詳盡了解 保護權(quán)益 大陸臺商將房產(chǎn)抵押的法律須知

問題：

臺商甲在中國大陸上海市設(shè)立一家外商獨資企業(yè)A公司；A公司並買受一座落於國有土地上的房產(chǎn)，A公司取得房產(chǎn)及國有土地使用權(quán)的權(quán)利。A公司為了融資而向B銀行貸款，A公司將前開房產(chǎn)設(shè)定「不動產(chǎn)抵押權(quán)」予B銀行。A公司對於該「不動產(chǎn)抵押權(quán)」，究竟應(yīng)有哪些法律認識？

解析：

臺商甲自已設(shè)立的A公司因與B銀行打交道，而有「不動產(chǎn)抵押權(quán)」的問題，臺商甲至少應(yīng)認識以下三點：

一、不動產(chǎn)抵押權(quán)的意義，種類及法律特徵

按「抵押權(quán)」是指債權(quán)人對於債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而為債權(quán)提供擔(dān)保的抵押財產(chǎn)，於債務(wù)人不履行債務(wù)時，或者發(fā)生當(dāng)事人約定之實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法享有的變價並優(yōu)先受償?shù)摹笓?dān)保物權(quán)」（大陸《物權(quán)法》第179條）；以「動產(chǎn)」為抵押標(biāo)的物而設(shè)定的抵押權(quán)為「動產(chǎn)抵押」；至於以「不動產(chǎn)」為抵押標(biāo)的物而設(shè)定的抵押權(quán)，則為「不動產(chǎn)抵押」（註1）。

本文中所提到的為「不動產(chǎn)抵押」，其又可分為「一般不動產(chǎn)抵押權(quán)」和「最高額抵押權(quán)」；兩者最大的區(qū)別在於「一般抵押權(quán)」表現(xiàn)為一份「抵押合同」對應(yīng)一份「借款合同」；而「最高額抵押」則是對「一定期間」內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)；而抵押權(quán)人也只在登記「最高債權(quán)額限」內(nèi)，就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償（註2）。

又不動產(chǎn)抵押權(quán)的法律特徵為：

（1）它是屬於「擔(dān)保物權(quán)」，有別於「用益物權(quán)」；

（2）不動產(chǎn)可以仍由「抵押人」占有、使用、收益，有利於抵押人發(fā)揮抵押物的作用；

（3）抵押權(quán)因是擔(dān)保物權(quán)，其價值功能在於就抵押財產(chǎn)所賣得的價金優(yōu)先受償。

二、「不動產(chǎn)抵押合同」的訂立

臺商還要了解「不動產(chǎn)抵押」是要式行為，既須以「書面」訂立「抵押合同」，還須辦理「登記」；抵押合同一般應(yīng)有下列條款：

1.被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；

2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

3.抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、品質(zhì)、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；

4.擔(dān)保的範(fàn)圍（大陸《物權(quán)法》第185條）；就該問題原則上擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保範(fàn)圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用；當(dāng)事人另有約定的，按照「約定」（大陸《物權(quán)法》第173條）。

三、實行抵押權(quán)與租賃權(quán)衝突的問題

臺商應(yīng)了解自己不動產(chǎn)於設(shè)定抵押時，如果自己不使用，仍可將之出租收取「租金」；不過當(dāng)?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)屆期，債務(wù)人仍未清償債務(wù)，而抵押權(quán)人實行抵押權(quán)（註3）；倘若該抵押物拍賣由第三人拍定，此時「抵押物的受讓人」與「承租人」該如何解決？大陸《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立「抵押合同」前「抵押財產(chǎn)」已出租的，原租賃關(guān)係不受抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立後「抵押財產(chǎn)」出租的，則該「租賃關(guān)係」不得對抗已登記的抵押權(quán)?；肚笆鲆?guī)定，可知如果抵押權(quán)成立於租賃權(quán)之前，則「抵押權(quán)」可以對抗「租賃權(quán)」；抵押權(quán)實現(xiàn)後，「租賃合同」對抵押物受讓人不具有約束力，抵押物的受讓人可以終止租賃關(guān)係。又如果抵押人未「書面」告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；反之，如已以書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，則抵押權(quán)實現(xiàn)後造成的損失由「承租人」自已承擔(dān)（註4）。

綜上所述，臺商甲在上海市設(shè)立A公司，購買房產(chǎn)，並向銀行融資貸款，對於「不動產(chǎn)抵押權(quán)」相關(guān)問題一定要了解，方有助於自身權(quán)益的保障。