芻議新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)融資策略

闞玉婉琪

摘 要：在城市化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有項(xiàng)目投資周期長、資金投入大的特點(diǎn)，現(xiàn)階段，國家提出住房不炒，從通過對房地產(chǎn)金融、融資、貨幣供給等方向?qū)Φ禺a(chǎn)項(xiàng)目及房企進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益變窄，房企融資艱難。本文主要對新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的融資策略進(jìn)行分析，旨在進(jìn)一步提升房地產(chǎn)的投融資能力，為行業(yè)及企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供動力支持。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期;房地產(chǎn)行業(yè);融資;策略

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過快及過熱發(fā)展，我國政府對房地產(chǎn)市場加大了監(jiān)管及調(diào)控力度，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投融資的規(guī)范化和可持續(xù)發(fā)展性。目前，房地產(chǎn)融資渠道面臨日益收緊、成本不斷升高的壓力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?；诖?，要結(jié)合新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展及行業(yè)監(jiān)管特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)融資策略，拓展融資渠道，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道有限

1.近年來，房地產(chǎn)融資渠道逐漸回歸到銀行表內(nèi)貸款，信托貸款受到余額管理，且成本極高增信要求嚴(yán)格。房企絕大多數(shù)僅能采取項(xiàng)目開發(fā)貸款或開具商業(yè)承兌匯票進(jìn)行融資。2020年年底，國務(wù)院提出“三條紅線”政策要求，跟蹤評估重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)定執(zhí)行情況的同時(shí)，下一步將不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍，增強(qiáng)房企融資管理的市場化、規(guī)則化、透明化。2021年初，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布執(zhí)行《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對銀行的房地產(chǎn)貸款比例、個(gè)人住房貸款比例進(jìn)行分檔管理，從供給端控制流向房地產(chǎn)市場的資金，導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸額度更加收緊。

（二）融資條件嚴(yán)格

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款需滿足“四、三、二”條件，要求貸款及銷售回款資金封閉運(yùn)行，對項(xiàng)目區(qū)位、業(yè)態(tài)要求較高，商業(yè)項(xiàng)目辦理開發(fā)貸比較難。

（三）融資成本較高

房地產(chǎn)融資成本相對其他行業(yè)較高，目前，商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款利率通常6%-8%;信托公司項(xiàng)目貸款一般不低于9.0%，且眾多信托公司無房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度;保險(xiǎn)資金項(xiàng)目貸款成本一般8%-9%，且目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對云南項(xiàng)目投資偏好性較差。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)特殊性，建議建投集團(tuán)考慮給予房地產(chǎn)企業(yè)差異化融資成本審批。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)融資主要形式

（1）銀行貸款，主要由國內(nèi)商業(yè)銀行、政策性銀行提供貸款。房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款之后，主要應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)。銀行貸款形式較為安全，且利息較其他非標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品相對低，是房地產(chǎn)投融資的首要選擇。（2）上市融資，房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行企業(yè)股票募集資金。主要是把企業(yè)的資本進(jìn)行等額劃分，經(jīng)過證監(jiān)部門審批后，上市流通。該種融資方式募集資金規(guī)模大，不存在還款壓力，僅需向股東進(jìn)行定期分紅。【2】一般情況下，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為適用這種方式進(jìn)行融資，為企業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目開發(fā)提供充足資金。但是該種方式流程復(fù)雜、周期長，中小企業(yè)難以上市等。（3）債券融資，是一種直接融資方式，由企業(yè)自行發(fā)行，自主規(guī)定發(fā)行期限，并到期支付利息，發(fā)行量較大，風(fēng)險(xiǎn)較低。（4）信托基金，通過信托或基金公司，使用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為標(biāo)的，向合格投資人募集資金。（5）其他供應(yīng)鏈融資，包含開具商業(yè)或銀行承兌匯票、融資租賃及商業(yè)保理等。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)融資策略研究

（一）研究探索房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

新時(shí)期，資金市場持續(xù)發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)要迎合市場發(fā)展形勢，創(chuàng)新投融資渠道，開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，可以改變房地產(chǎn)投融資渠道單一的局面，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。【3】同時(shí)要注意，對金融產(chǎn)品進(jìn)行慎重選擇，對其潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評估，幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)和推行，可以推動住房貸款、項(xiàng)目權(quán)益、信貸的證券化，增加資產(chǎn)流動性，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投融資市場體系，減少市場風(fēng)險(xiǎn)，保障投融資市場的安全性，為房地產(chǎn)金融市場注入活力。

（二）挖掘境外金融機(jī)構(gòu)資金的功能價(jià)值

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，房地產(chǎn)市場金融逐漸向全球開放，很多境外金融機(jī)構(gòu)參與到我國房地產(chǎn)金融市場，雖然對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了一定的沖擊，但是也為其投融資形式的創(chuàng)新提供了機(jī)遇，可以抓住機(jī)遇，深度挖掘境外融資機(jī)構(gòu)的資金優(yōu)勢，結(jié)合自身需求進(jìn)行有利轉(zhuǎn)化，借助境外資金增強(qiáng)自身實(shí)力。在此背景下，相關(guān)監(jiān)管部門要強(qiáng)化自身的職能作用，加大對境外金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，避免其帶來的資本對國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場造成太大沖擊，采取合理風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可轉(zhuǎn)換債券融資形式的應(yīng)用

可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)從資金市場直接獲得資金，且資金使用成本相對較低。其具體的應(yīng)用優(yōu)勢為：融資成本不高，債券持有人不享有管理權(quán)利，財(cái)務(wù)杠桿功能，可以對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效調(diào)整與優(yōu)化等。而且該種融資方式的操作方式較為靈活，債權(quán)人可以依據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，自由選擇將其轉(zhuǎn)為股權(quán)或者是兌本還息?！?】該種方式對投資人的吸引力較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行該種債券，緩解資金壓力，加大資金流，而且發(fā)行周期較長，能夠確保資金的穩(wěn)定性和可靠性。而且可轉(zhuǎn)換債券融資形式利率變化小，企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小。

（四）有效開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

資產(chǎn)證券化具有較多的應(yīng)用優(yōu)勢，如有項(xiàng)目導(dǎo)向、有限追索、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、可利用稅務(wù)優(yōu)勢等?！?】資產(chǎn)證券化的載體主要是項(xiàng)目資產(chǎn)、預(yù)期收益、預(yù)期現(xiàn)金流等，脫離了對項(xiàng)目建設(shè)者資信的依賴?？梢宰龅饺谫Y標(biāo)的與建設(shè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分離。資產(chǎn)證券化具有融資規(guī)模大、融資周期長等特點(diǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，在社會發(fā)展新時(shí)期，我國政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，實(shí)現(xiàn)了融資的規(guī)范化管理。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清形勢，結(jié)合新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資市場的多元化和靈活性發(fā)展，為項(xiàng)目發(fā)展提供更多的資金流，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭實(shí)力，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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