淺析當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及的關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，能夠吸引大量的投資，同時(shí)也為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位十分重要。但我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中仍然存在許多問題，這些問題如果未能得到有效解決，會(huì)阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，甚至還會(huì)影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。針對房價(jià)增長不合理、市場發(fā)展不成熟、企業(yè)融資困難以及中小企業(yè)發(fā)展阻礙重重等問題，需要從問題的癥結(jié)出發(fā)，多措并舉，多管齊下，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合整治，方能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方向 問題及對策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）06-280-02

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要領(lǐng)域，其關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的水平對于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展都具有重要意義。住房問題是百姓生活的基本問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，對于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但是，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展中還存在不少問題，房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)和市場分布不均，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃、企業(yè)管理水平落后等均制約著我國房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。本文將通過分析我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景、房地產(chǎn)行業(yè)暴露出來的問題，從內(nèi)外因兩個(gè)方面探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國的國民經(jīng)濟(jì)整體保持良好的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，涉及的關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，能夠吸引大量的投資，也為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位也十分重要。因而，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生，與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行和人們的生活密切相關(guān)。

然而，以美國次貸危機(jī)為導(dǎo)火線的全球性的金融危機(jī)之后，全球的金融市場都面臨著急劇動(dòng)蕩，同樣也影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。中國作為國際社會(huì)一員，在金融危機(jī)面前也不能幸免，我國的經(jīng)濟(jì)增長、對外貿(mào)易、金融市場、市場價(jià)格、國內(nèi)就業(yè)以及企業(yè)經(jīng)營都受到全球金融危機(jī)的負(fù)面影響。

美國金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也有著雙重的影響。就不利影響而言，美國金融危機(jī)加劇了對房價(jià)下降的預(yù)期，使得市場對經(jīng)濟(jì)增長的信心減弱，對房價(jià)形成了進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)期。同時(shí)，國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢不佳也降低了人們的收入能力以及收入的預(yù)期，削弱了人們的購房能力。此外，國際金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度加大，在信用危機(jī)的壓力下，投資者市場信心不足，加之地產(chǎn)開發(fā)商的資金短缺，使其投資活動(dòng)受到限制。

然而，在金融危機(jī)面前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨并不都是危機(jī)，也有轉(zhuǎn)機(jī)。國家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了轉(zhuǎn)機(jī)。例如，新的信貸政策為房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)較為寬松的環(huán)境，而適度寬松的貨幣政策又有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，減稅政策也降低了房地產(chǎn)交易成本。再比如，金融危機(jī)也促使房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。此外，政府加大了對保障性住房的投入，新增了大量的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造工程，對房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)行了有效分流，保障性住房的投入對市場穩(wěn)定起到了重要作用。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的問題

不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，尤其與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建材、鋼筋、機(jī)械設(shè)備、塑管、玻璃、五金等生產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，出現(xiàn)了大量的商品房和鋪面，也帶動(dòng)了衛(wèi)浴產(chǎn)品、門窗產(chǎn)品和家具商品行業(yè)的發(fā)展。但我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中仍然存在許多問題，這些問題如果未能得到有效解決，最終還會(huì)阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，甚至?xí)绊懻麄€(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量?？傮w而言，當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展暴露出的問題如下：

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展導(dǎo)致房價(jià)快速提高。在城鎮(zhèn)化的浪潮下，中國城鎮(zhèn)人口大幅度增長，導(dǎo)致城鎮(zhèn)房屋的需求大大增加。然而我國的房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，導(dǎo)致房價(jià)快速上升，特別是在人口集中的特大城市，如：北京、上海、廣州、深圳等城市，房價(jià)的上漲幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們所能負(fù)擔(dān)的合理幅度。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度低，市場發(fā)展不成熟。由于房地產(chǎn)市場興起時(shí)間短、發(fā)展尚不健全，因而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中尚未形成有效的買方市場，從而導(dǎo)致房價(jià)在發(fā)展的過程中無法真實(shí)地反映出市場供需關(guān)系。此外，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中還存在片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，而中低端的商品房供不應(yīng)求。這一現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城鎮(zhèn)居民的基本生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系還不夠健全。如前所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)等存在巨額的資金需求。而當(dāng)前銀行指定的松緊政策對房地產(chǎn)行業(yè)有著至關(guān)重要的影響，一旦銀行貸款的資金出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度都會(huì)受到影響。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道十分狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊資以及銷售回款。融資渠道單一導(dǎo)致融資難，一旦融資不成時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)加劇等諸多問題便顯現(xiàn)。

4.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展阻礙重重。當(dāng)前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身能力等問題，總體上缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)能力弱，由于沒有長期戰(zhàn)略規(guī)劃的考慮，也不研究企業(yè)經(jīng)營管理模式、產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等問題，對未來風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱，經(jīng)營業(yè)績過度依賴單個(gè)項(xiàng)目，導(dǎo)致市場波動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響較大。此外，中小企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部管理上方式較為粗放，沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，導(dǎo)致內(nèi)部管理制度滯后，而所開發(fā)的房產(chǎn)在配套的物業(yè)服務(wù)和售后服務(wù)上無法跟進(jìn)，缺乏清晰確定的管理制度和盈利模式，這些對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也極為不利。

與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難問題更加嚴(yán)重，在我國現(xiàn)有的金融市場上，中小企業(yè)根本無力進(jìn)入正規(guī)的資本市場進(jìn)行直接融資，再加之目前我國的資本市場還沒有對中小企業(yè)完全開發(fā)，現(xiàn)有的開發(fā)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款三種貸款方式期限都很短，所以根本滿足不了房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)周期長的現(xiàn)實(shí)需要。

三、推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策

針對以上提出的房價(jià)增長不合理、市場發(fā)展不成熟、企業(yè)融資困難以及中小企業(yè)發(fā)展阻礙重重等問題，需要從問題的癥結(jié)出發(fā)，多措并舉，多管齊下，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合整治，方能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

1.強(qiáng)化政府的經(jīng)濟(jì)管理職能，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場步入成熟發(fā)展軌道。目前，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚處于相對繁榮的發(fā)展階段，但從市場發(fā)展的長期趨勢來看，房地產(chǎn)市場還存在不夠理性之處。由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要領(lǐng)域，涉及城市基礎(chǔ)建設(shè)和百姓生活，加之房地產(chǎn)消費(fèi)所涉金額較大，屬于長期投資。因此，要強(qiáng)化政府的經(jīng)濟(jì)管理職能，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使房地產(chǎn)市場價(jià)格更趨合理，市場整體發(fā)展更加理性成熟，這也是當(dāng)前形勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需。同時(shí)，政府要實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的良好調(diào)控，需要通過科學(xué)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和法律法規(guī)等手段，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場步入成熟發(fā)展軌道。

2.通過科學(xué)的總體規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，不僅開發(fā)商謀取了經(jīng)濟(jì)利益，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也因此煥然一新，城市的整體面貌也得到改善，直接地提升了城市發(fā)展的價(jià)值。在看到房地產(chǎn)開發(fā)對于城市發(fā)展的價(jià)值的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)該從地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的長遠(yuǎn)考慮，綜合規(guī)范，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展建設(shè)工作，在深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律和具體內(nèi)容的前提下，制定出符合地方實(shí)際情況和未來發(fā)展方向的科學(xué)規(guī)劃方案，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著科學(xué)、合理的方向發(fā)展。

3.完善融資體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展增添動(dòng)力。為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資難的問題，政府應(yīng)當(dāng)拓寬融資渠道、降低融資準(zhǔn)入門檻，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供多樣化的融資途徑，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題得到切實(shí)解決。例如，政府可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級市場，將房地產(chǎn)市場納入國家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與資本市場的融合，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資本化水平。只有這樣才能有效提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。

4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起科學(xué)合理的管理機(jī)制和運(yùn)作模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分析當(dāng)前市場形勢、盤點(diǎn)自身資源，構(gòu)建起符合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。在內(nèi)部管理上，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)控，注重培育企業(yè)的營銷體系和市場網(wǎng)絡(luò)，并注重發(fā)揮用人制度和市場激勵(lì)制度的作用，提升企業(yè)的管理和服務(wù)水平，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。同時(shí)，在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該明確自身定位，找到符合自身優(yōu)勢和市場需求的定位，堅(jiān)持差異化經(jīng)營策略，在特定區(qū)域和特定目標(biāo)群體內(nèi)建立自己的市場，從而超越市場競爭者。

5.加強(qiáng)企業(yè)自身的品牌建設(shè)。企業(yè)的品牌是企業(yè)軟實(shí)力的體現(xiàn)，代表企業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)和營銷等多方面的實(shí)力。隨著房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，客戶需求日益多樣化，企業(yè)只有建立起自己的品牌，在市場才有足夠的吸引力和號(hào)召力，才能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞。

6.借助科技創(chuàng)新，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級?？沙掷m(xù)發(fā)展是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)日益重要，科技創(chuàng)新日新月異的今天，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不可避免地迎來科技創(chuàng)新的浪潮。因此，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)從人居環(huán)境的改善、房地產(chǎn)智能化、提高資源利用效率以及綠色環(huán)保等方面，探索適合人們居住的住房。

結(jié)語

總之，在當(dāng)前金融危機(jī)影響尚存，我國的住房需求分布不均的客觀形勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為一項(xiàng)關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)和百姓基本生活的重要領(lǐng)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，態(tài)勢依然良好，但也面臨了不少發(fā)展問題，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部制度建構(gòu)和公司發(fā)展戰(zhàn)略上還存在不足。從外部環(huán)境上，政府監(jiān)管部門應(yīng)該切實(shí)履行經(jīng)濟(jì)職能，拓寬融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展構(gòu)建一個(gè)良好的體制環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，不僅要注重總體規(guī)劃，使企業(yè)自身發(fā)展更加滿足市場需求，而且更應(yīng)該樹立創(chuàng)新意識(shí)和品牌意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，構(gòu)建科學(xué)合理的管理模式，只有這樣，才能促進(jìn)企業(yè)更加符合未來的發(fā)展要求。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：濟(jì)源市國土資源局 河南濟(jì)源 459000）

[作者簡介：劉曉玲（1963—），女，大專，四川眉山人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)]（責(zé)編：玉山）