試論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的控制

摘 要 在房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)成本的高低是決定其項(xiàng)目最終投資效益能否實(shí)現(xiàn)以及效益高低的重要基礎(chǔ)。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟穩(wěn)定狀態(tài)，市場競爭的重心已經(jīng)逐步由原來的規(guī)模粗放型轉(zhuǎn)到管理優(yōu)化和成本控制方面的競爭。開發(fā)成本的控制便是房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下環(huán)境下保持市場競爭力的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)成本 控制

一、引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本最主要的組成部分，是直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期利潤的最直接的因素。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)成本和其他成本，其中土地成本和建安成本的比重最大，合計(jì)占比約70%，是最主要的開發(fā)成本類型。在開發(fā)成本的控制方面，當(dāng)下一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在不同方面、不同程度的問題和不足。鑒于此，本文首先從當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的控制現(xiàn)狀著手，詳細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上形成對其中存在的問題和不足的充分認(rèn)識(shí)和了解，最后從問題出發(fā)，結(jié)合相關(guān)理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有針對性地提出一些措施建議，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化對開發(fā)成本的控制帶來有益的啟發(fā)。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)盲目夸張，對于土地成本的控制能力不足

過去10余年是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，行業(yè)整體的盈利能力和盈利水平較高，整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，對于成本的敏感性相對不高，一些成本波動(dòng)往往會(huì)通過消費(fèi)市場得到足夠的消化。但是近年來隨著國家宏觀調(diào)控的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及我國房地產(chǎn)市場本身的變化，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入成熟穩(wěn)定期，在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭逐步由規(guī)模競爭朝著質(zhì)量競爭轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的依靠規(guī)模取勝的方式已經(jīng)出現(xiàn)了不適應(yīng)的現(xiàn)象。其中，土地成本的急劇上升便是一個(gè)重要的變化。規(guī)模競爭下，土地成本總體較低，在開發(fā)成本中的比重也相對較小，但當(dāng)下的土地成本已經(jīng)成為開發(fā)成本的重要組成部分，控制好土地成本是控制好開發(fā)成本的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)提升質(zhì)量競爭的重要基礎(chǔ)。但是，當(dāng)下一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然堅(jiān)持規(guī)模競爭，對于土地成本的控制能力相對不足，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的拿地評估決策體系，導(dǎo)致土地成本存在失控的風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力造成了較大的不利影響。

（二）一些小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏稅收籌劃能力，稅費(fèi)成本控制不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本來說，稅費(fèi)成本的比重雖然相對不高，但是仍然具有相當(dāng)明顯的控制優(yōu)化空間，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)有一定的稅收籌劃能力，在合法合規(guī)的情況下合理降低稅費(fèi)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更大的盈利空間。但是就目前的實(shí)際情況看，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是小型房地產(chǎn)企業(yè)，在稅收籌劃方面存在較為突出的能力問題，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至都沒有開展這方面的工作，存在一定的管理空白。存在的問題不僅僅是稅收籌劃的技術(shù)能力不足，人才缺乏，更加重要的是缺乏稅收籌劃的意識(shí)和認(rèn)識(shí)。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)，在稅費(fèi)成本控制方面，一味地追求更低的稅費(fèi)成本，可能會(huì)出現(xiàn)舞弊和違規(guī)行為，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)建立起更加完善的內(nèi)部控制體系，做好稅費(fèi)成本控制的合規(guī)控制工作。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化程度不高，難以應(yīng)對較為復(fù)雜的建安成本的發(fā)生

對于房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程來說，其建安成本的發(fā)生具有相當(dāng)?shù)乃槠卣骱蛷?fù)雜性，通常都會(huì)涉及眾多的環(huán)節(jié)、部門、人員等，這在客觀上對建安成本的控制帶來了較大的挑戰(zhàn)，對具體的管控方式應(yīng)用提出了更高的要求。就目前的實(shí)際情況看，一些房地產(chǎn)企業(yè)在建安成本的控制方面存在著精細(xì)化程度不足的問題，致使在實(shí)際控制過程中容易出現(xiàn)遺漏或者偏差等問題，進(jìn)而影響到最終的開發(fā)成本控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升開發(fā)成本控制的對策建議

（一）轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，重視質(zhì)量發(fā)展，做好土地成本管理工作

上文提到，土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的重要組成部分，是直接影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。且在一線城市和熱門的二、三線城市，土地成本總體上升的趨勢越發(fā)明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)做好土地成本的管理控制工作，降低土地成本風(fēng)險(xiǎn)。總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)做好土地成本的控制工作，需要從以下兩個(gè)方面著手。一是要積極轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展方式，從依靠規(guī)模的理念轉(zhuǎn)變到依靠質(zhì)量上來。當(dāng)然，這并不是否定規(guī)模競爭的發(fā)展方式，當(dāng)下我國也有一些切實(shí)踐行該模式的頭部房地產(chǎn)企業(yè)，如碧桂園等，其布局非常廣泛，深入一線城市到五線城市，其最近發(fā)布的發(fā)展戰(zhàn)略也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。對比，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該基于自身的實(shí)際情況，有序開展土地儲(chǔ)備，科學(xué)合理地設(shè)置土地儲(chǔ)備總量和總成本的閥值，盡可能將企業(yè)總體土地成本控制在合理值以內(nèi)。二是要積極嘗試聯(lián)合開發(fā)方式。聯(lián)合開發(fā)目前已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中較為普遍的一種方式，該方式不僅僅可以發(fā)揮合作各方的比較優(yōu)勢，進(jìn)而形成合力，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目預(yù)期效益，同時(shí)還可以優(yōu)化提升單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本水平以及成本管控能力。

（二）強(qiáng)化稅收籌劃能力的提升，合規(guī)降低稅費(fèi)成本

稅收籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)成本控制來說至關(guān)重要，也是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)成本控制難以達(dá)到預(yù)期的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)要通過稅收籌劃來降低稅費(fèi)成本，首先要保證的就是過程和結(jié)果的合規(guī)性，這是最關(guān)鍵也是最基礎(chǔ)的條件之一。合規(guī)性一方面是指要遵循國家地方各級(jí)相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)是強(qiáng)調(diào)要在充分理解政策法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行靈活的運(yùn)用，提升稅費(fèi)成本控制的靈活性和多樣性。其次，要不斷充實(shí)完善稅收籌劃的高水平人才隊(duì)伍。稅收籌劃是一項(xiàng)相當(dāng)專業(yè)的工作，其執(zhí)行者不僅僅要具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也要有較為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別是在同行業(yè)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這可以促進(jìn)執(zhí)行者快速地進(jìn)入工作角色和狀態(tài)。最后，要與稅務(wù)部門保持良好的溝通交流關(guān)系，這種友好關(guān)系的建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的合理開展，能夠快速獲取相關(guān)稅收政策的變化和更新，以期能夠做好應(yīng)對。

（三）提升建安成本控制的精細(xì)化程度，強(qiáng)化控制效益

精益管理是企業(yè)現(xiàn)代管理理念的重要內(nèi)容，是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境下眾多行業(yè)企業(yè)保持價(jià)值創(chuàng)造能力的重要支撐，對于房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本來說也是如此。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理能夠更好地適應(yīng)其越來越復(fù)雜的建安成本發(fā)生過程，總體來說可以從以下兩個(gè)方面著手。一是做好相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括人才、財(cái)、物。從人的角度講，引進(jìn)和培養(yǎng)高水平的精細(xì)化成本管控人才是必要的，人才不僅僅可以帶來理念，同時(shí)也能夠帶來先進(jìn)的技術(shù)和執(zhí)行工具方式。從財(cái)?shù)慕嵌戎v，必要的資金支撐是企業(yè)管理優(yōu)化提升的重要前提條件，也是吸引高水平精細(xì)化成本控制人才到來的關(guān)鍵。從物的角度看，主要是指要做好相應(yīng)的信息化工作，為開發(fā)成本、建安成本的精細(xì)化管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是要在實(shí)踐中不斷強(qiáng)化精細(xì)化管理的執(zhí)行力度，同時(shí)也要針對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化，反向促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是企業(yè)整體成本控制的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、行業(yè)新階段大背景下房地產(chǎn)企業(yè)保持市場競爭力的重要基礎(chǔ)?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從土地成本控制、稅費(fèi)成本控制和建安成本控制等三大方面著手，從轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、提升稅收籌劃能力、強(qiáng)化建安成本的精細(xì)化等三大方面落實(shí)，且要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的具體情況，有步驟有計(jì)劃地采取一系列的具體舉措，切實(shí)提升自身的開發(fā)成本控制能力和效果，為企業(yè)的預(yù)期經(jīng)營效果達(dá)成奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（作者單位為廣安市廣達(dá)置業(yè)有限公司）

[作者簡介：冉雙（1972—），男，四川成都人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，廣安市廣達(dá)置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。]

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