房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策探究

王艷

摘要：從當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了其中的重要推動(dòng)力，在保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用，實(shí)現(xiàn)了人民生活質(zhì)量的改善。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，受到了多方面因素的影響，使得其在價(jià)格方面處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，必須要針對(duì)目前的實(shí)際情況，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，從而采取有效的應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保駕護(hù)航。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);波動(dòng);影響因素;對(duì)策

引言：近年來(lái)人們的生活水平不斷提升，對(duì)于住房環(huán)境提出了更高的要求，這也就推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了支柱企業(yè)，直接影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定[1]。而針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，受到了住房需求、土地價(jià)格以及建筑成本等因素的影響，波動(dòng)性比較明顯。在這種情況下，為了更好的保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，必須要對(duì)影響其波動(dòng)的原因進(jìn)行分析，制定有效的干預(yù)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特征

1.復(fù)蘇階段

在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行研究之后發(fā)現(xiàn)，其復(fù)蘇階段開始時(shí)間為上一次的經(jīng)濟(jì)循環(huán)低谷。在這一階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的需求量出現(xiàn)大量增加，但是從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，供應(yīng)存在明顯不足，出現(xiàn)了比較明顯的供需不平衡問(wèn)題[2]。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行分析以后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)這一現(xiàn)狀，在低谷時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行控制，盡可能地保持這種供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。但是在市場(chǎng)發(fā)展不斷完善的情況下，這種市場(chǎng)現(xiàn)狀必然會(huì)產(chǎn)生改變，在房地產(chǎn)逐漸步入復(fù)蘇狀態(tài)以后，通過(guò)逐步的擴(kuò)大投入，可以更好的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

2.繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段以后，整體市場(chǎng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，這也就推動(dòng)了交易量的增加。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加大投入，在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面投入更多的資金，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益的提升。而在房地產(chǎn)需求量不斷增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)的供應(yīng)出現(xiàn)了明顯不足，這也就使得商品房的價(jià)格呈現(xiàn)出上漲的狀態(tài)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn)，積極的推動(dòng)新項(xiàng)目的開發(fā)，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。在這種繁榮階段中，市場(chǎng)沖擊的影響更為明顯，不管是從個(gè)人消費(fèi)還是集團(tuán)消費(fèi)來(lái)看，都呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的狀態(tài)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額度大大提升。

3.衰退階段

在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的繁榮發(fā)展以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量出現(xiàn)了下降的情況，特別是在房地產(chǎn)的價(jià)格上漲到較高的水平之后，許多消費(fèi)者迫于經(jīng)濟(jì)壓力，不得不放棄房產(chǎn)購(gòu)買，造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度受到了較大影響[4]。以往供不應(yīng)求的狀態(tài)改變，呈現(xiàn)出供過(guò)于求的狀態(tài)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入到衰退的階段。而當(dāng)開發(fā)商意識(shí)到這一情況之后，開始逐漸地減少新項(xiàng)目的投資，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格下降，整體交易量減少的情況。

4.蕭條階段

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾不斷擴(kuò)大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷提升，整體的價(jià)格也呈現(xiàn)出向下波動(dòng)的趨勢(shì)。但是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的特殊性，通常會(huì)將價(jià)格控制在一個(gè)底線之上[5]。而這種情況的存在，依舊無(wú)法避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮的情況，整體的交易量不斷降低，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)陷入到各種困境中。但是這種情況并不會(huì)長(zhǎng)期延續(xù)，否則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，進(jìn)而威脅到整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素

1.內(nèi)部要素影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，內(nèi)部要素的影響主要體現(xiàn)在供求狀況方面，這種因素所產(chǎn)生的供求矛盾，會(huì)使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善的情況下，供求關(guān)系在價(jià)格方面的影響更為明顯，從現(xiàn)階段的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，整體的房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這既需要對(duì)消費(fèi)需求以及其他諸多要素進(jìn)行分析，針對(duì)供求關(guān)系的改變，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控工作。在供求要素之外，各種社會(huì)資本的融入，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)想要獲得更好的發(fā)展，必須要加大資金投入，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。所以說(shuō)，為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，必須要制定靈活的價(jià)格調(diào)節(jié)以及供求調(diào)控政策。

2.外部要素影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，金融因素、土地因素以及其他微觀市場(chǎng)因素的存在，構(gòu)成了外部要素影響。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，需要投入大量的資金，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)要有充足的資金，不僅要儲(chǔ)備大量的內(nèi)部資金，同時(shí)還要有靈活的外部資金投入，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。除此之外，土地資源也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，土地作為一種比較特殊的市場(chǎng)商品，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，最終的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，只有將土地要素進(jìn)行合理的控制以后，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

3.土地因素與經(jīng)濟(jì)因素的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，土地因素會(huì)對(duì)這一領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生直接的影響。部分開發(fā)商在拿到土地以后，并沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的開發(fā)，而是囤積居奇，在市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)的時(shí)候，才會(huì)進(jìn)行土地的開發(fā)。開發(fā)商在進(jìn)行特定區(qū)域土地開發(fā)中，必須要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的批準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的合法獲取。但是從開發(fā)商的具體行為來(lái)看，并沒(méi)有做到科學(xué)利用，使得房地產(chǎn)的實(shí)效性受到了嚴(yán)重影響，甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)因素同樣起著一定的影響，特別是在金融資金方面，所發(fā)揮的作用更為明顯。如果在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)中，資金沒(méi)有得到有效落實(shí)，則會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生困擾。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的維持策略

1.強(qiáng)化政府調(diào)控

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，在經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展階段以后，政府必須要加強(qiáng)相應(yīng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)狀進(jìn)行控制，避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定產(chǎn)生影響。在中央與各級(jí)地方政府在制定相應(yīng)限購(gòu)、限售政策以后，整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，特別是在“房住不炒”政策提出以后，政府調(diào)控工作更需要得到有效落實(shí)。通過(guò)開展有效的宏觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以穩(wěn)定，發(fā)揮出房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用。國(guó)家通過(guò)制定有效的政府調(diào)控政策，可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行科學(xué)的引導(dǎo)，降低其中存在的價(jià)格泡沫，避免不利因素的影響，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.開展土地市場(chǎng)的規(guī)范化管理

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)中，土地資源作為其中的重要組成，必須要開展規(guī)范性的管理，避免因?yàn)橥恋匾蛩囟鴮?duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)。首先，要對(duì)土地劃撥進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，在進(jìn)行土地資源手續(xù)審批的時(shí)候，需要嚴(yán)格的按照相應(yīng)的法律制度，提升協(xié)議的公平性，同時(shí)對(duì)各方面的權(quán)益進(jìn)行有效的維護(hù)。其次，對(duì)當(dāng)前的土地拍賣與招標(biāo)行為進(jìn)行規(guī)范化管理，減少行政干預(yù)行為，將市場(chǎng)化理念融入其中，保證土地供應(yīng)的科學(xué)性與合理性。最后，適當(dāng)擴(kuò)大土地的供給能力，通過(guò)對(duì)土地管理工作進(jìn)行開發(fā)性管理，發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)控的作用，保證土地資源能夠符合房地產(chǎn)的發(fā)展需求。

3.調(diào)整投資政策

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，要制定有效的投資政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)與發(fā)展的角度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行審視，保證投資政策的科學(xué)性與合理性。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，政府調(diào)控政策的推出，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了抑制作用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在保障房地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展中，發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在這種情況下，要正視國(guó)家推出的各種政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，在進(jìn)行政策制定的時(shí)候，需要對(duì)各項(xiàng)職責(zé)進(jìn)行明確，做到責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要對(duì)各項(xiàng)政策的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)管，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律與周期作為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)：在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的情況下，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對(duì)于住房需求提出了更高的要求，這也就推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)下，同樣會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，只有保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，才能為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素進(jìn)行分析，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，可以對(duì)其發(fā)展的基本規(guī)律形成正確的認(rèn)知，從而發(fā)揮出政府的引導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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