關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效實施的策略分析

彭碩果

摘要：在市場經(jīng)濟的作用下，我國房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，由于其經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金規(guī)模較大，而項目回款周期較長，這使得企業(yè)的運營風險隨之增加，促使房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)。盡管內(nèi)部控制是現(xiàn)代化企業(yè)內(nèi)部管理工作的重要組成部分，但實踐中多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不夠健全，內(nèi)部控制應(yīng)用不夠深入?；诖?，本文先分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，再針對性地提出了優(yōu)化策略，旨在通過完善內(nèi)部控制管理體系來防范經(jīng)營風險，促進企業(yè)長效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;實施策略

內(nèi)部控制作為企業(yè)管理中的重要一環(huán)，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有一套自己的內(nèi)部控制體系，但其內(nèi)控制度的設(shè)置、流程的設(shè)立等都是參考其他企業(yè)，內(nèi)控體系通用性較強，個性化不足，并不能完全匹配房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展需求，存在部分業(yè)務(wù)游離在內(nèi)控監(jiān)管之外、部分業(yè)務(wù)方面的內(nèi)控制度不切合實際等問題，難以有效協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)進行風險防范和管理優(yōu)化，有待房地產(chǎn)企業(yè)進一步探討內(nèi)部控制體系的建設(shè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）缺少完善的內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)

從我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立有效的內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)。即企業(yè)雖然設(shè)置了經(jīng)理層、監(jiān)事會、董事會及股東會等，但管理層成員與董事會工作重疊度較高，缺乏明確的管理職能界線;同時，房地產(chǎn)企業(yè)還存在著“重業(yè)務(wù)、輕管理”的問題，即企業(yè)管理層對內(nèi)部控制重視程度不高，甚至認為內(nèi)部控制的管理流程相對復雜，會影響企業(yè)的辦事效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)長期存在著不相容崗位尚未分離的問題。例如：重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)審批崗位和執(zhí)行崗位尚未分離;原材料采購與驗收入庫崗位尚未分離;資產(chǎn)管理與系統(tǒng)錄入崗位尚未分離。關(guān)鍵崗位均由同一位工作人員擔任，無法實現(xiàn)崗位與崗位之間的相互牽制，不僅會影響企業(yè)的人力資源配置工作，也會影響內(nèi)部控制的實施成效。

（二）企業(yè)經(jīng)營管理面臨風險較大

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受內(nèi)外部環(huán)境的影響，其經(jīng)營管理的風險可以從業(yè)務(wù)風險和財務(wù)風險這兩方面細分。一方面，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，具有鮮明的跨時間和跨區(qū)域特征;同時，項目開發(fā)過程中企業(yè)還需要聯(lián)系上游材料供應(yīng)商、建筑設(shè)計單位、施工分包商、城市規(guī)劃局等多個單位，無論是項目管理還是關(guān)系主體協(xié)調(diào)，都存在一定的難度，因此在業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)存在風險。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)項目前期投入較大，而企業(yè)的資金渠道大多為自有資金或銀行貸款。以貸款融資為例，在近幾年金融市場環(huán)境不景氣的情況下，一味依賴貸款融資方式，不僅會加重企業(yè)的債務(wù)負擔、限制企業(yè)的資金流動，還可能會影響企業(yè)的資信評級，甚至給企業(yè)帶來財務(wù)風險?；诖?，如果房地產(chǎn)企業(yè)風險防范意識淡薄，且尚未建立風險預(yù)警機制，則會影響對風險要素的判斷和評估，也不利于內(nèi)部控制管理體系的完

整性[1]。

（三）內(nèi)部監(jiān)督功能失效

目前來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部環(huán)境控制過程中，缺少相應(yīng)的監(jiān)督審計機制，即審計部門缺乏獨立性、會計信息失實等。一方面是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)，即使設(shè)置了審計機構(gòu)，審計工作以財務(wù)報表為主要內(nèi)容，沒有涉及內(nèi)部控制系統(tǒng)運行情況，無法及時發(fā)現(xiàn)隱瞞收入、亂攤成本、資金體外循環(huán)、利潤虛報等風險問題。另一方面則是由于企業(yè)信息溝通渠道較少，尤其在財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間存在信息溝通不暢、信息反饋不及時等問題，使得會計核算結(jié)果不準確，由此也將直接影響內(nèi)部審計工作的科學性，這也是造成內(nèi)部監(jiān)督功能失效的主要原因。

（四）缺少規(guī)范化的制度約束

在開展具體建設(shè)業(yè)務(wù)過程中，提升空間也比較有限，雖然房地產(chǎn)企業(yè)進行了相關(guān)制度的建立，但是缺少完善的內(nèi)部控制流程，內(nèi)部控制執(zhí)行受到約束，無法落實相關(guān)控制措施[2]。比如在開展項目管理的過程中，合同變更情況時有發(fā)生，未及時進行合同內(nèi)容的審批，不能及時對施工管理的規(guī)章制度進行遵守，無法對工程建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生實際有效的控制，無法實現(xiàn)有效的項目進度計劃管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效實施的策略

（一）夯實內(nèi)部控制實施環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境主要包括組織結(jié)構(gòu)和文化氛圍，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，組織結(jié)構(gòu)的建立需要遵循崗位責任制和不相容崗位分離制。從管理層來說，以董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層作為主要決策機構(gòu)，參與企業(yè)的重大投資事項，在聯(lián)簽制度的作用下，確保決策環(huán)節(jié)的透明性和科學性;從執(zhí)行層來說，企業(yè)應(yīng)當落實不相容崗位分離制度，明確關(guān)鍵崗位的職能權(quán)限，在部門與部門之間、崗位與崗位之間形成監(jiān)督制約關(guān)系，規(guī)避舞弊現(xiàn)象[3]。因此，鼓勵管理人員積極參與企業(yè)內(nèi)部控制培訓，對內(nèi)部人員的工作態(tài)度進行端正，促進企業(yè)管理人員及房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對內(nèi)部控制機制的認識，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境，方便內(nèi)部控制體系的應(yīng)用。

（二）加強風險防范

一方面，從業(yè)務(wù)風險角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以將項目開發(fā)作為基礎(chǔ)，利用信息技術(shù)建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強與上下游行業(yè)之間的聯(lián)系，也能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)對項目部門的跨區(qū)域管理。例如：基于信息共享平臺，企業(yè)管理層人員可以從成本支出信息庫當中了解項目開發(fā)各階段的成本支出情況，對分包商與采購商的相關(guān)交易數(shù)據(jù)進行采集，并加強與合作單位之間的聯(lián)系，分析物料單價波動幅度、企業(yè)資信等級變化情況、回款進度情況等，解決項目管理環(huán)節(jié)存在的時間差與空間差，并協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，確保施工項目順利開展，也能夠建立高效透明的合作機制。另一方面，從財務(wù)風險角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以資金流動作為主要監(jiān)管內(nèi)容。在融資環(huán)節(jié)，不斷拓寬企業(yè)的融資渠道，除了銀行貸款以外，也可以考慮股權(quán)融資、債務(wù)發(fā)放、合作開發(fā)等，緩解企業(yè)的資金壓力;在回款環(huán)節(jié)，針對應(yīng)收賬款建立相應(yīng)的管理制度和催收制度，限制掛賬規(guī)模，提前做好風險預(yù)提準備，避免給企業(yè)帶來財務(wù)風險。當然，房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立風險預(yù)警機制，即對風險要素進行識別、評估和防范，以財務(wù)風險和業(yè)務(wù)風險作為內(nèi)部控制的重點內(nèi)容，改善內(nèi)部控制執(zhí)行手段，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健運營。

（三）強化監(jiān)督管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須定期對內(nèi)部控制的流程及相關(guān)控制制度進行審批，在開展內(nèi)部控制制度及流程應(yīng)用過程中，必須保障內(nèi)部控制能夠與企業(yè)發(fā)展實際情況相適應(yīng)，提升內(nèi)部控制權(quán)威性，保障內(nèi)部控制制度能夠深化至企業(yè)內(nèi)部管理中。監(jiān)管部門必須定期評估內(nèi)部控制機制實行的缺陷，在保障內(nèi)部控制流程合理性的基礎(chǔ)上，對內(nèi)部控制缺陷進行優(yōu)化，以保障內(nèi)部控制體系的完善性，優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率及經(jīng)營效果。其次，必須強化企業(yè)內(nèi)部審計功能，通過建立完整性和全面性的內(nèi)部監(jiān)督管理機制，能夠?qū)?nèi)部監(jiān)督管理制度實行過程中存在的缺陷進行發(fā)現(xiàn)，對機制偏差問題進行改善，并實現(xiàn)對內(nèi)部控制制度的修訂與完善。通過開展內(nèi)部審計工作，可實現(xiàn)企業(yè)的自我評價，幫助企業(yè)建立良好的控制環(huán)境，為企業(yè)內(nèi)部控制提供良好的改進意見，所以這就需要獨立化的內(nèi)部審計機制的建立，在審計委員會及董事會下進行審計機構(gòu)的建立，保障各個部門權(quán)責的制約與平衡。除此以外，必須進行內(nèi)部審計崗位的設(shè)立，聘用專業(yè)性的內(nèi)部審計人員，以確保審計工作質(zhì)量的提升。再次，必須協(xié)同外部監(jiān)督機制開展內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督，包括社會及政府部門，政府監(jiān)管機制必須嚴格執(zhí)行自身的證券監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督、審計監(jiān)督和財政監(jiān)督功能，對房地產(chǎn)企業(yè)進行規(guī)范化的管理。社會相關(guān)機制必須依靠社會輿論和注冊會計師開展對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督。最后，必須在內(nèi)部管理過程中融入風險管理意識和防范策略，在當前市場經(jīng)濟發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的風險性和不確定性不斷提升，但是當前房地產(chǎn)企業(yè)缺少風險管理意識和防范策略，未能依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實際情況進行風險管理機制的建立，抵抗風險的能力比較差，這就需要企業(yè)管理人員不斷提升自身的風險管理意識，并強化自身風險管理理念，并在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理中貫穿風險管理的理念，將內(nèi)部控制與風險管理相結(jié)合，以更好進行風險控制和防范，對內(nèi)部控制薄弱環(huán)節(jié)進行分析，強化內(nèi)部控制管理質(zhì)量。

（四）完善內(nèi)部控制制度

完備的制度體系是保障企業(yè)有序開展內(nèi)部控制工作的基礎(chǔ)。針對內(nèi)部控制制度的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要增加自身內(nèi)控制度的“個性化”，以企業(yè)自身實際業(yè)務(wù)流程、財務(wù)流程等為依據(jù)，結(jié)合實際業(yè)務(wù)活動的開展，制定相應(yīng)的內(nèi)控制度細則。具體建設(shè)時，可以參考同業(yè)其他房地產(chǎn)公司成功的經(jīng)驗，并邀請第三方專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人士來進行協(xié)助，健全內(nèi)部控制制度。同時，有機結(jié)合績效管理，將內(nèi)控制度執(zhí)行效率和人員績效掛鉤，保證內(nèi)部控制制度可以有效落實。最后，考慮到內(nèi)控制度的建設(shè)是一項長期工程，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)有機結(jié)合內(nèi)部審計，由其定期對企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效性進行評價，分析其中存在的問題，及時督促管理人員改進，并形成閉環(huán)監(jiān)管，持續(xù)推進內(nèi)部控制制度體系的優(yōu)化，使得企業(yè)內(nèi)部控制制度越發(fā)切合實際經(jīng)營管理需求，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營活動的全覆蓋，更好地規(guī)范各項工作的開展。

三、結(jié)束語

綜上所述，內(nèi)部控制雖然是房地產(chǎn)企業(yè)管理的主要內(nèi)容，但當前應(yīng)用中還存在不少問題，新時期房地產(chǎn)企業(yè)必須明確認識到自身內(nèi)部控制體系的不足，從實際出發(fā)，具體問題具體分析，強化內(nèi)部控制管理人員的培訓、融合企業(yè)文化與內(nèi)部控制并強化監(jiān)督管理，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理效果的提升，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平和風險防范能力，推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]李文婷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的有效策略分析[J].中外企業(yè)家，2020（11）：39-39.

[2]邵曉翠.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的有效策略分析[J].企業(yè)改革與管理，2019（04）：163-164.

[3]李婷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理問題及優(yōu)化策略分析[J].企業(yè)改革與管理，2020（09）：183-184.