房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理探討

徐育莉

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)此國(guó)家頒布了很多相關(guān)的政策進(jìn)行約束，以往粗放式的經(jīng)營(yíng)管理模式就已經(jīng)很難再繼續(xù)了，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要重新回歸理性。所以在這個(gè)階段，部分企業(yè)不能只顧自身的發(fā)展，更需要進(jìn)行精細(xì)化管理，企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)的需求和變化發(fā)展來(lái)不斷提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，但是在房地產(chǎn)成本控制和管理中存在著一些問(wèn)題，極大的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，針對(duì)突出性問(wèn)題需要制定有效的對(duì)策，來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;精細(xì)化管理;問(wèn)題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.109

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制就是用什么辦法去管理好成本，達(dá)到成本最優(yōu)化。這在企業(yè)財(cái)務(wù)制度中也是重點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)想要取得更好的發(fā)展，還需要對(duì)精細(xì)化管理方面進(jìn)行控制。但是從目前的狀況來(lái)說(shuō)， 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本的控制中還存在著很多問(wèn)題，對(duì)此，企業(yè)要對(duì)這些問(wèn)題加以重視，結(jié)合現(xiàn)今的政策和實(shí)際的情況，實(shí)行有效的成本控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本文將從精細(xì)化管理和成本控制，以及目前所存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析。

1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的成本，就是指一個(gè)項(xiàng)目完成的開(kāi)發(fā)之后所需要的全部成本，包括項(xiàng)目前期的可行性需求，設(shè)計(jì)方案、后期對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，銷售、交付以及項(xiàng)目的售后等過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程中每個(gè)階段所產(chǎn)生的成本是不一樣的，需要對(duì)其分開(kāi)進(jìn)行成本控制管理。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)方面做的有所欠缺，第一，管理方式老舊，存在不少的突出性問(wèn)題，管理人員對(duì)成本管理思路沒(méi)有轉(zhuǎn)變，思路不清晰、沒(méi)有先進(jìn)完整的管理體系，大多數(shù)的企業(yè)都是習(xí)慣性的先做完事情，進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候再去管理，缺乏對(duì)整個(gè)事件過(guò)程的控制和事后評(píng)估;第二、就是對(duì)成本管理的內(nèi)容不全面，只關(guān)注到了一部分的成本進(jìn)行控制，一旦按照合同控制進(jìn)度進(jìn)行支付款項(xiàng)的時(shí)候，極其容易忽略規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的部分工作，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行全面的成本控制。

2、開(kāi)展全程成本控制和精細(xì)化管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要特點(diǎn)是工程量大、施工周期長(zhǎng)，需要大量的成本投入，而這些投入所涉及的范圍比較廣，有土地資源費(fèi)用、工程的建設(shè)費(fèi)用以及人工成本費(fèi)用等等，這些費(fèi)用的占比都比較大，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展的建設(shè)項(xiàng)目初期就要進(jìn)行成本控制，以達(dá)到對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效合理的管控。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期，要做好成本控制的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，把成本控制的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到整個(gè)的管控體系當(dāng)中，同時(shí)需要建立制度完善的財(cái)務(wù)體系。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理的過(guò)程中要明確所有階段的控制目標(biāo)，隱藏環(huán)節(jié)的剖析工作要準(zhǔn)備好，這樣才能保障成本目標(biāo)控制在部門的范圍之內(nèi)，使企業(yè)在項(xiàng)目中獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。

精細(xì)化管理則主要是用在對(duì)房地產(chǎn)成本控制時(shí)，通過(guò)專業(yè)的知識(shí)和角度來(lái)對(duì)所有的產(chǎn)品格式以及外包成本進(jìn)行分析計(jì)算，同時(shí)還要了解影響成本控制的部分因素。持續(xù)的分析和總結(jié)客戶的需求，嚴(yán)格仔細(xì)管理運(yùn)營(yíng)成本，通過(guò)專家指導(dǎo)完成成本的估算方法，它的側(cè)重點(diǎn)在于能適當(dāng)、自定義和深入了解客戶需求知識(shí)，從而使得公司進(jìn)入到一個(gè)新的階段，獲得利潤(rùn)，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值以及增加成本的管理。

3、房地產(chǎn)成本管理存在的突出性問(wèn)題

房地產(chǎn)成本控制中存在著許多的突出性問(wèn)題，比如投資方式不科學(xué)，工程的施工作業(yè)以及管理意識(shí)相對(duì)淡薄，沒(méi)有復(fù)核成本的目標(biāo)以及成本控制的體系相對(duì)不完善，所以針對(duì)這類問(wèn)題，需要及時(shí)應(yīng)對(duì)和有效解決，提高房地產(chǎn)的成本控制水平，具體的內(nèi)容表現(xiàn)為：

3.1投資方式不科學(xué)

房?jī)r(jià)之所以經(jīng)過(guò)了這么長(zhǎng)的時(shí)間還是一直上漲，其實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地的使用權(quán)后，圍繞著這塊土地周圍的房?jī)r(jià)也會(huì)自然而然上升，所以這也間接的說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)中的利潤(rùn)是非常巨大的，間接的導(dǎo)致一部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，急功近利，在還沒(méi)有經(jīng)過(guò)分析投資，和前期調(diào)研的情況下，就匆忙進(jìn)行，沒(méi)有充分的去考慮其中的成本問(wèn)題，導(dǎo)致后續(xù)的成本難以控制，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有著非常消極的影響。此外，通過(guò)仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地后，才對(duì)周圍的環(huán)境情況進(jìn)行分析考慮，一旦這些位置沒(méi)有判斷改造等問(wèn)題所消耗成本，這就會(huì)阻礙了后續(xù)工地建設(shè)的施工要求，嚴(yán)重阻礙了施工，同時(shí)這里面也增加了很大一筆成本開(kāi)支，嚴(yán)重的話可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本項(xiàng)目目標(biāo)。

3.2施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平較低

目前的房地產(chǎn)施工都是屬于大型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間耗時(shí)長(zhǎng)，實(shí)施過(guò)程所涉及的范圍比較廣，企業(yè)在管理上會(huì)有很大的難度，特別是實(shí)施的項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中，一定要嚴(yán)格把控好各個(gè)階段的施工流程。一旦管理松散，時(shí)間一久，工地就會(huì)比較混亂，這對(duì)成本管理來(lái)就更加困難。目前來(lái)主要原因還是在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)中管理人員的管理水平比較低，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過(guò)程中存在著許多的問(wèn)題，而對(duì)這些問(wèn)題所用的解決方案也不理想，這樣在很大程度上就造成了項(xiàng)目的成本增加，除此之外，現(xiàn)場(chǎng)管理混亂的情況也很容易造成返工的情況，而返工也是一次成本的增加?，F(xiàn)在很多的企業(yè)都采用的動(dòng)態(tài)管理模式對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理，但是這種情況，是不注重過(guò)程，很容易導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的一些臺(tái)賬對(duì)不上，沒(méi)有辦法及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)成本的情況，造成成本控制風(fēng)險(xiǎn)后的相關(guān)管理問(wèn)題。

3.3房地產(chǎn)成本控制體制缺乏適應(yīng)性

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行合理有效的管控，首先就要明確成本管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，要對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行相應(yīng)的成本進(jìn)行管控，逐漸形成一個(gè)完整的管理體系。而現(xiàn)如今很多房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)都是沒(méi)有關(guān)于自身的一套管理控制體系。企業(yè)在對(duì)成本管理方面缺乏管理意識(shí)、和執(zhí)行力度。企業(yè)財(cái)務(wù)部門其實(shí)只是一個(gè)計(jì)算成本管理中的一個(gè)環(huán)節(jié)，未能解決成本管理的根本問(wèn)題。而完整的成本管理控制體系主要包括其對(duì)項(xiàng)目的前期預(yù)算、以及施工過(guò)程中的控制和事后的分析等等，還需要通過(guò)相關(guān)管理人員，對(duì)項(xiàng)目的成本支出等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，這樣才能夠發(fā)現(xiàn)和規(guī)劃好每個(gè)階段費(fèi)用的消耗。由于體系的缺乏，就有部分員工鉆空子，對(duì)待工作采用消極的態(tài)度或者不合理化安排自己的工作，導(dǎo)致數(shù)據(jù)處理問(wèn)題不能及時(shí)更新，因此就使得成本難以得到控制[1]。

4、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的策略

4.1設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程的控制

為了能夠提高對(duì)房地產(chǎn)程企業(yè)精細(xì)化的管理，我們需要把設(shè)計(jì)的重點(diǎn)放在對(duì)成本的控制上，我們可以對(duì)各個(gè)規(guī)范過(guò)程進(jìn)行控制，這樣可以給現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)提供一個(gè)基礎(chǔ)的成本管理控制方式，也是能夠使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施有效的成本管控方式，從而進(jìn)一步是使得施工項(xiàng)目成本可以控制在合理范圍之內(nèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在最初進(jìn)行購(gòu)買這塊地皮時(shí)，就需要先安排人員對(duì)其現(xiàn)場(chǎng)的工作進(jìn)行調(diào)查，比如其周邊環(huán)境、以及對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的一些障礙物等。通過(guò)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊的環(huán)境等相關(guān)信息方面調(diào)查后再進(jìn)行判斷，控制其成本。除此之外，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)師的要求也很嚴(yán)格，必須要有專業(yè)技能和素養(yǎng)。在設(shè)計(jì)工程中應(yīng)該增加結(jié)構(gòu)，降低成本，還需要保障施工的質(zhì)量。只有控制好成本，這樣才能夠使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展和提高。

4.2施工過(guò)程成本控制

其實(shí)在施工過(guò)程中的成本控制也是尤為重要的，這個(gè)環(huán)節(jié)是有利于落實(shí)房地產(chǎn)施工的成本控制，這樣能夠使企業(yè)獲得大量資源節(jié)約和提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。在這個(gè)階段我們要做到的是在實(shí)施期間，盡可能的避免實(shí)際情況和成本目標(biāo)出現(xiàn)較大差異的情況，而應(yīng)該是要向目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行成本控制，這樣才能夠發(fā)揮出房地產(chǎn)中精細(xì)化管理的作用，同時(shí)在施工過(guò)程中，一定要先對(duì)圖紙進(jìn)行審核，一旦發(fā)現(xiàn)不一樣的地方，就一定要采取措施，再加以改正;這樣能夠避免了很多事情的發(fā)生。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，我們一定要注重對(duì)過(guò)程中的數(shù)據(jù)收集和分析，一旦在施工過(guò)程中出現(xiàn)安全問(wèn)題，需要立即采取相關(guān)控制措施，通過(guò)這種方式來(lái)使得這一定程度上能夠使得成本精細(xì)化管理落實(shí)到位，發(fā)揮其真正的實(shí)力[2-3]。

4.3落實(shí)核數(shù)精細(xì)化管理

隨著公司的不斷發(fā)展，精細(xì)化管理將逐漸和成本精細(xì)化管理的個(gè)性化需求結(jié)合在一起，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其成本管理的工作應(yīng)該側(cè)重于科學(xué)的方法估算精細(xì)化管理，并且在子項(xiàng)目上建立好每個(gè)階段所完成的工作，表現(xiàn)出個(gè)人的積極性和主動(dòng)性，并且積極的鼓勵(lì)員工，這樣能夠提升他們的敬業(yè)精神和工作效率，與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司還可以組織專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，對(duì)評(píng)估和責(zé)任人都進(jìn)行責(zé)任劃分管理。對(duì)此公司實(shí)施精細(xì)化管理并且加強(qiáng)所有項(xiàng)目聯(lián)系成本控制是非常有必要的。

4.4重視現(xiàn)場(chǎng)管理

現(xiàn)場(chǎng)管理也是房地產(chǎn)成本控制的重中之重，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，要對(duì)其各個(gè)階段都進(jìn)行一定的成本控制，這樣能夠有效的節(jié)約成本。管理人員必須要有著專業(yè)的知識(shí)水平、管理能力以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這樣才能夠在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中通過(guò)分析各種因素后，找到實(shí)際發(fā)展實(shí)施有效的解決措施，而在施工現(xiàn)場(chǎng)的過(guò)程中最關(guān)鍵的就是要保證材料的質(zhì)量，在最大限度上避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這樣才能夠節(jié)約控制成本[4-5]。

小結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要注重對(duì)項(xiàng)目的成本控制以及精細(xì)化管理，只有在每個(gè)階段都進(jìn)行成本控制，才能有效避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況，也能夠有效提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。

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