房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險成因及其防控

王月紅

摘 要：長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)存在著初期投資規(guī)模大、施工周期長、易受政策調(diào)控影響等基本特征，在享受高回報的同時也承擔著高稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)能否健康運行，與企業(yè)稅務風險管理的有效性具有直接聯(lián)系。近年來國家不斷加強對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)要接受來自稅務局的調(diào)查，需要對稅務風險進行有效的管理，避免受到外部宏觀政策環(huán)境造成的影響。本篇論文首先對稅務風險問題出現(xiàn)的階段進行分析，然后對風險發(fā)生的原因進行總結(jié)，最后提出針對性防范策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務風險;策略

房地產(chǎn)企業(yè)主要是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營和服務的組織，其涉及的領(lǐng)域較多，主要包括消費、生產(chǎn)、制造和流通等，不但能夠增加國家財政資金收入，還可以提供大量的就業(yè)崗位，同時能解決人們的住房問題，推動有關(guān)行業(yè)和地方經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)稅務負擔達到了15%。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的操作環(huán)節(jié)多、工程時間長、前期投入大、業(yè)務領(lǐng)域性強等特征，使得企業(yè)涉及的稅務種類較為繁雜，對稅務款項的計算需要較長的時間，所以極大地增加了涉稅風險問題出現(xiàn)的概率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險問題出現(xiàn)的階段

（一）土地獲取時期

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)和運行過程中，首要的環(huán)節(jié)就是土地的獲取。假如在進行土地獲取過程中缺乏對稅務風險問題的管理，就會造成風險隱患的堆積，這種危機會在開展項目核算時集中出現(xiàn)。比如，企業(yè)在進行舊城改造時，假如未能對收款憑證、拆遷報告、價值評估報告等資料進行嚴格把控，就會造成開發(fā)成本在土地增值稅核算時無法進行成本費用扣除的狀況，造成土地增值稅的增加?；蛘咂髽I(yè)取得的土地途徑是國土局招拍掛，土地出讓金可以在土地增值稅清算時扣除土地增值稅，但如果后續(xù)再發(fā)生補償和平整土地的費用支出，則土地增值稅清算時不予扣除。很多企業(yè)容易忽視這一規(guī)定，出現(xiàn)稅負增加風險。

（二）項目建設階段

項目施工建設時期是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心階段。由于房產(chǎn)開發(fā)成本中，排除土地成本，其他開發(fā)成本基本上都是產(chǎn)生于這一階段。比如企業(yè)在進行土地增值稅和所得稅的稅務籌劃時，成本目標的確定和金額的細分過程中都需要對稅務風險進行控制。對計入其他開發(fā)間接費用中的開發(fā)成本，如果項目已經(jīng)驗收并且竣工備案以后再發(fā)生該類支出，則建議直接計入當期損益，如繼續(xù)計入開發(fā)成本，則土地增值稅清算時不作為開發(fā)成本扣除。實踐中，很多企業(yè)由于人員的忽視或能力不足，往往會隨意記賬，錯失部分稅前抵扣額。

（三）預售和銷售階段

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)品的銷售不僅是企業(yè)資金的回流，同時也是稅務繳納的主要階段，稅務風險管理在這一時期尤為重要。我們選擇增值稅的繳納作為例子，假如存在預售款項記錯或者遺漏的問題，那么就會造成增值稅預繳滯后的風險。假如企業(yè)在項目建設過程中出現(xiàn)產(chǎn)品抵消工程款、廣告投入等行為，而未進行稅款的申報，那么也會引發(fā)稅務風險問題。

（四）項目核算階段

作為房地產(chǎn)企業(yè)項目的最后時期，清算階段是對項目開展全面地總結(jié)，許多各階段潛在的風險都會集中出現(xiàn)。比如企業(yè)在進行土地增值稅的清算時，如果某個項目利用分期滾動方式進行開發(fā)，企業(yè)要把各個開發(fā)階段作為清算主體。然而因為各個區(qū)域?qū)τ陧椖侩A段劃分的規(guī)定存在差別，階段劃分依據(jù)主要有規(guī)劃許可證、預售許可、施工許可等。假如企業(yè)在進行項目期間劃分界定時，跟稅務單位存在理解上的差別，就會出現(xiàn)稅務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務風險問題的原因

（一）內(nèi)部因素

稅務風險內(nèi)部因素主要包括稅務風險意識缺乏、稅務籌劃能力較差兩個方面。一方面，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入和財政稅務體制改革的推出，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷尋求轉(zhuǎn)型方向，從勞動密集型向技術(shù)密集型發(fā)展，使得許多企業(yè)將工作關(guān)注點放在產(chǎn)品研發(fā)、流程優(yōu)化等方面，稅務管理交由稅務部門進行處理，甚至許多企業(yè)并未設立稅務部門，稅務籌劃由財務部門負責，企業(yè)未能形成的稅務風險意識，對于稅務管理工作缺乏配合，嚴重影響了稅務籌劃工作的開展。

另一方面，由于企業(yè)稅務籌劃需要對稅收政策進行全面地了解和應用，保證稅務管理的合規(guī)性和有效性。但是當前許多企業(yè)的稅務管理人員能力不足，對于國家稅收政策的了解不夠全面，許多企業(yè)的稅務籌劃僅由稅務部門負責，由于稅收制度較為復雜，稅收種類較為多樣，稅收征繳方式存在差異，使得稅務籌劃工作較為繁雜，工作人員在進行政策解讀、項目申報的過程中容易發(fā)生主觀錯誤，影響了企業(yè)對稅收政策的利用，無法實現(xiàn)稅務節(jié)省的目標，或者發(fā)生少繳稅而受到處罰的情況，造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（二）外部因素

一方面是稅收政策的時效性。當前我們國家出臺的稅收政策通常具有一定的時間效用，許多優(yōu)惠政策中都進行了時限的規(guī)定，然而許多地區(qū)稅務部門允許企業(yè)繼續(xù)使用，但是其他區(qū)域這些超過使用期限的稅收優(yōu)惠政策則不能繼續(xù)利用。同時，國家也會依據(jù)目前的經(jīng)濟發(fā)展勢頭和市場環(huán)境狀況對稅收政策進行更新和調(diào)整，企業(yè)對于新政策的了解和正確的認識，對稅務籌劃功效的發(fā)揮具有決定影響。

另一方面，企業(yè)跟稅務征繳單位存在信息不對稱問題。當前在信息透明方面，稅務征繳部門和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在許多的問題，雙方的交流通常利用官方網(wǎng)站進行資料查詢或者上門問詢等方式，許多企業(yè)對于當?shù)囟悇照骼U單位所依據(jù)的稅收政策無法進行及時正確的了解，出現(xiàn)信息不對稱的情況，造成企業(yè)經(jīng)常對稅務征收政策產(chǎn)生不正確的利用或者缺乏有效使用的問題，為企業(yè)帶來了稅務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務風險管理的措施

（一）樹立良好的納稅遵從環(huán)境

為了對企業(yè)稅務風險進行管理，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對稅務風險的重視，定期組織企業(yè)人員進行稅務政策、稅務知識的學習，通過開展知識競賽的方式，在企業(yè)內(nèi)樹立良好的稅務風險管理氛圍。在進行稅務籌劃過程中，企業(yè)要從全局考慮企業(yè)的稅務負擔，并依據(jù)稅收政策進行籌劃方案的調(diào)整。比如，企業(yè)利用第三方獲取土地，需要對企業(yè)的稅務負擔提前預估，在項目談判當中，要對合同內(nèi)容進行全面的審核，對涉稅項目進行仔細的確定。合作開發(fā)時要對股權(quán)增資和名義股權(quán)增資方式下的公司稅務風險問題進行測算，依據(jù)結(jié)果進行合作類型的選擇。

（二）完善稅務管理體系

構(gòu)建科學有效的稅務管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效控制稅務風險具有非常積極的意義。首先，企業(yè)要將稅務風險管理作為企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容，針對稅務籌劃工作進行配套制度的制定，對稅務籌劃的責任部門、籌劃目標、流程和模式等進行明確，從而為稅務風險控制工作提供制度依據(jù)。其次，企業(yè)要構(gòu)建有效的信息交流渠道，在項目立項、前期設計、項目申報、工程招標、合同制定、項目管理、銷售等各個流程當中，布置稅務風險管理節(jié)點，加強各部門之間的交流與協(xié)作，從源頭上實現(xiàn)對稅務風險的規(guī)避。同時，企業(yè)要依據(jù)稅務征收法律法規(guī)，進行管理制度的制定，保證稅務管理工作的有序開展。比如，在進行合同的簽署時，需要業(yè)務部門、法律服務部門、財務管理部門都參與其中，依據(jù)稅務籌劃方案進行條款的擬定，避免造成企業(yè)財務風險問題的發(fā)生。再次，企業(yè)要制定規(guī)范化的稅務申報程序，根據(jù)稅務部門的要求進行資料的提交，并做好信息的二次審查，以免因為報表質(zhì)量問題引發(fā)稅務風險。最后，企業(yè)要構(gòu)建風險預警體系，及時發(fā)現(xiàn)稅務管理工作中存在的風險問題并采取針對性措施進行防范，包括成本架構(gòu)、利潤價值創(chuàng)造等，建立風險預警線，為企業(yè)稅務籌劃方案的設計奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。對于規(guī)模較大的企業(yè)要設立專門的稅務籌劃部門，對企業(yè)項目指標和稅務成本開展比較，針對跟稅務政策存在矛盾的思路進行清楚，保證稅務籌劃的科學性和合規(guī)性。

（三）規(guī)范票據(jù)管理工作

因為發(fā)票憑證的管理對企業(yè)稅務籌劃方案的可行性具有直接的影響，所以企業(yè)在進行稅務管理過程中要加強對票據(jù)管理的重視，特別是進行建筑安裝工程、基礎(chǔ)設施建設以及其他資金支付時，要對增值稅專用發(fā)票進行及時的回收。而且，會計管理工作應當加強對項目合同、支付憑證和票據(jù)的管理，構(gòu)建信息檔案庫，以免出現(xiàn)重要數(shù)據(jù)信息的遺失問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強信息化系統(tǒng)建設，改變傳統(tǒng)人工審計手段，利用信息化系統(tǒng)完成稅務數(shù)據(jù)的收集，對成本數(shù)據(jù)和增值稅票據(jù)信息等進行審計，促進工作效率的提升，避免發(fā)生專用票據(jù)、普通票據(jù)開具混亂、原始憑證保存不當?shù)惹闆r，稅務管理人員可以利用財務共享中心對企業(yè)涉及稅務的業(yè)務資料進行實時的監(jiān)督，避免由于信息孤島問題造成的稅務風險。

（四）加強與稅務部門的交流與合作

企業(yè)要加強跟稅務征收單位的交流，保證合規(guī)合法的前提下，加強稅企溝通，加強對國家稅務政策和當?shù)囟愂諆?yōu)惠政策的內(nèi)容交流，企業(yè)的納稅方案要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型規(guī)劃進行調(diào)整，制定出對企業(yè)有利的納稅方案，避免一切以減少稅款為標準的情況出現(xiàn)，減少企業(yè)出現(xiàn)稅務風險的可能性。保證企業(yè)稅務管理人員可以利用稅收優(yōu)惠政策進行企業(yè)稅負的降低，同時，企業(yè)要加強對違規(guī)行為的監(jiān)管，避免出現(xiàn)稅務籌劃中的違法風險。

（五）提高財務人員的綜合能力

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，行業(yè)規(guī)范化程度有待提高，而且行業(yè)有關(guān)的稅務征收法律法規(guī)正在不斷的調(diào)整和優(yōu)化，對企業(yè)稅務籌劃水平提出了更高的要求。面對不斷調(diào)整的稅務征收政策，企業(yè)要加強對稅務人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，定期聘請高水平的稅務管理人員到企業(yè)開展稅務統(tǒng)籌講座，通過定時定期把人員派往高校或者研究所進行學習，提高稅務管理人員的專業(yè)素質(zhì)，使他們更好地完成企業(yè)的稅務管理工作，通過線上學習或者交流的方式，制定完善的培訓計劃，讓管理人員最快的了解到最新的稅務政策，幫助企業(yè)落實和掌握我國的稅法動態(tài)，執(zhí)行相關(guān)政策。此外，企業(yè)要加強對稅務管理人員的責任意識和道德標準進行培訓，避免出現(xiàn)人為性的稅務風險。同時，企業(yè)要設立專門的稅務風險管理部門，依據(jù)企業(yè)業(yè)務特點設置風險管理、稅務預警等工作崗位，對責任和權(quán)利進行明確，實現(xiàn)涉稅事項的全面管理。

四、總結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證穩(wěn)定發(fā)展，需要加強對稅務管理的重視，通過構(gòu)建稅務管理體系、加強稅務票據(jù)管理，加強跟稅務部門的溝通合作，提高稅務人員專業(yè)能力等途徑，制定科學的納稅籌劃方案，最大程度的幫助企業(yè)降低稅負，有效對稅務風險進行管理，保證企業(yè)競爭力的提升。

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