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    房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同的相關問題

    2016-06-20 17:59宗莉
    現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2016年4期
    關鍵詞:房地產(chǎn)項目相關問題

    宗莉

    摘要:當前,房地產(chǎn)項目聯(lián)建是房地產(chǎn)市場中常見的一種形式,在現(xiàn)實中聯(lián)建的參加主體范圍并未有具體限制,造成了各種不規(guī)范現(xiàn)象的產(chǎn)生,在項目實施過程中問題頻繁出現(xiàn),因此在對聯(lián)建合同的審查中,需要對聯(lián)合開發(fā)合同的法律問題等進行分析,將聯(lián)建名義下的非法土地轉(zhuǎn)讓權、聯(lián)建形勢下的非法融資等行為進行區(qū)分。

    關鍵詞:房地產(chǎn)項目;聯(lián)合開發(fā)合同;相關問題

    中圖分類號:F293.3 文獻識別碼:A 文章編號:1001-828X(2016)004-000069-01

    房地產(chǎn)項目建設是一個綜合性很強的系統(tǒng)工程,因此加大了項目的管理難度。在項目建設過程中成本管理在各個環(huán)節(jié)均有涉及,并且成本管理會嚴重影響著房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益和項目質(zhì)量以及技術等,進而促進了對地產(chǎn)項目管理企業(yè)管理工作的開展。我國的房地產(chǎn)建設項目中的成本管理還存在著較多問題,需要采取積極的措施來擺脫項目在項目建設中的阻礙,實現(xiàn)對成本的高效管理。

    一、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同特點

    房地產(chǎn)產(chǎn)項目的聯(lián)建類型具有多元化特征,只有根據(jù)項目的特征對合同內(nèi)容進行結合,正確把握其中的法律關系和特征,實現(xiàn)對合同效力的正確判定。我國的土地是屬于國家的,在房地產(chǎn)管理中存在國家的法律、法規(guī)以及地方性法規(guī),規(guī)章層次多,使得當事人的自治意識受到了嚴重限制,以下是我國房地產(chǎn)聯(lián)建合同中的主要特點。

    1.特殊的主體資格

    進入中國房地產(chǎn)需要具備較高要求的準入資格,在《房管法》中的第29條明確規(guī)定了:無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)同他人簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同的內(nèi)容,視為無效。在《城市房管法》中提出了:房地產(chǎn)的開發(fā)必須建立在合同雙方都具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)上?!斗抗芊ā分刑岢觯阂婪ㄈ〉猛恋厥褂脵嗟姆绞街饕校凑赵摲芍械南嚓P法律和法規(guī),在入股、合作以及合資等形勢下獲取后取得土地使用權的經(jīng)營者。該規(guī)定中指出了,房地產(chǎn)的聯(lián)建合同中的當事人需要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),并且要合法取得土地使用權,在入股的情況下參與到聯(lián)建中,這樣才能算作違法。

    2.行政干預

    聯(lián)建項目的行政干預體現(xiàn)在了房地產(chǎn)開發(fā)和建設中的各個環(huán)節(jié),其中主要有對開發(fā)主體資質(zhì)的審批和立項審批;土地使用權的出讓審批;建設設計、規(guī)劃等方案和施工圖紙的審查,投資規(guī)劃和房屋的預售許可,售房合同的登記等。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃實行限制是各個國家的慣例,但是土地制度和企業(yè)準入規(guī)范的審批是我國獨有的特色。

    3.多元化的法律關系

    房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同中當事人法律關系比較復雜。聯(lián)建中的關系主要有法人、合伙、非典型等。在組織形上,既有兩個以上的民事主體,以共同出資的形式,建立房地產(chǎn)公司,或是在不成立公司的基礎上進行聯(lián)合開發(fā),且相互之間可以實現(xiàn)共同享有。出資方式有:土地使用出資、貨幣資金的出資,另一種特殊的關系是:房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)被看做是一種條件。此外,還有一種是開發(fā)商和政府之間關系復雜,例如:政府在施工、規(guī)劃、驗收等過程中都要進行監(jiān)督,因此政府對到聯(lián)合開發(fā)資格的審批,對合作開發(fā)商的的合作關系是否合法,或是聯(lián)建合同判定為無效合同,這樣的例子有很多。聯(lián)建主體和其他單位同個人的關系,如在建筑承包、拆遷安置、貸款按揭銀行等方面的合同關系。這些因素對房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營造成了嚴重的制約。

    4.責、權、利統(tǒng)一

    聯(lián)建合同的內(nèi)容中必須遵守責、權、利統(tǒng)一,在實踐中,房地產(chǎn)聯(lián)合合同一旦違背了責、權、利的同一性就會被視為無效。責權利統(tǒng)一主要體現(xiàn)在了合同雙方當事人的法律地位,也就是聯(lián)建的各個主體都要對項目的風險進行承擔,不僅僅是指開發(fā)的任何環(huán)節(jié)中的當事人需要做出同樣的付出和收益。例如在項目聯(lián)建中,不存在房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方無需對具體的管理工作進行參與,項目主要由開發(fā)資質(zhì)的一方實行管理和經(jīng)營,但是不能只由管理方對項目的風險和責任進行承擔。

    二、房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同的效力

    1.房地產(chǎn)項目聯(lián)建合同與土地使用轉(zhuǎn)讓合同

    依據(jù)最高人民法院的解釋,土地使用權是投資人和合作開發(fā)人的,是土地使用權轉(zhuǎn)讓中比較特殊的形式。聯(lián)合開發(fā)行為是土地使用的轉(zhuǎn)讓行為?!锻恋毓芾矸ā贰ⅰ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》都限制了土地使用轉(zhuǎn)讓的條件。土地使用權的價格的上升真實反映使用價值,此種限制手段主要是為了避免炒作和泡沫房價的出現(xiàn),進而對房地產(chǎn)市場進行有效的控制。將土地的使用權在在房地產(chǎn)聯(lián)建項目中作為投資部分,實現(xiàn)土地使用權在房地產(chǎn)市場中的作用,有效幫助社會資源的整合,充分實現(xiàn)土地資源的增值效果,因此房地產(chǎn)土地使用權和普通的交易之間存在一定的區(qū)別。

    2.聯(lián)合合同與借貸合同的差異

    借貸合同是出借方對貨幣使用中的風險不做任何承擔,只需要在資金到期后收回本金,并按照借貸合同中的約定,收取約定中的利息;房地產(chǎn)聯(lián)建合同是聯(lián)合體各方用土地使用權或資金投人共同完成項目的建設,各方投入后帶來的風險和利潤共同承擔和享受。

    3.聯(lián)建主體的資格審查

    根據(jù)最高人民法院《解答》中的規(guī)定:無房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)和他人簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同,視為無效,但是在一審訴訟中依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資格的,則為有效?!斗抗芊ā分幸?guī)定:房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營者,需要有企業(yè)法人資格,同時還要在工商行政管理部門中登記和獲得相應的合法營業(yè)執(zhí)照。

    三、小結

    以上是本文對房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同中的相關問題的提出,通過以上分析可知,房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的主體在資格的確定上存在一定的特殊性,且國家在其中會產(chǎn)生一定的干預,合同中各個成員之間的關系是具有法律效力的,并且該合同還要實現(xiàn)權責利等的統(tǒng)一。希望房地產(chǎn)開發(fā)相關人員對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同實現(xiàn)基本的認識。實現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同簽訂的合理、合法性。

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