房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

舒遠(yuǎn)睿

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，但因?yàn)槠渚哂匈Y金回收期長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)大的特征，發(fā)展過程出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫等問題。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)管控越來越嚴(yán)。本文選取的A公司是云南第一家上市房地產(chǎn)公司，通過對(duì)其償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并通過Z-Score模型分析A公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再結(jié)合連環(huán)替代法找出對(duì)其影響程度最為顯著的指標(biāo)，以此提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);Z-Score模型;連環(huán)替代法

“十四五”規(guī)劃中明確指出要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，房地產(chǎn)管控越來越嚴(yán)格的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理越來越受到關(guān)注。

A城投置業(yè)股份有限公司是云南第一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，它對(duì)云南具有開創(chuàng)性的意義。但是近年來公司因管理不力等因素，發(fā)生了財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重影響了公司的發(fā)展，并且A公司在2021年4月被退市風(fēng)險(xiǎn)警示。因此，對(duì)A公司進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是很有必要的，據(jù)此提出控制對(duì)策，對(duì)公司的發(fā)展是有一定意義的。

一、A公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1.償債能力分析

經(jīng)過計(jì)算A公司的流動(dòng)比率從17年1.44逐年下降至20年的0.77，現(xiàn)金比率從0.14下降至0.02，說明償債能力下降，存貨銷售困難，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。另外，資產(chǎn)負(fù)債率從0.88上升至0.98，說明企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的增速較快，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.營(yíng)運(yùn)能力分析

查閱A公司報(bào)表并計(jì)算發(fā)現(xiàn)，A公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)從17年的11.93上升至20年20.84，表明公司收回售房款迅速，但查閱相關(guān)資料可得房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的平均值在166次，表明A公司的資金回收能力較弱，營(yíng)運(yùn)能力弱。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別從2017年的0.27、0.23、0.20下降至2020年的0.081、0.046、0.052。表明公司存貨占用資金時(shí)間長(zhǎng)，存貨管理存在問題，進(jìn)一步說明A公司的營(yíng)運(yùn)能力較弱。

3.盈利能力分析

查閱A公司財(cái)報(bào)和經(jīng)過計(jì)算，得出銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率分別從2017年的2.93、5上升至2018年的4.76、8.7之后，在2019年迅速下降至-55.72、-102.15，最后在2020年有一定的回升至-70.41、-89.48。2019年因?yàn)榻鹑谡呔o縮，融資渠道收窄，成本增加等因素，導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金不足，業(yè)績(jī)大幅下滑。2020年因?yàn)橐咔閷?dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行的影響，A公司的虧損情況未得到明顯改善。綜上所述，A公司的盈利能力弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高。

（二）基于Z-score模型評(píng)估A公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.模型介紹

Z-Score模型是美國(guó)的阿爾特曼教授于1986年所創(chuàng)立的，是一種用來衡量企業(yè)財(cái)務(wù)健康水平的模型。通過選擇危機(jī)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，確定能有效判定企業(yè)是否發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的變量，再運(yùn)用統(tǒng)計(jì)判定分析方法，構(gòu)建一個(gè)模型，以臨界值作為判定企業(yè)是否發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

模型的計(jì)算公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5。

X1=營(yíng)運(yùn)資金＼總資產(chǎn)，該指標(biāo)反映企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和規(guī)模;X2=留存收益＼總資產(chǎn)，該指標(biāo)衡量企業(yè)累計(jì)的利潤(rùn)多少;X3=息稅前利潤(rùn)＼總資產(chǎn)，表明企業(yè)不考慮稅收和融資的影響，資產(chǎn)盈利的能力;X4=股東權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值＼總負(fù)債，反映企業(yè)價(jià)值能夠下降的程度，以及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定;X5=銷售收入＼總資產(chǎn)，衡量企業(yè)銷售的能力水平。

據(jù)裴瀟、黃玲、陳華三人（2015）的研究發(fā)現(xiàn)，給出了適合房地產(chǎn)上市公司的Z值判斷標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)Z<1時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)區(qū);當(dāng)11.6時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。

2.模型應(yīng)用

通過對(duì)A公司Z模型計(jì)算表的分析可以發(fā)現(xiàn)，Z值一直下降并在2020年時(shí)達(dá)到了負(fù)值，表明該公司的財(cái)務(wù)狀況存在極大的問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷的增加，公司發(fā)生破產(chǎn)的可能性極大，且A公司在今年4月份時(shí)被退市風(fēng)險(xiǎn)警示，已經(jīng)處于破產(chǎn)的邊緣（詳見表1）。

3.連環(huán)替代法分析

連環(huán)替代法是根據(jù)因素之間的內(nèi)在的關(guān)系，依次測(cè)算各因素變動(dòng)對(duì)指標(biāo)差異影響的一種方法。

Z模型結(jié)合連環(huán)替代分析法，可以依次確定各因素變動(dòng)對(duì)Z值變動(dòng)的影響程度，能找出影響程度最重的指標(biāo)，加強(qiáng)企業(yè)管理。

本文選取2019年為基期，2020年為報(bào)告期進(jìn)行替代。

Z=1.2*（-0.0086）+1.4*（-0.0099）+

3.3*（-0.0214）+0.6*0.0667+3.3*0.0703= 0.01

Z1=1.2*（-0.1877）+1.4*（-0.0099）+

3.3*（-0.0214）+0.6*0.0667+3.3*0.0703=-0.2

Z2=1.2*（-0.1877）+1.4*（-0.0435）+

3.3*（-0.0214）+0.6*0.0667+3.3*0.0703=-0.25

Z3=1.2*（-0.1877）+1.4*（-0.0435）+

3.3*（-0.2938）+0.6*0.0667+3.3*0.0703=-1.15

Z4=1.2*（-0.1877）+1.4*（-0.0435）+

3.3*（-0.2938）+0.6*0.0237+3.3*0.0703=-1.17

Z5=1.2*（-0.1877）+1.4*（-0.0435）+

3.3*（-0.2938）+0.6*0.0237+3.3*0.0547=-1.19

Z1-Z=-0.3，Z2-Z1=-0.05，Z3-Z2=-0.9，Z4-Z3=-0.02，Z5-Z4=-0.02。

經(jīng)過替代可以發(fā)現(xiàn)，X3的影響程度最重，說明盈利能力弱，資產(chǎn)的利用效率不高，經(jīng)營(yíng)管理存在問題，此外因?yàn)橐咔橐约胺康禺a(chǎn)宏觀政策等原因?qū)е缕髽I(yè)的銷售收入減少，存貨難以銷售，導(dǎo)致業(yè)績(jī)不佳，產(chǎn)生虧損。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)盈利能力，優(yōu)化盈利模式。

二、結(jié)論與建議

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

A公司應(yīng)該調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債比率，拓寬融資渠道而不是單純的依靠借款進(jìn)行發(fā)展，多關(guān)注金融市場(chǎng)新型融資方式，同時(shí)要合理的進(jìn)行資本管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)存貨的管理

A公司存貨結(jié)構(gòu)主要集中于商業(yè)、寫字樓及車位，存貨去化周期較長(zhǎng)，銷售速度較慢。A公司要加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，要多元并舉加強(qiáng)存貨去化。

（三）優(yōu)化盈利模式

A公司要調(diào)整自身發(fā)展的速度，不能盲目擴(kuò)張，要科學(xué)合理的進(jìn)行戰(zhàn)略布局，對(duì)于虧損的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)要及時(shí)剝離，有利潤(rùn)、收入的項(xiàng)目要保證利潤(rùn)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)是主營(yíng)業(yè)務(wù)，應(yīng)首先保證房地產(chǎn)的盈利能力，再去投資開發(fā)康養(yǎng)和文旅產(chǎn)業(yè)。

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