關(guān)于已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題的探討

盧興軍

【摘要】《中華人民共和國民法典》實(shí)施后，各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)對(duì)已辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)可不可以轉(zhuǎn)讓，以及如何依法依規(guī)辦理轉(zhuǎn)移登記存有疑惑。本文針對(duì)這種現(xiàn)狀，結(jié)合民法原理及有關(guān)規(guī)定，闡釋了已抵押不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓的理由，以及就如何開展此項(xiàng)工作，提出自己的幾點(diǎn)看法，希望可為廣大不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)提供有效的參考。

【關(guān)鍵詞】抵押：不動(dòng)產(chǎn)：轉(zhuǎn)讓：探討

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.026

抵押人能否轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)？ 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人能否轉(zhuǎn)讓已抵押的不動(dòng)產(chǎn)？理論界專家和業(yè)內(nèi)學(xué)者過去一直眾說紛紜，莫衷一是，相關(guān)立法和司法解釋也處于不斷變化之中。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第191條作了嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)或者消滅抵押權(quán)的除外。此外，抵押權(quán)人收到已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通知后，紛紛要求抵押人提前清償債務(wù)，注銷原有抵押權(quán)登記，或提存和置換抵押物，才能同意協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

上述法律條文和做法都極大地限制已抵押的不動(dòng)產(chǎn)上市交易，不利于發(fā)揮物的流通價(jià)值，既不符合物上設(shè)定抵押權(quán)所獨(dú)具的特征，也不符合民法原理。首先從抵押物的概念和特征上講：抵押財(cái)產(chǎn)也稱抵押標(biāo)的物或抵押物，主要是指設(shè)置抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)要通過折價(jià)、拍賣或者變賣等方式來實(shí)現(xiàn)，抵押財(cái)產(chǎn)須具備抵押人對(duì)該抵押物享有處分權(quán)和流通性兩個(gè)重要的特征。其次從法理上講：1.設(shè)定抵押權(quán)，僅是在物上設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，抵押人作為抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，仍然享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，其中就包括了轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，法理明顯依據(jù)不足。2.在抵押權(quán)已經(jīng)登記的情況下，買受人自愿買受的，根據(jù)抵押權(quán)的追及效力，允許抵押權(quán)人向買受人主張抵押權(quán)，對(duì)買受人并無不公。3.抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款可用于清償債務(wù)，既有利于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利，也減少了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的成本。至于轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款不足以清償債務(wù)的，抵押權(quán)人既可以通過行使追及力的方式向受讓人主張抵押權(quán)，也可以通過讓抵押人補(bǔ)足差價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，并不會(huì)損害抵押權(quán)。2021年1月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

上述兩法相比，不難看出，《民法典》改變了原物權(quán)法的規(guī)定，具體為：（1）抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，只是在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。（2）如果當(dāng)事人對(duì)此另有約定的，按照其約定。（3）抵押期間，抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，即抵押財(cái)產(chǎn)是設(shè)有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，取得抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人在取得所有權(quán)的同時(shí)，也負(fù)有抵押人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)，受到抵押權(quán)的約束。（4）抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

綜上所述，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)把握以下四點(diǎn)：

第一，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。所謂抵押權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有方式，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人（即抵押權(quán)人），債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，在財(cái)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)只要抵押權(quán)跟隨抵押財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移，就能夠保障抵押權(quán)人的權(quán)利。抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押財(cái)產(chǎn)屬于有權(quán)處分，不以抵押權(quán)人的同意為生效條件。因?yàn)榈盅簷?quán)人的抵押權(quán)，是不包括對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有和所有的權(quán)能，自然也不包括處分權(quán)能，而要求抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，必須得到抵押權(quán)人的同意，那么就超出了抵押權(quán)的范圍，將所有權(quán)人才擁有的處分權(quán)，變相地劃歸了抵押權(quán)人。抵押權(quán)登記僅是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。因而抵押權(quán)只是一種優(yōu)先權(quán)，并非是對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)排他、獨(dú)占的控制權(quán)利。但在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押不動(dòng)產(chǎn)的，受讓方具有滌除權(quán)。所謂滌除權(quán)，是指取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的受讓人，可以通過代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)的方式，使抵押權(quán)歸于消滅的權(quán)利。前提是受讓人取得了有權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，這就需要以抵押財(cái)產(chǎn)可以自由轉(zhuǎn)讓，且抵押權(quán)具有追及力為其產(chǎn)生的前提，受讓人才能享有滌除權(quán)。產(chǎn)生的法律后果是受讓人可向抵押人追償。

第二，關(guān)于另有約定問題。如果抵押合同約定，抵押財(cái)產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓，或者轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意的，根據(jù)意思自治原則，此種約定在當(dāng)事人之間有效，但此種約定不得對(duì)抗善意第三人。

第三，應(yīng)當(dāng)區(qū)分抵押權(quán)是否已經(jīng)進(jìn)行登記而予以區(qū)別對(duì)待。已經(jīng)登記的抵押權(quán)原則上可以對(duì)抗買受人，即便買受人已經(jīng)取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，抵押權(quán)人仍然可以根據(jù)抵押權(quán)的追及效力，向買受人主張權(quán)利。在抵押存續(xù)期間轉(zhuǎn)讓已抵押不動(dòng)產(chǎn)的，抵押權(quán)具有追及效力，即抵押權(quán)設(shè)立后，不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)流入何人之手，抵押權(quán)人都有權(quán)追及物之所在并直接支配該物的效力。就抵押權(quán)來說，其追及力表現(xiàn)在，在抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓他人的情況下，抵押權(quán)人可以向受讓人主張抵押權(quán)，即受讓人取得的僅是有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。

第四，通知義務(wù)性質(zhì)上屬于附隨義務(wù)，抵押人未盡通知義務(wù)不影響合同效力。一方面是便于抵押權(quán)人決定是否請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存。因?yàn)榈盅簷?quán)人只有在接到通知后，才可能去舉證證明該轉(zhuǎn)讓行為是否損害抵押權(quán)，并據(jù)此決定是否請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存。另一方面，只有在抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知抵押權(quán)人后，抵押權(quán)人才能向受讓人主張抵押權(quán)。

那么，各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門如何積極穩(wěn)妥地開展已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作？我認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面著手：

1、對(duì)接相關(guān)業(yè)務(wù)部門，完善有關(guān)資料和工作準(zhǔn)備，依法依規(guī)盡快啟動(dòng)此項(xiàng)工作。

《中華人民共和國民法典》頒布實(shí)施后，相關(guān)的已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的操作規(guī)范至今還沒出臺(tái)，為適應(yīng)廣大辦事群眾的迫切要求，各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門應(yīng)提前謀劃，按照《民法典》的規(guī)定，結(jié)合自然資源部2021年4月16日印發(fā)的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》要求，抓緊對(duì)接金融等相關(guān)業(yè)務(wù)部門，調(diào)整和梳理辦理流程，完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿，更新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，調(diào)整交易和登記系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫以及申請(qǐng)書等，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，及時(shí)更改法律依據(jù)，將電子和紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明中的“《中華人民共和國物權(quán)法》”修改為“《中華人民共和國民法典》”，并在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書中增加“擔(dān)保范圍”等欄目，完善相關(guān)基礎(chǔ)資料和工作準(zhǔn)備，落實(shí)相關(guān)措施，迅速啟動(dòng)此項(xiàng)工作。

2、在不動(dòng)產(chǎn)交易和過程中采取相應(yīng)的措施切實(shí)保障被抵押的不動(dòng)產(chǎn)具有可依法轉(zhuǎn)讓的法律權(quán)能。

為保證已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作的順利進(jìn)行，各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)可行的措施來保障已抵押的不動(dòng)產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓法律權(quán)能。今后在當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記或預(yù)告登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)須要求當(dāng)事人在申請(qǐng)表格中填寫“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中欄內(nèi)予以記載相關(guān)權(quán)能狀態(tài)。凡在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中明確登記為禁止、限制轉(zhuǎn)讓的，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓該抵押不動(dòng)產(chǎn)的，交易和登記部門須明確由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，才可辦理;沒有禁止、限制登記的，在抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的，由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記即可。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人雙方的申請(qǐng)辦理變更登記。

3、建立多部門聯(lián)動(dòng)的一體化網(wǎng)上集成服務(wù)平臺(tái)，保證交易和登記信息安全暢通、實(shí)時(shí)共享。

不動(dòng)產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，建立統(tǒng)一的一體化網(wǎng)上運(yùn)行平臺(tái)，實(shí)行房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融部門等系統(tǒng)無縫銜接，相關(guān)部門通力協(xié)作，集成服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一次受理、自動(dòng)分發(fā)、依法銜接、一網(wǎng)通辦，杜絕“進(jìn)多站、跑多網(wǎng)”。信息多跑路，群眾少跑路。推行線上線下融合銜接，業(yè)務(wù)聯(lián)辦協(xié)同化、數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)化、業(yè)務(wù)辦理智能化和信息安全體系化，既保障交易和登記過程中信息實(shí)時(shí)共享，全程安全高效便捷運(yùn)作;也方便企業(yè)和群眾及時(shí)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)和交易信息，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

4、充分發(fā)揮存量房交易資金監(jiān)管作用，降低交易和登記安全風(fēng)險(xiǎn)。

所謂存量房交易資金監(jiān)管，是指存量房（二手房）買賣雙方簽訂網(wǎng)簽合同后，在房產(chǎn)交易、登記辦理的過程中，為保證交易資金安全，買方將購房的自用資金和銀行的貸款資金劃入監(jiān)管機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬號(hào)，委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，在完成交易、登記后，資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行將監(jiān)管的交易資金劃轉(zhuǎn)給賣方。實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管，是為了保障交易資金的安全，維護(hù)交易雙方的權(quán)益。因此在辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，各地交易和登記部門應(yīng)積極引導(dǎo)交易雙方去監(jiān)管銀行申請(qǐng)辦理交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，監(jiān)管銀行與買賣雙方利用統(tǒng)一的集成服務(wù)平臺(tái)，網(wǎng)上簽訂資金監(jiān)管協(xié)議并對(duì)交易資金跟蹤監(jiān)管，伴隨著不動(dòng)產(chǎn)交易和登記的進(jìn)度完成情況進(jìn)行管理，交易和登記完成的，將購房款劃給賣方，否則退還給買方。從而保證交易資金安全，避免交易雙方發(fā)生資金糾紛，防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房產(chǎn)正常的交易秩序和登記安全。

此外，為盡可能地避免糾紛，各地不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門在辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，還應(yīng)注意審查該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是否存在居住權(quán)，并結(jié)合具體情況要求受讓人和抵押權(quán)人提供知悉不動(dòng)產(chǎn)存在居住權(quán)登記的書面承諾。

結(jié)語：

已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，抵押人和抵押權(quán)人均不受影響，只要通知一下抵押權(quán)人，無需等待抵押權(quán)人的同意和收取抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的材料，也不必要求權(quán)利人注銷原抵押權(quán)和變更不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記內(nèi)容，抵押人保持不變，原先的抵押權(quán)登記依然有效，廣大不動(dòng)產(chǎn)交易和登記部門應(yīng)依法依規(guī)按正常的程序?qū)徍宿k理。