅收負擔，提高企業(yè)的經(jīng)營收益;三是納稅籌劃要考慮到國家在稅收方面的優(yōu)惠政策。國家稅收優(yōu)惠政策給企業(yè)納稅籌劃帶來一定的影響，因此企業(yè)在進行納稅籌劃時，要保證納稅籌劃符合國家相關(guān)法律法規(guī)，積極關(guān)注國家或地方政府在稅收方面的優(yōu)惠政策，并結(jié)合企業(yè)經(jīng)營業(yè)務狀況、企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，進行合理的納稅籌劃，制定最佳的納稅籌劃方案;四是納稅籌劃可以幫助企業(yè)延遲納稅。納稅籌劃的目的是幫助企業(yè)降低稅費的支出，而企業(yè)通過合法合規(guī)的渠道和路徑，可以實現(xiàn)延遲納稅，把稅收成本進行合理分攤，有助于增加企業(yè)的經(jīng)營利潤，促使企業(yè)的發(fā)展。

二、納稅籌劃的基本原則分析

首先，納稅籌劃要合法合規(guī)。企業(yè)開展納稅籌劃工作的前提是符合國家稅收方面的相關(guān)法律法規(guī)，企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營行為需要符合政府的規(guī)定，需要有一定的目標。另外，企業(yè)開展納稅籌劃工作在符合國家稅收法律法規(guī)的前提下，可以根據(jù)自身經(jīng)營特點和業(yè)務開展情況，合理靈活運用國家稅收優(yōu)惠政策，通過納稅籌劃，使企業(yè)能夠獲得最大的稅收優(yōu)惠，減少稅收支出。其次，納稅籌劃要保持和企業(yè)的經(jīng)營目標相一致。企業(yè)經(jīng)營目標的制定要符合自身的經(jīng)營狀況，且通過一定的經(jīng)營活動和管理方法能夠達成的目標，納稅籌劃對企業(yè)經(jīng)營目標的達成起到關(guān)鍵作用，在保持和企業(yè)經(jīng)營目標一致的前提下，企業(yè)通過納稅籌劃，可以有效降低稅收成本，有助于實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標。再次，納稅籌劃具有增值性。企業(yè)通過納稅籌劃可以減少成本的支出，通過合理的手段可以實現(xiàn)延遲納稅，從而保障企業(yè)的利益，增加企業(yè)的價值。最后，納稅籌劃具有一定的風險性。企業(yè)的任何經(jīng)營和管理活動都存在風險，納稅籌劃作為企業(yè)財務管理的一部分，也存在一定的風險，雖然風險不可避免，但可以規(guī)避，例如在企業(yè)納稅籌劃過程中所依賴的稅收條款的認定方面各級稅務機關(guān)具有更多的主動權(quán)，因此對于企業(yè)而言，需要提高財務管理人員的風險意識、稅務專業(yè)素養(yǎng)，需要建立完善的風險預防機制[2]，通過對風險的防范和評估，降低風險帶來的影響，促使企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點表現(xiàn)在幾個方面：一是計劃性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營活動需要按照國家的計劃，并符合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，土地獲取、房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套建設(shè)都要符合國家的計劃規(guī)定，企業(yè)在進行房地產(chǎn)建設(shè)和銷售時都需要符合政府各方面的監(jiān)管要求，比如立項及規(guī)劃需要得到政府的批復、總包單位需要到建委備案、銷售資金的使用需要符合政府的監(jiān)管要求等等;二是商品性。商品性是指產(chǎn)品能夠進入市場流通，并能夠進行交換，具有一定的價值特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品在進入市場進行銷售時，對銷售價格的確定需要按照合同的規(guī)定，也可以按照市場價格的規(guī)定;三是房地產(chǎn)項目開發(fā)及銷售周期較長，投入建設(shè)資金金額較大。房地產(chǎn)的開發(fā)過程會涉及多個階段，從前期拿地階段到后期的房屋交付，需要經(jīng)過至少八個階段，而對于房屋本身而言，其地價、建造及資金成本比較高，在每個階段中都需要大量的資金投入;四是復雜性。一方面房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)內(nèi)容的復雜性，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，企業(yè)在運營的各個階段涉及的內(nèi)容比較多，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、市場營銷等方面，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)過程中會涉及諸多的經(jīng)濟往來，而經(jīng)濟往來的對象又相對比較復雜，涉及政府機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位、供應商、金融機構(gòu)、客戶等，對象復雜且往來業(yè)務繁多，給財務管理工作帶來一定的困難;五是風險性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及諸多環(huán)節(jié)和部門，資金投入比較大，建設(shè)周期比較長，在開發(fā)過程中的不確定因素很多，某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，會給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)造成嚴重的影響，甚者出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

四、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用分析

（一）借款利息籌劃合理降低企業(yè)稅負

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)時，需要進行融資，最常見的融資方式是銀行貸款，根據(jù)國家在土地增值稅方面的條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中可以按照項目借款劃分利息，如果金融機構(gòu)能夠提供貸款合同以及貸款利息發(fā)票，且利率和同期銀行的貸款利率一致，則可以按照項目的實際借款情況扣除相應利息。實際操作中很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了銀行貸款利息發(fā)票的取得，同時也不能把項目借款利息和企業(yè)的其他經(jīng)營活動的利息相區(qū)分，在這種情況下利息的計算要按照土地成本和開發(fā)成本總和的百分之五扣除，因此企業(yè)需要對借款利息進行統(tǒng)籌規(guī)劃，比較項目借款利息、土地和開發(fā)成本總和的百分之五二者之間利息的多少，從中選擇最佳的借款利息扣除方式，盡量減少企業(yè)的稅負支出。

（二）增值稅及企業(yè)所得稅的籌劃和分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金占用金額較大且占用時間較長，為確保資金快速回流，緩解企業(yè)資金壓力，企業(yè)一般采用預售的方式對房屋進行銷售[3]。

增值稅方面，按照稅務法規(guī)的規(guī)定，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，其銷售房屋產(chǎn)生的預售款應在收到款項時按照3%的預征率預繳增值稅，也就意味著企業(yè)購買土地、建材及服務等而產(chǎn)生的大量的增值稅進項稅款在企業(yè)預售階段是無法進行抵扣的?；诂F(xiàn)階段稅務機關(guān)的相關(guān)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅款在房屋交付階段才可以進行抵扣，而房屋從預售至交付歷時較長，時間跨度往往在兩年以上，因此部分銷售增值率較低的企業(yè)將出現(xiàn)增值稅預繳金額超過項目全周期應繳納增值稅額的情況。雖然稅務機關(guān)出臺了相應的增值留抵稅額退稅政策，但需要辦理退稅的企業(yè)還需滿足一定的條件且留抵稅額只能部分退回，因此一些企業(yè)受制于行業(yè)特點的限制，存在增值稅超額繳納無法退回的情況，涉及金額少則幾百萬，多則上億，給企業(yè)帶來了巨大的資金負擔及經(jīng)營風險?；诖?，雖然房地產(chǎn)企業(yè)采用預售方式銷售產(chǎn)品對于緩解企業(yè)前期的資金壓力有一定幫助，但應在項目開發(fā)早期就對企業(yè)全周期的增值稅負進行測算，并合理規(guī)劃和控制預售進度，同時盡早取得進項稅發(fā)票，利用好留抵退稅政策，最大限度地避免增值稅的超額繳納，避免企業(yè)產(chǎn)生資金風險。

企業(yè)所得稅方面，根據(jù)稅法要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅清算發(fā)生在項目竣工后，因此對于毛利率較高即清算階段需要繳納較多所得稅的企業(yè)而言可以合理延遲竣備時間，使所得稅的清算時間延后，有利于納稅籌劃的實施，減少企業(yè)資金占用。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅也存在將預售房款先按預計毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額進行稅款預繳的規(guī)定，如果銷售節(jié)奏把控不當，也將產(chǎn)生大量的所得稅款，企業(yè)整體所得稅稅負將大幅上升。因此，雖然預售產(chǎn)品有助于減輕企業(yè)開發(fā)階段的資金壓力，也應根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，評估企業(yè)整體稅負，同時根據(jù)工程款、銷售費、管理費、財務費的發(fā)生進度及對應的所得稅抵扣憑證的取得情況合理匹配銷售節(jié)奏，使得企業(yè)的經(jīng)濟效益達到最大化。

（三）充分利用增值額臨界點合理分攤開發(fā)成本

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負最高的稅種之一，我國對土地增值稅率的規(guī)定為增值額與扣除項目金額的比不超過50%的部分，稅率30%，速算扣除系數(shù)0;增值額與扣除項目金額的比超過50%至100%的部分，稅率40%，速算扣除系數(shù)5%;增值額與扣除項目金額的比超過100%至200%的部分，稅率50%，速算扣除系數(shù)15%;增值額與扣除項目金額的比超過200%的部分，稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。因此企業(yè)在前期規(guī)劃設(shè)計階段，可以由業(yè)務素養(yǎng)較高的財務人員從企業(yè)效益最大化的角度出發(fā)，對企業(yè)增值稅率進行預測，對產(chǎn)品的設(shè)計提出建議，使開發(fā)項目的增值額處于均衡狀態(tài)，其增值額不超過臨界點。例如，對于開發(fā)產(chǎn)品多樣化的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可根據(jù)實際情況在規(guī)劃設(shè)計階段將開發(fā)產(chǎn)品種類進行合理組合，通過科學的納稅籌劃降低企業(yè)土地增值稅。在滿足特定條件下，在同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)可以存在多個土增稅清算單位，雖然清算單位的劃分依據(jù)各地規(guī)定有所不同，但都應在同一個土增稅清算單位內(nèi)盡量做到產(chǎn)品的合理搭配，從而能夠從節(jié)稅的角度出發(fā)，將開發(fā)成本進行合理分攤。避免出現(xiàn)在一個清算單位內(nèi)產(chǎn)品售價較高，開發(fā)成本較低，土地增值額較高，土地增值稅清算金額較大，同時在另一個清算單位內(nèi)，產(chǎn)品售價較低，開發(fā)成本較高，土地增值額為負，不需要繳納土地增值稅的情況（例如兩限房等政策性房），造成企業(yè)整體土地增稅費繳納金額大幅上升。

五、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析

（一）對經(jīng)營管理產(chǎn)生的理論影響分析

納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容，企業(yè)通過納稅籌劃可以影響財務管理的目標[4]。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的目標是通過降低企業(yè)的支出，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，企業(yè)納稅籌劃需要結(jié)合自身業(yè)務的開展情況，并和企業(yè)財務管理目標保持一致，通過分析國家關(guān)于稅收方面的相關(guān)法律法規(guī)，合理利用稅收優(yōu)惠政策，確保獲得最佳的納稅方案，從而有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理目標。另外納稅籌劃會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務決策，財務決策的主要依據(jù)是各種財務數(shù)據(jù)的分析和財務活動的劃分，納稅籌劃會使財務數(shù)據(jù)發(fā)生改變，進而影響到財務數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，而財務數(shù)據(jù)的分析結(jié)果會直接影響到財務決策，財務決策的結(jié)果會影響企業(yè)的經(jīng)營管理，進而影響到企業(yè)的發(fā)展目標。因此，納稅籌劃工作的開展需要綜合考慮財務管理方面的內(nèi)容。

（二）納稅籌劃對財務管理應用的影響

納稅籌劃對企業(yè)的財務管理工作能夠形成有效的監(jiān)督，使房地產(chǎn)企業(yè)能及時履行納稅義務，提升稅務工作的質(zhì)量，避免納稅過程中的風險給企業(yè)帶來不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開展需要規(guī)范化和制度化，首先，規(guī)范納稅籌劃的行為，對納稅籌劃的管理進行合理控制;其次，完善監(jiān)督管理制度，嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作，對財務管理的流程進行有效監(jiān)管，降低財務管理的風險，同時對財務管理人員操作行為進行規(guī)范，避免稅收工作中的風險，提高企業(yè)的財務水平，促使企業(yè)財務管理工作更加規(guī)范化和科學化，發(fā)揮財務管理部門的工作職能，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供必要的數(shù)據(jù)支持[5]。房地產(chǎn)財務管理水平的提高可以使企業(yè)的資金利用更加高效，從而降低企業(yè)的經(jīng)營風險，通過合理的納稅籌劃可以完善企業(yè)的財務管理體系，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，進而提高企業(yè)的經(jīng)營效益，促使企業(yè)在市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地決策的影響

房地產(chǎn)企業(yè)投資活動中最重要的環(huán)節(jié)是拿地投資，拿地投資是否合理關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展，投資質(zhì)量的好壞和企業(yè)的經(jīng)營活動呈正向關(guān)系。納稅籌劃對企業(yè)投資拿地具有非常重要的影響。隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策監(jiān)管日趨嚴格、拿地條件日益復雜多樣，企業(yè)在進行投資拿地安排時，需要將稅務籌劃工作前置。拿地階段需要財務人員對拿地相關(guān)文件進行解讀并結(jié)合土地所在地的稅務政策，對項目全周期各稅種稅負情況進行敏感性測算，從而判斷項目的利潤水平，預估企業(yè)資金風險，為拿地決策提供關(guān)鍵性建議。因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃有助于企業(yè)在投資拿地階段全面預估項目風險，評判拿地投資是否正確，為后期的建設(shè)開發(fā)提供基礎(chǔ)保障，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及的內(nèi)容比較復雜，環(huán)節(jié)較多，開發(fā)成本投入較大，開發(fā)周期較長，過程中存在諸多不確定性因素，涉及的稅種也較多，給企業(yè)的納稅帶來一定的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)財務管理目標，進行科學合理的納稅籌劃，明確納稅籌劃對象和目標，在不違反國家稅收相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理的納稅籌劃方法和手段，充分利用國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收政策，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動進行合理規(guī)劃和控制，達到合理優(yōu)化企業(yè)稅負的目的，減少企業(yè)的資金壓力，以此提高企業(yè)的財務管理水平，促使企業(yè)經(jīng)營利潤的最大化，確保企業(yè)在市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，保障企業(yè)長遠可持續(xù)發(fā)展。

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