淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理要點及問題

李凌云

摘要：目前，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著新的發(fā)展機遇，同時也面臨著更加嚴峻的行業(yè)競爭。房地產(chǎn)企業(yè)若想在變化多端和競爭加劇的行業(yè)市場中，更好的生存與發(fā)展，就需要認識到資金管理的必要性，并加強對資金的管理，以此為企業(yè)的長遠發(fā)展提供重要的資金保障。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題

引言

在我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)所起的作用非常重要。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，行業(yè)風險不斷加大，國家為了維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，出臺了系列調(diào)控措施，對房地產(chǎn)企業(yè)融資活動帶來極大困難，不少房企業(yè)面臨著資金緊張的壓力，發(fā)展受到極大影響。而且房地產(chǎn)項目資金需求大，資金占用多，對資金管理的要求很高，如何做好資金管理，保證資金運行的科學性，對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關重要。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分掌握好政策變化，根據(jù)市場行情做好應對，加強資金管理，提高資金的利用效率，從而解決資金困境，助推房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.1政策影響大，財務風險高

眾所周知，房地產(chǎn)項目投資大，周期長，僅憑企業(yè)自有的資金規(guī)模進行投入開發(fā)，項目建成的概率極小，因而，對融資的需求較大，需要從金融部門獲取貸款，或者進入資本市場進行融資。在政策寬松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動相對容易，這有利于項目開發(fā)順利進行。而在現(xiàn)階段，由于房價增長過快，對宏觀經(jīng)濟造成一定影響，宏觀調(diào)控不斷加碼，房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響極大，不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金緊張，面臨較高的財務風險。此外，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管加強，房企資金回籠緩慢，資金周轉變慢，資金難以平衡，盈利能力不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓。企業(yè)潛在風險加劇。

1.2融資渠道收窄，償債風險增加

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括債務融資及銷售回款。近年來，受銀保監(jiān)會嚴格管控，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法通過股權融資和債券發(fā)行的模式獲得資金，因此銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選。根據(jù)中房網(wǎng)報道，2019年國有六大商業(yè)銀行向房地產(chǎn)（包括對公房地產(chǎn)業(yè)及個人住房）投放貸款18.18萬億元，較2018年末的19.56萬億元有所下降。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈加激烈，房企銷售回款不暢，與房產(chǎn)相關的建筑施工企業(yè)經(jīng)營下滑，盈利能力下降，這些因素暴露了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險。面對不斷攀升的房地產(chǎn)壞賬率，銀行將會進一步收縮房地產(chǎn)業(yè)貸款投放，這使原本就單一的融資渠道變得更為狹窄。企業(yè)被動地等待銀行撥款會延長項目開發(fā)周期，而高額的利息也進一步增加了企業(yè)的融資成本，如果企業(yè)無法實現(xiàn)自身的資金平衡，就會面臨破產(chǎn)危機。

1.3資金管理模式粗放，資金使用效率低下

許多企業(yè)在建立資金管理制度時，不具備前瞻性，沒有對投資項目的收益和損失進行科學的分析和預估。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目可行性研究工作時，并未將資金管理工作提升到這一階段，針對開發(fā)立項設計、報批建設、項目進度、對外銷售等重大節(jié)點，沒有提前合理安排和預測資金。財務部門在編制資金預算時，往往只是被動接受各部門上報的資金計劃進行匯總，而一些部門為了增加資金使用的彈性，往往會夸大資金需求，計劃大于實際。在執(zhí)行資金預算計劃時，由于缺乏規(guī)范的資金管理制度，導致資金使用較為隨意，權責管理權限不明確，從而在降低了資金創(chuàng)造價值的同時，也滋生了貪污腐敗。缺乏監(jiān)督、管理松懈、本末倒置的資金預算體制，不僅不能對工程建設、銷售運營等方面進行預警，甚至會導致企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危機。

2加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

2.1加強市場調(diào)研，做好財務風險防范

資金管理是一項十分復雜的管理體系，在管理的背后體現(xiàn)著政策的變化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視政策環(huán)境的影響，時刻關注政策調(diào)整，準確把握高層動向。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對項目所在的市場進行深入調(diào)研，結合行業(yè)大環(huán)境進行市場解讀，與本企業(yè)的發(fā)展思路相契合，從而做好長遠規(guī)劃，為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供保障。一是做好市場分析：房地產(chǎn)市場環(huán)境十分復雜，影響因素較多，房企要對大環(huán)境進行充分評估，對項目小環(huán)境詳細規(guī)劃，防范項目風險。二是做好財務規(guī)劃：要明確企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，統(tǒng)籌企業(yè)的綜合資源，進行統(tǒng)一調(diào)配，聚合成可調(diào)動的“資金”，形成資金計劃，確保各個項目運行都有一定的資金保障;要樹立科學的資金管理理念，構建完善的資金管理體系，加強資金的統(tǒng)一籌劃與監(jiān)督，防范資金運營風險。三是加強項目資金管理：要以“項目”為載體，對項目運行情況進行監(jiān)督，落實項目經(jīng)理的財務責任;圍繞項目運營強化資金管理，做好項目資金的事前預測、事中管控、事后審核工作，從而保證資金管理制度在實踐中得到有效落實，確保資金安排有計劃，使用符合規(guī)程，流程運轉正常，財務風險降至最低。

2.2多形式、多渠道解決融資問題

房地產(chǎn)企業(yè)以銀行開發(fā)貸款為主，在此基礎上利用信托類資金引入企業(yè)投入，該類資金用款相對靈活，但是資金成本遠高于銀行開發(fā)貸款，因此需要有良好的項目匹配?；蛘咭劳衅髽I(yè)的良好信用，發(fā)行債券或股權融資;項目開發(fā)中包含的政策性項目，尋求專項貸款;利用票據(jù)結算、信用保函為企業(yè)延遲現(xiàn)金支付的時間，達到短期融資的目的，多渠道多手段為企業(yè)解決資金問題。

2.3加強資金預算管理，提高資金利用效果

要落實資金，對資金進行有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視發(fā)揮預算的作用，做好資金預算及其執(zhí)行工作，應對資金短缺風險，提高資金的利用效果。為此，必須抓好如下幾點：一是構建全面的資金預算管理體系：要對房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務進行全面預測，分析業(yè)務所需的資金需求量;同時，對企業(yè)的資源來源做好詳細確認，做好調(diào)查統(tǒng)計工作，確保資金收入有穩(wěn)定保證;在此基礎上，編制完整的資金預算，將資金計劃落實到各個責任單位，收入單位要按進度保證資金及時歸集到企業(yè)銀行賬戶，實行集中統(tǒng)一管理，支出單位要按項目進度提交項目支出預算與資金支付申請，按照資金審批撥付權限進行統(tǒng)一支付，做好結算工作。二是做好資金日常管理：財務部要嚴格執(zhí)行資金計劃，對資金進行準確核算，銀行對賬清晰，保證資金數(shù)額真實、準確，便于管理層對資金進行集中調(diào)度。三是不斷優(yōu)化資金使用方案：對收入要及時收攏，對支出要從嚴控制，對資金撥付要嚴格管理，對資金結存要詳細分析;根據(jù)資金計劃與結存情況，對結存資金可進行短期運作，進行短期投資或購買短期理財產(chǎn)品，閑置資金增值。

2.4加強資金管理的信息化建設

房地產(chǎn)企業(yè)在實施資金管理工作的過程中，應該盡量避免人為因素對資金管理工作準確性和效率的影響，隨著會計電算化的實行，房地產(chǎn)企業(yè)應該注重加強資金管理的信息化建設。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對先進資金管理軟件的引入，并更新相關工作人員的工作理念，定期的組織相關工作人員學習先進資金管理軟件的操作技巧，以此形成統(tǒng)一的資金管理制度和統(tǒng)一的資金管理平臺，從而實現(xiàn)資金一體化管理。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該加大對資金管理信息化建設所需的設施設備的投入，并在企業(yè)內(nèi)部建立局域網(wǎng)，以此為企業(yè)隨時的將財務會計信息的及時匯集和資金流向的隨時查詢奠定更加完善的設施設備基礎，從而最大限度的避免因為人為操作，而出現(xiàn)的報表填制錯誤，進而確保資金管理工作的效率和質(zhì)量，為企業(yè)管理階層的決策提供準確的信息。

結語

綜上所述，資金管理工作的有效開展對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展有著非常重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應該強化整體工作人員的資金管理意識，并構建完善的資金管理制度，促使資金管理工作的開展更加的規(guī)范化、合理化，同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該注重加強對內(nèi)部監(jiān)督機制的優(yōu)化，以此確保資金管理工作的全面落實。

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