地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特性和精細(xì)化管理方向的運(yùn)用策略

彭志剛

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸進(jìn)入了熱門話題。相對(duì)過去而言，目前的房地產(chǎn)事業(yè)不論從經(jīng)濟(jì)效率、市場(chǎng)占地、企業(yè)規(guī)模上都有著質(zhì)的飛躍。在這樣的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類、方向也逐漸增多，對(duì)于項(xiàng)目管理的要求也越來越高，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代發(fā)展的步伐，精細(xì)化管理已經(jīng)成為企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范流程的關(guān)鍵模式，它可以幫助企業(yè)制定科學(xué)有效的管理方向，在保障項(xiàng)目質(zhì)量的前提，保證成本的把控和進(jìn)度的提高。本文論述房地產(chǎn)開發(fā)特性以及目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理現(xiàn)狀，剖析了房地產(chǎn)精細(xì)化管理的必要性，并對(duì)其全面發(fā)展精細(xì)化管理策略進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;開發(fā)特性;精細(xì)化管理方向

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

新時(shí)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展有效提高了我國(guó)民眾的生活水平，居民對(duì)房屋選擇的要求也越來越高，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代發(fā)展的步伐，精細(xì)化管理已經(jīng)成為企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范流程的關(guān)鍵模式，相對(duì)于傳統(tǒng)管理模式，精細(xì)化管理更能有助于規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。從最基本的制定賞罰制度到具體的每個(gè)環(huán)節(jié)的管理方案，做到更為細(xì)致和嚴(yán)格的管理。并且能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)存在的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行深入研究，并靈活性的制定解決方案。目前網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的進(jìn)步也非常有助于進(jìn)行精細(xì)化管理的開展，精細(xì)化管理可以依據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息化形式做出大數(shù)據(jù)的分析數(shù)值，對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理都大有益處，全面提升工作質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特性

房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是指雙方在周期、金錢和質(zhì)量上都達(dá)成一致的情況下，對(duì)于相應(yīng)的地域或者建筑為目標(biāo)，開發(fā)已達(dá)到某種特定用途為目的，按照對(duì)應(yīng)的手段和要求所進(jìn)行的一項(xiàng)任務(wù)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)跟其他項(xiàng)目來區(qū)分，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有幾大特性;

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目周期要求高

首先，由于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程是十分漫長(zhǎng)且工程非常龐大，需要大量的資金成本支持。一旦將資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目中，資金短期內(nèi)很難變現(xiàn)，為了進(jìn)一步提升資金的流動(dòng)性和減少各種途徑的借貸利息，必須要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期進(jìn)行限制。并且，隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的需求變化也逐漸加快，對(duì)于房地產(chǎn)的質(zhì)量和功能使用要求也越來越高[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須在指定時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)才能保證產(chǎn)品的新穎度不會(huì)減少，增加經(jīng)濟(jì)效益。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)事業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度越來越大，很多相似房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也隨之增多。從沒有到有，從不成熟到隨處可見，只要某個(gè)類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目需求很廣，就會(huì)有很多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投入。所以必須要做到在指定時(shí)間優(yōu)先完成。在行業(yè)中，只有占領(lǐng)市場(chǎng)的先機(jī)才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最大效益。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)投資成本很高、固定很強(qiáng)的任務(wù)，一旦投資完成就無(wú)法逆轉(zhuǎn)。如果從質(zhì)量上存在問題，就會(huì)導(dǎo)致大量的資金成本浪費(fèi)?，F(xiàn)在人們對(duì)房屋的質(zhì)量和功能使用關(guān)注度也越來越高，對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格要求也會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和利用價(jià)值。目前國(guó)家的政策和制度也明確在質(zhì)量檢測(cè)和驗(yàn)收上有著特別嚴(yán)格的條款，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于質(zhì)量的重視度也越來越高[2]。

1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目組織要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)非常龐大的組織工程，需要在每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)密的鏈接，管理人員必須做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)和規(guī)劃任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目還具有非常高的秩序性，在建工過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須按照規(guī)定的事或在規(guī)定范圍內(nèi)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行有秩序的工作，并重視每個(gè)環(huán)節(jié)之間有效的鏈接。并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織要求性很高。一個(gè)項(xiàng)目的順利完成需要多個(gè)單位進(jìn)行參與建設(shè)之中，所以必須要建立組織性高的管理體系進(jìn)行溝通和調(diào)和。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理現(xiàn)狀

2.1管理制度不嚴(yán)謹(jǐn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，對(duì)其項(xiàng)目管理和制度條例上都有著相對(duì)的欠缺，導(dǎo)致管理制度不嚴(yán)謹(jǐn)，工作狀態(tài)松散等現(xiàn)象產(chǎn)生，對(duì)于項(xiàng)目建工的順利完成帶來非常不利的影響。在企業(yè)傳統(tǒng)管理模式的長(zhǎng)期熏陶下，在行業(yè)開拓和項(xiàng)目管理的方面，一直都相對(duì)追求價(jià)格比拼、規(guī)模大小的理念，使企業(yè)管理人員對(duì)其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上特別重視，而忽視了企業(yè)本身進(jìn)一步的改良，特別是在對(duì)項(xiàng)目管理和制度條例上，相對(duì)行業(yè)來講逐漸趨同的現(xiàn)象也越來越明顯[3]。很多企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)對(duì)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益過分看重，甚至出現(xiàn)貪污、劣質(zhì)材料等問題，這些都嚴(yán)重影響了企業(yè)項(xiàng)目建工的成效。

2.2項(xiàng)目管理組織不到位

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，很多問題的由來就是管理組織不到位。在進(jìn)行招投標(biāo)的過程中，很多企業(yè)已經(jīng)提前選擇了相應(yīng)的施工單位和設(shè)計(jì)單位，但是很多單位的資質(zhì)很差對(duì)于質(zhì)量管理非常不嚴(yán)謹(jǐn)，管理組織也很不到位，會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量[4]。很多開發(fā)企業(yè)對(duì)于利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效益過分看重，從而忽視了整個(gè)項(xiàng)目建工的全過程，使項(xiàng)目建工的組織一片混亂，單位之間也無(wú)法進(jìn)行良好的溝通。項(xiàng)目建工需要的材料和存放問題得不到良好的管理，都是按照雜亂無(wú)秩序進(jìn)行，導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生。

3、房地產(chǎn)精細(xì)化管理必要性

精細(xì)化管理是社會(huì)生產(chǎn)力全面發(fā)展的重要途徑，在現(xiàn)代社會(huì)的關(guān)鍵意義也逐漸增加。房地產(chǎn)項(xiàng)目包含的工作內(nèi)容范圍較廣，包含土地承包、成本管理、招標(biāo)計(jì)劃、施工管理等，作為整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的管理人員，只有溝通好每個(gè)部門層次的管理和任務(wù)劃分，才能從根本上落實(shí)每個(gè)階段的發(fā)展[5]。因此，精細(xì)化管理不單單是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理，還從根本上兼顧每個(gè)階段從開發(fā)到管理的具體操作，可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全面發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的逐漸增大，如何在占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，保障企業(yè)的全面效益成為了目前行業(yè)內(nèi)最重要的問題。房地產(chǎn)行業(yè)表面是對(duì)技術(shù)和資金的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際包含著關(guān)于具體的企業(yè)建工內(nèi)容、市場(chǎng)占地、招標(biāo)競(jìng)價(jià)等各個(gè)方面的對(duì)抗，而全面提升這些方面的競(jìng)爭(zhēng)力，就要從根本上完善管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目要管理的環(huán)節(jié)很多，進(jìn)行精細(xì)化管理是完善調(diào)節(jié)各個(gè)環(huán)節(jié)和部門的重要路徑。精細(xì)化管理不僅有助于建工內(nèi)容、市場(chǎng)占地、招標(biāo)競(jìng)價(jià)等方面的深入探索，還能為企業(yè)制定完善制度條例，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面競(jìng)爭(zhēng)力。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)精細(xì)化管理方向策略

4.1重視質(zhì)量把控

首先要提高設(shè)計(jì)構(gòu)造審核，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行精細(xì)化管理的關(guān)鍵點(diǎn)就在于對(duì)其建筑設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造、建筑審核有著詳細(xì)的實(shí)施和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，為精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，相關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)企業(yè)、施工單位也逐漸增多，不同的單位、不同的行業(yè)所監(jiān)管的程序和模式也各不相同[6]。這樣的情況要明確招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)要求，大力海選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)組織進(jìn)行研究審核，從中完善出最優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案確定后，在根據(jù)同行業(yè)中有權(quán)威的專業(yè)人士進(jìn)行監(jiān)制。其次在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)必須了解確認(rèn)不同時(shí)期的施工要求，對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收要求等方面的進(jìn)展。進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估并定期對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析，根據(jù)最終結(jié)果進(jìn)行具體優(yōu)化管理控制以提高效率。

4.2改善規(guī)章制度

在房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展的階段上，逐漸已經(jīng)形成了比較完整的規(guī)章制度。在進(jìn)行改革精細(xì)化管理的過程中，可以在本身的制度上進(jìn)行改善。房地產(chǎn)項(xiàng)目的存在著周期性較長(zhǎng)、工作量較大、人員流動(dòng)較廣等多變的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)都會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目工程進(jìn)度和驗(yàn)收成效。企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)置靈活性較強(qiáng)的規(guī)章制度，從項(xiàng)目承包到最后交房銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該有完整的制度條例，詳細(xì)明確各個(gè)方面的工作內(nèi)容和成效。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面開發(fā)的期間，地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷變化，精細(xì)化管理可以對(duì)項(xiàng)目成本估算和建設(shè)施工計(jì)劃進(jìn)行完善，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)制定長(zhǎng)期目標(biāo)大有益處，并根據(jù)企業(yè)周期情況進(jìn)行相對(duì)調(diào)節(jié)和改良[7]。例如，企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目中想要用較低的價(jià)格承包到價(jià)值較高的土地，就要提前做好分析調(diào)研，對(duì)想要開發(fā)的土地周邊設(shè)施環(huán)境進(jìn)行全面研究，對(duì)附近教育機(jī)構(gòu)、娛樂場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)線路、交通途徑等做出詳細(xì)的調(diào)研，并精細(xì)化評(píng)估出在該地區(qū)建工后能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益，以此來準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目工程造價(jià)，并及時(shí)溝通好有關(guān)的管理機(jī)構(gòu)和政府人員，全面做好部門管理和市場(chǎng)管理，明確劃分部門職能，讓其在招標(biāo)過程中掌握主動(dòng)性。

4.3嚴(yán)格把控建工成本

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化是整個(gè)精細(xì)化管理成本的重點(diǎn)核心。在開展項(xiàng)目前期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，擬定專業(yè)的設(shè)計(jì)方案，從根本上進(jìn)行精細(xì)化管理成本，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理進(jìn)一步提高，還可以使管理工作更能有效進(jìn)行，嚴(yán)格遵守規(guī)則。同時(shí)，可以發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)的模式，可以建立成本數(shù)值表、資金流動(dòng)表以及資金投入偏差表等進(jìn)行有效數(shù)值，進(jìn)行詳細(xì)比對(duì)，將數(shù)值盡量控制在預(yù)估范圍內(nèi)。也要明確了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有對(duì)數(shù)值，進(jìn)行及時(shí)比較，進(jìn)一步改善原有的成本管理體系，并將投資數(shù)值的情況納入有關(guān)管理人員的考核標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于低于指標(biāo)值的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和鼓勵(lì)，進(jìn)一步提高對(duì)成本的把控和管理，避免不必要的費(fèi)用支出，也可以依據(jù)網(wǎng)絡(luò)方式將精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)有效結(jié)合，把控建工成本，對(duì)于有效提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益大有益處。

4.4建立科學(xué)的激勵(lì)制度

整個(gè)建工過程是人員流動(dòng)力很大的工程，員工的工作狀態(tài)對(duì)于企業(yè)能否保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目工作和是否能進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展都有著非常重要的意義。因此，要采取有效科學(xué)的方式調(diào)動(dòng)員工工作態(tài)度和狀態(tài)，讓員工都能積極地投入工作中來，進(jìn)一步促進(jìn)精細(xì)化管理的開展。但是員工的積極工作態(tài)度會(huì)隨著環(huán)境、心態(tài)、工作內(nèi)容的變化而降低和提高，所以需要管理人員找到科學(xué)的機(jī)制有效調(diào)動(dòng)員工的情緒和積極性，讓員工在自己的崗位上盡大可能地發(fā)揮自己的能力。建立賞罰分明的激勵(lì)制度是有效激發(fā)員工主觀能動(dòng)力的策略之一。管理人員在進(jìn)行制定方案時(shí)，要盡可能地考慮到操作內(nèi)容和賞罰對(duì)等，賞罰的具體金額也要明確，懲罰的實(shí)施舉措要對(duì)全部員工對(duì)等公開等等細(xì)節(jié)。在項(xiàng)目開發(fā)中，對(duì)建工進(jìn)度的要求也是絕對(duì)的嚴(yán)格。想要全面掌握項(xiàng)目進(jìn)度，就要對(duì)單位和員工進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)一步督促進(jìn)度相對(duì)較慢的單位與員工。制定賞罰分明的激勵(lì)制度也能對(duì)其進(jìn)行有效管理。對(duì)于沒有完成進(jìn)度并且拖延時(shí)間較長(zhǎng)的進(jìn)行懲罰，對(duì)于已經(jīng)完成進(jìn)度并且超前完成得進(jìn)行激勵(lì)獎(jiǎng)賞。同時(shí)要完善加班機(jī)制，在工作量增大、工作時(shí)間加長(zhǎng)的情況下，對(duì)資金酬勞也要加大，進(jìn)一步提高建工進(jìn)度。

4.5堅(jiān)持以人為中心的管理模式

精細(xì)化管理的全面開展要堅(jiān)持以人為中心的管理模式。人作為整個(gè)管理工作的主要中心，管理工作的目的就是要全面激發(fā)人的積極性和主動(dòng)性，盡可能地滿足員工的需求，讓員工在工作中發(fā)揮最大的作用。項(xiàng)目管理人員要做到用制度條例去約束員工，用感性情感去感化員工，充分調(diào)動(dòng)員工積極的工作態(tài)度，提高員工的工作質(zhì)量，也是整個(gè)企業(yè)全面發(fā)展的核心方向。管理從根本意義來講就是約束人的行為動(dòng)作。雖然現(xiàn)如今精細(xì)化管理倡導(dǎo)的是以人為中心，但是并不表示管理就要寬松自由、隨心所欲的方式。是在以人為中心的基礎(chǔ)上，讓每個(gè)員工都能嚴(yán)格遵守規(guī)章條例，按照制度規(guī)范下有效地進(jìn)行工作任務(wù)，全面提高管理能力和質(zhì)量。而且還能利用制度約束，讓員工形成非常良好的工作模式和工作習(xí)慣，跟隨企業(yè)發(fā)展的腳步，對(duì)有效開展精細(xì)化管理產(chǎn)生非常有利的影響。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)精細(xì)化項(xiàng)目管理就是新模式的管理理念和管理方式對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)整個(gè)過程進(jìn)行有效的劃分和監(jiān)督工作。進(jìn)一步保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照合同目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)管理和服務(wù)。但是目前我國(guó)的管理方式仍然存在很多不足。需要項(xiàng)目管理人員在制度條例上、流程執(zhí)行管理中去進(jìn)行相應(yīng)的改革和完善，全面降低項(xiàng)目成本投入，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。更好地進(jìn)行精細(xì)化管理工作的開展，在同行業(yè)中占領(lǐng)非常高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步全面發(fā)展。

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