房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制策略研究

鄒立功

摘 要 我國(guó)城市的不斷擴(kuò)增，給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)人們對(duì)住宅質(zhì)量的要求也在逐步提高，也給地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)帶來(lái)很大的壓力。隨著地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)成本控制，應(yīng)用切合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀的核算方法，才能夠得出真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，并且為運(yùn)營(yíng)人員做好成本的管控奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算 成本控制 策略

一、房地產(chǎn)成本核算和成本控制的關(guān)系

在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，地產(chǎn)公司要應(yīng)用恰當(dāng)?shù)目刂品椒ń档瓦\(yùn)營(yíng)成本，以獲取更多的項(xiàng)目利潤(rùn)空間，也要有效監(jiān)控開發(fā)資金的使用，使項(xiàng)目的投資成本能夠在可控的范圍之內(nèi)，進(jìn)而降低整體運(yùn)營(yíng)成本。在建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要由財(cái)務(wù)人員做好成本核算，確定各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容，這對(duì)明確各個(gè)環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)信息有較大的幫助作用，可以提高地產(chǎn)公司的綜合經(jīng)濟(jì)效益。在開展成本核算期間，如何提高地產(chǎn)公司的整體經(jīng)營(yíng)效益，就需要公司建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，作出精確核算。從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)子環(huán)節(jié)出發(fā)，如項(xiàng)目配套、項(xiàng)目水電成本費(fèi)用分?jǐn)?，這時(shí)都需要做好細(xì)致的核算。

二、房地產(chǎn)成本核算和成本控制中的問題

（一）成本控制意識(shí)比較薄弱

地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)期間，往往都是由財(cái)務(wù)人員來(lái)開展成本核算，但企業(yè)的高管缺乏成本控制意識(shí)，就會(huì)忽視外界的環(huán)境變化，不重視公司內(nèi)部的成本管理工作。在項(xiàng)目建設(shè)期間，工作人員不能夠?qū)γ恳粋€(gè)環(huán)節(jié)做好成本核算處理，這也會(huì)給后期的項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不良影響。

（二）地產(chǎn)公司缺乏全面的成本控制體系

一些地產(chǎn)公司在項(xiàng)目成本控制期間，在各個(gè)階段不能有效地將項(xiàng)目的成本管控與項(xiàng)目的建設(shè)周期相融合。在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，核算和成本管控都未做好動(dòng)態(tài)管理，這就會(huì)造成成本控制等工作管理不夠系統(tǒng)，不能夠?qū)崟r(shí)地對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的相關(guān)數(shù)據(jù)做好收集測(cè)算，也就不能得出精準(zhǔn)的核算數(shù)據(jù)。在商品房設(shè)計(jì)期間，商品房的建設(shè)成本可以應(yīng)用單元控制、指標(biāo)控制、工程量的材料控制和概算指標(biāo)的控制方法。地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本是商品房建設(shè)成本的3%，另外還要結(jié)合商品房周圍的環(huán)境，地質(zhì)勘查的成本，并結(jié)合各合作單位的實(shí)際運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做好成本管控[1]。

（三）成本核算方法不科學(xué)

在地產(chǎn)公司項(xiàng)目核算期間，項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)生的費(fèi)用需要?dú)w納到項(xiàng)目成本中。但一些共同費(fèi)用需要按照一定的比例來(lái)分?jǐn)?，將那些間接費(fèi)用都?xì)w納到成本科目中。但一些地產(chǎn)公司在核算期間沒有規(guī)定如何分散這些間接成本，就容易造成后期的核算數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)。

（四）成本的核算周期不明確

地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，這容易導(dǎo)致在項(xiàng)目核算期間有一定的數(shù)據(jù)誤差。成本核算能夠測(cè)算出公司未來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然而一些地產(chǎn)公司某些項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收，但在成本核算期間，項(xiàng)目的配套設(shè)施不夠，這就無(wú)法進(jìn)行整體的成本測(cè)算，也會(huì)給項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)不良影響。

三、地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法

在開發(fā)地產(chǎn)時(shí)，可以應(yīng)用作業(yè)成本法，同時(shí)可以根據(jù)各個(gè)建筑公司項(xiàng)目的完工狀況，按照完工的百分比來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。有些項(xiàng)目開發(fā)條件、環(huán)境比較復(fù)雜，公司就可以按照竣工法來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。在日常的核算期間，可以設(shè)置開發(fā)成本的科目，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅商品房的成本核算。例如，在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，可以根據(jù)工程的項(xiàng)目進(jìn)度，按照預(yù)付工程款、設(shè)備款、材料款等相關(guān)的款項(xiàng)來(lái)核算，也可以按照完工百分比，依靠配比性原則以及財(cái)會(huì)核算的工作要求轉(zhuǎn)接成本。對(duì)于土地的征用及拆遷等相關(guān)項(xiàng)目的前期費(fèi)用，此時(shí)在商品房開發(fā)建設(shè)前期，要提交相應(yīng)的資料，編制出準(zhǔn)確的工程測(cè)量方案。項(xiàng)目前期的費(fèi)用包含了項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用、策劃費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用、地質(zhì)勘查費(fèi)用等[2]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)中成本核算和成本控制建議

（一）優(yōu)化和完善地產(chǎn)成本核算項(xiàng)目

在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，要應(yīng)用合理的成本核算方法，并且要處理在核算中存在的不良問題，在核算期間，要制定完善的核算管理制度和先進(jìn)的規(guī)章機(jī)制，進(jìn)而使核算工作順利推進(jìn)。另外，還應(yīng)該在核算期間為財(cái)會(huì)核算人員提供更多的核算方法參考。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)際狀況，羅列核算的科目，盡量細(xì)化科目，進(jìn)一步細(xì)分一、二級(jí)科目，以便得到更詳細(xì)的科目列表。

（二）做好地產(chǎn)項(xiàng)目信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

隨著我國(guó)信息技術(shù)的發(fā)展，地產(chǎn)公司在成本核算期間和成本管控中通過(guò)建立動(dòng)態(tài)的信息管理平臺(tái)，可以及時(shí)獲得建設(shè)成本相關(guān)數(shù)據(jù)信息，而且能夠有效地監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。地產(chǎn)公司準(zhǔn)確把握成本管理中存在的不良問題，并且有效彌補(bǔ)后期成本管控中的不足之處，來(lái)優(yōu)化調(diào)整核算方案和控制制度，保證在項(xiàng)目建設(shè)中有充足的資金維持項(xiàng)目的運(yùn)作。在地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，要綜合考慮地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間所要支付的稅金和人工成本。另外，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，需要支付大量的稅務(wù)成本，此時(shí)就要結(jié)合現(xiàn)有稅法，實(shí)現(xiàn)稅收的統(tǒng)籌規(guī)劃，降低公司的稅務(wù)成本[3]。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，要求地產(chǎn)公司從源頭抓起，優(yōu)化當(dāng)前房屋建設(shè)中的項(xiàng)目預(yù)算方案，制定合理的控制機(jī)制和管理制度，要做好地產(chǎn)公司內(nèi)部成本控制策略的研究，以此保證地產(chǎn)公司項(xiàng)目建設(shè)順利開展，為公司帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。地產(chǎn)公司在建立健全成本管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，還要應(yīng)用現(xiàn)代的核算方法，才能夠提高成本管控的質(zhì)量。可以應(yīng)用分層制衡的原則，其中分層的原則要重點(diǎn)表現(xiàn)在地產(chǎn)公司成本控制中的預(yù)算編制工作上。內(nèi)部管理核算制度優(yōu)化，提升了公司成本控制的制衡性，重點(diǎn)突出了成本管控中的關(guān)鍵內(nèi)容，制度中包含了核算制度、風(fēng)險(xiǎn)控制制度，監(jiān)控制度和績(jī)效評(píng)估制度。在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，要確保制度中的制衡性能夠?qū)崿F(xiàn)，同時(shí)還需要靈活使用多種核算方法，并明確地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本結(jié)構(gòu)和成本各個(gè)構(gòu)成的比例關(guān)系，清晰地劃分成本科目，以及做好資產(chǎn)調(diào)撥。

（四）逐步完善成本控制體系

在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)該在單位內(nèi)部針對(duì)成本控制組建獨(dú)立的核算部門，由專業(yè)人員來(lái)負(fù)責(zé)核算工作的開展，并且對(duì)那些成本控制執(zhí)行結(jié)果較好的人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)職工落實(shí)成本控制方案，進(jìn)而最大限度降低公司的運(yùn)營(yíng)成本。完善成本管控機(jī)制是提升地產(chǎn)公司成本控制能力的基礎(chǔ)，在此期間，項(xiàng)目開發(fā)人員在設(shè)置費(fèi)用成本期間，要結(jié)合商品房的開發(fā)成本做好成本數(shù)據(jù)測(cè)算。地產(chǎn)公司應(yīng)用的成本管控制度要綜合分析檢驗(yàn)成本的標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)置合理的控制手段。通過(guò)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)成本的設(shè)置，使成本設(shè)置更加科學(xué)合理。要明確成本構(gòu)成，同時(shí)將成本的結(jié)構(gòu)作為成本控制中的關(guān)鍵內(nèi)容，這會(huì)影響到后期成本管控的效果。其中成本的結(jié)構(gòu)可以體現(xiàn)出地產(chǎn)公司項(xiàng)目中的實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本產(chǎn)生的差額，并做好這些成本數(shù)據(jù)信息的對(duì)比。成本管控中如果存在漏洞，就會(huì)給后期的控制結(jié)果帶來(lái)一定的影響。地產(chǎn)公司完善成本管理機(jī)制，才能夠保證項(xiàng)目開發(fā)中的資金及時(shí)到位，并確保整個(gè)資金撥付過(guò)程更加合規(guī)。制定成本管控機(jī)制是降低項(xiàng)目資金的重要環(huán)節(jié)，要充分利用成本管理制度中的變動(dòng)成本和增長(zhǎng)成本及相應(yīng)的作業(yè)成本法。

五、結(jié)語(yǔ)

在地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，要加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的成本核算和管控，進(jìn)一步優(yōu)化成本管理制度。應(yīng)用恰當(dāng)?shù)暮怂惴椒?，提升核算人員的工作能力和職業(yè)素養(yǎng)，這樣才能夠保證項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)，為公司帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

成本控制作為當(dāng)前地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要管理工作，要求地產(chǎn)公司在開展成本管理工作前期做好成本構(gòu)成的分析。在公司內(nèi)引入全過(guò)程成本控制思想，引導(dǎo)全體職工參與到成本控制工作中來(lái)，加大對(duì)成本控制策略的落實(shí)。地產(chǎn)公司要在單位內(nèi)做好成本管理培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變職工的思想觀念。

（作者單位為滄州建投城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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