房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)因素及管理措施

張金曉

摘 要：當(dāng)前，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)前期資金投入較大，后期資金回籠較慢，因此其面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往也會(huì)相應(yīng)較大。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理分析房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身特點(diǎn)制定出針對(duì)性的管理措施，以促進(jìn)企業(yè)的良性與健康發(fā)展?；诖?，本文在主要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中存在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的有效管理措施，以期給相關(guān)企業(yè)一定的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)管理

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.34.036

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了多元化發(fā)展的態(tài)勢(shì)，進(jìn)而又促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的特殊性，其主要表現(xiàn)為：開發(fā)周期較長(zhǎng)、受外界因素影響較大、前期成本投入較大等，這也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，就必須重視對(duì)于財(cái)務(wù)管理的工作，并在日常的項(xiàng)目實(shí)施過程中重視財(cái)務(wù)管理所發(fā)揮的重要作用，從而更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要著重對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的篩選與培訓(xùn)，讓其明確自身的主要職責(zé)是有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1 工程案例

某房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力。因長(zhǎng)期發(fā)展，公司存在一系列風(fēng)險(xiǎn)，包括籌集資金、使用資金、回收資金及會(huì)計(jì)核算等相關(guān)較大風(fēng)險(xiǎn)。其中，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，籌集風(fēng)險(xiǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)在公司所占比重最大。此外，還有其他風(fēng)險(xiǎn)隱藏在公司的運(yùn)營(yíng)中。在這一前提下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要認(rèn)真分析當(dāng)前所存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析，并制定出針對(duì)本企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策。

2 財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。這是因?yàn)?，隨著國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整力度，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了比其他行業(yè)更多的不穩(wěn)定性因素，而其所面臨的挑戰(zhàn)也越來越具有不確定性。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，就必須在技術(shù)與方法上不斷創(chuàng)新，以更好地提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，從而在同行競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

此外，就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)而言，其在管理方面也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這集中體現(xiàn)于投資、籌資與運(yùn)營(yíng)等方面，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展要求相比具有一定的差距，需要不斷優(yōu)化其內(nèi)部管理工作，這給企業(yè)內(nèi)部帶來了一定壓力。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取的措施有：

（1）在財(cái)務(wù)管理工作中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范，并制定出針對(duì)性的控制措施，進(jìn)而確保企業(yè)合理分配內(nèi)部資源，確保所制定的風(fēng)險(xiǎn)防范措施能夠切實(shí)解決企業(yè)遇到的實(shí)際問題，增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，使企業(yè)在運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧，為推動(dòng)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供動(dòng)力支持，不斷提升現(xiàn)代化管控效能。

（2）通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在一定程度上降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，并且增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控理念，針對(duì)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題找到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理控制，從根源上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力越來越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大其市場(chǎng)，就需要通過投資的方式來實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)涉及多個(gè)行業(yè)，具有較強(qiáng)的綜合性，在發(fā)展過程中應(yīng)不斷分析和研究市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，并以自身發(fā)展特點(diǎn)為前提，在投資中以本企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)。這是因?yàn)椋绻康禺a(chǎn)企業(yè)在分析投資信息時(shí)思想片面，且獲取了虛假的信息或出現(xiàn)決策失誤等情況，就會(huì)給企業(yè)帶來投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作受到阻礙，情況嚴(yán)重時(shí)還會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)l(fā)破產(chǎn)。

3.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中，由于不斷增加材料與人工成本費(fèi)用，因此隨著運(yùn)營(yíng)時(shí)間的不斷延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)所要具備的資金需求也越來越大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有確保資金支持到位，才能保障自身在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)行籌資，其主要的籌資渠道包括債權(quán)籌資和股權(quán)籌資兩種。一般來說，這兩種籌資方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的主要來源，因?yàn)樵搩煞N集資方式通常都會(huì)涉及資產(chǎn)與負(fù)債比例的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)企業(yè)的負(fù)債總額比設(shè)定范圍較大時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之加大。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，還必須重視財(cái)務(wù)杠桿的重要作用，從而通過財(cái)務(wù)杠桿更有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的利用，以進(jìn)一步減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.3 流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)本身所擁有的資金、銀行貸款以及房地產(chǎn)預(yù)售款，是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源。而當(dāng)前企業(yè)本身所擁有的資金以及銀行貸款，已逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)的舞臺(tái)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源只能通過預(yù)售款來獲取。

就目前發(fā)展情形來看，預(yù)售款并沒有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展前景。有些地區(qū)實(shí)施相關(guān)政策，房地產(chǎn)的預(yù)售款劃入監(jiān)管賬戶實(shí)行封閉式管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)在完工后，經(jīng)過驗(yàn)收并且持相關(guān)證明資料，才能通過銀行獲取自身的預(yù)售款。所以，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往都需要具有較大的流動(dòng)資金來實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，而如果企業(yè)出現(xiàn)資金緊張的情況，就會(huì)發(fā)生較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

3.4 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這主要是因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)導(dǎo)向發(fā)生改變的時(shí)候，會(huì)在經(jīng)營(yíng)過程中相對(duì)應(yīng)地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，而物價(jià)上漲或下降以及消費(fèi)者側(cè)重點(diǎn)發(fā)生改變等因素，都會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)面臨運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從客觀角度講，以上因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總體運(yùn)營(yíng)造成不利影響，這將會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)以及所得利益，且不利于企業(yè)資金回籠，這為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)增加了一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

近年來，由于房地產(chǎn)企業(yè)備受各個(gè)領(lǐng)域的關(guān)注，國(guó)家調(diào)整并完善了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)銷售中去庫(kù)存。但是，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，只是單純照搬相關(guān)政策，這樣即使提高了企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，增加了企業(yè)的收入，但從對(duì)比企業(yè)本身收入與成本的相關(guān)數(shù)據(jù)不難看出：收入與成本這兩者間的發(fā)展處于不平衡狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施

4.1 充分調(diào)查和分析市場(chǎng)

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣化，而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，全面調(diào)查市場(chǎng)情況，綜合分析市場(chǎng)中可能對(duì)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部成立專門調(diào)研市場(chǎng)的部門，定期調(diào)查市場(chǎng)情況，聘請(qǐng)專業(yè)的調(diào)研人員科學(xué)分析市場(chǎng)環(huán)境。及時(shí)收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)資料以及容量情況，確保市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與企業(yè)同步發(fā)展，以最快的時(shí)間掌握有利信息。

此外，企業(yè)應(yīng)該靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，并且針對(duì)市場(chǎng)變化所帶來的影響制定完善的應(yīng)對(duì)措施，正確解答市場(chǎng)環(huán)境變化下客戶對(duì)企業(yè)存在的疑問以及現(xiàn)階段客戶的要求。

4.2 提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層是業(yè)務(wù)的主要制定與決策人員，管理人員素質(zhì)的高低將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用，并且決定其是否具有控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理部門人員應(yīng)具備專業(yè)的素質(zhì)，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，并且能夠合理規(guī)劃企業(yè)當(dāng)前和未來的發(fā)展方向。而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一就是提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。

當(dāng)然，企業(yè)還應(yīng)該在發(fā)展中逐步建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，改變?cè)械氖潞筇幚淼姆绞?，提前?duì)已經(jīng)存在或可能存在的財(cái)務(wù)問題進(jìn)行深度分析，并在工作中針對(duì)財(cái)務(wù)問題制定出合理的解決方案，幫助企業(yè)及時(shí)有效地處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及正在面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

4.3 加強(qiáng)企業(yè)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想提升其財(cái)務(wù)管理水平，就要強(qiáng)化企業(yè)的資金管理工作，具體措施有以下幾點(diǎn)：

（1）及時(shí)監(jiān)測(cè)與評(píng)估利率的變化情況，以便于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整資金的分配和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保企業(yè)資金的安全和提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

（2）監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)的利率，可以視情況合理調(diào)整財(cái)務(wù)管理辦法，促使財(cái)務(wù)管理工作高效運(yùn)行，科學(xué)分析企業(yè)的資金需要，加強(qiáng)對(duì)貸款額度以及期限方面的控制力度，從而發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的作用。

（3）完善其財(cái)務(wù)預(yù)警體系。實(shí)時(shí)掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于安全可控的狀態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（4）在識(shí)別與評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展與實(shí)際情況，監(jiān)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，便于工作人員量化處理財(cái)務(wù)工作，隨時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。

4.4 確保財(cái)務(wù)投資決策的科學(xué)性

企業(yè)的投資決策關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，投資決策是否科學(xué)將對(duì)企業(yè)日后的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)起到?jīng)Q定性的作用，因此，企業(yè)應(yīng)正確分析項(xiàng)目情況并科學(xué)評(píng)估，確保決策的科學(xué)性，做到合理投資。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過全面調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境和深度分析市場(chǎng)行情，來正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及市場(chǎng)需求，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，并且利用有效的方法規(guī)避潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過制定一系列行之有效的預(yù)防與控制措施，規(guī)避企業(yè)運(yùn)行中各個(gè)階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要防止在投資活動(dòng)中出現(xiàn)單一性投資的情況，要合理分?jǐn)偲髽I(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以多種形式實(shí)現(xiàn)合作和投資，簽訂合同時(shí)，要落實(shí)雙方的具體權(quán)利與責(zé)任，并且詳細(xì)規(guī)定相關(guān)技術(shù)與標(biāo)準(zhǔn)，避免合同內(nèi)容利益劃分不清而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。雙方確認(rèn)合同內(nèi)容后，要求合同雙方嚴(yán)格遵守合同內(nèi)容，各負(fù)其責(zé)。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)管理具有較強(qiáng)的綜合性，并且需要占有高額的資金，在企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的整個(gè)階段都會(huì)涉及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)該正確應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且采取科學(xué)的方法預(yù)防經(jīng)營(yíng)發(fā)展中可能出現(xiàn)的一系列問題，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要加強(qiáng)企業(yè)間的合作，以提升企業(yè)資本、拓展融資渠道，正確發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，同時(shí)還要不斷完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行合理分析，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，這樣才能從根本上提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，使企業(yè)在市場(chǎng)中取得長(zhǎng)足發(fā)展。

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