關(guān)于高房價,高地價與房產(chǎn)稅的探討

【摘要】當前我國經(jīng)濟發(fā)展中的突出問題就是高房價給人們帶來的壓力和負擔，從根本上來看，高房價是因為房產(chǎn)供需關(guān)系失衡所導致，并不是因為高地價所引起。而且，隨著土地資源的越來越緊張，高房價這一問題在我國相關(guān)政策下并沒有及時下調(diào)。所以，只有從供房量上入手，這樣才能有效地抑制房價高漲問題。本文就針對高房價、高地價和房產(chǎn)稅加以分析，為相關(guān)研究人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】高房價;高地價;房產(chǎn)稅

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.019

我國正在積極的下發(fā)相關(guān)政策，以此來推動經(jīng)濟向前發(fā)展，但是在這種情況下帶來資產(chǎn)和通貨的壓力，其中高房價與高地價的聯(lián)系就是重要體現(xiàn)，如何能夠有效地控制房價，成為當前研究的重點。

1、房產(chǎn)供求缺口大

從當前我國房地產(chǎn)價格上能夠看出，價格在不斷上升，這是與需求量不斷增加有著直接的影響。因為我國當前城市在不斷發(fā)展，不管是從平均每年1000萬人以上進入城市來看，還是從優(yōu)化人們居住環(huán)境上分析，在未來很長一段時間內(nèi)人們的房產(chǎn)需求依然較高，在這種情況下就使得房產(chǎn)的供應(yīng)和具體需求之間存在著較大的矛盾，面對房地產(chǎn)需求的不斷增加，那么房地產(chǎn)的價格也在不斷上升[1]。

1.1房地產(chǎn)價格上漲與政策有聯(lián)系

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相比于其他的行業(yè)而言，存在著市場不對稱性，出現(xiàn)這一問題的原因在于房地產(chǎn)自身的不可再生性，土地資源緊張的情況下房地產(chǎn)越來越稀缺，使得在市場中的競爭也就越來越激烈，這也是導致我國房地產(chǎn)價格始終無法下調(diào)的重要因素[2]。因為房地產(chǎn)需求從根本上來講是貨幣需求，而貨幣需求又和利率有著直接的聯(lián)系，也正是因為利率較低，所以不管是實際利率還是貸款利率，都在呈現(xiàn)負值增長。使得當前有很多人都在購買房產(chǎn)以此來提高資產(chǎn)的保值性，進而使得房產(chǎn)的需求在不斷增加，價格也在迅速提升。

房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然使用價格高，也作為投資產(chǎn)品，不僅能夠充分滿足人們的居住需求，而且還能夠用于投資。房地產(chǎn)的投資需求與炒作也還是導致我國房地產(chǎn)價格增加的原因。房價上漲和投資買房之前有著重要的聯(lián)系，價格的不斷增加使得人們對于房產(chǎn)的需求熱情也在不斷增加，進而誘發(fā)更多的人加入到其中，帶動的就是房地產(chǎn)價格的不斷提高。雖然，我國近幾年來的房地產(chǎn)價格增加不是很快，但是依然還是高于人們的預期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，我國當前至少有5000萬套以上的空置房，這些都是人們投資下的產(chǎn)物[3]。在當前我國投資方法和渠道越來越少的基礎(chǔ)上，更多的人喜歡將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化有固有資產(chǎn)，也就是房產(chǎn)。我國所提出的相關(guān)對策和政策都是為了能夠抑制投資需求，房產(chǎn)稅的改革也是針對投資來進一步優(yōu)化。

1.2房地產(chǎn)價格與供需關(guān)系

對于當前的人們而言，住房是每一個人需要具有的基礎(chǔ)權(quán)利，也是社會得以穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。所以，需要能夠?qū)⒆》繂栴}上升到基礎(chǔ)權(quán)利上。住房不僅僅是居民的生活基礎(chǔ)，也是當前政府需要積極開展的重要工作內(nèi)容。但是，在這其中并不應(yīng)該完全通過市場競爭的方法來保證供需平衡，需要政府能夠按照家庭收入來提供相應(yīng)的供應(yīng)體系。其依據(jù)來源于我國當前的住房供應(yīng)中，主要是在中低價格上競爭激烈，而這類住房又因為利潤較低，所以無法真正的通過市場來及時推動。而經(jīng)濟適用房則是政府通過提供土地、控制房屋價格等等方法來為社會提供的一種住房方法[4]。因為這類住房更多適用于收入低、人口多的居民居住，所以只要能夠保證供應(yīng)穩(wěn)定，就能夠有效地控制房產(chǎn)價格。但是，從實際情況上能夠很好地看出，政府的財政收入上很大一部分都是來源于土地讓出所獲取到的資金。因此，如果讓政府將資金用于建設(shè)適用房上，就會抑制商品房價格，進而就會影響土地的正常流轉(zhuǎn)，這也能夠看出政府并不積極的發(fā)展適用房。

2、土地使用權(quán)價格變動的原因

2.1高房價和高地價相互聯(lián)系

研究高房價和高地價的關(guān)系，是高房價影響高地價，還是高地價影響高房價。地價作為房價的重要組成，如果地價上漲那么房價也一定會上漲，但是從實際研究二者誰為主導，可以理解為是高房價為主導。首先，因為房屋供不應(yīng)求，所以導致房價升高，而房價升高則是導致市場競爭激烈，進而激發(fā)土地供不應(yīng)求，土地供不應(yīng)求就會導致土地的價格變高。所以，從這就能夠看出，高地價的出現(xiàn)是高房價的表現(xiàn)，這就必須要研究土地商品特殊性。

2.2土地商品特殊性

土地商品特殊性在于不可再生，而且缺少彈性，相比于其他的產(chǎn)品并不屬于人們能夠創(chuàng)造的產(chǎn)品，是自然在不斷發(fā)展中的產(chǎn)物。人們能夠利用土地但是卻無法再生土地。也正合適因為這一原因，所以隨著當前人口不斷增加，城市不斷發(fā)展，那么土地的供給會越來越緊張，土地的價格也就會不斷提高。在這種情況下，就很容易出現(xiàn)投機或者是壟斷等行為[5]。根據(jù)我國相關(guān)法律，只有具有土地使用權(quán)，這樣才能夠進行土地流通，農(nóng)民的土地需要先成為國有土地，然后才能夠在使用權(quán)的情況下流通轉(zhuǎn)讓。如果在這其中說土地使用是一級市場，那么土地轉(zhuǎn)讓則是二級市場，是能夠反映土地使用者經(jīng)濟關(guān)系的重要體現(xiàn)，是人們從國家手中獲取土地使用權(quán)，然后再進行轉(zhuǎn)讓。因為土地所有權(quán)依然屬于構(gòu)架，所以這種轉(zhuǎn)讓是需要一定年限下完成，對土地使用權(quán)商品化經(jīng)營在具體實踐中與房產(chǎn)有著密切聯(lián)系。從一定程度上分析，土地市場就是房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)需要在土地上完成各類交易，所以地價和房價也不可分割，房價中需要包括地價，這樣才能夠更好地體現(xiàn)價值。相關(guān)部門在制定具體土地轉(zhuǎn)讓制度上，需要能夠與商品房產(chǎn)加以聯(lián)系，以此來充分研究。

2.3土地財政

我國地方政府所制定的土地財政可以分為兩個方面，第一就是跟土地相關(guān)的稅收，比如耕地占用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅等等，當前我國政府主要是針對房地產(chǎn)和建筑來征稅。第二，就是和土地相關(guān)的非稅收入，比如新增建筑有償費用、土地稅金等等。當前，地方政府更加重視土地出讓金，這也占據(jù)一些地方政府財政收入的50%左右。我國地方政府壟斷一級市場，不僅是因為土地稀缺，更多是因為土地不可再生。此外，政府又通過各種方法來將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，在這種情況下土地的各類交易一定會導致地價的上漲，而地價上漲又一定會推動房價上漲。在這其中的關(guān)鍵就在于，政府不僅僅是土地管理對象，也是經(jīng)營對象，所以更多的是追求最大化利益，這也是出現(xiàn)土地財政的重要原因。

3、房產(chǎn)稅改革對房價調(diào)節(jié)影響

房產(chǎn)稅是以城市、線程等為征稅對象，是根據(jù)房產(chǎn)價格來向房產(chǎn)所有人征收的一種稅，作為一種財產(chǎn)稅，自身具有穩(wěn)定的特點，容易控制，而且作為地方稅收還能增加地方政府財政收入。根據(jù)我國相關(guān)制度改革中明確，要針對當前我國房產(chǎn)稅中存在的問題加以分析，積極建立完善的房地產(chǎn)稅制。通過制定新的房地產(chǎn)稅制，以此來明確評估價值，并以此為基礎(chǔ)來讓房地產(chǎn)稅能夠成為地方縣級政府的主要稅種，其征稅對象就是方程。在這種情況下，很多人多認為我國房價不斷增高的原因是因為人們用來投機賺錢。所以，在這種情況下，人們越來越買不起房，還存在著大量閑置房無人居住的問題。因此，房產(chǎn)稅征收就成為抑制房價提高的重要方法。從長遠角度上來看，通過對財稅的有效完善，能夠為地方政府培養(yǎng)更加穩(wěn)定的財政收入。在當前地方政府財政與事權(quán)嚴重不符的基礎(chǔ)上，地方稅源就顯得非常重要，房產(chǎn)稅和資源稅也在未來可能會成為地方政府稅收的重要組成。與此同時，方程水還能夠充分發(fā)揮調(diào)整人們收入的重要方法，通過征收房產(chǎn)稅以此來更好的用于供給適用房，改善基層人們生活。

當前，人們所關(guān)注得更多還是是否能夠在房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，使得房價下降。也就是說房產(chǎn)稅不僅僅有調(diào)整收入的功能，還有著調(diào)節(jié)房產(chǎn)的功能，特別是調(diào)節(jié)房產(chǎn)的需求。也就是人們在購買住房時，不管是哪一種型號、哪一種檔次的住房，都必須要能夠慎重，要能夠從各方面深入分析，只有房價能夠超出自身成本，這樣才能夠從中獲得收益，還能夠推動空置房的使用。也就是在征收過程中，針對擁有多套房的人會考慮租出或者是賣出，并不只是將房屋閑置。因此，這些都會直接影響住房實際需求，在一定條件下減少對住房的過度需求，從而緩沖房價不斷上漲的趨勢。但是，從中必須要能夠充分了解，房產(chǎn)稅對于房價的影響，是受到征收對象和房產(chǎn)稅率。當前，上海地區(qū)的房產(chǎn)稅征收對象只限制于一些高收入購房人群，對于正常居民并沒有過多的影響。在房產(chǎn)稅具體落實下，要能夠真正地了解房產(chǎn)稅需要應(yīng)用于哪些人群，從控制房價基礎(chǔ)入手，這樣才能夠發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用，有效地調(diào)節(jié)房價。房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響會受到稅率的影響，稅率越高，那么調(diào)節(jié)的力度也就會越大。因此，從實際分析，是否在房地產(chǎn)稅的背景下房價能夠有所下降，并不能夠抱有過多期望。想要能夠真正的控制房價，還是得從增加房產(chǎn)數(shù)量，抑制投資等方面入手，這樣才能夠控制房價。而且，改革房產(chǎn)稅從當前情況上能夠看出，還需要不斷深入研究。

結(jié)語：

總而言之，從當前實際情況上能夠看出，面對房價不斷升高的問題，想要找到地價房價和房產(chǎn)稅之間的聯(lián)系，就需要從實際入手。其中最主要的是房地產(chǎn)供需不足問題，供不應(yīng)求導致的房價不斷升高，進而使得地價增加。雖然房地產(chǎn)稅能夠在一定程度上減少空置房的出現(xiàn)，但是其當前的應(yīng)用面不廣，只面對一小部分群體，還是要從抑制房產(chǎn)投資，增加房產(chǎn)供求等方面入手，這樣才能夠更好地控制房價，滿足人們的住房需求，為社會穩(wěn)定發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

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作者簡介：

趙玲玉，1996年12月出生，女，北京朝陽人，碩士在讀，研究方向：土地資源。