“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響研究

摘 要：2016年5月“營改增”政策進(jìn)行全國推廣，今天營業(yè)稅改增值稅政策得到進(jìn)一步深化，中國房地產(chǎn)在發(fā)展上迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，它具有一定的特殊性，本文以LD集團(tuán)為例，分析營業(yè)稅改增值稅政策對該公司的財(cái)務(wù)和管理方面的影響，并探討解決相關(guān)影響的措施。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)影響

房地產(chǎn)企業(yè)是我國當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)體系中非常重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，國家政府所頒布的稅負(fù)稅種的各項(xiàng)變化與市場經(jīng)濟(jì)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)盈利、資產(chǎn)流動等有著非常緊密的聯(lián)系，關(guān)乎到了企業(yè)整體的產(chǎn)品生產(chǎn)能力和企業(yè)運(yùn)作能力。本文的主要敘述就是通過營改增政策對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，在相應(yīng)的問題基礎(chǔ)上，提出與之對應(yīng)的解決措施，對于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部管理優(yōu)化有著積極作用。

1 LD集團(tuán)基本情況

LD集團(tuán)是中國目前住宅開發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)之一。LD集團(tuán)于九十年代開始進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場，其核心業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國31個城市。

2“營改增”對LD集團(tuán)財(cái)務(wù)的影響

2.1對納稅計(jì)算的影響

為了更好地對“營改增”后LD集團(tuán)納稅計(jì)算的變化進(jìn)行分析，對目前我國“營改增”后的企業(yè)納稅計(jì)算公式進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，如表1可以看出“營改增”后的納稅計(jì)算變得比之前復(fù)雜很多。

財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行預(yù)算時，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握“營改增”后的各項(xiàng)稅率以及計(jì)算方式，精確計(jì)算企業(yè)的應(yīng)繳稅金、可抵扣部分等，從而得出工程項(xiàng)目和企業(yè)日常運(yùn)作中所需費(fèi)用和成本，最后得出月度預(yù)算、年度預(yù)算和某個項(xiàng)目的預(yù)算。LD集團(tuán)目前己經(jīng)在稅務(wù)管理制度工程核算管理方面進(jìn)行了優(yōu)化，但對于完善具體流程，對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。

2.2對會計(jì)核算的影響

“營改增”對LD集團(tuán)會計(jì)核算有以下兩個方面的影響。

第一、會計(jì)科目發(fā)生變化，營業(yè)稅時期只需要在應(yīng)交稅費(fèi)科目下設(shè)置應(yīng)交營業(yè)稅，而“營改增”后就得在應(yīng)交稅費(fèi)科目下設(shè)置“應(yīng)交、未交、預(yù)交增值稅”，“待認(rèn)證、待抵扣、待轉(zhuǎn)銷進(jìn)項(xiàng)稅額”等多個二級和三級會計(jì)科目[3]。

第二、是核算方法發(fā)生變化，LD集團(tuán)繳稅時公司所采取的會計(jì)計(jì)算模式取決于所繳的流轉(zhuǎn)稅種，稅種發(fā)生變化，計(jì)算模式也會相應(yīng)地發(fā)生變化。計(jì)算營業(yè)稅時，可通過“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”進(jìn)行相關(guān)核算，會計(jì)核算過程得到簡化。“營改增”后，增值稅要求區(qū)分進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額，所以每筆收入都要求詳細(xì)記錄，同時，資金回收的進(jìn)賬方式和計(jì)價(jià)數(shù)額也發(fā)生了顯著的變化。

2.3“營改增”對LD集團(tuán)發(fā)票管理的影響

“營改增”后增值稅發(fā)票的管理變得異常嚴(yán)格，增值稅發(fā)票與營業(yè)稅不同，在“營改增”之前，對于發(fā)票的管理并不嚴(yán)格。而“營改增”后，是否可以取得的增值稅發(fā)票是企業(yè)核算稅款的關(guān)鍵，因此必須重視發(fā)票管理工作。而且房地產(chǎn)企業(yè)對外開出取得的銷項(xiàng)稅和自己采購獲得的進(jìn)項(xiàng)稅，直接影響企業(yè)繳納的稅款數(shù)額。另外，違反了發(fā)票的使用管理規(guī)定需要承擔(dān)法律責(zé)任，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在發(fā)票管理方面的工作需要投入更多的精力。

LD集團(tuán)對此也進(jìn)行了一些發(fā)票管理方面的調(diào)整，一是要求分公司和項(xiàng)目所在地采購人員必須及時索要發(fā)票，要做到匯款前先開票。二是采購方式調(diào)整，盡量集中采購。

3? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的財(cái)務(wù)策略

3.1 提升財(cái)務(wù)精細(xì)化管理水平

在我國，政府正式實(shí)行“營改增”稅收服務(wù)體系之后，使得財(cái)會稅收計(jì)算出現(xiàn)了巨大的變更，對財(cái)會計(jì)算考核項(xiàng)目有了新的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極鼓勵企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員不斷提升自身工作、專業(yè)能力，提升自身綜合素質(zhì);相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員也應(yīng)積極響應(yīng)政策，不斷提升自己、學(xué)習(xí)新的工作知識內(nèi)容;與此同時，在為了避免財(cái)會計(jì)算系統(tǒng)不健全，而使得增值稅費(fèi)發(fā)展不完善的問題，企業(yè)應(yīng)積極到與外部財(cái)會專家或是專業(yè)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建立合作聯(lián)系，對相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行專業(yè)定期的財(cái)務(wù)工作能力培訓(xùn)，提高其工作水平。

3.2. 強(qiáng)化管理制度，確保數(shù)據(jù)統(tǒng)一

在企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程中，企業(yè)的產(chǎn)品業(yè)務(wù)流、企業(yè)資金預(yù)轉(zhuǎn)流動、發(fā)票數(shù)據(jù)流并稱為企業(yè)“三大流”。而在此所指出的企業(yè)三流合并統(tǒng)一，則是指企業(yè)的產(chǎn)品業(yè)務(wù)流、收貨數(shù)據(jù)發(fā)票、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)必須同一于一個經(jīng)濟(jì)主體，與此同時，企業(yè)貨物的付款方式也應(yīng)必須采取相應(yīng)的發(fā)票接收方式。“三流統(tǒng)一”是由相關(guān)稅務(wù)稽查部門從稅務(wù)源頭上對虛假開設(shè)發(fā)票行為進(jìn)行管控的一種財(cái)務(wù)管理手段。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在其財(cái)務(wù)稅收以及業(yè)務(wù)管理流程上要著重其運(yùn)行對的規(guī)范科學(xué)性，要確保相關(guān)增值稅在進(jìn)項(xiàng)稅額上的合法抵扣。

3.3合理選擇計(jì)稅方式

當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展一些老項(xiàng)目的時候，它的征收率為5%。所以，這個征收率可以使企業(yè)的稅務(wù)的籌劃空間大大提升。將企業(yè)用來抵消土地成本的資金看作X，取得的經(jīng)濟(jì)效益看作是，在企業(yè)開展的這個項(xiàng)目中，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定可以進(jìn)行抵消的成本是該項(xiàng)目所需的總成本的40%，所以，Y/ （1+5%）5%= （Y-X） / （1+11%） *11%-40%Y/（1+11%）11%，最終得出X=12%Y?？梢钥闯?，如果土地的成本能夠達(dá)到該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的12%的時候，就代表無論在哪一種稅收計(jì)算方式下，所得出的稅負(fù)是一樣的。如果X大于12%Y時，企業(yè)應(yīng)該采取的計(jì)稅方式應(yīng)該是一般計(jì)稅方式。但是，在實(shí)際的情況下，具體采取哪種計(jì)稅方式還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行全面分析。

結(jié)語

在實(shí)施“營改增”之后，從我國的整體的經(jīng)濟(jì)狀況來看，還是可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)減少投入成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的推動作用。在進(jìn)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)相關(guān)的策略使企業(yè)能夠抵扣的稅額發(fā)生改變，進(jìn)而使企業(yè)的利潤空間越來越大，使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

宿培棟（1997.01.20）;性別：男，民族：漢 籍貫：山東省臨沂市人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于桂林理工大學(xué);現(xiàn)有職稱：初級會計(jì)師;研究方向：公司理財(cái)與金融管理。