淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理

朱琳

摘要：近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)正在告別暴利時(shí)代，項(xiàng)目的成本管控壓力倍增，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，全過程精細(xì)化成本管理成為成本控制的有效方法之一。本文作者主要從如何在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行成本精細(xì)化管理加以探討，為使項(xiàng)目更有效的控制成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本精細(xì)化管理；成本管控

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）009-000-01

從現(xiàn)代管理學(xué)視野來看，科學(xué)化管理有規(guī)范化、精細(xì)化、個(gè)性化三個(gè)層次。其中精細(xì)化管理就是將管理責(zé)任具體化、細(xì)化，其實(shí)就是一種對(duì)戰(zhàn)略和目標(biāo)分解、細(xì)化、落實(shí)的過程，并要求每個(gè)方面的管理都要到位。因此精細(xì)化管理是提升企業(yè)整體執(zhí)行能力的一個(gè)重要途徑。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理也應(yīng)遵循精細(xì)化管理的理念， 既能確保開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能有效控制成本，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的收益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，從而走向成功。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的原則

（一）目標(biāo)管理原則

設(shè)定目標(biāo)成本，明確目標(biāo)成本形成的核心環(huán)節(jié)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的流程優(yōu)化。

1.根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同管理、施工、竣工等環(huán)節(jié)制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本體系。

2.從樹立成本管理思想、設(shè)置合理的項(xiàng)目成本管理組織、建立必要的成本管理和控制體系，提出組織措施辦法。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理體系及責(zé)任成本體系，將成本責(zé)任分解到專業(yè)端口，提出分解原則，落實(shí)責(zé)任成本的動(dòng)態(tài)管控。

（二）動(dòng)態(tài)管理原則

動(dòng)態(tài)管理即成本的過程中管理，依據(jù)前期設(shè)置的目標(biāo)成本、成本計(jì)劃、成本控制方案，圍繞項(xiàng)目合同的實(shí)施進(jìn)行的跟蹤管理，隨時(shí)監(jiān)控實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，及時(shí)對(duì)剩余資金進(jìn)行合理安排，使領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)資金使用效用最大化。

（三）協(xié)調(diào)管理原則

成本管理并不是孤立存在的，要綜合考慮其他因素如質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、資源消耗等。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，必須是與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理同步進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行目標(biāo)管理。做到成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)之間的協(xié)調(diào)，從而優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目目標(biāo)之間的平衡。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理的關(guān)鍵

在充分研究建筑學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、項(xiàng)目管理學(xué)的基礎(chǔ)上，采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段，把項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有機(jī)的結(jié)合起來，使其利潤(rùn)最大化。運(yùn)用擴(kuò)大內(nèi)涵和外延的目標(biāo)成本管理方法，包括市場(chǎng)導(dǎo)向原則、全面成本管理原則、成本效益原則、源流管理原則和顧客滿意原則等來進(jìn)行精細(xì)化管理。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)化成本管理體系

1.建立成本管理制度體系

包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系和責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋，及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理并形成相應(yīng)制度以便管理更完善。

2.對(duì)每一個(gè)階段的數(shù)據(jù)積累

需要在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制和知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行積累并傳承下去，做為后期項(xiàng)目成本的重要參考依據(jù)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期、設(shè)計(jì)階段的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)工作主要是指項(xiàng)目開工前辦理各項(xiàng)手續(xù)，委托設(shè)計(jì)方案，落實(shí)及批報(bào)項(xiàng)目大市政方案、各項(xiàng)市政管線的方案設(shè)計(jì)。這一階段投資決策、設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理影響最大。

1.對(duì)項(xiàng)目總投資來說，投資決策階段的成本雖然所占的比例較低，一般只占項(xiàng)目總投資的百分之幾或千分之幾，但工作性質(zhì)優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)的影響較大，達(dá)到70%以上。所以要成功開發(fā)項(xiàng)目，必須提高投資決策的質(zhì)量。

2.設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。工程設(shè)計(jì)中設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占項(xiàng)目總投資的的3%-10%，但對(duì)工程造價(jià)的影響能可達(dá)75%以上，因此設(shè)計(jì)階段是優(yōu)化和控制工程質(zhì)量、造價(jià)最重要的階段?？茖W(xué)、合理、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案能達(dá)到建設(shè)用地、減少建設(shè)工程量的目的，從而提高工程質(zhì)量，節(jié)省建設(shè)投資與運(yùn)營(yíng)成本，創(chuàng)造良好的使用條件和環(huán)境。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的管理

招投標(biāo)是有效進(jìn)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目總投資額的影響約為10%。通過招投標(biāo)：可引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程建設(shè)成本，優(yōu)化資源配置，有助于合理確定工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，提高固定資產(chǎn)投資效益。在招標(biāo)過程中成本控制，應(yīng)注意以下幾方面：

1.招標(biāo)工作要遵循公平、公開、公正的原則。借助信息技術(shù)建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的供應(yīng)商合作體系。

2.做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員瑩認(rèn)真收集、篩選、分析各種數(shù)據(jù)資料，鑒別、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)影響工程造價(jià)的各種因素，然后編制招標(biāo)文件。

3.合理低價(jià)中標(biāo)。目前常用的是工程量清單計(jì)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)為主的中標(biāo)方式。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不能一味地追求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，避免投標(biāo)單位用低于成本的價(jià)格惡意競(jìng)爭(zhēng)，而給后期管理帶來的巨大隱患。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目合約環(huán)節(jié)的管理

做好項(xiàng)目的合約規(guī)劃，不僅是連接目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的紐帶，更是為了有效的確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，指導(dǎo)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃、資金計(jì)劃、合同簽訂的制訂與實(shí)施，是項(xiàng)目成本事前管控的重要手段，因此必須結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況及管理能力進(jìn)行科學(xué)合理的合約規(guī)劃，并真正落實(shí)到位，按規(guī)劃要求執(zhí)行下去，在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理

施工階段已完成工程設(shè)計(jì)，工程量也完全具體化了，施工招標(biāo)工作也完成了，工程承包合同也簽訂了。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，施工階段影響工程投資額度的可能性占5%-10%，投資節(jié)約可能性不大，但這一階段會(huì)投入大量的資金，很可能出現(xiàn)浪費(fèi)投資的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重點(diǎn)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕浪費(fèi)。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的審核管理

應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行成本審核。不僅要重視項(xiàng)目的事后審核，更要重視事前和事中審核。事前對(duì)成本進(jìn)行審核，有助于更合理的編制工程項(xiàng)目施工方案，為項(xiàng)目管理者超前把關(guān)提供參考，從而避免可以預(yù)見的失誤。事中成本審核，針對(duì)性更強(qiáng)，能起到事半功倍的效果。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，是一個(gè)全面、動(dòng)態(tài)的管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理應(yīng)貫穿項(xiàng)目始終，在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段最大可能的提高建設(shè)資金的投資效益，并隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，才能保證項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 攀成德.房地產(chǎn)成本管理.

[3] 王淑蓉.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究

作者簡(jiǎn)介：朱 琳（1988-），工作單位：天津普寧天建置業(yè)有限公司，目前已有中級(jí)職稱，職務(wù)：業(yè)務(wù)經(jīng)理，郵編：100036，研究方向：工程成本管理。