全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用分析

王茹文

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日趨激烈。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身開發(fā)周期較長，資金規(guī)模龐大，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的不確定性因素較多，加上原材料市場價(jià)格不斷攀升等諸多因素影響，使地產(chǎn)公司的盈利空間會(huì)被進(jìn)一步地被壓縮，而且也會(huì)極大地提升公司的運(yùn)營壓力。在此環(huán)境下，地產(chǎn)公司要科學(xué)地控制單位的各類資金設(shè)備資源，以此來提高整體經(jīng)營管控的效率，增強(qiáng)公司核心競爭優(yōu)勢，以促使企業(yè)得以穩(wěn)步的發(fā)展。全面預(yù)算管理作為優(yōu)化企業(yè)資源配置和強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效的工具方法，在提升企業(yè)管理效率和質(zhì)量方面有顯著作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;應(yīng)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的積極意義

全面預(yù)算也是一類全員參與、全部業(yè)務(wù)控制、全方位的管控的工作機(jī)制，需要企業(yè)鼓勵(lì)所有的職工都積極參與預(yù)算工作，增強(qiáng)預(yù)算的聯(lián)動(dòng)管控作用，要對預(yù)算編制審核、執(zhí)行分析、反饋評價(jià)等全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理預(yù)算異常問題，要擴(kuò)大預(yù)算管理的范圍，包括企業(yè)所用經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的活動(dòng)及人員都納入預(yù)算管理的范疇內(nèi)，科學(xué)地進(jìn)行資源的統(tǒng)籌安排和費(fèi)用的合理測算，全面提升企業(yè)預(yù)算管理效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營效益目標(biāo)。

企業(yè)可結(jié)合其戰(zhàn)略經(jīng)營規(guī)劃制定全面預(yù)算管理目標(biāo)，將全面預(yù)算管理目標(biāo)逐級(jí)地進(jìn)行分解細(xì)化，從而實(shí)現(xiàn)長期的經(jīng)營規(guī)劃與企業(yè)日常各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的有效銜接，更好地提升預(yù)算的經(jīng)營戰(zhàn)略指導(dǎo)能力，確保企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展與戰(zhàn)略方向保持一致。

為了更加精準(zhǔn)地編制全面預(yù)算，企業(yè)需要在事前對企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行全面、合理地預(yù)測估計(jì)，對于一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患在預(yù)算層面提前做好防控措施，從源頭有效避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。同時(shí)在日常經(jīng)營過程中，通過預(yù)算指標(biāo)實(shí)時(shí)對比分析，可以幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理異常經(jīng)營問題，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對能力，尤其是針對向房地產(chǎn)這類高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)特征的企業(yè)類型，通過編制全面預(yù)算可以顯著增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，避免產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用優(yōu)化策略

（一）增強(qiáng)全面預(yù)算的認(rèn)知

地產(chǎn)公司要提高單位職工對于全面認(rèn)識(shí)預(yù)算的認(rèn)識(shí)，要充分認(rèn)識(shí)到單位內(nèi)部的預(yù)算，不僅僅是財(cái)務(wù)部門工作事項(xiàng)。從整個(gè)公司的角度上來去落實(shí)全面預(yù)算，并且考慮了地產(chǎn)公司由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，中間的環(huán)節(jié)和外部環(huán)境因素變動(dòng)很多。未來能夠?qū)崿F(xiàn)單位內(nèi)部運(yùn)營活動(dòng)得以高效的推進(jìn)，此時(shí)，公司就要將預(yù)算工作落實(shí)做細(xì)，還要收集項(xiàng)目建設(shè)前期的規(guī)劃資料、市場資料、稅收資料，與供應(yīng)商業(yè)主各類的數(shù)據(jù)信息。建立一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)預(yù)測模型，并利用該模型來實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)開發(fā)成本和費(fèi)用的科學(xué)管控，以及對利潤收入進(jìn)行合理的預(yù)測。構(gòu)建動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)預(yù)測模型，該模型就可以實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)運(yùn)營成本費(fèi)用和利潤收入的科學(xué)預(yù)測。結(jié)合預(yù)測結(jié)果，根據(jù)地產(chǎn)公司未來長期的發(fā)展戰(zhàn)略，去編制全面預(yù)算目標(biāo)，根據(jù)相應(yīng)的資源需要，來制定KPI指標(biāo)和目標(biāo)。以當(dāng)前的業(yè)務(wù)作為主線，去逐級(jí)地去分級(jí)細(xì)化，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)長期、短期的目標(biāo)統(tǒng)一銜接，以便更好地指導(dǎo)和規(guī)范當(dāng)前企業(yè)的各類財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)工作行為。地產(chǎn)公司還要優(yōu)化現(xiàn)有的制度控制體系，使制度要更加全面，具有較強(qiáng)實(shí)操性，還要使其都能夠覆蓋到預(yù)算方案的編制、審核、執(zhí)行、調(diào)控、評價(jià)等各個(gè)流程工作節(jié)點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)前企業(yè)工作業(yè)務(wù)特征，對其進(jìn)行逐步的細(xì)化，確保企業(yè)在開展預(yù)算工作時(shí)，可以有相應(yīng)依據(jù)和機(jī)制來遵守。公司要做好全面預(yù)算組織的搭建，建議企業(yè)預(yù)算委員會(huì)、預(yù)算小組和預(yù)算執(zhí)行人員等4層級(jí)預(yù)算組織體系。由上級(jí)和下級(jí)落實(shí)預(yù)算工作，并對預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)達(dá)成相應(yīng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，也使預(yù)算得以有效地推動(dòng)開展。

（二）構(gòu)建和完善全面預(yù)算管理體系機(jī)制，有力推動(dòng)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)

1、科學(xué)編制全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)要在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上增加資本預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算等內(nèi)容，進(jìn)一步擴(kuò)大預(yù)算計(jì)劃編制的范圍。在編制預(yù)算時(shí)，加強(qiáng)各部門間的交流協(xié)作，要求各部門根據(jù)自身的職能定位及業(yè)務(wù)特點(diǎn)合理地對各項(xiàng)資源損耗及費(fèi)用支出進(jìn)行測算，編制初步的預(yù)算計(jì)劃，將其提交給企業(yè)預(yù)算管理委員會(huì)，根據(jù)預(yù)算管理委員會(huì)給出的初步意見對預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整后再次提交審核，財(cái)務(wù)部門根據(jù)審核通過的初步預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行匯總整合，編制企業(yè)總的年度預(yù)算計(jì)劃，將其交由企業(yè)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門進(jìn)行審批，年度預(yù)算計(jì)劃一旦審批通過，不允許隨意調(diào)整和變動(dòng)，要求企業(yè)各部門嚴(yán)格按照該預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行。

為了盡可能減少預(yù)算執(zhí)行偏差，保證預(yù)算計(jì)劃的合理性及準(zhǔn)確性，企業(yè)可在傳統(tǒng)增量預(yù)算、固定預(yù)算的基礎(chǔ)上結(jié)合各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的特點(diǎn)綜合選擇零基預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等多種預(yù)算編制方法，如對于一些可能存在變動(dòng)且具有明顯優(yōu)劣勢的預(yù)算項(xiàng)目，可選擇零基預(yù)算法編制預(yù)算，即可按照其重要性程度及成本效益分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)勢排序，優(yōu)先選擇排序靠前的預(yù)算項(xiàng)目;對于一些預(yù)測難度較大，時(shí)間跨度較長，涉及金額較大的預(yù)算項(xiàng)目，可選擇滾動(dòng)預(yù)算法進(jìn)行預(yù)算編制等。

2、建立預(yù)算執(zhí)行分析與跟蹤監(jiān)管機(jī)制

地產(chǎn)公司要增強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行過程的跟蹤分析及監(jiān)控，要使各個(gè)部門人員去做好及時(shí)的數(shù)據(jù)匯報(bào)和預(yù)算執(zhí)行，組織開展預(yù)算分析會(huì)，編制未來預(yù)算執(zhí)行偏差糾正方案，這樣才能夠促使各部門作出整改，確保單位內(nèi)部的預(yù)算計(jì)劃得以有效的落實(shí)，確保預(yù)算計(jì)劃有效落實(shí)。在對各項(xiàng)預(yù)算進(jìn)行監(jiān)管控制時(shí)，可實(shí)行分級(jí)分類管控辦法，將預(yù)算項(xiàng)目分為“一般控制項(xiàng)目”和“嚴(yán)格控制項(xiàng)目”，一般控制項(xiàng)目如一些辦公費(fèi)用、會(huì)議費(fèi)用等，對于這類項(xiàng)目可允許其在總額不變的情況下內(nèi)部在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑支出，從而有效增強(qiáng)預(yù)算項(xiàng)目支出的彈性;嚴(yán)格控制項(xiàng)目，如要做好單位內(nèi)部的工資預(yù)算、項(xiàng)目資金的預(yù)算之外的事項(xiàng)，還要制定相對嚴(yán)格的控制標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)置相應(yīng)的預(yù)算支出系統(tǒng)，以此來強(qiáng)化對現(xiàn)有預(yù)算支出的審批控制，限制部分人員系統(tǒng)操作權(quán)限，并加強(qiáng)對這些人員使用系統(tǒng)約束，進(jìn)而去減少預(yù)算支出，避免出現(xiàn)了財(cái)務(wù)預(yù)算超支和預(yù)算外支出不良行為。

3、強(qiáng)化預(yù)算績效考核評價(jià)

地產(chǎn)公司的各個(gè)部門要結(jié)合當(dāng)前自身的運(yùn)營工作特征，來構(gòu)建預(yù)算績效考核體系，設(shè)計(jì)相應(yīng)的預(yù)算績效考評指標(biāo)，如企業(yè)管理部門可設(shè)計(jì)日常管理費(fèi)用預(yù)算的執(zhí)行率、支出的合規(guī)性等的相關(guān)指標(biāo);項(xiàng)目工程部門可設(shè)計(jì)投資預(yù)算、成本預(yù)算執(zhí)行與工期進(jìn)度的一致性等的相關(guān)指標(biāo);銷售部可以設(shè)計(jì)當(dāng)企業(yè)經(jīng)營收入完成率、預(yù)算支出率、項(xiàng)目資金的回款率等各類指標(biāo)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)期間，不僅僅局限于過去財(cái)務(wù)指標(biāo)，并制定未來動(dòng)態(tài)長期性的指標(biāo)，如部門人員對當(dāng)前預(yù)算方案、預(yù)算計(jì)劃的理解度、認(rèn)可度、配合度，以保證其能夠有效激發(fā)前內(nèi)部預(yù)算人員的工作積極性和主動(dòng)性，全面增強(qiáng)預(yù)算的管理效果。

（三）做好全面預(yù)算管理基礎(chǔ)保障工作，提升全面預(yù)算管理效率和質(zhì)量

目前，一些地產(chǎn)公司逐步開始探索NC系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理、信息平臺(tái)，單位內(nèi)部的應(yīng)用系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)相銜接，才能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)的共享，從而為企業(yè)編制全面預(yù)算提供更為全面、準(zhǔn)確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時(shí)企業(yè)各部門也能借助該平臺(tái)加強(qiáng)業(yè)務(wù)工作的交流溝通，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過程中的聯(lián)動(dòng)控制和動(dòng)態(tài)監(jiān)督，有效提升預(yù)算工作的效率和質(zhì)量。如房地產(chǎn)企業(yè)可將全面預(yù)算管理系統(tǒng)同企業(yè)的項(xiàng)目管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)模塊進(jìn)行對接，通過制定統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)間的全局查詢和提取分析。通過信息化技術(shù)手段不僅減輕了各部門數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)分析負(fù)擔(dān)，還能進(jìn)一步促進(jìn)信息交流共享，加強(qiáng)部門間協(xié)作配合。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要加快構(gòu)建和完善全面預(yù)算管理體系，更好地推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)企業(yè)也要相應(yīng)的設(shè)置預(yù)算會(huì)計(jì)等崗位，安排專人負(fù)責(zé)預(yù)算相關(guān)工作的開展，要給與財(cái)務(wù)人員更多的職能權(quán)限，讓其參與到企業(yè)的經(jīng)營決策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作中，更加充分地了解企業(yè)的各類業(yè)務(wù)運(yùn)營特征，財(cái)務(wù)人員才能夠加快自身財(cái)務(wù)工作的轉(zhuǎn)變，積極學(xué)習(xí)新型的財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)知識(shí)及相關(guān)的工作手段及方法，并將其引導(dǎo)到公司實(shí)踐中，才能夠全面實(shí)現(xiàn)其應(yīng)用的預(yù)算管控效果，提高企業(yè)的綜合管理能力水平。

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